איך להתחיל בהשקעות נדל"ן?

ערוך מלאי לפני שאתה משקיע. על המשקיעים לדעת כיצד הם מתכוונים להיפטר מכל נכס לפני שהם קונים אותו. האם אתה רוצה להפוך את הנכס ולמכור אותו מחדש? לחלופין, האם ברצונך לשכור את הנכס? לאפשרויות אלו השלכות שונות בכל הנוגע למימון ומיסים; תצטרך לקבל מושג כללי באיזה כיוון אתה רוצה לקחת כבר בהתחלה ולהיות מוכן למקריות.

• תצטרך תחושה מציאותית של מערך הכישורים שלך, דבר אחד. האם יש לך את הכישורים הטכניים ואת הידע כדי להפוך את המאפיינים? יהיה עליך להיות בעל ידע בסיסי בתיקוני רכוש ובעלויות עבודות תיקון אופייניות ופחות אופייניות.
• קיום קרן עתודה הוא גם חובה, בין אם אתה מתכוון לשכור או להפוך את הנכס. ככלל, על המשקיע להחזיק מספיק כסף בעתודה כדי לשלם את המשכנתא למשך חצי שנה במקרה שהנכס יתפנה או נמצא במצב גמילה למכירה. כשאתה שוכר, אתה תלוי גם בתשלום בזמן לכיסוי המשכנתא. מילואים יעזרו לכם לכסות את התשלום אם שכר הדירה של הדייר שלכם במקרה איחר.

ניתוח רווחיות של נכסים זמינים. לפני שצוללים לרכישת נכס, וודאו שזו תהיה השקעה רווחית. הערך את הוצאות התפעול שלך ואת סכום השכירות או ההכנסה שאתה מצפה לקבל. שקול את השכונה בה אתה רוצה לקנות כדי לקבוע אם נכסים שומרים על ערכם במיקום זה.

• חשב את מחיר המחיר לשכירות בשכונה בה ברצונך לרכוש. זכור כי לא תמיד קל להשיג מידע על מחירי שכר הדירה, ולכן מספר זה צריך להיחשב רק כנתון. חלק את מחיר הדירה החציוני לפי שכר הדירה השנתי החציוני. לדוגמא, נניח שמחיר הדירה החציוני הוא 134000 €, ושכר הדירה השנתי החציוני הוא כ 8960 € (750 € לחודש). מחיר המחיר לשכירות הוא 134000 € / 12000 = 15 {\ displaystyle \ 134000 € / 12000 = 15} . ככל שהיחס נמוך יותר, כך ההשקעה טובה יותר. אזור עם יחס מחיר לשכירות מעל 20 הוא לא השקעה טובה.
• חשב את תשואת השכירות ברוטו. חלק את שכר הדירה השנתי במחיר הרכישה הכולל של הנכס. זה עוזר לך למצוא את הבית עם הכנסות השכירות הגבוהות ביותר והוצאות הרכישה הנמוכות ביותר. לדוגמה, אם אתה משלם 74600 € עבור בית ואתה יכול לגבות 8960 € דמי שכירות בשנה (750 € לחודש), תשואת השכירות ברוטו היא 12 (8960 € / 74600 € = 0,12) {\ displaystyle (\ 8960 € / \ 74600 € = 0,12)} . כל דבר מעל 10% הוא השקעה טובה. חלק מהנכסים עשויים לדרוש כמות משמעותית של השקעת הון כדי להפוך אותו למגורי (גג חדש, החלפת שטיחים וכו '), אך תשואת שכירות גבוהה מספיק עדיין יכולה להפוך נכס שדורש עבודה להשקעה טובה.
• חשב את שיעור ההיוון. זה אומר לך את שיעור התשואה על הכנסות הנכס. שיעור ההיוון מבוסס בדרך כלל על ההכנסה נטו של הנכס בשנה האחרונה (אם הוא מושכר) או על הכנסות השכירות המשוערות (אם הוא אינו מושכר כעת). חלק את הרווח התפעולי הנקי במחיר הרכישה של הנכס. הרווח התפעולי הנקי הוא ההכנסה השנתית הכוללת בניכוי עלויות התפעול (עלויות התפעול נוטות להשתמש בכ- 40% מההכנסה). נניח שתרצה לרכוש נכס תמורת 373000 € וההכנסה התפעולית נטו שלך תהיה 26100 € שיעור ההיוון שלך יהיה 7% (26100 € / 373000 € = 0,07) {\ displaystyle (\ 26100 € / \ 373000 € = 0, 07)} . פירוש הדבר שהיית מרוויח 7% מערך הנכס כרווח. השתמש בשיעור היוון כדי להשוות את הרווחיות של נכסים שונים.
  • אם עלויות התפעול אינן ברורות, או שאתה רק מנסה לקבל מושג כללי מאוד אם הנכס הוא השקעה טובה או לא, קח את מחיר הרכישה חלקי השכירות השנתית הכוללת כדי לראות כמה שנים ייקח להרוויח את הכסף בחזרה. זה יכול לעזור לך להשוות נכסים - אם לנכס אחד ייקח חמש שנים כדי להחזיר את ההשקעה ונכס אחר ייקח שבע שנים, ושיפור ההון יהיה שווה, אז סביר להניח שתרצה לרדוף אחר הנכס שיזכה את כספך בחזרה מהר יותר.
• חישוב תזרים המזומנים. בדוק אם תרוויח מספיק שכר דירה בכיסוי קרן המשכנתא, ריבית, מיסים וביטוח. כמו כן, וודאו שיש לכם מספיק מילואים בכיסוי הוצאות בלתי צפויות כמו תיקונים. אם לא, תזרים המזומנים שלך יהיה שלילי, מה שאומר שתהיה בסכנת מחדל של המשכנתא שלך.

לארגן מימון. ראשית, סביר להניח שתצטרך להניח אחוז גדול כמקדמה - הלוואות מסחריות רבות דורשות בין 25% ל -35% מקדמות. אם אין לך כל כך הרבה מזומנים בהישג יד, בדוק את קבלת הכסף ממסגרת אשראי ביתית, הלוואה אישית, מכרטיסי אשראי או על ידי פדיון בפוליסת ביטוח חיים. המלווים יקבעו את שיעור הריבית שלך על סמך ציון האשראי שלך וכמות העתודות הכספיות שיש לך בבנק לכיסוי ההוצאות על הנכס. שקול לעבוד עם בנק שכונתי במקום בנק לאומי גדול. בנקים מקומיים מציעים לרוב גמישות רבה יותר בבניית משכנתא.

• מקדמה של 20% אינה האופציה היחידה שלך. יתכן שתוכל לקבל מימון בבעלות FHA עם מקדמה של 3,5% בלבד. יש גם הלוואות עם כסף קשה - אלה יכולות לעתים קרובות לגרום לך למימון מהיר מאוד, מכיוון שההלוואות אינן מבוססות על ציון האשראי שלך, אך הן נושאות ריבית גבוהה יותר בדרך כלל בסמוך לשיעור הזרימה. הלוואות לכסף קשה עשויות לעבוד בתדירות הבית, אך אינן מומלצות להשקעות ארוכות טווח.
• הפתרון הטוב ביותר הוא לשבת עם מתווך מקצועי כדי ללמוד על אפשרויות המימון השונות שלך. ישנן מגבלות רבות וכן מגבלות על הלוואות קונבנציונליות למשקיעים. בדרך כלל אתה יכול לקבל רק הלוואת FHA אחת בכל פעם, למשל, ונדרשת כחוק לקחת הלוואות מסחריות לבניינים עם 5 יחידות או יותר. מתווך יכול לעזור לך לנווט באפשרויות שלך ולעזור לך באסטרטגיה כדי לוודא שכל צרכי המימון שלך מכוסים.
• היה מראש עם המלווים לגבי מצב הנכס. בנקים רבים לא יממנו על סוגים מסוימים של נכסים, כדי להימנע מהמימון שלך דרך הקו, ספק למלווה תמונות ומידע על נושאים כלשהם עם הנכס. אינך רוצה שהעסקה תתפרק כאשר המלווה מבצע הערכה ומגלה שיש נזק רב על הנכס או שהוא זקוק לתיקונים.
• שים לב שביטוח משכנתא - המגן על המלווה במקרה של מחדל - לא יכסה נכסי השקעה.

קנה נכס. התחל על ידי התבוננות במאפיינים המפורטים בשירות הרישוי המרובה (MLS). תוכל למצוא את רשימות ה- MLS באתרים כמו Realtor.com, Trulia או Zillow. תוכלו למצוא את כל אותן רישומים לבד ב- MLS שסוכן נדל"ן יכול למצוא עבורכם. עם זאת, זה עדיין רעיון טוב לעבוד עם מתווך. יתכן שיש להם מידע נוסף על שירותים או על נכסים ספציפיים. כמו כן, הם יידעו על נכסים זמינים שאינם רשומים ב- MLS.

• אחד היתרונות הגדולים ביותר בעבודה עם מתווך הוא שהם יתנו לך יתרון בכל הנוגע לתזמון. הם יכולים להגדיר אותך לקבל מיילים מיידיים עבור רישומים העומדים בקריטריונים שלך ברגע שהם יוצאים לשוק או חוזרים לשוק, ולפני שהם מופיעים באתרים אחרים. זהו שירות יקר ערך בשוק הנדל"ן הצמוד .
• שים לב שיש דברים מסוימים שהמתווך לא יכול להגיב עליהם באופן חוקי. המתווך שלך לא יכול היה, למשל, להכריע בשכונה אם "שכונה" או "רעה". השתמש במשאב כמו RAIDS באופן מקוון כדי לבדוק פשעים באזור או floodsmart.gov כדי לברר אם שיטפונות נפוצים (דורשים ממך לקנות ביטוח שיטפונות נוסף עבור הנכס שלך).
• מתווכים משלמים לעיתים קרובות על ידי המוכר בעת ההסדר, כך שלעיתים זה חופשי עבור הקונה לעבוד עם אחד כזה. אך הקונים עשויים גם לשלם עמלת נדל"ן לסוכן הרוכש. זה יכול להיות פריט במשא ומתן בעסקת "למכירה על ידי הבעלים" ועשוי לפתוח עבורכם נכסים זמינים אחרים.

הגש את ההצעה שלך. עבוד עם סוכן הנדל"ן שלך כדי לקבוע מחיר הוגן עבור הנכס. כמו כן, כתוב במגבלות לבדיקה, מימון וכל מקרה אחר שהמתווך או עורך הדין מייעץ לך. בחר תאריך הסדר שעובד טוב עבורך ועבור המוכר. חלק מהמוכרים יקבלו הצעה במחיר נמוך יותר אם תאריך ההסדר המוצע נוח.

• בדקו תמיד נכס בכדי למצוא בעיות העשויות לעלות לכם כסף בעתיד. אם המפקח ימצא משהו, יתכן שאתה יכול לנהל משא ומתן מחדש. ייתכן שתוכל להוריד את ההצעה שלך ולבצע את התיקונים הנדרשים בעצמך, לבקש מהמוכר לבצע את התיקונים, או שילוב של שניהם.
• גלה הכל על הבדיקה. חלק מהמלווים לא יממנו נכס אם הם מודעים לתיקון הדרוש שחשוב להם, למשל. עדיף לפתור הכל לפני סגירה או לעבור לנכסים אחרים אם בעיות מתעוררות ואינן מתוקנות לשביעות רצונך.
• לרוב תרצו להיות בטוחים שהנכס עובר בדיקה וכל שאר מצבי העניין המתבקשים. עם זאת, ישנן נסיבות שבהן קונה עלול לוותר על מצבים ולרכוש נכס בכל מקרה. לדוגמא, חלק מהמשקיעים מוכנים לבצע תיקונים ואינם זקוקים למימון; הם עשויים לקנות נכס שלא יעבור בדיקה.

מצא דיירים. אם בכוונתכם לשכור את הנכס תצטרכו למצוא דיירים, באופן אידיאלי כאלה שישלמו את שכר הדירה במלואם ובזמן, ישמרו על נכסכם ויעמדו במדיניות שתוארה בחוזה השכירות שלכם. שקול כמה גורמים בחיפוש הדיירים שלך. פרסם לדיירים מבלי להפלות קבוצות כלשהן. מסך דיירים באופן יסודי.

• פרסם את הנכס שלך מפה לאוזן, עלונים, שלטים, מודעות דפוס בעיתונים מקומיים ומודעות מקוונות באתרי נדל"ן. אתרים כמו קרייגסליסט, זילאו ואחרים מאפשרים פרסום חינם של השכרות.
• גבו מספיק שכר דירה בכיסוי הוצאות התפעול שלכם, תרוויחו רווח סביר ותהיו תחרותיים עם השכרות אחרות באזור. עליך להשתמש באותם קריטריונים עבור כולם.
• ספק למועמדים רשימה של קריטריוני השכירות עליהם יוערכו.
• בקש ממועמדים למלא בקשה המפרטת לא רק את פרטי יצירת הקשר שלהם, אלא גם את מקורות ההכנסה שלהם, כתובות קודמות ושמות הפניות. כמו כן, קבל את אישורם לאמת את הכנסותיהם ולבדוק את אשראים. ברגע שיש לך אישור, פנה למעסיקים שלהם כדי לוודא את הכנסותיהם. ברגע שיש לך את מספר הביטוח הלאומי וההרשאה שלהם, אתה יכול לבדוק את האשראי שלהם בכל אחת משלוש לשכות דיווחי האשראי. צור קשר עם בעלי בתים קודמים לבדיקת הפניות.

מועמדים למסך. אתה יכול לסנן מועמדים להשכרה על פי קריטריונים לפסילה. אלה יכולים לכלול ציון אשראי, הכנסה ברוטו, עבר פלילי והיסטוריית שכירות. פינוי קודם יכול להיות הכחשה, למשל, או חוב כסף לבעל בית קודם. הקפד למסור למועמדים רשימה מלאה של הקריטריונים שבהם אתה משתמש כדי להעריך אותם - קריטריונים אלה תלוי בך, כל עוד אינך מפלה קבוצות מוגנות כלשהן או מפר את החוק המדיני או הפדרלי.

• הבן את כל החוקים הפדרליים, הממלכתיים והמקומיים המגנים על סוגים מסוימים של אנשים מפני אפליה. למשל, חוק זכויות האזרח מונע אפליה על רקע גזע. חוק הדיור ההוגן מבטיח טיפול הוגן ולא הגזע של עניין מישהו, צבע, לאום, דת, מין, נכות או אם יש להם ילדים.
• אם תחליט לאשר למועמד עם בעיות, אתה יכול להתעקש על תנאים מסוימים כמו פיקדון גדול יותר או חתום שותף. עם זאת, אם תשלול או תאשר למועמד עם תנאים נוספים, הוא יזדקק למכתב פעולה שלילי המסביר את הסיבות לכך.
• יש חברות שיכולות לספק מיון מקצועי. מועמדים משלמים בדרך כלל בעבור שירות זה בעצמם, ומשאירים אתכם מחוץ לתהליך החקירה. לאחר שתקבל את התוצאות תוכל להעריך עוד יותר ולהחליט על תנאים נוספים.