כיצד לערוך סעיף חוזה העוסק באיחור בביצוע?
בעת כתיבת חוזה בנייה, יהיה עליך לפרוש את תנאי עיכוב הביצועים כדי להגן על שני הצדדים. קבע מועדים לכל שלבי ההסכם ופרט מה אמור להסתיים. אם זה חיוני כי השלבים יושלמו בזמנים מסוימים, כלול סעיף הקובע כי עיכובים בכל שלב מהווים הפרה מהותית של החוזה. זה חשוב אם חוזים אחרים תלויים במועדים בחוזה זה, ויגרום לאחריות על הקבלן אם הפרויקט יתעכב עקב ביצועו. כלול סעיף כוח עליון, המתרץ ביצועים אם אירוע גדול מחוץ לכוחך גורם לעיכובים, כמו אסון טבע, מלחמה, מהומה או שביתה. כדאי גם לכתוב סעיף המאפשר להאיץ ביצועים כדי לעמוד בלוח הזמנים למרות עיכובים.זה יאפשר לבעלים לתבוע נזקים אם הם צריכים לשכור צוות נוסף כדי לעמוד במועד האחרון. לקבלת ייעוץ נוסף מאת מחברנו המשפטי, כולל כיצד להסביר נזקים מחוסלים בחוזה, קרא עוד.
בתי משפט לעיתים קרובות זורקים סעיף "אין נזק לעיכוב" אם החוזה שלך כולל גם סעיף "זמן חשוב".
סעיפים העוסקים בעיכובים בביצועים עולים לרוב בחוזי בנייה. פרויקט בנייה, אם בניית בית חד משפחתי או אצטדיון ספורט מסיבי, כרוך בשלבים רבים שחייבות להתבצע על זמן. עיכוב בכל שלב יכול לפטור לבעיות גדולות יותר ויקרות יותר בהמשך, מה שהופך את זה לקריטי שהצדדים יסכימו על ההשלכות של עיכובים לפני תחילת העבודה.
שיטה 1 מתוך 4: ציון תאריכים ולוחות זמנים להשלמה
- 1ציין מועדים לביצוע כל שלבי ההסכם. בתי משפט רבים לא יפסקו פיצויים בגין עיכוב אם לחוזה שלך אין תאריך סיום מוגדר, או מועדים מסוימים לכל שלב בפרויקט.
- בהעדר תאריכים ספציפיים לסיום, דיני החוזים מחייבים סיום עבודה בפרק זמן סביר. עם זאת, מה שנחשב "סביר" יכול להשתנות מאוד מאדם לאדם.
- בכל מועד אחרון, עליך לפרט בדיוק מה אתה מצפה שיסיים עד תאריך זה. לדוגמא, נניח שאתה בונה את בית החלומות שלך ושכרת קבלן. המועד האחרון שלו הוא לפנות ולדרג את המגרש ולשפוך את הבסיס. עליו לסיים עד 30 במאי מכיוון שהחומרים למסגור הבית מועברים ב -1 ביוני.
- לפעמים אין צורך שהשלב יסתיים לחלוטין לפני תחילת שלב אחר, אך הוא צריך להסתיים בעיקר. אם זה המקרה, וודא שאתה מגדיר במדויק מה מהווה השלמה משמעותית לצורכי החוזה שלך.
- לדוגמה, הקבלן שלך צריך לבצע את הצנרת והחשמל לפני התקנת דלתות הפנים והקישוט. עם זאת, הוא לא צריך להיות סיים במאה אחוז מכיוון שהוא יכול לסיים את עבודתו בקומה הראשונה בזמן שהדלתות והקישוט מותקנים בקומה השנייה.
- כשיש לך פרויקט עם מספר שלבים, הדבר החשוב ביותר הוא לוודא ששלבים מאוחרים יותר לא נדחקים מכיוון שלשלב מוקדם לוקח זמן רב מדי להשלמתו.
- תוכל גם לשקול לכלול משפט המחייב את הקבלן להשתמש בשיטות תזמון ספציפיות כדי לעקוב אחר התקדמותו ולהבטיח עמידה בזמנים של כל השלבים, או לספק דוחות מצב שבועיים או חודשיים.
- 2מדינה שעיכובים בכל שלב מהווים הפרה מהותית של החוזה. הפרה מהותית עומדת בבסיס החוזה, כלומר אם לוח הזמנים לא עומד בחוזה יכול להיות אפילו לא קיים. סוג זה של סעיף נקרא בדרך כלל סעיף "זמן הוא המהות".
- באמירת הזמן הוא המהות, אתה אומר שלמועדים ולוחות הזמנים הכלולים בחוזה יש חשיבות מוחלטת לקיומו.
- נעדר כל סעיף אחר הנוגע לעיכוב ביצוע, אם תכלול הוראה שהזמן הוא המהותי, הקבלן יהיה אחראי לכל הנזקים הנובעים מעיכוב, גם אם העיכוב לא היה באשמתו.
- 3הגדר אילו סוגים של עיכובים כלולים בסעיף. באופן כללי, אינך רוצה לכלול עיכובים שנגרמים על ידי צדדים שלישיים, על ידי אירועים שאינם בשליטת הבעלים או הקבלן, או עיכובים שקורים מכיוון שהבעלים משנה את דעתו בנוגע למשהו כמו לוח זמנים של אירועים או סוג של חומר.
- הוראת "זמן חיוני" קובעת בדרך כלל שכל העיכובים כלולים אלא אם כן הם אינם נכללים במקום אחר בחוזה. בדרך זו תוכלו לנסח סעיפים אחרים כדי להתמודד באופן ספציפי יותר עם סוגים שונים של עיכובים העלולים לעלות במהלך החוזה.
- סעיפי "הזמן הם מהותם" אינם חייבים להיות מורכבים. לדוגמא, הסעיף שלך יכול לומר בפשטות: "הזמן הוא המהותי ביחס לכל ההוראות במסגרת הסכם זה. כל עיכוב בביצוע של כל אחד מהצדדים יהווה הפרה מהותית של הסכם זה."
- 4להחליט מי הביצועים שלו נופל תחת הסעיף. סעיף "זמן הוא המהות" יכול לחול אך ורק על הקבלן, או יכול לחול על אחריות הבעלים לספק גם לקבלנים תשלומים וחומרים בזמן.
- 5דרוש הודעה מוקדמת ככל האפשר במקרה של עיכוב. יש לדרוש מכל הצדדים להודיע זה לזה אם אפילו מתרחש עיכוב שניתן לברר.
- כמה התראה צריכה להינתן עשויה להיות תלויה בסיבת העיכוב או באורך העיכוב. לדוגמא, אם הקבלן לומד שחומרי בניין מרכזיים הוזמנו בחזרה ולא יועברו למשך שלושה שבועות, עליו להתריע בפני הבעלים ברגע שהוא יגלה זאת במקום להמתין לראות מה יקרה. הבעלים עשוי לרצות למשוך את ההזמנה או למצוא ספק אחר, והוא זקוק לכמה שיותר זמן בכדי לחפש חלופות.
- מצד שני, אם סופות רעמים קשות פירושן שהקבלן צריך להפסיק את העבודה לשעות אחר הצהריים, אך הוא מתכנן לחזור למחרת בבוקר, כנראה שמספיק טלפון לבעלים כשהוא שולח את העובדים הביתה.
- קבלנים רשאים להחמיץ כל נזק או זכות לבקש הארכת זמן במסגרת החוזה אם הם לא ימסרו לבעלים הודעה מתאימה.
- אם מעשיו של הבעלים גרמו לעיכוב, רשאי בית משפט לסרב לפסוק לקבלן פיצויים אלא אם הקבלן נתן לבעלים הודעה מתאימה. ללא הודעה מוקדמת, ייתכן שהבעלים לא הבין שהוא גורם לעיכוב, ובכל מקרה לא ניתנה לו האפשרות לתקן את הבעיה.
- על הקבלנים לנהל יומן יומי של תנאי הפרויקט ואירועים כדי שיוכלו להודיע לבעלים על כל פוטנציאל לעיכוב בהקדם האפשרי.
כמה התראה צריכה להינתן עשויה להיות תלויה בסיבת העיכוב או באורך העיכוב.
שיטה 2 מתוך 4: התחשבנות בכוחות גדולים ובעיכובים ניתנים לניתוח
- 1ציין את סוגי האירועים הכלולים בסעיף "כוח עליון". סעיף זה מתרץ ביצועים אם מתרחש אירוע מרכזי המשנה לחלוטין את נסיבות ההסכם באופן שאף אחד מהצדדים לא יכול היה לצפות.
- אירועי כוח עליון כוללים בדרך כלל אסונות טבע כגון הוריקנים, רעידות אדמה או סופות טורנדו, ואירועים פוליטיים כגון מלחמות, פרעות, צווי ממשלה או אמברטי סחר. שביתות ומחסור בעבודה עלולים גם הם להיקלע לסעיף כוח עליון.
- בדרך כלל, לאירועים המפורטים השלכות קטסטרופליות ובלתי נמנעות אשר יהפכו את הביצועים במסגרת החוזה לבלתי אפשריים.
- במדינות מסוימות כמו וירג'יניה, נדרשים סעיפי כוח עליון בכל חוזי הבנייה.
- לדוגמא, סעיף כוח עליון שלך עשוי לקבוע "צד לא יהיה אחראי לכל כישלון או עיכוב של ביצוע הסכם זה לתקופה שכשל או עיכוב כזה נובע מגורמים שאינם בשליטתו הסבירה, כולל אך לא מוגבל ל מעשי אלוהים, מלחמה, שביתות או סכסוכי עבודה, אמברגו, צווי ממשלה או כל אירוע כוח עליון אחר. "
- 2החליטו מה יקרה אם אחד האירועים הללו יתרחש. בדרך כלל, הקבלן לא יצטרך לשלם לבעלים כל נזק בגין העיכוב, והוא עשוי להיות זכאי להארכת זמן סבירה להשלמת הפרויקט.
- ללא סעיף כוח עליון, הצדדים נתונים לחסדי כללי המשפט המקובל שרק מתרצים ביצועים רק לעתים רחוקות במערך מצומצם של נסיבות.
- 3שקול לכלול עיכובים אחרים שניתנים לניצול. אמנם הם עשויים שלא לעלות לרמת "כוח עליון", אך ייתכן שתרצה לכלול הפרשות לעיכובים המתרחשים שלא באשמת הקבלן.
- אם החוזה לא מזכיר שום דבר באופן ספציפי, בתי המשפט יראו רק עיכוב שניתן לניצול אם הוא נגרם על ידי נסיבות שאינן בשליטתו של מישהו ולא היה צפוי על ידי הצדדים בעת עריכת החוזה.
- דוגמאות לעיכובים מתרצים כוללות אירועי מזג אוויר בלתי צפויים שאינם עולים לרמת אסון, שביתות, שגיאות תכנון או מחסור בחומר.
- אם העיכוב נובע ממשהו בשליטת הבעלים, כמו טעות בתכנון או בתוכניות אדריכליות, יתכן והבעלים יפצה את הקבלן בגין כל העלויות שנגרמו לו כתוצאה מכך.
- 4דאג לביטול החוזה ללא קנס אם האירוע נמשך מעבר לפרק זמן מוגדר. לדוגמה, הוריקן הפוגע רק באזור חוף קטן בסמוך לאתר הבנייה שלך עלול לגרום רק לעיכוב קצר בבנייה. עם זאת, הוריקן מסיבי וכתוצאה מכך שהשטח מוצף במשך חודשים יהפוך את הביצועים לבלתי אפשריים.
- אם אירוע כוח עליון הופך ביצוע בלתי אפשרי, הסעיף אמור לאפשר לצדדים להתרחק מהחוזה כאילו מעולם לא קרה.
בפרט, קשה להוכיח נזקים בגין עיכוב, ומסיבה זו לעיתים קרובות מעדיפים סעיף נזיקין מחוסל.
שיטה 3 מתוך 4: ענישה על עיכובים בלתי נסלחים
- 1כלול סעיף המאפשר להאיץ ביצועים כדי לעמוד בלוח הזמנים למרות עיכובים. אם אשמתו או הזנחתו של הקבלן גורמים לעיכוב, סעיף זה יאפשר לכם לדרוש מהקבלן לעבוד יותר שעות כדי להשלים את הפרויקט בזמן.
- אם בעלים מכריח קבלן להשלים פרויקט למרות עיכובים מיותרים שהקבלן היה זכאי להארכת מועד, הקבלן יוכל לתבוע את הבעלים בגין נזקים במידה והתאוצה תגרום לעלות נוספת. לדוגמא, ייתכן שהקבלן היה צריך לשכור שני עובדים נוספים שיעזרו להשלים את השלב האחרון של הפרויקט בפרק זמן קצר יותר.
- 2דאג לנזקים מחוסלים במקרה שהביצועים יתעכבו ואינם עומדים בזמנים. מכיוון שקשה לחזות בעת עריכת חוזה אילו נזקים עשויים להיגרם עקב עיכובים במהלך הפרויקט, חוזי בניה רבים כוללים סעיף הקובע נזקים מחוסלים או מוגדרים מראש בגין עיכובים.
- בפרט, קשה להוכיח נזקים בגין עיכוב, ומסיבה זו לעיתים קרובות מעדיפים סעיף נזיקין מחוסל.
- יש קבלנים הסבורים כי הם אינם אחראים לנזקים בגין עיכוב אלא אם כן קיים סעיף נזיקין מחוסל. עם זאת, הם עדיין עשויים להיות אחראים לנזקים ממשיים שנגרמו על ידי עיכוב שהיה צפוי לחיזוק סביר בעת עריכת ההסכם.
- לדוגמא, אם בניין דירות היה אמור להסתיים בעוד 500 יום, אך לקח לקבלן 600 יום בגלל גשם, הקבלן יהיה אחראי כלפי בעל הבניין בגין נזקים ממשיים שנגרמו עקב עיכובו. לא יהיה זה סביר שהוא יאמין שלא ירד גשם במשך 500 יום.
- סעיפי הנזקים המוגבלים ניתנים לאכיפה רק אם קשה או בלתי אפשרי לאמוד נזקים בפועל. הסכום הקבוע בסעיף חייב להיות הערכה סבירה של הנזקים בפועל, ולא יכול להיות שנועד להעניש את הצד השני בגין עיכוב.
- לדוגמא, מסעדן רשאי לשכור קבלן לבניית מסעדה חדשה עד למועד מסוים. למסעדן ולקבלן אין מושג כמה עסקים המסעדה החדשה עשויה לקבל לאחר פתיחתה, ולכן נזקים מחוסלים בגין כל עיכוב יתאימו במקרה זה.
- בעל לא יכול להחזיר נזקים ממשיים וגם נזקים מחיסול מקבלן שמעכב את ביצועיו.
- ניתן להסלים נזקים מחוסלים כדי לשקף את העלויות הגדלות של עיכוב שנמשך לתקופה ממושכת.
- לדוגמא, סעיף נזקי חיסול עשוי לומר: "אם הקבלן לא מצליח להשלים את העבודה תוך זמן החוזה, הקבלן מסכים לשלם לבעלים 220 € ליום כנזקים מחוסלים לכיסוי הפסדים, הוצאות ונזקים, שלא יעלה על 7460 € "
- 3אפשר לצד לסיים את ההסכם אם יש עיכובים מוגזמים. עריכת חוזה כרוכה בתכנון של כל המקרים, לכן שקול לכלול סעיף המאפשר לבעלים להימלט מהחוזה בתרחיש במקרה הגרוע ביותר, כאשר הקבלן אחראי לעיכובים בלתי ניתנים לניצול חוזרים ומשמעותיים.
בעת כתיבת חוזה בנייה, יהיה עליך לפרוש את תנאי עיכוב הביצועים כדי להגן על שני הצדדים.
שיטה 4 מתוך 4: הימנעות מאחריות בגין עיכוב
- 1אפשר לבעלים להשעות או לעכב את העבודה מבלי לשלם פיצויים באמצעות סעיף "השעיית עבודה". אם צפויים עיכובים מסיבות עסקיות או כלכליות אחרות, סעיף השעיית עבודה מאפשר לבעלים להשהות זמנית את הבנייה.
- בדרך כלל סעיפי השעיית עבודה מספקים תשלום מסוים לקבלן בזמן ההקפאה, או התאמה כלשהי של מחיר החוזה הסופי, תלוי כמה זמן הבנייה מושהית.
- לדוגמא, סעיף של השעיית עבודה יכול לומר: "הבעלים רשאי, ללא סיבה, להורות לקבלן בכתב להשעות, לעכב או להפריע את העבודה באופן מלא או חלקי לפרק זמן שייקבע הבעלים. " לאחר סעיף זה יבוצעו התאמות כלשהן בתשלום או בלוח הזמנים כתוצאה מהעיכוב.
- 2בדוק כדי לוודא כי סעיף "אין נזק לעיכוב" ניתן לאכיפה במדינתך. במדינות מסוימות, כמו קליפורניה ווירג'יניה, יש חוקים המגבילים את האכיפה של סעיפים אלה, ואוהיו אסרה עליהם לחלוטין.
- גם במדינות בהן סעיפים אלה אינם נאסרים, בתי המשפט לא אוהבים אותם ונותנים מעט מרחב רוחב לצד המבקש לאכוף אותם. בתי משפט בדרך כלל מסרבים לאכוף אותם אם הסיבה לעיכוב לא הייתה צפויה בעת ההתקשרות, או אם מעשיו המכוונים של הבעלים גרמו לעיכוב.
- בתי משפט לעיתים קרובות זורקים סעיף "אין נזק לעיכוב" אם החוזה שלך כולל גם סעיף "זמן חשוב". אם בעלים דורש מקבלן להשלים פרויקט מהר ככל האפשר, כך נימוק, הוא לא אמור להיות מסוגל לשלול אחריות גם עבור הוצאות שהקבלן מקבל בגלל מעשיו שלו.
- 3כלול הצהרה כי הקבלן אינו יכול להגיש תביעה לעלויות נוספות אם פעולות של הבעלים גורמות לעיכוב הפרויקט. בדרך כלל הצהרה זו תכלול דרישה שהקבלן יודיע לבעלים כי התקדמותו נעצרת ויבקש זמן נוסף לסיום העבודה.
- קבלנים עדיין יכולים לעקוף את הסעיפים הללו ולתבוע את הבעלים בגין עלויות שנגרמו אם הבעלים גורם לעיכובים באמצעות פעולות זדוניות במיוחד או שנעשות בחוסר תום לב.
שאלות ותשובות
- תאריך ההתחלה הוא 759, אך תאריך ההשלמה מיום 19/5. האם צריך לתקן או לשכתב את החוזה?אם יש צורך לתקן חוזה, יש ליידע את כל הצדדים החותמים עליו מראש ולהסכים לתיקונים. בנוסף, על כל הצדדים לחתום באופן ספציפי על תיקונים אלה. באפשרותך להוסיף נספח המסביר את השינויים, או לשנות את הטקסט בפועל ולחתום שוב על הדף.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
