כיצד להתגונן מפני תביעת זכויות דיירים?
כדי להתגונן מפני תביעת הפרת זכויות של דיירים, עליך להציג ראיות מספיקות כדי להוכיח שהסיבות שלך לפינוי הדיירים תקינות מבחינה משפטית.
אם אתה בעל בית שהגיש תלונה לבית המשפט בגין פינוי דיירים, הם עשויים להשיב לתביעת הפינוי שלך בטענה שהפרת את זכויותיהם כשוכרים. חוקי זכויות הדיירים משתנים מאוד בין המדינות, אך כמעט בכל המדינות אין זה חוקי להשיב לדייר שהתלונן בפני מפקח בניין או סוכנות ממשלתית אחרת על תנאי מחיה לא בטוחים או לא סניטריים, או להפלות דיירים על בסיס של מאפיין מוגן כמו גזע או מין. כדי להתגונן מפני תביעת הפרת זכויות של דיירים, עליך להציג ראיות מספיקות כדי להוכיח שהסיבות שלך לפינוי הדיירים תקינות מבחינה משפטית.
חלק 1 מתוך 2: גיבוש ראיות
- 1קרא את תשובת הדייר. תגובת הדייר לתלונת הפינוי שלך מספקת פרטים על הזכויות שהוא או היא טוענים שהפרת.
- טענה כי הפרת את זכויות הדייר תעלה בדרך כלל בתשובתו לתלונתך לפינוי.
- על ידי קריאת התשובה תוכלו לברר מהם טיעוני הדייר, כך שתוכלו לקבוע איזה מידע או ראיות תזדקקו להגן עליהם.
- זכור כי אם הדייר מעלה תביעה שכנגד, למשל בטענה שאתה מגיש פינוי בתגובה על תלונה לגורם ממשלתי, על הדייר בדרך כלל חובת ההוכחה. עליו להוכיח, בדרך כלל בכוח הראיות, כי ביצעת פעולת תגמול האסורה על פי חוק המדינה.
- עם זאת, בכ -20 מדינות, הנטל עובר אליך אם אירועים מסוימים מתרחשים. לדוגמא, במסצ'וסטס, אם תנסה לפנות דייר תוך חצי שנה לאחר שהדייר עסק בפעילות המוגנת על פי חוק המדינה, השופט יניח שאתה פעל בתגובה, ועליך להוכיח שלא עשית זאת.
- 2הבן את חוק מדינתך. כל מדינה מספקת לדיירים דרגות הגנה שונות ביחסיהם עם בעלי הדירות.
- אם תשובת הדייר מציינת חוק ספציפי, החוק אמור לשמש נקודת מוצא למחקר שלך. חפש אותו באינטרנט או על ידי ביקור בספריית המשפט הציבורי בבית המשפט המחוזי שלך.
- באתרים של ארגוני זכויות דיירים עשוי להיות מידע על זכויות דיירים במדינתך. למרות שמידע זה יותאם לנקודת מבטו של הדייר, יתכן שתמצאו סיכומים או תיאורים של תיקים משפטיים אחרים היעילים למקרה שלכם.
- באופן כללי, חובתך לספק לדייר שלך יחידת כספת העומדת בדרישות קוד הדיור המקומי שלך, ולבצע תיקונים בתוך פרק זמן סביר לאחר שנודע לך עליהם.
- כמו כן, אסור לך להפריע לזכות הדייר שלך להנאה שלווה מהנכס. בעיקרו של דבר, אינך יכול להיכנס לחוק באופן חוקי ללא התראה סבירה או מחוץ לשעות הפעילות אלא אם כן יש מצב חירום כלשהו.
- 3שקול להתייעץ עם עורך דין. אם טרם עשית זאת, ייתכן שתרצה לשכור עורך דין בעל ניסיון בייצוג בעלי בתיקים לפינוי כדי שייצג אותך.
- העסקת עורך דין חשובה במיוחד אם הדייר שלך כבר שכר מישהו. גם אם אתה מטפל בדרך כלל בתיקי פינוי משלך, תביעת הפרת זכויות של דייר היא עניין חמור שיכול לעלות לך זמן וכסף משמעותיים, במיוחד אם השופט מוצא לטובת הדייר.
- זכור כי הפרה של זכויות הדיירים, במיוחד אם הוכחה תגמול או אפליה, עלולה להיות קטלנית במקרה הפינוי שלך. במדינות מסוימות כמו מסצ'וסטס, טענות אלה מהוות הגנה מוחלטת על פינוי, גם אם אתה מפנה את הדייר מסיבה חוקית כגון אי תשלום שכר דירה.
- אם עדיין אין לך עו"ד קבוע בו אתה משתמש לצורך תיקי הפינוי שלך, תוכל למצוא עורך דין בעל ניסיון מנוסה על ידי בדיקה באתר האינטרנט של המדינה שלך או לשכת עורכי הדין המקומית. באתרים אלה יש בדרך כלל ספריות של עורכי דין מורשים, שרבים מהם ניתנים לחיפוש לפי אזור עיסוק.
- בחלק משכות עורכי הדין יש גם שירותי הפניה שיכולים לעזור לך למצוא את עורך הדין המתאים לתיק שלך שעונה על הצרכים שלך והתקציב שלך.
באתרים של ארגוני זכויות דיירים עשוי להיות מידע על זכויות דיירים במדינתך. - 4משוך רשומות תחזוקה ליחידת הדייר. במיוחד אם הדייר טוען שהיחידה לא הייתה בטוחה או הפרה את קודי הדיור, רשומות התחזוקה יכולות לספק ראיות התומכות בהגנתך.
- אם הדייר שלך טוען למצב לא בטוח, עליו להודיע לך על המצב ולתת לך זמן לתקן אותו. אם לא קיבלת שום הודעה על המצב ולא הייתה לך שום אפשרות לתקן אותו, הדייר לא יצליח לטענותיו.
- לדוגמא, אם הדייר טוען כי הוא ניכה את דמי השכירות מכיוון שהיחידה לא הייתה מיושבת, עליו להוכיח שהבנתם (לעיתים קרובות נדרשת הודעה בכתב) על הפגם ולא הצליחו לתקן אותו.
- ייתכן שתרצה גם לצלם את היחידה, במיוחד אם הדייר טוען שהפרת את זכויותיו בכך שלא עשית תיקון של יחידה לא בטוחה. הדייר כנראה יביא תמונות גם כן, לכן כדאי שתצלם כמה ימים שונים כדי להראות את המצב המתמשך של המקום.
- אם הדייר הגיש תלונות לפקחי דיור או לגורמים ממשלתיים אחרים ויש לך סיבה להאמין שהתלונות הללו לא הוגשו בתום לב, תמונות של היחידה ורישומי תחזוקה אחרים יכולים לתמוך בטענתך.
- לדוגמא, נניח שיש לך דייר שהיה לו בעיה במנעול בדלת הכניסה שלו. לטענתו המנעול שבור; עם זאת, הותקן לך מנעול חדש על הדלת יום לפני שהדייר עבר לגור ביחידה. מאוחר יותר התלונן השוכר לרשות הדיור המקומית מבלי להודיע לך על בעיות נוספות במנעול. כעת הוא טוען שאתה מנסה לפנות אותו כנקמה על תלונתו לרשות הדיור.
- בדוגמה, עדויות על התקנת המנעול והתמונות החדשות - או אפילו סרטון - המראות כי המנעול היה פועל יתמכו בהגנתך.
- 5לאסוף רשומות כספיות. אם אתה מפנה את הדייר בגין אי תשלום דמי השכירות, הרישומים והתקבולים שלך על שכירות מוכיחים שיש לך סיבה חוקית להגיש פינוי.
- כמו כן תזדקק לעותקים של כל ההודעות ששלחת לדייר בדבר אי תשלום דמי השכירות, או כל התכתבות אחרת הקשורה לתשלום דמי שכירות, אגרות או הפרות חכירה אחרות.
- אם הגדלתם לאחרונה את שכר הדירה של הדייר או עמדתם בתשלומים נוספים, בדקו את מועד החיובים הללו. זכור כי ניתן להניח כי העלייה הייתה תגמול אם זה קרה תוך מספר חודשים לאחר שהדייר התלונן עליך בפני פקחי בריאות או סוכנות ממשלתית אחרת.
- עליכם לוודא שיש לכם עותק של חוזה השכירות, אם חתמתם על חוזה שכירות בכתב עם הדייר. דאג להדגיש את הוראות החכירה העוסקות בהליכים, בהודעות הנדרשות ובמדיניות בנוגע לפינוי וסיום חוזה השכירות.
- 6אסוף תמונות או מסמכים רלוונטיים אחרים. אם הסיבות שלך לפינוי הדייר קשורות להפרת שכירות אחרת, יהיה עליך לאסוף ראיות להפרה זו.
- לדוגמא, אם לדייר יש חתול המפר את חוזה השכירות אשר חיות מחמד שצוינו אינן מורשות להיכנס ליחידה, עליכם לספק ראיות על החתול לשופט - למשל, על ידי צילום תמונות של החתול היושב בחלון החלון. יחידה במספר ימים רצופים.
- כמו כן, בדרך כלל עליך לייצר עותקים של מכתבים בכתב ששלחת לדייר כדי להוכיח כי היה לו הודעה על ההפרה ולא הצליח לתקן אותה תוך פרק זמן סביר.
חלק 2 מתוך 2: הצגת המקרה שלך
- 1הופיע בתאריך בית המשפט שלך. אם לא תופיע בבית המשפט במועד הקבוע, השופט ידחה את התביעה שלך.
- נסה להגיע לבית המשפט לפחות 30 דקות לפני השעה שאתה אמור להיות בבית המשפט, כך שיהיה לך זמן לעבור את האבטחה ולמצוא את אולם המשפט שלך.
- וודא שיש לך לפחות שני עותקים מכל אחד מהמסמכים שאתה מתכנן להשתמש בהם כראיה. ייתכן שתרצה גם להביא הערות או מתאר את הנקודות שאתה רוצה להעלות - הן בהצגת עניינך לפינוי והן בהגנה מפני טענות שהפרת את זכויות הדייר.
ראיות חזקות לגיבוי הסיבות לפינוי הן ההגנה הטובה ביותר מפני תביעת זכויות דיירים. - 2הסבירו את הסיבות שלכם לפינוי הדייר. מכיוון שהגשת את התלונה הראשונית לפינוי, השופט בדרך כלל ייתן לך את ההזדמנות לדבר תחילה.
- אם אתה מציג את התיק שלך (במקום להיות מיוצג על ידי עורך דין) דבר עם השופט לאט וברור, ודבק בעובדות. הימנע מלדבר ישירות אל הדייר.
- זכור את הסיבות שאתה יכול לפנות שוכר כדין, והציג ראיות התומכות בסיבות בהן אתה משתמש.
- לדוגמא, אם ברצונך לפנות את הדייר מכיוון שהוא או היא לא שילמו שכר דירה במשך שלושה חודשים, עליך להציג לשופט עותק של חוזה השכירות וכן רישומים המעידים כי לא התקבלו תשלומי שכר דירה בגין שלושת החודשים הללו.
- 3הראה לשופט רשומות רלוונטיות וראיות אחרות. ראיות חזקות לגיבוי הסיבות לפינוי הן ההגנה הטובה ביותר מפני תביעת זכויות דיירים.
- כאשר אתה מציג את המקרה הראשוני שלך לפינוי, התמקד בראיות התומכות במקרה שלך לפינוי הדייר במקום בהגנה מפני טענה כי הפרת את זכויות הדייר. התביעה הובאה להגנה על תלונת הפינוי שלך, אז המתן עד שהדייר יביא אותה במקום להעלות אותה בעצמך.
- אתה רשאי לקרוא לעדים להעיד בשמך. לדוגמא, אם אתה מפנה דייר בגין הפרת חוזה השכירות על ידי השמעת מוזיקה רועשת מדי לילה והפרעה לשכנותיה, עדות מצד אותם שכנים על ההפרעה יכולה לתמוך במקרה שלך.
- 4הקשיבו לצד של הדייר בסיפור. לאחר שהצגת ראיותיך, לדייר תהיה אפשרות להסביר מדוע אין לפנות אותו.
- הישאר רגוע בזמן שהדייר מדבר ואל תפריע לו או לה. רשום הערות כדי שתוכל לזכור דברים שאתה רוצה להעלות כשתהיה לך האפשרות להפריך את הצהרות הדייר.
- אם הדייר יקרא עדים כלשהם שיעידו בשמו, תהיה לך אפשרות לחקור אותם ולשאול שאלות בעצמך.
זכור כי הפרה של זכויות הדיירים, במיוחד אם הוכחה תגמול או אפליה, עלולה להיות קטלנית במקרה הפינוי שלך. - 5דחה את טענות הדייר. אם הדייר טוען שהפרת את זכויותיו, תהיה לך האפשרות להגן על מעשיך.
- ממש כשם שהצגת לראשונה את עניינך, בדרך כלל תהיה לך אפשרות להסביר את המצב לשופט וכן להציג ראיות או לקרוא עדים.
- התמקדו בתביעות שהשוכר העלה, וחזרו על הסיבות החוקיות שלכם לבקשת פינוי הדייר.
- 6המתן להחלטת השופט. לאחר שהשופט שמע את שני הצדדים, הוא או היא יוציאו צו במקרה שלך.
- השופט רשאי לקבל החלטה מהספסל, או לקחת את העניין תחת ייעוץ - שפירוש הדבר שייקח לו כמה ימים לעבור על הראיות שהוצגו לפני שיתן החלטה סופית.
- אם זכית בתיק שלך, יש לך את הזכות להוציא את הדייר מהיחידה. עם זאת, אתה כנראה לא צריך לצפות ממנו או ממנה רק לארוז וללכת בשקט. יתכן שתצטרך להתקשר למחלקת השריף המקומית בכדי לאכוף את הצו.
- אם הדייר משאיר חפצים אישיים מאחור כאשר הוא או היא מתפנים מהמתחם, דאג לבדוק את חוק מדינתך כדי לקבוע מה לעשות עם הדברים האלה. מדינות מסוימות דורשות ממך להתאמץ ליצור קשר עם הדייר לשעבר ולהחזיק חפצים אישיים לתקופה מסוימת.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
