כיצד להימנע מהשקעה ברכוש ספרדי לא חוקי?
בין שערוריות הרכוש לבין התהליך המורכב של הבנת דרישות הרכוש הספרדיות, כדאי לשקול להזמין עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ספרדיים (אורבניזם).
מספר בריטים וגרמנים מצאו עצמם קורבנות להונאות רכוש רבות בספרד. רבים מהאנשים הללו השקיעו את חסכונותיהם בבית אבות רק כדי שהבית היה דחפור על הקרקע מכיוון שהוא נבנה שלא כדין ומתווכים ובונים הטעו את הרוכשים. אם ברצונך לרכוש נכס בספרד, שקול לקחת תפקיד פעיל בקביעת האם הנכס נבנה כחוק בשיטות בנייה נאותות.
חלק 1 מתוך 3: קניית קרקע המתאימה לבנייה
- 1שכר עורך דין. בין שערוריות הרכוש לבין התהליך המורכב של הבנת דרישות הרכוש הספרדיות, כדאי לשקול להזמין עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ספרדיים (אורבניזם).
- אתה יכול לבחור עו"ד ממדינתך, אך להיות בטוח שיש לו ניסיון בעבודה בספרד.
- אם עורך הדין שלך הוא מבריטניה, בדוק שהם רשומים באגודת עורכי הדין בבריטניה ומתמחים בעסקאות בינלאומיות.
- אם עורך הדין שלך נמצא בספרד, בקש מעו"ד למסור את מספר הרישום שלו ולבדוק שהוא רשום ומתאמן בלשכת עורכי הדין המקומית (Colegio de Abogados).
- 2אתר מתרגם מכובד. אלא אם כן אתה בקיא בקריאה ובדיבור בספרדית, עליך לאתר מתרגם מכובד שיכול לסייע לך בשיחות טלפון ותרגום מסמכים לשפת האם שלך.
- 3ערוך בירורים בעצמך לגבי הארץ. גלה בעצמך האם הקרקע שאתה מעוניין לרכוש ממוקמת באזור בו מותר לבנות. אתה יכול לקבוע את הסיווג עבור חלקת האדמה שאתה מעוניין בה על ידי בקשת תעודת תכנון ערים (Certificateado Urbanistico) מבית העירייה (Ayuntamiento) שבו נמצא הנכס. בדוק את האישור לסיווג הארץ אשר צריך להיות רשום כאחד מהבאים:
- אדמה לפיתוח (Suelo Urbano)
- אזורים ירוקים (Zonas verdes) שבהם בכלל לא יכול להתקיים בניין.
- אזורים כפריים מסוימים (סואלו רוסטיקו) עשויים לאפשר בנייה ואחרים, הנקראים סואלו ללא פרוטגידו הניתן לעיוב אסור על בנייה.
- 4בחן מקרוב חלקות קרקע "כפריות" המסווגות כ"אין עירוניות ". חלקות קרקע כפריות הן קרקע שלא עברה עיור. אם חלקת אדמה כפרית מסווגת כ"לא ניתן לעיור ", יתכן שתוכלו לבנות עליה אם יעמדו בדרישות מסוימות או שתוכלו להיות מוגבלים לחלוטין מהבנייה על הקרקע.
- בנסיבות מסוימות, ניתן לבנות רכוש בגודל מגרש מינימלי של 10000 מ"ר. עם זאת, הכללים משתנים לפי אזור.
- יתכן שתוכלו לבנות אם כבר היה בנכס בניין.
- ייתכן שתוכל לבנות על הנכס גם אם אתה מתכנן להתפרנס מחקלאות.
- 5קבע מגבלות כלשהן בבניין. על מנת לקבוע אם אתה יכול לבנות על אדמות כפריות, בדוק עם הסמכות החוקית של העירייה, בית העירייה (Ayuntamiento) שבו רשומה הקרקע. בקשו מהם לפרט את המפרט, הדרישות והמגבלות לבניין.
- שאל אם ישנן שעבודים המצורפים לעלילה. לדוגמה, יתכן ששביל יחצה את אדמתך אשר יהפוך את החלקה אל מחוץ לתחום לפיתוח.
- בדוק במרשם הנכסים האם הקרקעות שברצונך לקנות אינן משכנתאות או חובות כספיים אחרים.
- בקש מעורך הדין לבדוק את תכנית העיר ואת התוכנית החלקית (אם אתה קונה מגרש הממוקם באזור עיור). זה אמור לזהות את ההתפתחויות המתוכננות באזור בו נמצאת אדמתך ולהבטיח כי העיור רשום וחוקי.
- 6קבע אם ניתן להחזיק חשמל ומים בנכס. אם אתה רוכש נכס כפרי, בית העירייה אינו מחויב לספק לך חיבור למים וחשמל. לפני שתמשיך לרכוש נכס עליך:
- ערכו פגישה עם האדריכלים או הצוות הטכני לבנייה ממחלקת הבניין (Departamento o Concejalía de Urbanismo) מבית העירייה.
- הביא את עורך הדין שלך ומומחה לבנייה לפגישה זו.
- בקש מהמומחים שלך לבחון את תוכנית העירייה (Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)).
- שאל את צוות מחלקת הבניין אם מתוכננת בנייה עתידית באזור והאם לבנייה זו תהיה השפעה כלשהי על אדמתך.
- קבע את ההוצאות של הבאת מים וחשמל לנכס שלך וכל מגבלה שתוכל להתמודד איתן.
האדריכל ייקח את תפיסת הבניין שלך וידאג שהוא עומד בכל הדרישות של בית העירייה.
חלק 2 מתוך 3: רכישת הקרקע והתחלת בנייה
- 1בקש תמצית רישום מקרקעין. ספרד הקימה אתר שיעזור לרוכשים שאינם ספרדים של נדל"ן להעריך נכסים ספרדיים. האתר והתמצית יספקו לך את המידע הבא:
- מעמד הבעלות על הנכס וכל חוב או אילוץ על הנכס.
- מיקום הארץ ותיאורו.
- סיווג הקרקע והמבנים.
- תיאור של כל המבנים במקום.
- כיצד נרכש הנכס ועל ידי מי.
- האם הרכישה נרשמה כשטר ציבורי.
- מידע על מס.
- מידע על משכנתא, כולל שם הבנק המחזיק במשכנתא.
- כל הליכי עיקול.
- המידע ניתן בספרדית וניתן לתרגם אותו לאנגלית בתשלום.
- 2בדוק את מידע התמצית מול פרטי המוכר. לפני שתמשיך קדימה עם הרכישה, ודא ש:
- פרטי המוכר תואמים את הבעלים הרשומים של הנכס.
- התיאור רכוש בחוזה המכר תואם את המידע רישום המקרקעין חלץ
- וודא כי אין חובות או חיובים, כגון משכנתא, על הנכס.
- וודאו כי לא נפתחו הליכים משפטיים נגד הנכס.
- 3להתקדם ברכישת הנכס. אם אתה רוכש נכס כפרי לעומת בית ברובע עירוני, עליך לנקוט בצעדים הבאים:
- אם אתה רוכש קרקעות מיזם שגם הוא הולך לבנות את הנכס, בדוק שהם רשומים במרשם המסחרי הספרדי ושהנכס רשום להם. תוכלו לבדוק זאת בכתובת: http://registradores.org/en/index.jsp.
- אם אתה רוכש נכס על החוף, בדוק כי לבנאי שלך יש אישור ממחלקת החוף, הקובע כי על הרשויות להגביל את הבנייה במרחק מסוים מהחוף.
- אם אתה רוכש נכס בספרד העירונית, בדוק את התוכנית החלקית (Plan Parcial). זוהי תוכנית בניית החלקות, אשר עליה להיות מאושרת על ידי המחלקה העירונית (מחלקת תכנון ערים) של בית העירייה בו מתועדות החלקות. תוכנית זו מראה לך אם העיור חוקי וכי אין בקרבת מקום מתוכננות פיתוחים אחרים שיכולים להשפיע על הנכס החדש שלך.
- אם אתה רוכש נכס מיד שנייה או מכירה חוזרת, וודא שהנכס נקי מחיובים, שיש משכנתא או שהתשלומים מעודכנים וכי אין שום מגבלות אחרות על השימוש, או צו בית משפט לתפיסה.
- השג עותק של האישור הקדסטרלי המפרט את גבולות הנכס שלך.
- חתמו על חוזה מכר לפני נוטריון.
- 4שמור על אדריכל. חשוב שתעסיק אדריכל שעובד בספרד. האדריכל ייקח את תפיסת הבניין שלך וידאג שהוא עומד בכל הדרישות של בית העירייה.
- האדריכל יציג את תוכניות הבנייה שלך בפני בית העירייה שלך במחלקת הבניין ("Departamento de Urbanismo" או "Concejalía de Urbanismo").
- עליכם לבקש היתר בנייה כאשר אתם מגישים את התוכניות האדריכליות שלכם ומשלמים מס עירוני.
- בית העירייה ילמד את התוכניות שלך ואם הוא יעמוד בכל התקנות יקבל היתר בנייה.
- 5מצא בונה אמין. לאחר שתוכניות הבניינים שלך יאושרו עליך לאתר בונה מכובד שיבצע את תוכניות האדריכל.
- בדוק אם הבנאי רשום במרשם המסחרי הספרדי הממוקם בכתובת: https://buyingahouse.registradores.org.
- בדוק כי לבנאי יש ביטוח המכסה נזק לרכוש.
- קנה ביטוח ספרדי לעשר שנים (או "Seguro Decenal"). ביטוח זה קובע כי על הבנאי או היזם והאדריכל להבטיח כי הבנייה תהיה מאובטחת לפחות לעשר שנים.
- 6נסח חוזה בנייה. חוזה הבנייה חשוב מאוד וכדאי שעורך הדין שלך יערוך את החוזה. חוזה זה צריך לכלול:
- השם המלא ומספר CIF של הבנאי.
- ערובה לכך שהבנייה נעשתה מהתוכניות ותיאור הבניין (memoria de calidades) שסיפק האדריכל.
- ציין כל תוספות כגון בריכה או מוסך כלולים במחיר.
- תאריכי ההתחלה וההשלמה וכן סעיפי קנס להשלמה מאוחרת.
- תנאי תשלום.
- האישורים מהאדריכל, החשמלאים ובית העירייה יינתנו לך בתשלום האחרון שלך.
- הסבר על מיסים כלשהם.
- ערובה לכך שהבונה יארגן את השלבים האחרונים של התהליך בנוגע לתיעוד. זה עשוי לכלול בקשה לאיסוף תעודת רשיון העבודות הסופיות (Certificateado Final de Obras), הצהרת הבניין החדש, האגף האופקי (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), ורישיון תעודת המגורים (Cédula de Habitabilidad).
- ערובה מהקבלן כי לפי התשלום האחרון שלכם הרצון חיבר את המים והחשמל.
האדריכל יציג את תוכניות הבנייה שלך בפני בית העירייה שלך במחלקת הבניין ("Departamento de Urbanismo" או "Concejalía de Urbanismo").
חלק 3 מתוך 3: השלמת תהליך הבנייה והרישום
- 1השלם רישומי נכסים. לאחר בניית הבית עליך להתקשר עם האדריכל ולהשלים מספר רישומים אחרים בכדי להבטיח את חוקיות הנכס החדש שלך.
- 2בקש מהאדריכל לאשר את סיום העבודה. על האדריכל שלך לבקר באתר הבנייה ולבדוק שהעבודה המוגמרת תואמת את תוכניותיו ורישיון הבנייה. לאחר מכן ישלים האדריכל רישיון לעבודות סופיות (Licencia o Certificateado Final de Obra) המציין כי העבודה הושלמה.
- 3השג הצהרת עבודה (declaración de obra nueva). לאחר השלמת הפרויקט, עליכם ללכת לנוטריון ספרדי ולבקש ממנו להכין את מעשי הרכוש החדשים. עליך להביא את רישיון תעודת המגורים שלך (Cédula de Habitabilidad) כדי להשלים את העסקה. הנוטריון ירשום את אדמתך במרשם המקרקעין כל עוד תציג את המסמכים הבאים:
- פרויקט הבנייה מהאדריכל שלך.
- היתר הבנייה.
- רישיון העבודות הסופי.
- הצהרת בניין חדשה.
- 4בצע בדיקה מעמיקה של הנכס החדש שלך לפני המעבר אליו. בעת בדיקת הנכס שלך, וודא כי הבניין עומד במפרט וכי מזוהים כל פגמים קלים (כגון מתגי תאורה פגומים או ידיות דלת חסרות).
- העבר תקלות לבנאי או לסוכן שלך, אשר מחויב לבצע את עבודות התיקון.
- 5השג תעודת אכלוס. לאחר שכל הניירת הושלמה ורשמתם את מעשיכם, וודאו כי אתם מקבלים תעודת אכלוס מבית העירייה (Ayuntamiento). זהו מסמך מינהלי המאפשר לאכלס את מגוריך החדשים.
אם ברצונך לרכוש נכס בספרד, שקול לקחת תפקיד פעיל בקביעת האם הנכס נבנה כחוק בשיטות בנייה נאותות.
- לפני הקנייה, לדבר עם אחרים שרכשו נכסים באזור על פורומים באינטרנט וכן חדרי צ'אט אם לא באופן אישי.
- מומחים ממליצים לכם לבקר בנכס 5 פעמים לפני הקנייה, רצוי בזמנים שונים ביום ובעונות שונות במהלך השנה
- התייעץ תמיד עם עורך דין טוב המדבר בשפתך לפני חתימת חוזה או מסירת כסף כלשהו.
- החוק הספרדי קובע מגבלת זמן של שנתיים לתביעה בגין ליקויי בנייה מיום בו היה הפגם גלוי וידוע לבעל, ובלבד שהליקוי נוצר בתקופת הערבות שתוארה לעיל. עם זאת, בדוק את החוזה שלך לגבי כל סעיף שמשנה הוראה זו.
- ישנם בסך הכל אלפי בתים שנבנו באופן לא חוקי. בעוד שממשלת ספרד מנסה להגן מפני פרקטיקות נדל"ן חסרות מצפון, עליך להיות מודע לפוטנציאל ההונאה.
- היזהר מכל רשות שמעניקה לך רישיונות אך אינה מעוניינת כי הניירת תיבדק על ידי עורך דין.
קרא גם: כיצד לבדוק את מחירי הגרוטאות?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
