איך לבחור את הדרך הטובה ביותר למכור את הבית שלך?
לא תצטרך לתזמן מספר הצגות של הבית, ואתה יודע שהבית ימכר לפי שווי שוק.
כאשר הגיע הזמן למכור את הבית שלך, אתה רוצה לקבל את התשלום הטוב ביותר האפשרי בפרק זמן סביר, כך שתוכל לעבור לכל הבא. אחרי הכל, השקעתם סכום כסף עצום בנכס לאורך השנים, כך שרוצים לראות תשואה טובה זה רק טבעי. עם זאת, למעשה קבלת המחיר הטוב ביותר עבור הבית שלך יכולה להיות תלויה בבחירות שאתה מבצע בעת מכירתו. האם להזמין סוכן נדל"ן? האם כדאי לשקול למכור את הבית שלך במכירה פומבית או לשקול מכירה להשכרה לבעלות? הבנת היתרונות והחסרונות של כל בחירה יכולה לעזור לך לקבל החלטה מושכלת.
חלק 1 מתוך 3: החלטה אם להעסיק סוכן נדל"ן או לא
- 1דע את היתרונות של שימוש בסוכן. מכירת בית היא תהליך ארוך ומסובך, עם הרבה תיבות לבדוק בדרך. יש לתמחר את הבית כמו שצריך, לרשום, לפרסם, להציג לקונים ולמכור אותו באמצעות חוזה. היתרון בהעסקת סוכן הוא פשוט שהסוכן דואג לדברים האלה עבורך. עם סוכן אתה מאפשר לה לעשות את עבודת הגרנה. אתה יכול להיות רגוע בידיעה שכנראה הכל ייעשה כהלכה ושהסוכן שלך יעזור לך להפיק את המרב מהבית שלך (העמלה שלה תלויה בזה!).
- סוכן יכול גם לעזור לך בהכנת הבית שלך שיוצג בפני הקונים, מכיוון שהיא יודעת מה הקונים מצפים ומחפשים בבית. זה עשוי לכלול הצבת רהיטי תצוגה או מתן לחדרים מסוימים שכבת צבע רעננה, בין היתר.
- סוכני נדל"ן לעולם אינם נדרשים כחוק במכירת בית. עם זאת, יש מדינות הדורשות שעורך דין מקרקעין יסיים את מסמכי המכירה. בדוק את תקנות המדינה שלך לפני שאתה מנסה למכור בית לגמרי לבד.
- 2הבן את היתרונות של מכירת זה בעצמך. היתרון העיקרי של ביצוע מכירה על ידי הבעלים (FSBO) הוא שלא תצטרך לשלם את עמלת הסוכן, שגובהה מגיע באופן קבוע לשישה אחוזים. בגלל החיסכון הפוטנציאלי הזה, כ -10% מהמוכרים בוחרים ללכת בדרך FSBO. בנוסף, כאשר אתה מוכר בית בעצמך, יהיה לך קל יותר לתזמן ביקורים בנכס, מכיוון שאינך צריך לעקוב אחר לוח הזמנים של הסוכן. לבסוף, FSBO מאפשר לך לפגוש את המוכרים באופן אישי, וזה יתרון במשא ומתן, ואם אתה מרגיש חזק לגבי הבית, זה יכול להיות סיכוי טוב להכיר את האנשים שיגורו בו.
- הימנעות מעמלת הסוכן לא תמיד מבטיחה שהמוכר יקבל יותר עבור הבית. במקרים מסוימים, קונה יציע פחות עבור בית FSBO מכיוון שהוא יודע שהמוכר אינו משלם דמי סוכן. בנוסף, קונה עם סוכן רשאי לבקש עמלה עבור הסוכן שלהם, שהוא בדרך כלל שלושה אחוזים ממחיר הרכישה, אולם מדובר בפריט במשא ומתן.
- יש לזכור שאם המוכר יקיים אינטראקציה עם הקונה, הם עשויים לחשוף דברים לגבי מצבם שעשויים להשפיע לרעה על המכירה. לדוגמא, אם המוכר מגלה שהוא עובר לעבודה לעבודה חדשה, אז הקונה יידע שהמוכר מקווה למכירה מהירה ועשוי לקחת הצעה נמוכה יותר.
- 3בחר אם להעסיק סוכן או לא. ההחלטה כאן נשענת על כמה זמן וזמן שאתה מוכן להשקיע במכירת הבית שלך לעומת כמה שאתה יכול לחסוך בכך שלא תשלם עמלת סוכן. בנוסף, תרצה לשקול עד כמה אתה בטוח שאתה יכול לקבל מחיר טוב על הבית שלך ללא עזרת סוכן. מכירת הבית שלך דורשת כמות רבה של מחקר כדי להבטיח שאתה מסיים את כל שלב בתהליך כהלכה.
- במקרים מסוימים, העמלה יכולה להיות הגורם המכריע האם מוכר יכול להרשות לעצמו למכור את הנכס או לא. שקול את שוק הדיור ואת המצב הכלכלי שלך לפני שתחליט אם לשכור סוכן או לא.
מכירת בית היא תהליך ארוך ומסובך, עם הרבה תיבות לבדוק בדרך. - 4נקוט צעדים כדי להבטיח שאתה בוחר את הסוכן הנכון. אם אכן החלטתם להעסיק סוכן נדל"ן, וודאו כי אתם בוחרים טוב אשר יביא לכם את המחיר הטוב ביותר עבור הנכס שלכם. התחל בבקשת המלצות מחברים ובני משפחה. זה לא אומר להעסיק מישהו שאתה מכיר שעובד כסוכן נדל"ן, אלא לשכור סוכן שמכרים מכירים בתור מו"מ ומוכר מיומן. בדקו את שיא המכירות שלו ונסו לקבוע אם הוא הצליח להשיג למוכרים מחירים טובים או לא.
- בנוסף, לא רק לבחור את הסוכן עם העמלה הנמוכה ביותר כדי לחסוך כסף. במקרים רבים, סוכן טוב יוכל להשיג לך יותר כסף, גם לאחר ששילם את שכר טרחתו.
חלק 2 מתוך 3: בחירה בין מכירה פרטית למכירה פומבית
- 1להבין את ההבדל בין שני הדגמים. ההבדל העיקרי בין שני הסוגים נעוץ באופן ההצעות על הנכס. במכירה פומבית, הקונים מודעים להצעות אחרות שהוצעו על הבית ויכולים להציע זה לזה כדי לזכות בנכס. במכירה פרטית קונים פוטנציאליים מבצעים הצעות פרטיות עבור הנכס מבלי לדעת מה קונים אחרים מוכנים לשלם. כל מודל יכול להועיל למוכר, תלוי בנכס עצמו, ביעדי המוכר ובגורמים חיצוניים אחרים.
- 2שקול את היתרונות של מכירה במכירה פומבית. היתרון הגדול ביותר במכירה במכירה פומבית עבור מרבית המוכרים הוא הידיעה כי המחיר עבור נכס רצוי יכול להיות מונע הרבה מעל השוק על ידי תחרות המציעים. זה חשוב במיוחד עבור נכסים שלא ניתן לתמחר בקלות בשוק הרגיל, כמו בתים ייחודיים או היסטוריים. בנוסף, המכרז מעניק לקונה את הכוח לקבוע מתי יימכר ביתו. תאריך המכירה הפומבית מספק סוף מובהק לתהליך המכירה (בתנאי שהבית מוכר במכירה פומבית).
- שיקול נוסף הוא שמכירה במכירה פומבית יכולה להיות זולה יותר ממכירה באמצעות סוכן, במיוחד אם אתה בעל נכס יקר יותר. המכרזים גובים בדרך כלל 1,5 עד 4 אחוזים ממחיר המכירה בעמלות, לעומת שכר טרחת הסוכן עד 6 אחוזים.
- תהליך זה מאיץ גם את תהליך המכירה, מכיוון שמתמודדים מתמודדים מוכנים לקנות. לא תצטרך לתזמן מספר הצגות של הבית, ואתה יודע שהבית ימכר לפי שווי שוק.
- יש לזכור כי ישנם גם אתרי מכירות פומביות המאפשרים שיתוף פעולה עם מתווך, כך שהאפשרות של מכירה פומבית ומכירה מסורתית תהיה פתוחה בפניכם.
- 3דע כיצד מכירה פרטית יכולה להועיל לך. מכירה פרטית יכולה להיות משתלמת יותר ממכרז בנסיבות הנכונות. ראשית, זה מאפשר למוכר פרק זמן ארוך יותר לבחינת הצעות. זה נותן לך את הזמן לשקול אם התנאים של כל הצעה הם באמת לטובתך. בנוסף, הרוכשים הופכים את ההצעות על הבית ל"עיוורות "ללא ידיעת מה שהציעו רוכשים אחרים. במקרים מסוימים, המשמעות היא שקונה מעוניין במיוחד המחפש עסקה מהירה עשוי להציע הרבה יותר מהצפוי (והרבה יותר מקונים אחרים). כמובן, אין שום ערובה שזה יקרה, אך הדבר נכון במכירה פומבית.
- ככל שעולים עמלות, המוכר במכירה פרטית עשוי להיות זול יותר אם המוכר יבחר לעשות FSBO. בדרך זו, המוכר יכול להימנע מדמי המכרזים.
עם זאת, למעשה קבלת המחיר הטוב ביותר עבור הבית שלך יכולה להיות תלויה בבחירות שאתה מבצע בעת מכירתו. - 4החליטו באיזה דגם להשתמש. הסוכנים חלוקים בנושא זה. יש הסבורים שמכרזים תמיד מספקים מחירים גבוהים יותר, בעוד שאחרים אוהבים את אבטחת המכירות הפרטיות. בסופו של דבר, זה יהיה תלוי בכמה קונים ובאיזה סוגי קונים מתעניינים בבית. אם יש הרבה קונים מעוניינים ונלהבים, מכירה פומבית עשויה לעורר תחרות ולהוביל למחיר גבוה יותר. אם לא, מכירה פרטית עשויה לאפשר לקונה את ההזדמנות להיכנס גבוה עם הצעה טובה. עבוד עם הסוכן שלך או בחן את השוק בעצמך כדי לנסות להבין כמה עניין הבית שלך יקבל והחליט משם.
- שיקול נוסף הוא הזמן. מכירה פומבית תעזור לכם להיפטר מנכס במספר מוגדר של ימים אם זו המטרה שלכם. מכירה פרטית יכולה לקחת יותר זמן לסגירה. התייעץ עם סוכן נדל"ן כדי לגלות את הזמן הממוצע בו היה בית בשוק בשכונתך.
חלק 3 מתוך 3: שוקל מכירת רכישת חכירה
- 1הבן את מודל רכישת השכירות. מכירת חכירה, הנקראת גם מכירה להשכרה לבעלות או אפשרות חכירה, מאפשרת לרוכש פוטנציאלי לשכור נכס ובו זמנית לשלם את עלות הבית. זה נותן לו את האפשרות לקנות את הבית במחיר מוסכם בתאריך מסוים. המוכר מקבל מקדמה, בדרך כלל כחמישה אחוז משווי הבית, במועד ההסכם ומקבל תשלומי שכירות רגילים בשיעור העולה על שכר הדירה בשוק בנכס. הסכום הנוסף ששילם הקונה נועד להפחתת ערך הבית לקראת רכישתו העתידית.
- 2דע את היתרונות של מכירת חכירה. רכישת חכירה יכולה להיות בחירה טובה בשוק דיור קשה בו הקונים מתקשים להשיג מימון לרכישת דירות. זה יכול לעזור למוכר להגיע למחיר מכירה טוב לביתה תוך מתן אפשרות לקונים לרכוש בית ללא מימון. בנוסף, המוכר בדרך כלל קובע את התנאים לחוזה, ומאפשר לך להבטיח שהתנאים הם לטובתך. בנוסף, המוכר מוגן אם העסקה תצא לפועל. במקרה זה, המוכר עדיין יכול לשמור על המקדמה ודמי השכירות.
- המוכר יכול גם להמשיך לקזז תשלומי ריבית משכנתא ממס ההכנסה שלה בזמן שהבית מושכר.
במכירה פומבית, הקונים מודעים להצעות אחרות שהוצעו על הבית ויכולים להציע זה לזה כדי לזכות בנכס. - 3החליטו אם מכירת חכירה היא רעיון טוב. באופן כללי, זוהי אפשרות טובה רק אם אינך יכול לקבל מחיר טוב עבור ביתך בדרך אחרת. במקום למכור את הבית בפועל ולהיפטר ממנו, כעת עליכם להתמודד עם המשך תשלומי המשכנתא הן על ביתכם הישן (בהשכרתכם) והן על ביתכם החדש. עם זאת, היתרון הוא שאם הקונה שלך מתרחק במהלך תקופת החכירה, אתה יכול לשמור על הפרמיות ולהתחיל מחדש עם הבית שלך בשווי מלא.
- ייתכן גם שאם הקונה מתרחק מהבית במהלך תקופת השכירות, אתה עלול להיתקע עם אובדן ערך. בכל מקרה, יהיה עליכם לעבור את תהליך המכירה שוב.
- 4משא ומתן על אפשרות חכירה טובה. המוכר יכול לרשום את תנאי חוזה החכירה שהם יקבלו, אך הקונה יציע הצעה משלו. לאחר מכן, המוכר יכול לקבל, להכחיש או לשאת ולתת מחדש על תנאים אלה. תסתכל על בתים דומים סביבך המושכרים כדי לקבוע מחיר שכר דירה הוגן. וודאו שסכום זה גבוה מתשלומי המשכנתא שאתם משלמים על הבית, כך שיכוסו על ידי הקונה. בנוסף, וודא שמחיר המכירה בסוף תקופת החכירה גבוה באופן סביר מהשווי הנוכחי (הבית שלך יהיה שווה יותר בעוד שנה-שלוש). לבסוף, בדוק את דמי האופציה (כמו מקדמה) ונהל משא ומתן על סכום טוב שאתה מרגיש שהוא מפצה בנוחות לך על הסיכון והצרות של שכירת הבית שלך.
- הסוכן שלך יערוך את חוזה רכישת החכירה שלך, אך אז נאמנות או עו"ד יצטרכו לבחון את החוזה ולהתאים את התנאים לפי הצורך. העסקת עורך דין יכולה להיות יקרה, אך כדאי למנוע תביעות חוזים מבולבלות.
קרא גם: איך לארוז כמו מקצוען?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
