איך לקנות בית כשפושט רגל?
אחת הדרכים לרכוש בית לאחר פשיטת רגל מבלי לחכות עד שתצליחו לקבל משכנתא, היא לקנות בית מבלי לקבל משכנתא בכלל.
רוב האנשים לוקחים משכנתא כאשר הם רוצים לקנות בית. מלווים למשכנתאות יבדקו את האשראי, ההכנסות, החובות וההוצאות שלכם לפני שהם מציעים לכם הלוואה לרכישת בית. אם אתה פושט רגל, הסיכוי לזכות במשכנתא אינו טוב. פשיטת רגל לא תמנע מכם רכישת בית לאחר מספר שנים של בניית האשראי שלכם, אך אם אתם נמצאים בתהליך של הכרזה על פשיטת רגל או שהסדרתם לאחרונה את חובותיכם באמצעות פשיטת רגל, ככל הנראה לא תוכלו לממן הלוואת דירה.
שיטה 1 מתוך 2: קבלת משכנתא לאחר פשיטת רגל
- 1הכירו בכך שתצטרכו לחכות. אם עברתם פשיטת רגל, עליכם להתאזר בסבלנות ולנסות לבנות מחדש את האשראי והביטחון הכספי שלכם לפני ביצוע רכישה גדולה, כמו למשל בית. חשוב היטב אם זה הצעד הטוב ביותר שאתה יכול לעשות כרגע, והיה מוכן להשקיע קצת זמן בסדר הכספים שלך לפני שתתחייב.
- אם הגשת בקשה לפשיטת רגל בפרק 7, בדרך כלל תצטרך להמתין ארבע שנים לפני שתוכל לבקש הלוואה קונבנציונאלית, או שנתיים למימון FHA או VA.
- אם הגשת בקשה לפרק 13 לפשיטת רגל, תצטרך להמתין רק שנתיים להלוואה קונבנציונאלית. למימון FHA או VA, יתכן שתוכל לקבל הלוואה לאחר שנה.
- 2קבע את הזכאות להלוואות FHA ו- VA. FHAs ו- VAs הם הלוואות מגובות ממשלתיות שאולי תוכלו להגיש בקשה אם תוכלו להוכיח שביצעתם את כל התשלומים בזמן למשך שנה לאחר פשיטת רגל, והסדר יהיה בכספיכם. הלוואת VA, באופן ספציפי, הינה הלוואת משכנתא בארה"ב המובטחת על ידי המחלקה לענייני ותיקים באירופה, שהונפקה לוותיקים בארה"ב ובני זוגם. אם הגשת בקשה לפרק 13, ייתכן שתוכל לקבל הלוואה FHA לאחר שנה בלבד אם אתה עומד בקריטריונים הבאים:
- פשיטת הרגל שלך נגרמה על ידי נסיבות שאינך בשליטתך, כגון מצב חירום רפואי.
- סביר להניח שהנסיבות המובילות לפשיטת רגל שלך יחזרו.
- הכנסותיך הופחתו בשיעור של לפחות 20% למשך שישה חודשים.
- ייתכן שתידרש גם אישור מבית המשפט לפני שאתה זכאי לקחת עוד חובות.
רוב האנשים לוקחים משכנתא כאשר הם רוצים לקנות בית. - 3בנה את האשראי שלך בינתיים. לאחר הגשת בקשה לפשיטת רגל, עליך להתחיל לנסות לבנות מחדש את האשראי שלך בכדי לתת לך את הסיכוי הטוב ביותר לגשת למימון גדול, כגון משכנתא, בעתיד. אתה צריך להוכיח שאתה חייב אחראי. לאחר שפרקת את כל החובות בפשיטת הרגל שלך, אתה אמור להיות מסוגל לקבל כרטיס אשראי, אך לעיתים קרובות תחויב בשיעור גבוה ולכן עליך להיות זהיר.
- אם אינך יכול להשיג כרטיס לא מאובטח, נסה להשיג כרטיס מאובטח שאותו תוכל בהמשך להמיר לכרטיס לא מאובטח.
- אם תקבל כרטיס חדש, הקפד לנהל אותו בזהירות ולהישאר בראש כל התשלומים שלך. ביצוע תשלומים בזמן ובמלא יעזור לכם לבנות מחדש את האשראי.
- אל תרבי מקסימום את הקלפים שלך, וקח את זה לאט כדי למנוע קשיים. ככלל אצבע טוב, אל תשאל יותר מ -0,33 מהיתרה המותרת לך. לדוגמא, אם יש לך מגבלת אשראי של 220 €, לווה מקסימום 75 € בכל חודש ואז משלם את היתרה בכל חודש. זה יראה שימוש אחראי באשראי.
- אתה יכול גם לבנות את דירוג האשראי שלך על ידי רכישת משהו באשראי מחנות, אך היה בטוח שאתה יכול להרשות לעצמך ולא תחמיץ שום תשלומים.
- 4תכנן את הכספים שלך. ברגע שתחזור למסלול, תצטרך לתכנן היטב את הכספים שלך לעתיד. זה אומר לעשות תקציב ולעמוד בו. אם אתה מתכוון להבטיח משכנתא, תצטרך להוכיח למלווה שאתה עומד בראש הכספים שלך ותוכל לבצע את כל התשלומים. בנוסף לבניית ציון האשראי שלך, נסה לחסוך לקראת ביצוע מקדמה גדולה.
- מראה כי חסכת בהצלחה כסף בשנים הקודמות גם מדגים תקצוב וניהול יעיל של הכספים האישיים שלך.
- 5היכונו לבקשה למשכנתא. לאחר שחלפו השנתיים-ארבע הנדרשות ותיקנו את דירוג האשראי בהתמדה, כדאי לפנות למלווה בנוגע למשכנתא. הקפידו להתכונן באופן מלא לענות על שאלות קשות ואישיות לגבי פשיטת הרגל שלכם, כמו גם על מה שעשיתם בשנים הבאות. המלווים יחפשו אתכם כדי לעמוד בקריטריונים מסוימים בכדי לראותכם לווים טובים. אלה עשויים לכלול:
- יחס טוב לחוב להכנסה (DTI). זה מחושב על ידי חלוקת תשלומי החוב החודשיים שלך (כולל משכנתא, הלוואת רכב ותשלומים אחרים) בהכנסה החודשית שלך. בעוד שלווים יכולים להיות בעלי מדד DTI עד 0,43 ועדיין זכאים להלוואה, המלווים מעדיפים כי מדד זה יהיה נמוך מ- 0,36.
- לאחר שתאושר להלוואה, אל תבצע רכישות גדולות, מכיוון שהדבר עשוי לשנות את יחס ה- DTI. המלווים בדרך כלל מבצעים בדיקת אשראי אחרונה ואישור החיתום של ההלוואה לפני הסגירה, ואם יחס ה- DTI אינו מספיק בזמן הסגירה, הם עשויים שלא לממן את ההלוואה.
- יציבות בתעסוקה ובחיים שלך.
- המלווים דורשים בדרך כלל שנתיים של עבודה, אך בדרך כלל העסקה זו עשויה להיות אצל יותר ממעסיק אחד אם תחליף עבודה באותו ענף. לפעמים הלימודים יכולים להיחשב גם כחלק מקו הזמן הזה, אם הלימודים היו מיועדים במיוחד לתפקיד.
- כסף בבנק, או נכסים אחרים.
- תוכנית פרישה או 401 (k).
אם אתה קונה בית בזמן פשיטת רגל האם ניתן לקחת ממך לשלם חובות עבר? - יחס טוב לחוב להכנסה (DTI). זה מחושב על ידי חלוקת תשלומי החוב החודשיים שלך (כולל משכנתא, הלוואת רכב ותשלומים אחרים) בהכנסה החודשית שלך. בעוד שלווים יכולים להיות בעלי מדד DTI עד 0,43 ועדיין זכאים להלוואה, המלווים מעדיפים כי מדד זה יהיה נמוך מ- 0,36.
- 6שקול לקבל ייעוץ מקצועי. אם אתה בונה מחדש את הכספים שלך לאחר פשיטת רגל, אתה עשוי למצוא תועלת לדבר עם המלווה או סוג אחר של מומחים במימון אישי לפני שתסתיים תקופת ההמתנה לפשיטת רגל. מלווה או מומחה אחר יוכלו לספק מידע טוב על מה שאתה צריך לעשות, על סמך הנסיבות האישיות שלך, כדי להיות כשיר ברגע שתאפשר לך.
- לדוגמא, קבלת הלוואת VA הוחלה בהרבה בעוד שדרישות ההסמכה ודרישות האשראי הופחתו גם עבור הלוואות FHA.
- חפשו באינטרנט שירותי ייעוץ חוב מוכרים באזורכם.
שיטה 2 מתוך 2: קבלת בית ללא שימוש במוסד פיננסי
- 1לווה מחברים או משפחה. אחת הדרכים לקבל הלוואה מבלי להמתין לשנתיים או ארבע שנים שמוסד פיננסי ידרוש היא לשאול חברים או בני משפחה אם הם יעזרו לכם. אינך זכאי למשכנתא, ולכן האדם יצטרך לקנות את הבית ואז תשלם לו את תשלומי המשכנתא. לאחר שנתיים, או כשתהיה זכאי, ייתכן שתוכל להשתלט על המשכנתא.
- אין זו החלטה שיש להקל בה ראש. שאל רק אם אתה בטוח לחלוטין שיש לך הכנסה שוטפת קבועה, ותוכל לעמוד בעלויות.
- שקול את העובדה שאם אתה לא משלם את ההלוואה, חבר שלך או בן משפחה יהיה אחראי לתשלומים שלך. זה עלול להשפיע על האשראי שלהם או לפגוע ביציבות הפיננסית שלהם.
- אם אתה מתקדם עם זה תצטרך לתעד הכל ולהסכים בכתב ברורים לגבי התעריפים ולוח התשלומים.
- יתכן שתצטרך למלא את שטר החוב והסכם המשכנתא כדי להבטיח שהעסקה חוקית וכל הצדדים מוגנים.
- פנה לייעוץ משפטי כדי להבטיח שלא תיתקל בבעיות, מה שעלול להרוס את מערכת היחסים שלך.
- 2שאל על מימון מוכרים. מימון המוכר הוא המקום בו הקונה הוא הבעלים של הבית והמוכר מספק להם מימון. במקום לקבל משכנתא ממוסד פיננסי, המוכר מלווה לקונה כסף לרכישת הבית. כמובן שהמוכר מוחזר לאחר מכן על ידי הקונה בתשלומי משכנתא רגילים. עם זאת, משכנתאות רבות הממומנות על ידי מוכרים הן קצרות טווח ויש להן תשלום בלון בסוף. המשמעות היא שהקונה צריך למצוא דרך למחזר מחדש לפני תום התקופה.
- משכנתאות במימון המוכר הן בדרך כלל דרך טובה לקבל הלוואה כאשר הלוואות מסורתיות אינן זמינות עבורך. עם זאת, הסיכון שלוקח המוכר בהלוואות לך פירושו ששיעורי הריבית בגין הלוואות אלה הם בדרך כלל גבוהים.
- מימון מחדש במסגרת תקופת ההלוואה הוא חיוני. אם אינך יכול להבטיח משכנתא נוספת בתוך זמן זה, אתה תקוע עם תשלום בלון גדול מאוד ואין שום אפשרות לשלם אותו.
אינך זכאי למשכנתא, ולכן האדם יצטרך לקנות את הבית ואז תשלם לו את תשלומי המשכנתא. - 3שלם במזומן. אחת הדרכים לקנות בית לאחר פשיטת רגל מבלי לחכות עד שתצליחו לקבל משכנתא, היא לקנות בית בלי לקבל משכנתא בכלל. אם יש לך מזומנים לרכוש בית זול על הסף, אתה יכול לעשות זאת. זה לא סביר במיוחד, אבל אם אתה מוצא הזדמנות ויש לך את הכסף, אתה יכול לעשות את זה.
- הימנע מהפיתוי לקחת הלוואות, אפילו קטנות, ממלווים של סאב-פריים ותשלום יום כדי לתמוך ברכישה.
- הם אולי מוכנים יותר להלוות לך למרות דירוג האשראי שלך, אבל זה סיכון גדול.
- בחר בגישה סבלנית יותר כדי לבנות מחדש את האשראי שלך ולהבטיח את עתידך הכלכלי.
- בקש סיוע מאיש מקצוע כדי להבין את ההשלכות המשפטיות של ביצוע רכישה במזומן, כולל הצהרות אפשריות למס הכנסה.
- 4שקול אפשרות להשכרה לבעלות כמוצא אחרון. כמה אתרים מספקים רשימות של בתים להשכרה לבעלות בכל אזור. שלם פיקדון על בית שאתה רוצה לקנות, שעדיין נמצא בבעלות מישהו אחר, והסכים למחיר קנייה כולל. שלמו לבעלים את שכר הדירה מדי חודש, וכל חלק מכספי השכירות הללו או חלקם יכולים לשמש למקדמה על הבית בו אתם גרים. שקול לפנות לסיוע משפטי בכדי לקבל הסכם שיגן על האינטרסים שלך.
- בנה את האשראי שלך, וכאשר אתה מסוגל לקבל משכנתא, בעל הבית יכול למכור לך את זה במחיר שהסכמת אליו בתחילה.
- הבעלים יכול להשתמש בשכירות שלך כמקדמה.
- זכור שסוגי עסקאות אלו עלולים להיות מסוכנים ביותר. אם למוכר יש עדיין משכנתא, הם עלולים בסופו של דבר להיות מעוקלים. במקרה זה, יתכן שתצטרך לעבור מבלי להחזיר כסף מהכסף שהכנסת לבית.
שאלות ותשובות
- אם אתה קונה בית בזמן פשיטת רגל האם ניתן לקחת ממך לשלם חובות עבר?פשיטת רגל לא בהכרח תגרום לך לאבד את הבית אם תאשר מחדש את המשכנתא ותבצע את התשלומים כמוסכם. עם זאת, אתה עלול לאבד את ביתך לעיקול אם לא תשלם. מומלץ לפנות לייעוץ בעורך דין בנושאים אלה.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
