איך לקנות עיקולי פשיטת רגל?
כמכירת נכס בעיזבון פשיטת רגל, המכירה חייבת להיות מאושרת על ידי שופט פשיטת הרגל.
אנשים רבים מבקשים לרכוש נדל"ן מעיקול או ממכירה בנקאית במטרה להשיג מציאה. על ידי קנייה במכירה כזו, ייתכן שתוכל לשלם מחיר המספק את חוב הבנק, אך יכול להיות נמוך משמעותית משווי השוק ההוגן של הנכס. קטגוריה מיוחדת של מכירה היא מכירת נכס בפשיטת רגל. למכירות של נכסי פשיטת רגל יש לדאוג משלהן, ולנהלים מיוחדים שיש לעקוב אחריהם. בסופו של דבר, לעומת זאת, לרכישה שלך יש הגנה נוספת בצורה של צו בית משפט לפשיטת רגל.
חלק 1 מתוך 5: חיפוש ומציאת נכסים
- 1שכרו סוכן נדל"ן. הצעדים הראשונים הקשורים לרכישת נכס באמצעות תיק פשיטת רגל אינם שונים מקניית נכס אחר. למרות שאתה עשוי לעשות זאת בעצמך, יתכן שתשיג תוצאות טובות יותר בעבודה עם סוכן נדל"ן. לסוכן תהיה גישה לרישומי נכסים שאולי אין לך, וסוכן יכול לסייע לך בניסוח ובדיקת הניירת לאורך כל התהליך.
- 2בדוק פרסום בעיתונים כדי לראות הודעות על מכירת פשיטת רגל. חוק פשיטת הרגל הפדרלי מחייב כי נדל"ן שעומדים להימכר במסגרת תיק פשיטת רגל חייבים להיות מפורסמים באופן מקומי במטרה למקסם את המחיר. אם אתה מחפש בעיתון המקומי שלך, או בעיתון העירוני הגדול הקרוב ביותר, סביר להניח שתמצא קטע נפרד בנדל"ן או במודעות מסווגות המפרטות הודעות על מכירת פשיטת רגל.
- 3השתמש בתכונות חיפוש מקוונות. כמה חברות הנדל"ן מסחריות על תכונות החיפוש מציע אינטרנט המאפשרות לך לחפש באופן ספציפי את המאפיינים כי הם או עיקול, פשיטת רגל, או מכירות בבעלות בנק. ניתן להגדיר התראות דואר אלקטרוני יומיות המציגות נכסים כאלה באתרים כמו realtytrac.com. ותוכל גם לבחור להשתמש בתכונות כאלה כדי לזהות מאפיינים שנמצאים בקרבתך. כמה אתרי דוגמה שתבחרו הם:
- zillow.com
- realtytrac.com
- mls.com
- loopnet.com
אם החייב הגיש פשיטת רגל של פרק 7, אזי כל הנכסים מועברים כחוק לנאמן בפשיטת רגל.
חלק 2 מתוך 5: הכנה לרכישת הנכס
- 1התייעץ עם עורך דין. קניית נכס מעיזבון פשיטת רגל גוררת חששות שונים מאשר רכישת נכס ישירות מהבעלים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין. עורך הדין יכול לעזור לך להבין את הליכי המכירה, במיוחד את החלקים השונים בפשיטת רגל. חלק מהנושאים המשפטיים הנובעים מרכישת פשיטת רגל הם:
- האם הנכס נמכר בחינם ונקי מכל החובות
- בין אם אתה אחראי לכל ההתחייבויות העומדות על הנכס
- אם אתה עלול להיות אחראי לבעיות סביבתיות בנכס
- כיצד תוכל לאכוף את הרכישה שלך כנגד גורמים מתעניינים אחרים
- האם לבעלים לשעבר יש זכויות למימוש או רכישה חוזרת של הנכס
- 2אישור מראש מראש למימון. ברגע שתמצא שנכס מתפרסם למכירה במקרה של פשיטת רגל, ההליך נוטה לנוע די מהר, וסביר להניח שלא תצליח להאט אותו כדי לקבל מימון. מכירת פשיטת רגל כוללת גורמים אינטרסים רבים, בהם החייב, נאמן פשיטת הרגל, בית המשפט עצמו, בעל המשכנתא והנושים שאינם מובטחים. כל האנשים הללו ממתינים לעיתים קרובות לתוצאות מכירת הנכס, בכדי ללמוד אם יהיה מזומן לחלוקה במקרה של פשיטת רגל. בית המשפט לא צפוי לדחות מכירה כדי להתאים אותך.
- 3קבע את הבעלים החוקי של הנכס. כאשר נכס הוא נכס במקרה של פשיטת רגל, הבעלים החוקיים - האדם עם הזכות למכור אותו - לא יכול להיות החייב הפרטי. אתה, עורך הדין שלך או סוכן הנדל"ן שלך, תצטרך לחקור את רישומי בית המשפט כדי לקבוע את הבעלים החוקיים.
- אם החייב הגיש פשיטת רגל של פרק 7, אזי כל הנכסים מועברים כחוק לנאמן בפשיטת רגל. נאמן פשיטת הרגל הוא בעל הסמכות לנהל משא ומתן על מכירת הנכס. תוכל לברר את זהות הנאמן על ידי פנייה לבית המשפט לפשיטת רגל ובדיקת התיק הרשמי של תיק פשיטת הרגל של החייב.
- אם החייב הגיש תיק פשיטת רגל בפרק 11 או פרק 13, אז החייב שומר על הבעלות החוקית בנכס ובסמכותו לנהל משא ומתן על המכירה.
- 4ניסיון להציג את הנכס או לבדוק אותו. לעתים קרובות מאוד, נכסים שנמכרים באמצעות תיקים בפשיטת רגל נמכרים "כמו שהם". בדרך כלל תהיה לך הזדמנות מוגבלת מאוד להציג את הנכס, למעט נהיגה מבחוץ. עם זאת, עליכם או הסוכן או עורך הדין שלכם לנסות ליצור קשר עם החייב או נאמן פשיטת הרגל ולקבל אישור לבדיקה מעמיקה יותר.
- כמו ברכישת כל בית, אתה אחראי לעלות הבדיקה שלך בעצמך, אם תבחר להזמין מפקח בית מקצועי.
- לפעמים, הפרסום בעיתון המפרט את נכסי פשיטת הרגל למכירה יפרסם גם בית פתוח. אם אתה רואה זאת, עליך לנצל הזדמנות זו כדי להציג את הנכס ביתר פירוט.
- אלה נחשבים כמאפייני מצוקה. היזהר מהסיכונים שאתה עלול לקחת אם אתה קונה את הנכס כפי שהוא.
הצעדים הראשונים הקשורים לרכישת נכס באמצעות תיק פשיטת רגל אינם שונים מקניית נכס אחר.
חלק 3 מתוך 5: קביעת סכום ההצעה שלך
- 1חקר שווי השוק ההוגן של הנכס. סוכן הנדל"ן אמור להיות מסוגל לעזור לך עם זה, למרות מקורות באינטרנט יכולים לעזור לך לעשות חלק מהעבודה בעצמך. תרצה להשוות את הנכס עם מאפיינים אחרים בעלי גודל, פונקציה ומיקום דומים. גלה אם נכסים דומים נמכרו לאחרונה באזור והרכב את מחירי המכירה האלה. שווי השוק ההוגן של הנכס שאתה שוקל צריך להיות דומה במקצת.
- יש אתרי אינטרנט מקוונים שהתהליך הזה פשוט מאוד. תוכל פשוט להקליד את כתובת הרחוב של כל נכס, והאתר יציין אותו במפה, יזהה מכירות סמוכות ויציג בפניך טווח לערך הנכס. אתרים מסוימים המציעים תכונה זו הם zillow.com, redfin.com או homes.com.
- עבוד עם סוכן עיקול מיוחד ובצע בדיקה מקצועית כדי לברר שיעבודים נוספים על הנכס המעוקל.
- 2חקר החובות העומדים על הנכס. אם הנכס נמכר במסגרת מקרה פשיטת רגל, תוכל לפנות לבית המשפט לפשיטת רגל ולחקור את ההתחייבויות עליהן דיווח החייב. באופן ספציפי, אתה תהיה מעוניין ביותר בלוח ג 'של החייב, שהוא רשימת החובות המובטחים. בדוק את זה בעיון כדי לראות את הסכום הכולל של המשכנתאות על הנכס.
- יתכן שתצטרך לחפש במסמכי פשיטת הרגל גם מסמכים אחרים. יתכן כי החייב השאיר נושה מדוח לוח ג 'שלו, וכי הנושה עשוי להגיש הודעה לאחר מכן על תביעה מאובטחת.
- עבוד עם סוכן עיקול מיוחד ובצע בדיקה מקצועית כדי לברר שיעבודים נוספים על הנכס המעוקל.
- 3חשב את סכום ההצעה שלך. ידיעת סכום החובות על הנכס יכולה לעזור לך לצפות את מה שעשוי להיות לך להציע כמחיר רכישה. לא תרצו לחרוג ממה שלדעתכם הוא שווי השוק ההוגן של הנכס, כמובן, אך ככל הנראה הצעתכם תצטרך לחרוג מסכום ההלוואות העומדות. על פי דיני פשיטת הרגל, לנושים יש זכות להתנגד למחיר מכירה שנראה בעיניו נמוך מדי.
- קחו לדוגמא בית בפשיטת רגל שיש לו משכנתא ראשונה בסך 112000 €, ומשכנתא שנייה בסך 52200 €, בסך כולל של 164000 € אם תגישו הצעה בסך 74600 €, המשכנתא הראשונה תקבל תשלום חלקי בלבד, והמשכנתא השנייה לא תקבל דבר. אין זה סביר כי הצעה כזו תתקבל.
- נניח, באותם נתונים, אתה מעריך את שווי הנכס בערך 224000 € אתה יכול להציע הצעה של 164000 € ואז שתי המשכנתאות ישולמו במלואן, והיה לך את הבית בכ- 70% מערכו.
- חלק מהנכסים הם פשוט "מתחת למים". המשמעות היא שהמשכנתא עולה על הערך. לא היית מצופה ממך או תידרש להציע גבוה משווי השוק ההוגן של הנכס. במקרה כזה, בעלי המשכנתא עשויים להפסיד כסף.
- מרבית המלווים עם שיעבודים ראשונים ושניים יכנסו להצעה עבור הנכס לפחות שווה לסכום ההלוואה כדי להבטיח שהם מקבלים את הנכס ויכולים להיפטר ממנו בעסקה נפרדת.
- 4משא ומתן על מחיר קנייה. לאחר שהחלטתם מה לדעתכם מחיר הוגן עבור הנכס, תוכלו להגיש את הצעתכם לבעלים או לנאמן. כמו בכל משא ומתן, עליכם להיות מוכנים לתקשורת אחורה וקדימה בזמן שאתם מנסים להגיע להסכם. בסופו של דבר תגיעו למחיר משותף או שתחליטו לוותר על הרכישה.
מכירת פשיטת רגל כוללת גורמים אינטרסים רבים, בהם החייב, נאמן פשיטת הרגל, בית המשפט עצמו, בעל המשכנתא והנושים שאינם מובטחים.
חלק 4 מתוך 5: השלמת רכישת פשיטת הרגל
- 1בדוק הסכם רכישה ומכירה. כרוכש בפשיטת רגל, ככל הנראה יוצג בפניך הסכם רכישה ומכירה מהחייב / הבעלים או מהנאמן. זה השלב שבו עליכם לסייע לכם לעורך דין או סוכן נדל"ן. רבים מהתנאים של הסכם רכישה ומכירה רגילים עשויים שלא לחול על מכירת פשיטת רגל. לדוגמה, מכירה רגילה עשויה להיות מותנית בהשגת מימון, אך מכירת פשיטת רגל תדרוש בדרך כלל שתקבע את זה מראש. תרצה לבדוק את הפרטים הבאים על ההסכם:
- תיאור מדויק של הנכס
- ייצוג מדויק של מחיר הרכישה
- סגירת עלויות שאולי אתה אחראי להן
- תנאים מיוחדים
- תאריך סגירה
- 2השתתף בדיון בבית המשפט לפשיטת רגל. זה אולי ההבדל הגדול ביותר בין משא ומתן למכירת נכס פרטי, או אפילו מכירת עיקול בבעלות בנק לבין מכירה במקרה של פשיטת רגל. כמכירת נכס בעיזבון פשיטת רגל, המכירה חייבת להיות מאושרת על ידי שופט פשיטת הרגל. השופט יבחן את שווי השוק ההוגן המשוער של הנכס (כפי שהוצג על ידי החייב או הנאמן) ואת ההלוואות העומדות. מטרתו העיקרית של השופט היא לוודא כי נהלים אחר בית המשפט לפשיטת רגל ושהמכירה היא לטובת הנושים באופן כללי.
- 3היו מוכנים להציע מכירה פומבית. הדבר העיקרי שעליך להבין לגבי רכישת נכס באמצעות תיק פשיטת רגל הוא שהרכישה שלך אינה סופית עד להוראות בית המשפט. למרות שיש לך הסכם רכישה ומכירה חתום, הסכם זה כפוף לאישור סופי של בית המשפט. לבית המשפט סמכות להפוך מכירה פרטית למכירה פומבית פתוחה, בהתאם לשווי הנכס.
- לדוגמה, שקול את הדוגמה הקודמת של נכס עם משכנתא בהיקף כולל של 164000 €, ושווי שוק הוגן משוער של 224000 € אם אתה מנהל משא ומתן על מחיר מכירה של 164000 €, שני בעלי המשכנתא יהיו מרוצים. עם זאת, שאר הנושים של החייב לא יקבלו דבר. שופט פשיטת הרגל רשאי להורות על מכירה פומבית למכירת הנכס במחיר גבוה יותר. כל מחיר שבין 164000 € ל 224000 € עדיין יהיה מציאה עבור הקונה, וייצר כסף לתשלום חובות אחרים של החייב.
- 4קבל צו בית משפט למכירה "חופשית וברורה". בסופו של דבר, בין אם אתה קונה את הנכס באמצעות הסכם משא ומתן משלך ובין אם באמצעות מכירה פומבית של פשיטת רגל, המכירה תצטרך להיות מאושרת על ידי השופט. מכירה בפשיטת רגל הושלמה בדרך כלל בצו הקובע כי הרכישה שלך "חופשית וברורה" מכל שיעבודים, שעבודים או תביעות אחרות לנכס.
- משמעות הצו "חופשי וברור" אינך צריך לדאוג שבעלי משכנתא אחרים ידרשו ממך תשלום בגין הלוואות כלשהן. דרך הפעולה היחידה שלהם היא באמצעות בית המשפט לפשיטת רגל כנושה.
חלק 5 מתוך 5: טיפים
- הקדישו מעט כסף לתיקוני הבית במקרה והבית זקוק לתיקונים דחופים כלשהם.
- בדוק את זכות חוקי הפדיון במדינתך באמצעותם בעלי בתים יכולים להחזיר את רכושם אם הם משלמים את כל העמלות בתוך פרק זמן מסוים.
קרא גם: כיצד לאחד הלוואות ליום המשכורת?
שאלות ותשובות
- איך ואיפה אני מחפש בתים ופשיטות רגל?בדוק את אותם מקורות כמו בכל נכס אחר. תוכלו למצוא גם מדור מיוחד בעיתון של הודעות על מכירת פשיטת רגל.
שאלות ללא מענה
- האם אוכל לרכוש בית פשיטת רגל עם הלוואת משכנתא FHA?
- האם אוכל לרכוש בית פשיטת רגל עם משכנתא FHA?
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
