כיצד להתגונן בתביעת פינוי בלתי חוקית?
תיעוד בכתב ועדים אמינים לגיבוי טיעוניכם יכולים לעזור לכם להתגונן בהצלחה בתביעת פינוי בלתי חוקית.
קבלת הודעה על פינויך היא חוויה מפחידה וטראומטית, וזה אפילו יותר גרוע אם מעשיו של בעל הבית שלך אינם חוקיים. זכויות הדיירים בהליכי פינוי משתנות מאוד ממדינה למדינה, וכך גם ההליך המשפטי - כך שאם אתה חושד שבעל הדירה שלך מפנה אותך שלא כדין, הצעד הראשון שלך הוא לברר כיצד ומדוע ניתן לפנות דיירים במדינתך. תיעוד בכתב ועדים אמינים לגיבוי טיעוניכם יכולים לעזור לכם להתגונן בהצלחה בתביעת פינוי בלתי חוקית.
חלק 1 מתוך 3: ניסוח תשובתך
- 1קרא את הזימון והתלונה. הניירת שתקבל ותודיע לך על הליכי פינוי מכילה מידע חשוב אודות התיק של בעל הדירה שלך.
- זימונך יגיד לך את שם ומיקום בית המשפט בו יתקיים דיון הפינוי שלך, וכן את תאריך ושעת הדיון.
- זה גם יידע אותך מה עליך לעשות בהמשך וכמה זמן אתה צריך להגיב לתביעה - בדרך כלל רק כמה שבועות. אם לא ברור מזימונך מתי תשובתך אמורה לפנות לפקיד בית המשפט בו הוגשה תביעת הפינוי ולברר כמה זמן יש לך.
- התלונה תכלול את נימוקי בעל הבית לפינויך. אלה צריכות להיות אותן סיבות שהופיעו בכל הודעה מוקדמת שקיבלת.
- 2חקר את חוק המדינה שלך. בדרך כלל תוכל למצוא מידע על זכויות הדיירים על ידי חיפוש מקוון או ביקור בספריית המשפט הציבורי בבית המשפט המקומי שלך.
- יתכן שקיבלת מידע מסכם עם הניירת שהודיעה על הפינוי, או רשימת אתרים או מיקומים עם מידע נוסף.
- בהליכי פינוי יש התראה קפדנית מאוד ודרישות אחרות שעל בעלי הדירה לעמוד במדויק. אם בעל הדירה שלך לא עמד באף אחת מהדרישות הללו, אתה יכול להשתמש בכישלון זה כדי להגן על עצמך - אך עליך לדעת את הדרישות החוק לפני שתוכל לקבוע אם בעל הדירה שלך הפר אותן.
- חוקים בכל המדינות אוסרים על בעלי בתים לנקוט באמצעי עזרה עצמית מסוימים, כגון ניתוק המים או החשמל, כדי להוציא אותך מהיחידה. אם בעל הבית שלך עשה את כל הדברים האלה, הפינוי אינו חוקי.
- 3חפש טפסים או תבניות. ברוב בתי המשפט יש טפסים למילוי ריק שתוכלו להשתמש בהם כדי להגיב לתביעת פינוי.
- בתי משפט מסוימים יכללו תשובה או טופס תגובה יחד עם הניירת האחרת שתודיע על הליכי הפינוי. אחרת תצטרך לפנות לפקיד בית המשפט הדן בפינוי שלך כדי לברר אם קיימים טפסים או תבניות.
- אם הטפסים כוללים הוראות למילוים, הקפד לקרוא אותם בעיון לפני שתתחיל להזין את המידע שלך.
אם בעל הבית שלך עשה את כל הדברים האלה, הפינוי אינו חוקי. - 4הגיב לטענות בעל הבית שלך. דאג להגיב לכל טענה שהעל בעל הבית שלך לגבי הסיבות לפינוי.
- בדרך כלל תודה או תכחיש כל אחת מהאשמות בעל הדירה. זכור כי לבעל הבית שלך חובת ההוכחה. אם אתה מכחיש טענה, הדבר מכריח את בעל הדירה לעמוד בנטל ההוכחה שלו ולהראות לבית המשפט שזה נכון. אם אתה מודה בטענה, בעל הבית שלך לא צריך להוכיח זאת.
- לדוגמה, אם בעל הבית שלך קובע שהפרת תנאי של חוזה השכירות ולא עשית זאת, אתה רוצה לאסוף את כל הראיות שברשותך - כגון מסמכים או עדים - אשר יראו שלא הפרת את חוזה השכירות שלך. עם זאת, נותרה האחריות של בעל הבית שלך להוכיח שעשית זאת.
- 5טען כל הגנה חלה. אם יש לך ספק אם הגנה חלה על מצבך, המשך והכלל אותה בתשובתך כדי לשמר את יכולתך להתווכח על כך.
- הגנות הן סיבות שאסור לפנותן, והן ישתנו בהתאם למצבכם ולחוקים במדינתכם.
- לדוגמא, במדינות רבות יש לך הגנה אם בעל הדירה מסר לך הודעה פסולה או שלא היה מספיק זמן בין ההודעה לתחילת הליכי פינוי.
- אם אתה מפונה בגלל אי תשלום דמי השכירות, ושילמת או הצעת לשלם את שכר הדירה החייב ובעל הדירה סירב לתשלום שלך, זה בדרך כלל מהווה פינוי בלתי חוקי.
- למרות שאתה צריך לכלול כל הגנה שעשויה לחול, אתה רוצה להימנע מלכלול הגנות שאינן קשורות כלל למצבך.
- תנאי דיור גרועים המפרים את מדינתך או את קוד הדיור המקומי שלך עשויים להגן על פינוי. עם זאת, אם אתה מפונה בגלל שהפרת את חוזה השכירות מסיבה כלשהי שאינה תשלום דמי השכירות, כגון בגין הפרות רעש או הרס רכוש, ייתכן שההגנה הזו לא תהיה זמינה עבורך.
- במדינות מסוימות יש חוקים האוסרים על פינוי תגמול, בהם בעל הדירה שלך מפנה אותך מכיוון שהשתתפת בפעילויות - כגון דיווח על בעל הדירה שלך בפני מפקח בריאות או הצטרפות לארגון זכויות דיירים - המוגנים על פי החוק. בדרך כלל, אם בעל הדירה מגיש הליך פינוי תוך שישה חודשים מרגע השתתפותך, הוא או היא נחשבים לפינויך כנקמה ועליו להוכיח אחרת.
- 6שקול להגיש תביעה שכנגד. אם יש לך טענה כלשהי כלפי בעל הבית שלך שקשורה לפינוי או ליחסי בעל הדייר, היא צריכה להיכלל בתגובתך.
- אם בעל הבית שלך חייב לך כסף מכל סיבה שהיא - למשל, אם הוצא כסף בכדי לבצע תיקונים ביחידתך שבעל הדירה שלך היה צריך לבצע - תוכל לכלול סכומים אלה בתביעה שכנגד בתגובתך.
- אם השופט ימצא עבורך בתביעות הנגד שלך, הסכום יקזז את הסכום שבעל הדירה טוען שאתה חייב. אם התביעה הנגדית שלך גדולה יותר מתביעת המשכיר, הוא או היא לא יכולים לפנות אותך.
- 7סיים את תשובתך. בדוק את תשובתך כדי לוודא שהיא שלמה ונטולת שגיאות הקלדה לפני שתדפיס אותה וחתום עליה.
- אם כתבת את תשובותיך ביד, ודא שהשתמשת בדיו כחול או שחור וכתב היד שלך קריא. אתה יכול לשקול לכתוב קודם בעיפרון כדי שתוכל לתקן טעויות, ואז לעבור עליו בעט.
- לאחר שתחתום ותארך את תשובתך, תצטרך להכין שני עותקים לפחות - אחד לרישומיך ואחד לבעל הבית שלך. המקור יהפוך לחלק מתיק בית המשפט בתיק.
- 8הגש את תשובתך. כדי לשמור על זכותך להגן על עצמך, עליך להגיש את תשובתך לפקיד בית המשפט שידון בהליך הפינוי.
- קח את העותקים שלך ואת המקור לפקיד, וחתום עליו או על חותמתו עם התאריך על כולם. הפקיד יחזיר לך את העותקים וישמור את המקור.
- בדרך כלל אתה תהיה אחראי שיש שלך תשובה שמשה על בעל הבית שלך. אתה יכול לעשות זאת על ידי גורם לסגן שריף למסור אותו. יתכן שתוכל להגיש אותו באמצעות דואר מאושר עם בקשה שהוחזרה.
בתי משפט מסוימים יכללו תשובה או טופס תגובה יחד עם הניירת האחרת שתודיע על הליכי הפינוי.
חלק 2 מתוך 3: אוסף הראיות שלך
- 1קבל עותק של חוזה השכירות שלך. אם יש לך חוזה שכירות בכתב, זה מכתיב את תנאי ההסכם שלך עם בעל הבית שלך.
- עיין בחוק המדינה שלך וודא שהחכירה עצמה חוקית ואין תנאים או תנאים אסורים.
- אם בעל הבית שלך טוען שהפרת תנאי של חוזה השכירות שלך, חפש את ההוראה וקבע אם הפרת אותה בפועל. גם אם עשית זאת, ייתכן שתהיה לך הגנה אם מדובר בהפרה טכנית או מינורית שלא פגעה משמעותית בבעל הבית שלך או ברכוש.
- בנוסף, יש לך הגנה אם תוכל להראות כי בעל הדירה הפר את חוזה השכירות או עבר על כל חוק אחר הקשור לשכירות בעירך או במדינתך.
- 2שוחח עם עדים. במיוחד אם אתה טוען שמפנים אותך מסיבות מפלה, או שהיחידה שלך אינה מיושבת, עדים להתנהגות בעל הבית יכולים לגבות את טענותיך.
- אם התקשורת העיקרית שלך עם בעל הבית שלך הייתה פנים אל פנים ולא בכתב, כל מי ששמע את השיחות האלה יכול לגבות את טענותיך לגביהן.
- אם אתה טוען שהיחידה שלך לא הייתה מיושבת, זכור שבדרך כלל עליך להוכיח שבעל הבית שלך ידע על מצבה של היחידה שלך ולא עשה שום דבר כדי לתקן אותה. נעדר ראיות בכתב כגון מכתב שכתבת לבעל הבית שלך ובו בקשה לתיקון, עדים יכולים להעיד כי בעל הדירה שלך היה מודע למצב.
- 3פנה לייעוץ או סיוע. בערים רבות יש ארגוני זכויות דיירים שיכולים לסייע לכם בהליכי פינוי.
- הניירת שקיבלת בהודעה על הליכי הפינוי עשויה לכלול מידע מסכם או שמות ומספרי טלפון של קבוצות שיכולות לעזור לך.
- בבתי ספר רבים למשפטים יש מרפאות של שוכרי בעלים המספקים סיוע בחינם לדיירים העומדים בפני פינוי.
- תוכל גם לפנות למשרד השירותים המשפטיים המקומי שלך כדי לברר איזו עזרה עומדת לרשותך. בנוסף לשירותים משפטיים, בערים ומדינות רבות יש עמותות אחרות המספקות סיוע משפטי לדיירים.
- 4צור עותקים של כל התכתבות בכתב. תקשורת בכתב עם בעל הבית שלך היא ראיה חיונית בתביעת הרשעה בלתי חוקית.
- באופן כללי, כל תקשורת עם בעל הבית שלך בנוגע לחכירה או לתיקון הנחוצים ביחידה שלך צריכה להיות בכתב. זה מספק לך הוכחה לכך שבעל הבית שלך ידע על המצב.
- אם אין לך התכתבויות בכתב כמו דוא"ל, תוכל להעיד בנוגע לשיחותיך עם בעל הבית שלך - אך היזהר כי הדבר עלול להתגלגל לחסר תועלת ", לדבריה, אמרה" מצב של עדות מתחרה, מכיוון שבעל הבית שלך יכול פשוט להכחיש. שהשיחה התקיימה.
- 5צלם את היחידה שלך. אם טענותיך מבוססות על חוסר האכלוס של היחידה שלך או על כישלונו של בעל הבית שלך לבצע תיקונים נדרשים, תמונות של היחידה שלך יתמכו בהגנתך.
- אתה יכול גם לצייר תרשים של היחידה שלך ולסמן את המיקום של כל בעיה. אם אתם שוכרים ממתחם דירות שיש בו תוכניות קומה זמינות באופן מקוון, הדפיסו אחד מאלה לשימוש.
- זכור כי השופט לא גר ביחידה שלך ולא יבקר בה. כדי להגן על עצמך, זה בידך להראות לשופט את תנאי מקומך וכיצד הם השפיעו עליך.
כדי לשמור על זכותך להגן על עצמך, עליך להגיש את תשובתך לפקיד בית המשפט שידון בהליך הפינוי. - 6שקול לקבל בדיקת בריאות ובטיחות. אם אחת מההגנות שלך מתייחסת למצב הרע של היחידה שלך, אתה יכול לגרום למפקח בריאות ובטיחות מקומי ממלכתי או להעריך את היחידה שלך ולהגיש דוח.
- בדרך כלל דיווחים אלה מאושרים, חתומים תחת עונש של עדות שקר, ומספקים ראיות לכך שמצב היחידה שלך אינו עומד בתקני קוד הדיור של המדינה או המקומית.
- דוח בדיקה מוסמך הוא הראיה הטובה ביותר לכך שהיחידה שלך לא הייתה במצב ראוי למגורים.
- 7השתתף בגילוי. מדינות מסוימות מאפשרות גילוי בהליכי פינוי, תהליך המאפשר לך ולבעל הבית שלך להחליף מידע וראיות הרלוונטיות למקרה.
- אם מותר לגילוי, זה בדרך כלל מוגבל לגילוי בכתב, הכולל שלושה סוגים של מסמכים: חקירות, בקשות להפקה ובקשות לקבלה.
- חקירות הן שאלות שיש לענות עליהן בכתב בשבועה. אתה יכול לשאול את בעל הבית שלך כל שאלה הרלוונטית לפינוי או לשכירותך.
- בקשות לייצור מבקשות העתקים של מסמכים מסוימים, כמו למשל קבלות השכירות או השכירות. בקשות קבלה מבקשות מבעל הדירה להודות בהצהרות מסוימות, כגון ידיעה על מצבה הלא בטוח או הלא תברואתי של היחידה שלך.
- כשאתה מקבל תשובות מבעל הבית שלך, ניתח את המידע התומך במקרה שלו וחפש דרכים להתמודד איתו.
- לדוגמא, נניח שבעל הבית שלך טוען שהפרת את חוזה השכירות שלך על ידי שמירת חיית מחמד, אך היא ידעה שיש לך חתול כשעברת לגור והסכימה לתת לך לשמור עליו. אם יש לך עדויות לשיחה ההיא, היא יכולה לשמש כהגנה. הגנה זו חזקה במיוחד אם חכירתך קובעת כי אין להכניס חיות מחמד אלא באישור בעל הבית.
- 8התכונן לשימוע שלך. לפני תאריך בית המשפט המתוכנן שלך, עליך לארגן את כל המסמכים והראיות שלך ולתאר את מה שאתה מתכוון לומר לשופט.
- הכין לפחות שני עותקים של כל המסמכים שתרצה להזין כראיה, כך שאתה, בעל הבית שלך והשופט יוכלו להסתכל על המסמך תוך כדי דיבור עליו.
- הכן רשימת שאלות שתרצה לשאול את בעל הבית שלך בבית המשפט. אם אתה מתכנן לקרוא עדים שיעידו בשמך, תרצה להכין גם שאלות עבורם.
- נפגש עם העדים שלך לפחות פעם אחת לפני השימוע שלך כדי לתרגל את השאלות, כדי שתדע מה יהיו תשובותיהם. ייתכן שתרצה לבחון סיעור מוחות של שאלות אפשריות שבעל הבית שלך עשוי לשאול בחקירה נגדית.
- במיוחד אם מעולם לא ביקרתם בבית משפט, ייתכן שתועיל לכם לקיים הליכי פינוי לפני הדיון שלכם, כך שתבינו מעט יותר על התהליך ומה צפוי לכם בבית המשפט.
- 9שקול להשתמש במגשר. בתהליך הגישור, צד שלישי ניטראלי מאפשר דיון בינך לבין בעל הדירה שלך בניסיון לפתור את הסכסוך בהסכמה.
- במקרים רבים, המגשר יקושר לבית המשפט. יש ערכאות משפטיות שאף דורשות מהצדדים לנסות גישור לפני שהם מציגים את דינם בפני שופט. אם הליך גישור הורה בבית המשפט, בדרך כלל אין חיוב.
- אם אתה מסוגל להגיע להסכמה עם בעל הדירה שלך, קרא את הסכם הפשרה בכתב - אשר בדרך כלל יוכן על ידי המגשר - וודא שאתה מבין את תנאיו וכי הוא משקף את מה שהסכמת לו.
- זכור שאם לא תגיע להסדר באמצעות גישור, עדיין יש לך את הזכות לפנות לבית המשפט. אל תרגישו בלחץ להתיישב אם אינכם מאמינים שההסדר הוא לטובתכם או שלא מטפלים בצורה מספקת בדאגותיכם.
חלק 3 מתוך 3: הצגת ההגנה שלך
- 1הופיע בתאריך המתוכנן בבית המשפט שלך. אם אתה רוצה להגן על עצמך, עליך להיות בבית המשפט במועד ובמועד בו נקבע הדיון.
- אם אתה יודע מראש שלא תוכל לפנות לבית המשפט באותו יום - למשל, אם אתה הולך להיות מחוץ לעיר או לקבוע תור לרופא - עליך לפנות לבעל הבית בהקדם האפשרי ולראות אם הוא או היא יסכימו לקבוע מחדש את הדיון למועד אחר.
- אם בעל הבית שלך לא מסכים לשנות את התאריך, ייתכן שתצטרך לבקש המשך מבית המשפט. עם זאת, עליכם לעשות כל מאמץ להופיע בתאריך המתוכנן.
- אם אתה מופיע ובעל הבית שלך לא, השופט צריך לדחות את התיק נגדך. עם זאת, אם לא תופיע, השופט בדרך כלל יפסוק עבור בעל הבית - גם אם הייתה לך הגנה תקפה או שהפינוי אינו חוקי.
- נסה להופיע בבית המשפט לפחות 30 דקות מוקדם, כך שיהיה לך זמן לעבור אבטחה ולמצוא את האולם המתאים. כשתגיעי לשם, התיישב בגלריה. השופט בדרך כלל ידון בכמה תיקים באותו יום, כך שתצטרך להמתין עד שייקראו לך.
- כאשר קוראים לשמכם, עמדו והתקרבו לחזית האולם. אם אתה לא בטוח לאן ללכת, פקיד בית המשפט יכוון אותך.
ברוב בתי המשפט יש טפסים למילוי ריק שתוכלו להשתמש בהם כדי להגיב לתביעת פינוי. - 2האזן למצגת של בעל הבית שלך. בדרך כלל השופט יאפשר לבעל הבית שלך לדבר תחילה ולהסביר מדוע הוא או היא רוצים לפנות אותך.
- בעל הבית יכול להעיד, לקרוא עדים, או אפילו לקרוא לך לדוכן ולשאול אותך שאלות. אם בעל הבית מכנה עדים, תהיה לך הזכות לחקור אותם על ידי שאלת שאלות משלך.
- הימנע מהפרעה או שיבוש של בעל הבית או עדים כלשהם, גם אם אינך מסכים עם הצהרותיהם או מאמין שהם משקרים. וודאו שיש לכם נייר ריק ועט כדי שתוכלו לרשום הערות, ולרשום כל מה שתרצו להטיל ספק או להעלות במצגת שלכם.
- 3ספר לשופט את הצד שלך בסיפור. לאחר שבעל הבית שלך הציג את עניינו, תהיה לך האפשרות להגן על עצמך.
- היו מסודרים והציגו את הנקודות שלכם בצורה הגיונית ועקבית. היצמד לעובדות ואל תמהר.
- דבר בבירור ובקול רם כדי שהשופט ובעל הבית שלך יוכלו לשמוע ולהבין את דבריך.
- ככל שיש לך יותר מסמכים לגבות את טענותיך, כך ההגנה שלך תהיה חזקה יותר. חשוב במונחים שיש פריט הוכחה (מסמך או עדות עד) על כל נקודה או הצהרה עובדתית שאתה מצהיר.
- 4קראו לעדיכם. כאשר אתה עובר על נקודות ההגנה שלך, השתמש בעדות עד כדי להשלים את הצהרותיך ולתמוך בעובדותיך.
- זכור כי אם אתה קורא עדים, לבעל הבית שלך תהיה הזכות לחקור אותם, בדיוק כפי שהייתה לך ההזדמנות לחקור את עדי בעל הבית שלך.
- 5ענה על שאלות השופט. השופט עשוי לרצות מידע נוסף אודות ההצהרות שאתה מגיש או ראיות שאתה מציג.
- כאשר השופט שואל אותך שאלה, עליך להפסיק לדבר מייד ולענות. אם אינך מבין את השאלה, אל תהסס לבקש הבהרה, אך הימנע מהפרעה לשופט.
- השופט רשאי לענות על שאלות הנוגעות להליכי בית המשפט, או למסור לך מידע מה לעשות הלאה, אך אל תצפה שהשופט יהיה עורך הדין שלך או שיעזור לך בהגנתך.
- 6קבל את פסק הדין של השופט. השופט בדרך כלל יודיע לך על החלטתו בסיום ההליך.
- במקרים מסוימים השופט עשוי להחליט לקחת את התיק תחת ייעוץ, מה שאומר שהוא רוצה להסתכל שוב על הניירת והראיות לפני הכניסה לצו. אם זה קורה, ברר אם ההזמנה הסופית תישלח אליך בדואר או אם תקבל הודעה על הזנתה.
- כשיש לך הזמנה בכתב, קרא את זה בעיון וודא שאתה מבין את זה. אם בעבר קיבלו סיוע מן הסיוע המשפטי או מרפאה, ייתכן שתוכל לקחת את הצו לשם ולקבל עזרה אם יש משהו שאינך מבין.
- אם השופט פוסק נגדך, בדרך כלל יש לך את הזכות לערער, אך עליך להגיש הודעה בערעורך במהירות - לרוב תוך שבוע עד עשרה ימים מיום הזנת הצו. התייעץ עם עורך דין לגבי אפשרויותיך אם ברצונך להמשיך להילחם לאחר פסיקה שלילית.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
