איך להימנע מטעויות בקניית בית?

אבל זה דבר אחר כשאתה קונה בית
זה דבר אחד להוציא יתר על המידה כשאתה קונה שמלה, אבל זה דבר אחר כשאתה קונה בית.

ישנן טעויות רבות שקונים יכולים לעשות ברכישת בית, אך ניתן להימנע מהן בעזרת המון המחקר והתכנון. אם אתה בשוק הבית, ישנם מספר דברים שכדאי לדעת לפני שאתה מבזבז זמן וכסף יקרים. אחרי הכל, רכישת בית עשויה להיות ההשקעה הגדולה ביותר שתשקיעו בחייכם. חנך את עצמך למה לצפות ואיך לנווט במלכודות נפוצות כדי שתוכל להתקדם ברכישת בית החלומות שלך.

חלק 1 מתוך 4: לעשות סדר בכספיך

  1. 1
    דע את הגבול שלך והיה מוכן לקנות. כולנו שמענו על "עיניים גדולות מדי לכיס שלנו", אז לפני שאתם מתאהבים בנכס וודאו שהגדרת את המימון שלכם. לווים לא מנוסים או מי שאימפולסיבי באופן טבעי צריך לנקוט משנה זהירות. זה דבר אחד להוציא יתר על המידה כשאתה קונה שמלה, אבל זה דבר אחר כשאתה קונה בית.
    • זה רעיון נהדר לקבל אישור מראש להלוואה לפני שתתחיל בחיפוש הנכסים שלך. בדרך זו יש לך מגבלה להתבונן ותוכל להימנע מלקיחת חוב רב מדי.
    • כדי לקבל אישור מראש, התייעץ עם המלווה כדי לדון באפשרויות ההלוואה שלך ובתקציב שלך. לאחר מכן המלווה יבדוק את האשראי שלך. תזדקק להוכחת הכנסה, הוכחת נכסים, אשראי טוב (בדרך כלל 620 ומעלה) והוכחת העסקה.
    • הכירו את סוגי ההלוואות השונות הקיימות. הלוואות VA, FHA והלוואות קונבנציונליות זמינות באמצעות בנקים ומלווים מאושרים אחרים.
      • הלוואות VA מובטחות על ידי מינהל הוותיקים (VA) והן זמינות לוותיקים, לחברים הנוכחיים בכוחות הצבא האמריקניים או לבני זוג ניצולים זכאים. יתרון של הלוואות VA הוא בכך שאינן דורשות מקדמה.
      • הלוואות FHA מובטחות על ידי מינהל השיכון הפדרלי (FHA). כל אחד יכול להגיש בקשה להלוואות אלה, ולעתים קרובות הם מציעים הטבות טובות, כמו עלויות סגירה נמוכות ותשלומי מקדמה נמוכים. יש, עם זאת, מגבלה על כמה אתה יכול ללוות.
      • הלוואות קונבנציונליות אינן מגובות ממשלתיות כמו הלוואות VA או FHA, ולכן ייתכן שיהיה קשה יותר לאבטח אותן. אם יש לך אשראי טוב, הכנסה קבועה ואתה יכול להרשות לעצמך מקדמה, אתה אמור להיות זכאי להלוואה קונבנציונאלית. כעת תוכלו לקבל הלוואה קונבנציונאלית עם מקדמה של לפחות 3%.
      • הלוואות USDA הן הלוואות קונבנציונליות שאינן דורשות כסף נמוך יותר. בקר באתר USDA לפרטים נוספים. יש להם תוכניות שונות ויכולים להיות מועילים למדי.
    • ודא שמקור הלוואת המשכנתא רואה את דוח האשראי שלך ואת מסמכי ההכנסות והנכסים שלך כדי לאמת את כל המידע לפני מתן אישור מראש. אינך מעוניין בהסמכה מקדימה ללא ידיעה. זה יכול להוביל לבעיות חוב בהמשך.
  2. 2
    ודא שציון האשראי שלך מספיק גבוה. המלווים מתייעצים עם גורמי דיווח אשראי גדולים לפני שהם משלימים בקשת הלוואה. אשראי רע עלול לגרום לריביות גבוהות יותר או לבקשות הלוואה שנדחו ולמנוע מכם להחזיק את בית החלומות שלכם. נקוט צעדים להעלאת ציון האשראי שלך והסר כל מידע שגוי בדוחות האשראי שלך.
    • בדקו את דירוג האשראי שלכם כמה חודשים לפני הגשת בקשה להלוואה. זה ייתן לך זמן לתקן את כל הטעויות שעלולות להיות בדוח האשראי שלך.
    • אתה יכול לקבל הלוואת FHA אם ציון האשראי שלך נמוך מ -580, אך תצטרך לשלם מקדמה גבוהה יותר. ל- VA אין דרישה לציוני אשראי, אך מרבית המלווים הפרטיים יחפשו ציון של 620 ומעלה. עבור הלוואה קונבנציונאלית, הציון שלך צריך להיות 740 ומעלה.
    • בדרך כלל תוכלו לשפר את ציון האשראי על ידי הורדת יתרות כרטיסי האשראי או פירעון חובות אחרים. עם זאת, אם יש לך חוב ישן, המתן עד שתוכל לשלם אותו במלואו. תשלום חלקי על חוב ישן רק יהפוך את החוב לרלוונטי יותר. ככל שהחוב רלוונטי יותר, כך ניתן לו משקל רב יותר בקביעת ציון האשראי שלך. הפעם היחידה שאתה צריך לבצע תשלום חלקי היא אם אתה כבר נמצא בהסכם תשלום או שאתה נתבע לשלם אותו. אחרת, עליך להמתין עד שיהיה לך את כל הכסף הדרוש לתשלום מלא.
    • בדוק את ציון האשראי שלך באתר דיווחי אשראי בחינם, כגון www.creditkarma.com.
  3. 3
    אל תניח שהנכסים יתפסו את מקומם של ההכנסה. כשאתה שוקל כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך, דע את יכולת ההלוואות שלך. נתון זה מבוסס על היכולת שלך להרוויח הכנסה, ולא על הנכסים שבבעלותך; עם זאת, אם יש לך כמות גדולה של נכסים, אתה יכול למכור חלק מהנכסים כדי למקדמה גדולה יותר על הבית. זה יוריד את התשלומים שלך.
    זה ייתן לך זמן לתקן את כל הטעויות שעלולות להיות בדוח האשראי שלך
    זה ייתן לך זמן לתקן את כל הטעויות שעלולות להיות בדוח האשראי שלך.
  4. 4
    לעולם אל תמעיט בערך העלויות הכרוכות בקניית נכס. קונים בפעם הראשונה לעיתים נדירות מבינים כמה עלויות נוספות מגיעות עם בעלות על בתים. התייעץ עם סוכן הנדל"ן שלך ומלווה המשכנתא כדי לקבל מושג על אילו תשלומים נוספים תהיה אחראי. זכור לתקצב את הדברים הבאים בעת הגדרת המימון שלך:
    • ביטוח בעלי בתים
    • אגרת שמאות
    • מס רכוש
    • עלויות הובלה
    • דמי נאמנות
    • עמלות ומיסים אחרים, היכן שרלוונטי.
    • עלויות סגירה עבור כל סוגי ההלוואות בדרך כלל מסתכמות ב 3,5 עד 4% ממחיר הרכישה.
  5. 5
    הבן את אפשרויות המשכנתא שלך. אתה יכול ללכת בדרך המסורתית ולשלם כ -20% מערך הבית כמקדמה או לממן רכישה נוספת בבת אחת עם מקדמה קטנה יותר. זכור שחיסכון בתשלום מקדמה גדול יותר עדיין נחשב למסלול הבטוח יותר ותמיד זול יותר עבורך.
    • חלפו הימים בהם היית צריך לחסוך תמורת מקדמה של 20% על מנת להיות הבעלים של בית החלומות שלך. במקרים מסוימים תוכלו ללוות עד למחיר הנכס המלא, מה שאומר שלא תצטרכו להשקיע שנים בחיסכון בתשלום מקדמה לפני הקנייה.
    • עם זאת, אם תניח פחות מ -20% ממחיר הרכישה, סביר להניח שתתבקש לקנות ביטוח משכנתא פרטי (PMI), שאינו זול. זה מגן על המלווה, לא עליך. הימנעות מ- PMI על ידי תשלום מקדמה של 20% נחשבת בדרך כלל כהשקעה טובה. יתכן שתצטרך לשלם דמי סגירה גבוהים יותר או ריבית גבוהה יותר על ההלוואה שלך.
    • אין צורך במקדמה עבור הלוואת VA. הלוואת FHA דורשת תשלום מקדמה מינימלי של 3,5% אם האשראי שלך הוא 580 ומעלה. אם הציון שלך נמוך מ -580, נדרש תשלום 10% למטה.
  6. 6
    בדוק את אסטרטגיית החזר המשכנתא שלך. אם אתה יכול להרשות לעצמך לבצע יותר מתשלומי המשכנתא המתוכננים שלך, עשה זאת. עם ריבית המחושבת מדי יום ומחויבת מדי חודש, תשלומים גדולים יותר או תכופים יותר יקטינו את סכום המשכנתא ואורך. באופן כללי, וודא שאתה מצפה להכנסה מספיק יציבה בכדי לשלם את המשכנתא לאורך חיי ההלוואה.
  7. 7
    שקול ערך חוזר. גם אם אינך שוקל לעבור לזמן מה, זכור שמצבך תמיד יכול להשתנות ואתה יכול לבחור או להיאלץ למכור. חשבו כמה טוב תוכלו למכור את הבית במצב זה. האם זה ילך במהירות אם יחזיר אותו לשוק?
    • בנוסף, חשוב על רכישת בית שיהיה שווה יותר בעתיד, אולי באזור צמיחה או שכונת פיתוח חדשה.

חלק 2 מתוך 4: עבודה עם אנשי מקצוע

  1. 1
    מצא סוכן מוסמך. בחר סוכן נדל"ן שיש לו זמן לענות על כל השאלות שלך ולספק לך מידע שימושי על רכישת הבית שלך. הקפידו לבחור גם סוכן שנוח לכם בו וסומך עליו. בקש מהמלצות מחברים ובני משפחה.
    • מכיוון שסוכן הרישום פועל בכדי להשיג למוכר את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, עליכם למצוא סוכן מוסמך משלכם שישמור על תחומי העניין שלכם. בעוד שסוכנים מסוימים ייצגו הן את המוכר והן את הקונה, הדבר עלול להועיל לכם וככל הנראה לא יחסוך לכם כסף.
    • שירותיו של סוכן קונה או יועץ נכס משולמים בדרך כלל על ידי המוכר, אלא אם כן צוין אחרת במסמכים שלך. הם יעצו לך בנוגע לגיל וביתות הבית ויכולים לעזור לך במחקר. הם יכולים להציג נתונים סטטיסטיים כגון כמה זמן לוקח בדרך כלל למכור בית, כמה ימים בתים בדרך כלל נמצאים בשוק וטווחי מחירים של בתים.
    חנך את עצמך למה לצפות ואיך לנווט במלכודות נפוצות כדי שתוכל להתקדם ברכישת בית החלומות שלך
    חנך את עצמך למה לצפות ואיך לנווט במלכודות נפוצות כדי שתוכל להתקדם ברכישת בית החלומות שלך.
  2. 2
    עבוד עם הסוכן שלך כדי לענות על הצרכים שלך. תן לסוכן שלך מידע רב ככל האפשר על הצרכים והרצונות שלך. זה יעזור להם למצוא את הבתים הטובים ביותר עבורך. ברגע שהתחלת לבחון בתים פוטנציאליים, אל תתן לסוכן שלך לדבר אותך למשהו שאתה לא רוצה. זכרו את צרכיכם והזכירו לסוכן את הצרכים הללו במידת הצורך.
  3. 3
    בחר את מתווך המשכנתא או המלווה שלך בזהירות רבה. הקפידו לערוך מחקר בכמה המלווים למשכנתאות שונים באזורכם ולמצוא את התעריפים הטובים ביותר שאפשר לקבל. שאל שאלות לגבי כל חלק בתהליך ההלוואות שאינך מבין, והמתווך יעביר אותך במידת הצורך. ודא שנוח לך עם המלווה שלך כמו עם סוכן הנדל"ן שלך.
    • בבחירת המלווה, זכור גם האם הנכס יזדקק לתיקונים. לא כל המלווים ילוו בהלוואות על נכסים הזקוקים לשיקום מסוים, לכן בדקו עם המלווה האם הם יכולים לבצע איחוי בפקדון לתיקונים אם יש בעיות במימון.
  4. 4
    בדקו את הבית על ידי פקח מכובד. למרות שהבית כבר הוערך על ידי המוכר, תרצה לשכור פקח משלך שיעניק לבית בדיקה יסודית. הפקח יבחין בבעיות ברחבי הבית. זה יכול לאפשר לך לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר עם המוכר.
    • ברוב הנסיבות הבדיקה הסתיימה לפני ההערכה. גם אם המוכר הוערך על הבית, המלווה של הקונה ידרוש הערכה משלו. בדק הבית בדרך כלל פחות יקר מההערכה, וההערכה בדרך כלל כוללת תקופת מגירה ארוכה יותר, ולכן הבדיקה נעשית בדרך כלל תחילה. אם העסקה נכשלת בגלל דוח פיקוח לקוי, לא יהיה צורך להזמין שמאות.
    • בעוד שהפקח יציין בעיות בנכס, תצטרך לקבל אומדנים לתיקונים מקבלן מכובד, מתיקון מכוניות טק, גגן, אינסטלטור או סוחר אחר. המפקח לא יתן לך אומדני עלות.
    • קבל המלצות פקחים מהמתווך שלך או מחברים שרכשו בתים באזור.

חלק 3 מתוך 4: חקירת הבית

  1. 1
    תחשוב על הבית באופן רציונלי. קונים רבים טועים בהתעלמות מפגמים עצומים בנכס פשוט משום שהוא ממלא באופן מושלם את אחד משאלותיהם. אולי לבית יש בסיס לא יציב אבל החצר האחורית והמטבח מושלמים. צעד אחורה וקח נשימה, שקול את עליות וירידות של נכס בראש קר לפני שאתה מתיישב על נכס. אם יש לך ספק, שוחח עם חברים או בני משפחה.
    • ייתכן שתרצה לדבר עם בונה לפני שתרכוש בית. תלוי בשוק, ייתכן שתוכל לבנות בית חדש לגמרי בעלות זהה של בית בבעלות מראש.
    • זה עשוי לעזור להתייחס לבית כהשקעה. שקול את הערך שאתה מקבל וערך מכר חוזר שתוכל לקבל בחזרה.
  2. 2
    העריך את מיקום הבית וסביבתו. חקר את התחומים שבהם הבתים הפוטנציאליים שלך נמצא. וודא שיש להם את כל המתקנים הדרושים לך. וודאו שהם מספיק בטוחים. שקול את משך הזמן שייקח לך להגיע לעבודה או לבתי ספר סמוכים. שקול את הדברים הבאים:
    • התאורה ומצב הרוח של הבית, הרחוב והשכונה בלילה
    • תקשיב לשכנים רועשים.
    • האם התחבורה הציבורית נמצאת במרחק הליכה?
    • האם צורכי המגורים והחברה שלך מספקים כראוי באזור?
    • חקרו את האזור באתרי נדל"ן.
    • חפש פארקים או אזורי בילוי סמוכים.
    • שימו לב למידע הנוגע למגמות באזור.
    • עיין באתרי המועצה המקומית והשירותים. האם באזור שלך יש את מה שאתה רוצה?
    ישנן טעויות רבות שקונים יכולים לעשות ברכישת בית
    ישנן טעויות רבות שקונים יכולים לעשות ברכישת בית, אך ניתן להימנע מהן בעזרת המון המחקר והתכנון.
  3. 3
    פקח את עיניך לפגמים או נזקים ברכוש. בין אם הם דברים שאתה מרגיש שתוכל לתקן בעצמך ובין אם לא, דן במחיר נמוך יותר כדי לקזז את עלות התיקונים. רוב הסיכויים שהפקח שלך יבחין ויזכיר לך את הפגמים או הנזקים האלה. אבל היזהר אחר כל דבר בלתי צפוי בעצמך, למקרה שיש עוד משהו שאתה רוצה לשאול עליו. הקפד להעלות את כל החששות שיש לך לפני החתימה על מסמכי הסגירה.
    • קבלו כל תיקון מוסכם בכתב ובדקו שוב כדי לוודא שהם נכנסים לחוזה הסופי לפני החתימה.
  4. 4
    בדוק שינויים קלים שתוכל לבצע. טעות גדולה שעושים לעיתים קרובות רוכשי דירות היא דחיית התאמה טובה פשוט כי הם לא אהבו אלמנט אחד בבית, למשל צבעי צבע או סוג הארונות במטבח. הכירו בהבדל בין דברים שקל לשנות ובין כאלה שלא. התבונן ב"עצמות "הבית, כמו הפריסה, החלונות ואלמנטים אחרים שיהיה קשה ויקר לשינוי. אם אלה טובים, תוכלו לשנות את השאר בהתאם לצרכים שלכם.
  5. 5
    פקטור בעלות התוספות או השינויים שתרצו לבצע. אם אתה בוחר בבית בכוונה לבצע בו שינויים משמעותיים, שקול את מחיר העשייה מראש. אולי אפילו תרצה להעסיק קבלן ולקבל הערכה של מה התוספת שלך עשויה לעלות. אתה לא רוצה להיכנס לבית החדש רק כדי לגלות שאתה לא יכול להרשות לעצמך את השינויים שרצית לבצע. חבר אותם לתקציב שלך לפני הקנייה.

חלק 4 מתוך 4: משא ומתן וסגירת המכירה

  1. 1
    נסו לאמוד את המוטיבציה של המוכר. קח רגע לשקול את נקודת המבט של המוכר, מה שעשוי לתת לך מושג עד כמה הם בעלי מוטיבציה למכור את ביתם. שקול דברים כמו כמה זמן שהבית נמצא בשוק, מעמד שוק הנדל"ן המקומי וכל מידע אחר שתוכל להשיג אודות המוכר. אם תגלה שהם כבר קיבלו עבודה במדינה אחרת ומחפשים לעבור, או שהם פונים לפשיטת רגל, או אם הם פשוט עברו גירושין, אתה עלול לגלות שהמוכר מוכן לקבל מחיר נמוך יותר מכיוון שהם רק רוצה את הבית מהידיים שלהם. מידע מסוג זה יכול לתת לך יותר כוח מיקוח.
    • עם זאת, נסו לא להעניק למוכר את אותו היתרון. אל תוותרו על יותר מדי מידע על עצמכם, או על זיקתכם לבית.
  2. 2
    תביא את המחקר שלך. השתמש במידע שאספת במהלך חקירתך את הבית ומיקומו כדי לנהל משא ומתן על מחיר. דברים כמו מחירי המכירה של בתים דומים, ידע על תיקונים שתצטרך לבצע, והקהילה יכולה לתת לך מינוף תוך ניסיון לקבוע מחיר. ככל שיש לך יותר מידע, כן ייטב.
    בדרך זו יש לך מגבלה להתבונן ותוכל להימנע מלקיחת חוב רב מדי
    בדרך זו יש לך מגבלה להתבונן ותוכל להימנע מלקיחת חוב רב מדי.
  3. 3
    לא להיתפס למשא ומתן. אתה עלול להחמיץ את בית החלומות שלך אם תהיה עקשן מדי במהלך המשא ומתן. שים את האגו בצד וחשוב על הדברים החשובים - האם אתה באמת אוהב את הבית? המחיר עדיין מתאים לתקציב שלך? ניסית לנהל משא ומתן? אם אתה מחזיק מעמד שהמוכר יוריד את המחיר נמוך יותר לא בגלל התקציב שלך, אלא בגלל שאתה רוצה להרגיש טוב עם כישורי המשא ומתן שלך, עזוב את זה וקבל את ההצעה. אל תפסיד על בית נהדר כי הייתה לך יותר מדי גאווה לשלם קצת יותר ממה שקיווית.
    • אם המוכר לא מנהל משא ומתן למחיר שהוא בתקציב שלך, זה בסדר ללכת משם.
  4. 4
    אל תיקח הלוואות אחרות לפני סגירת העסקה. המלווה יבדוק את האשראי שלך לפני הסגירה כדי לוודא ששום דבר לא השתנה לאחר שאישר את ההלוואה. ייתכן שתרצה לקחת הלוואה לרהט את מכוניתך או לבצע רכישה גדולה נוספת, אך החזיק מעמד עד סגירת העסקה. הלוואה חדשה בדוח האשראי שלך עלולה לסכן את הלוואת הבית שלך.

טיפים

  • אל תתעצבן מדי אם הצעה תיפול. נכס מתאים נוסף יגיע.
  • עבוד עם המתווך שלך ועם עו"ד נדל"ן על מנת לוודא שהמצבים הנדרשים רשומים במסמכי הרכישה שלך, כך שאתה מוגן.

שאלות ותשובות

  • היי. ניסינו לקנות בית כאן באירלנד ליותר מ 8 חודשים. שילמנו פיקדון, חתמנו על החוזים ושום דבר לא קרה. לא הייתה לי אפשרות לראות את הבית בפנים, ואני חושב שהפרקליט וסוכן המדינה משקרים! מכיוון שאני ממדינה אחרת, אני לא מכיר את השפה טוב מאוד.
    נשמע שאתה צריך עו"ד נדל"ן שיעבוד בשמך. חפש עו"ד המתמחה בנדל"ן במקום בו אתה רוכש את הבית.

תגובות (1)

  • jwatson
    אני בשוק לקנות בית, אבל הייתי מודע לזה. אחרי שקראתי כאן, אני מרגיש משכיל מאוד.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail