כיצד להקים שכר דירה לחוזה עצמו?
![ההצעה תהיה להשכיר את הבית עם אפשרות לרכוש אותו](https://cdn.oytos.com/img/large/97402_8447255.jpg)
במקרה של חוזה שכירות לבעלות, ההצעה תהיה להשכיר את הבית עם אפשרות לרכוש אותו.
כאשר אתה רוכש בית בדרך כלל, המכירה מתבצעת זמן קצר לאחר ההסכם ונחתם ניירות הסגירה. עם זאת, אם אין לך את האשראי הטוב הדרוש לקבלת משכנתא, אך אתה עדיין רוצה לרכוש בית, ייתכן שתוכל להשתמש בהסכם השכרה לבעלות. כשאתה מתקשר בהסכם מסוג זה, אתה מסכים לשכור את הבית לפרק זמן מסוים לפני שאתה מרוויח את הזכות לממש אפשרות בחוזה לרכישת הבית. סוג זה של חוזים כולל הוראות חשובות שונות, כולל הוראות השכירות, הוראות האופציה והוראות הרכישה. כל אחד מהיצירות החשובות הללו, ואחרות, ניתן לנסח בדרכים שונות, כדי להיות בטוח שאתה מבין את ההשלכות של הבחירות האלה.
חלק 1 מתוך 3: קביעת מסגרת החוזה
- 1שכר עורך דין. כניסה למערכת יחסים חוזית עם מישהו יוצרת חובות משפטיות המשפיעות על זכויותיך. לכן, תמיד צריך שיהיה עורך דין שיעזור לך בכל תהליך ההתקשרות או יבדוק את החוזה שהושלם. עורכי דין לנדל"ן יהיו בעלי הידע הכי טוב בנושא חוזים להשכרה לבעלות, לכן עליכם לחפש את המומחיות הזו בעת ביצוע החיפוש שלכם.
- אם אתה מכיר אנשים שיכולים לתת לך המלצות והפניות, עליך לשאול אותם. הפניות הן דרך נהדרת למצוא עורך דין מוסמך כל עוד אתה סומך על האדם שמבצע אותם.
- אם אינך יכול לקבל עזרה מחברים או בני משפחה, השתמש בשירות ההפניות של עורכי הדין של הבר. בקליפורניה, למשל, אתה יכול להתקשר לסרגל המדינה והם ישאלו אותך כמה שאלות כלליות לגבי הנושא המשפטי שלך. לאחר השיחה, סרגל המדינה ייתן לך שמות ופרטי קשר של עורכי דין מוסמכים רבים באזורך.
- 2קבע אם אתה זקוק לחוזה כתוב. לא כל הסכם מתחייב להשתמש בחוזה מחייב מבחינה משפטית. מטרת החוזה היא בין השאר להגן על האנשים הנכנסים אליו ולספק סעדים משפטיים במקרה של הפרה. במקרה של הסכמי שכירות לבעלות, יש צורך בהחלט בחוזה.
- כאשר אתם שוכרים לבעלות, בעל הנכס משכיר את הבית לשוכר עם אפשרות שהשוכר ירכוש את הבית בסוף תקופת השכירות. סוג זה של הסכם יכול להיות מורכב במיוחד, וזו אחת הסיבות לכך שחוזה הוא הכרחי.
- בנוסף, כל החוזים על נכסי מקרקעין נדרשים להיות בכתב על פי חוק ההונאה. חוק ההונאות הם חוקים ספציפיים של המדינה הקובעים דרישות חוזיות מסוימות. מטרתו היא להקטין את הסבירות לפעילות הונאה על ידי דרישה לחוזים מסוגים מסוימים להיות בכתב וחתום.
- 3לנתח את הדרישות הבסיסיות של חוזים. כל חוזה משפטי נוצר עם הצעה, קבלה, התחשבות והדדיות. ללא ארבעת היסודות הללו, לא קיים שום חוזה. חשוב שתכירו בהם לפני כתיבת וביצוע חוזה.
- הצעה היא הבטחה מצדך או הצד השני לעשות משהו בעתיד. במקרה של חוזה שכירות לבעלות, ההצעה תהיה להשכיר את הבית עם אפשרות לרכוש אותו.
- קבלה מתרחשת כאשר הצד השני מקבל את ההצעה. ניתן לעשות זאת על ידי חתימה על החוזה, אמירה "אני מקבל", או על ידי ביצוע במסגרת החוזה.
- התחשבות היא דברים ערכיים שכל צד מוותר עליהם על מנת להתקשר בהסכם. כאן צד אחד היה מוותר על החזקה (ואולי בעלות) על ביתם והצד השני ייתן כסף.
- הדדיות מתרחשת כאשר אתה והצד השני מבינים ומסכימים לתנאי היסוד של ההסכם.
ניתן לעשות זאת על ידי חתימה על החוזה, אמירה "אני מקבל", או על ידי ביצוע במסגרת החוזה. - 4ודא שכל צד מסוגל להתקשר בחוזה. אנשים מסוימים אינם יכולים להתקשר באופן חוקי באופן חוקי. באופן כללי, זה כולל קטינים ואנשים עם מוגבלות שכלית. חוזים שנחתמו עם אנשים לא תקינים הם "בטלים" או "בטלים". קביעה זו תהיה תלויה בעובדות המקרה שלך ובדין החל על עובדות אלה. אם חוזה "בטל" לא ניתן לאכוף אותו על ידי אף אחד מהצדדים. כאילו החוזה מעולם לא התקשר. מצד שני, אם חוזה "ניתן לבטל", הוא תקף וצד אחד יכול להיות מחויב בתנאיו. הצד הלא מאוגד (למשל הקטין) יכול לבחור אם לבטל אותו או לכבד אותו. אם אתה חושב שהצד השני אינו מסוגל להתקשר, שאל שאלות ואל תחתום על חוזה אם יש לך ספקות.
- קטינים כוללים אנשים מתחת לגיל 18. עם זאת, אם קטין אכן מתקשר בחוזה, הוא ייחשב כ"בטל ". הקטין יכול לבחור אם לכבד את החוזה או לבטל אותו.
- אנשים חסרי יכולת נפשית להתכווץ יכולים לבטל, או לבטל את החוזה שהם נכנסים אליו. ברוב המדינות, לאדם אין את היכולת הנפשית הנדרשת אם הוא לא מבין את המשמעות וההשפעה של המילים המרכיבות את החוזה.
- 5השתתף בדיונים מקדימים. לפני שתתחיל לנסח את חוזה השכירות לבעלות, שוחח עם הצד השני על ציפיותיו. פעולה זו תאפשר לך להבין אילו הוראות צריך לכלול ואילו מהן ניתן להשאיר בחוץ. זהו זמן נהדר לקיים דיונים אלה, כך שלא תצטרך לחזור מאוחר יותר ולכתוב את החוזה מחדש.
- לדוגמא, דנו בתנאי הסכם השכירות, מה תהיה אפשרות דמי הרכישה, כיצד תתבצע הרכישה וכיצד ייפתרו סכסוכים.
חלק 2 מתוך 3: כתיבת החוזה
- 1התחל עם היסודות. כל חוזה, ללא קשר לנושא שלו, צריך להתחיל עם הקדמה. ההקדמה צריכה לכלול את כותרת ההסכם, תאריך הביצוע והצדדים המעורבים. אתה מוזמן לכלול כל מידע מזהה נוסף שאתה מרגיש נחוץ (למשל, כתובות, שמות עסק ושמות עצם תיאוריים).
- לדוגמא, ההקדמה שלך עשויה לציין: "הסכם השכרה לבעלות (" הסכם ") נכרת החל מתאריך [תאריך] (" תאריך כניסה לתוקף ") בין ריאן ג'יימס (" הבעלים ") לבין טרבור בנימין (" שוכר ") או "רוכש"). הנכס הנדון נמצא בכתובת [כתובת הנכס]. "
- 2צור רסיטלים. רסיטל הוא אופציונלי ומספק רקע עובדתי להסכם. בדרך כלל הם יתארו את הבנתם של כל אחד מהצדדים את ההסכם ומדוע הוא מתקשר. סעיף זה לא אמור לכלול חובות או חובות הניתנות לאכיפה.
- לדוגמא, הרסיטל שלך עשוי להכיל סדרה של משפטים 'ואילו' שנראים כך: "ואילו הבעלים מעוניין לשכור את הנכס שלו בכתובת [כתובת]. ואילו שוכר רוצה לשכור את הנכס שנמצא בכתובת [כתובת]." לאחר מכן תמשיך בהצהרות עובדות אלה עד שתרגיש בנוח עם הרקע שהצבת.
- 3ביטוי להסכם. על החוזה שלך לכלול החלפת הבטחות (כלומר התמורה), והחלפה הזו צריכה להיות מונחת בבירור בסמוך לראש החוזה שלך. החלפת הבטחות זו תונח בהמשך כל החוזה (כלומר, כאשר אתה מבטיח לשכור את הנכס או כאשר אתה מבטיח לשלם כסף עבור השכרת הנכס) אך חשוב לציין במפורש את הבטחותיך מראש. יתכן שתבטיח לעשות דבר שאינך מחויב על פי חוק (למשל, לספק אפשרות לרכוש את הבית שלך) או שתבטיח שלא תעשה משהו שיש לך הזכות לעשות (למשל, למכור את ביתך למישהו אחר). הוראה זו היא בדרך כלל יחסית סטנדרטית ועליה לכלול שפה מסוימת.
- לדוגמא, הביטוי שלך עשוי לקבוע: "אם כן, בהתחשב בהבטחות ובברית ההדדית המפורטים בזאת ולשיקול טוב ובעל ערך אחר, שקבלתם ואסיפתם מוכרים בזאת, הצדדים אמנים בבריתם ומסכימים כדלקמן. "
אם אתה חושב שהצד השני אינו מסוגל להתקשר, שאל שאלות ואל תחתום על חוזה אם יש לך ספקות. - 4כלול קטע הגדרות. עליכם להגדיר כל מונחים שיכולים להיחשב דו משמעיים או מבלבלים בהסכם שלכם. אם אינך מצליח להגדיר מונחים אלה, אתה והצד השני עשויים לחשוב שמשהו אומר שני דברים שונים ואתה עלול למצוא את עצמך בסכסוך. ודא שאתה והצד השני דנים בכל המונחים שברצונך להגדיר וכיצד יש להגדירם.
- בסעיף ההגדרות, מודגש כל מונח ועוקב אחריו בהגדרתך. המשך בכך עד שתגדיר כל מונח חשוב.
- 5נסח את הסכם השכירות. פסקאות הגוף הראשונות בחוזה השכירות לבעלות יהיו הוראות השכירות. עם הסכם מסוג זה, תיצור שכירות לפני שהחוזה יהפוך להסכם רכישה. סעיף זה יכלול תיאור של חוזה השכירות שלך ותנאיו, שיישארו בתוקף פרק זמן מסוים או עד שהשוכר יממש את אפשרות הרכישה וירכוש את הבית.
- כלול תנאים לגבי משך השכירות. בדרך כלל זו תהיה בין שנה לשלוש שנים.
- כלול מידע אודות סכום השכירות שישולם וכיצד שכר הדירה יוקצה למחיר הרכישה (אם בכלל). לדוגמא, החוזה שלך עשוי לציין כי דמי השכירות יהיו חייבים מדי חודש בסכום של 900 €. יתכן ונאמר כי 25% משכר הדירה החודשי שלך יזוכה במחיר הרכישה עליו הסכמת. אם תקופת החכירה היא שלוש שנים, הרוכש ירוויח 8060 € לקראת מחיר הרכישה של הבית (900 € x 0,25 = 220 €; 220 € x 36 חודשים = 8060 €) פשוט על ידי תשלום שכירות. במקרה זה, שכר הדירה הנגבה עשוי להיות מעט מעל שווי השוק ההוגן מכיוון שחלק ממנו יעבור לקניית הבית.
- אינך צריך שתשלום דמי השכירות יעבור למחיר הרכישה אם אינך רוצה בכך. במקרה כזה, שכר הדירה בדרך כלל יהיה קרוב לשווי השוק ההוגן באזור.
- 6בנה אפשרות לרכישה. זו ההוראה שנותנת לרוכש / שוכר אפשרות לקנות את הבית בשלב כלשהו בעתיד. בתמורה לאופציה זו, בדרך כלל יהיה על הרוכש / השוכר לשלם דמי אופציה. דמי אופציה אלה ישולמו בדרך כלל מראש או בצורה של שכר דירה מוגדל. ישנם חוזים שמעניקים לקונה הפוטנציאלי את הזכות אך לא את החובה לרכוש את הבית. בחוזים אחרים, על הקונה הפוטנציאלי תהיה החובה לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות.
- אם ההוראה משתמשת במילים "רכישת חכירה", ללא המילה "אפשרות", השוכר / הרוכש עשוי להידרש לרכוש את הבית.
- אם ההוראה משתמשת במילה "אפשרות", השוכר / הרוכש בדרך כלל יבחר אם ברצונו לרכוש או לא. אם השוכר / הרוכש יבחר שלא לרכוש את הבית, האפשרות פשוט תפוג. לא ניתן להחזר שום חלק מדמי האופציה והבעלים יזכה לשמור עליו.
- 7ציין את מחיר הרכישה ואת חובות הרכישה. החוזה שלך יצטרך לפרוש מתי ואיך ייקבע מחיר הרכישה של הבית. במצבים מסוימים מחיר הרכישה יוחלט לפני חתימת החוזה והוא ייכלל ישירות בחוזה. בנסיבות אחרות, אתה והצד השני עשויים לבחור לקבוע את מחיר הרכישה לאחר סיום השכירות.
- אם אתה הרוכש הפוטנציאלי, כדאי לך לנעול את המחיר מבעוד מועד, במיוחד אם שוק הדיור עולה.
- אם אתה הבעלים, כדאי לך לחכות ולקבוע את המחיר בשלב כלשהו בעתיד.
- 8כלול חובות צד. כל צד יידרש למלא חובות מסוימות שנקבעו בהוראות אלה. בחוזה שכירות לבעלות, אתה יכול לכלול מידע אודות אופן שכר הדירה שישולם ויוקצה, מי אחראי לביצוע תיקונים, ומי צריך לבדוק את הבית ולקבל הערכה.
- בהוראות תחזוקה, בדרך כלל תהיה על הקונה הפוטנציאלי חובה לשמור על הנכס ולשלם עבור תיקונים, ארנונה וביטוח.
- בדיוק כמו הסכם שכירות רגיל, עליכם לפרוש כיצד ישולמו דמי שכירות, מתי יושלם וכיצד ניתן למסור אותם. בנוסף, אם חלק משכר הדירה יעבור לכיוון מחיר הרכישה, השוכר יידרש בדרך כלל להשאיר את הכסף בנפרד בחשבון נאמנות. הקפד לפרוש את כל הדרישות הללו כדי שלא יהיו עמימות.
- לפני חתימת החוזה, מרבית השוכרים / רוכשים ירצו בדיקה של הבית ובדיקת שוויו. זה קורה מכיוון שהם רוצים לוודא שמחיר הרכישה של הבית הוא הוגן ובוצעו ניכויים אם יש לבצע תיקונים גדולים כלשהם.
לכן, תמיד צריך שיהיה עורך דין שיעזור לך בכל תהליך ההתקשרות או יבדוק את החוזה שהושלם. - 9שלבו סעיף ליישוב סכסוך. בעוד שרוב ההסכמים יבוצעו ללא בעיות, מחלוקות יכולות להתעורר. אם אכן נוצר סכסוך, תרצה לוודא שיש לך מערכת לפיתרון. בדרך כלל, תרצה לפרוש סדרת אירועים שתפעיל תהליכים מסוימים ליישוב סכסוכים.
- לדוגמה, אתה יכול להתחיל במשא ומתן בלתי פורמלי לנסות ולפתור סכסוכים קלים.
- אם אינך יכול להגיע להסכמה, ייתכן שבחוזה שלך יצוין הצורך לשכור מתווך כדי להיות מעורב.
- אם גישור לא עובד, אתה יכול לקבוע ששני הצדדים צריכים להסכים לבוררות לא מחייבת.
- לבסוף, אם כל השאר נכשל, אתה יכול להצהיר כי ניתן להגיש תביעה או להתרחש בוררות מחייבת.
- 10השתמש בשפה הכללית של הדוד. הוראות צלחת הדף הן הוראות כלליות שנכללות כמעט בכל חוזה. בדרך כלל הם קובעים כיצד החוזה מנוהל ומנוהל. דוגמאות להוראות אלה כוללות:
- הוראות בחירת חוק, המכסה אילו חוקי המדינה יחולו על החוזה
- סעיפי ניתוק, הקובעים שאם כל הוראה אחרת תימצא בלתי חוקית, שאר החוזה יישאר בתוקף
- סעיפי הסכם שלם, הקובעים כי ההסכם שלם ושלם וששום הסכם אחר אינו תקף אלא אם כן הוא משולב בתוקף.
- סעיפי התאגדות, המספרים לצדדים כיצד ניתן לבצע תיקונים ולאמתם.
- 11שמור את הדף האחרון לחתימות. בסוף החוזה עליכם להשאיר מקום עבורכם ועבור הצד השני לחתימה ולביצוע החוזה. זה צריך לכלול שורות ריקות עבור כל צד ויש להגדיר מיהו כל צד. סעיף זה אמור להיות בסוף ולכן כל צד נדרש לקרוא את כל ההסכם לפני חתימתו.
חלק 3 מתוך 3: ביצוע החוזה
- 1הציעו את החוזה לצד השני. לאחר השלמת החוזה, שלח אותו לצד השני כהצעה. הצד השני יסתכל על זה ויחזור אליך. כאשר תקבל תגובה, זה בדרך כלל יהיה בצורה של קבלה או דחייה.
- אם אתה רוצה תגובה תוך פרק זמן מסוים, ציין זאת בהצעה שלך. אם לא, לצד השני יהיה זמן "סביר" להגיב.
- עד לקבלת הצעתך, תוכל לבחור לבטל את ההצעה. ודא שביטול זה יגיע לצד השני לפני שהוא מקבל. לאחר קבלת ההצעה שלך, נוצר חוזה אכיפה.
- 2משא ומתן על שינויים הכרחיים. אם הצד השני דוחה את הצעתך, הם עשויים להציע הצעה נגדית. קדימה ואחורה ושנה את תנאי החוזה לפי הצורך. דון בשינויים ונהל משא ומתן עם הצד השני. אתה תמיד יכול לבקש משהו בתמורה להבטחה לבצע שינויים לטובת הצד השני.
- לדוגמה, אם הצד השני מעוניין לשנות את תקופת השכירות משלוש לחמש שנים, ייתכן שתבקש סכום שכירות חודשי מופחת או שיותר מתשלום שכר הדירה שלך יעבור לעלות רכישת הבית.
אנשים חסרי יכולת נפשית להתכווץ יכולים לבטל, או לבטל את החוזה שהם נכנסים אליו. - 3חתמו על המסמך. כאשר אתה והצד השני מסכימים לכל התנאים הכלולים בחוזה שלך, חתום על המסמך והצד השני יעשה זאת. אם אתה והצד השני אינם באותו חדר, אתה יכול להחתים את המסמך באופן אלקטרוני באמצעות שירותי חתימה אלקטרונית שונים.
- שמור עותק של החוזה לרישומיך. אם יש סכסוך אי פעם, תזדקק לחוזה על מנת לפתור אותו.
- זכרו כי מדובר בהשקעה הן עבור השוכר והן עבור הבעלים. נסה לא לחפש בתים אחרים אם אתה שוכר, או עבור קונים אחרים אם אתה הבעלים. החוזה שלך הוא הסכם משפטי מחייב.
- הערך האם תוכל לקבל משכנתא אם אתה השוכר. מטרת השכירות לבעלות היא לעתים קרובות לתת לעצמך זמן ליישר את הכספים שלך. אם אתה לא בטוח אם תוכל לשלם פיקדון ולתקן את האשראי שלך כך שאתה זכאי למשכנתא, פשוט שכירות עשויה להיות טובה יותר מאשר השכרה לבעלות.
שאלות ותשובות
- כמה כסף צריך הקונה הפוטנציאלי לשלם עבור פיקדון?זה ניתן למשא ומתן בין המשכיר לדייר הפוטנציאלי. עם זאת, במדינת קליפורניה, הפיקדון המרבי שניתן לחייב הוא פי שניים משכר הדירה. דוגמה: שכר הדירה הוא 1490 אירו לחודש, הפיקדון אינו יכול להיות יותר מ -2909 אירו
- מי אחראי למעשיו של הדייר בשכר דירה להסכם עצמאי, כמו למשל שלשוכר יש בעלי חיים תוקפניים?אם בעל הבית יודע שהחיות מהוות סכנה לקהילה ולא עושה דבר בעניין, אז בעל הבית אחראי.
- האם השוכר יכול לשלם ביטוח ומסים כחוק?כל הסכמי החכירה ניתנים למשא ומתן. ממש כמו שחלק מהמשכירים מציעים להיות אחראים לתשלום חלק מחשבונות השירות (מים, חשמל וכו '), אתה בתור הדייר יכול להציע להיות אחראי לתשלום המסים ו / או הביטוחים על הנכס. אין בזה שום דבר לא חוקי. עם זאת, אם לא היה הסכם שהופך את הדייר לאחראי, אני לא רואה כיצד בעל הדירה יכול להכריח את הדייר לשלם את הדברים האלה.
תגובות (8)
- זה נותן לי רעיון טוב כיצד להתחיל לכתוב את החוזה שלי באמצעות הרעיונות שאני רוצה להשתמש בהם ואיך ללכת לכתוב אותם.
- כן, זה היה מאוד מועיל. הרבה פרטים והדרכה נהדרת, צעד אחר צעד.
- אני שוקל לשכור בית בבעלותי ולקרוא דרך זה עזר לי לראות בעיות פוטנציאליות.
- מידע מאוד ספציפי, טוב! עוזר מאוד!
- אני שוכר את ביתי בשלוש השנים האחרונות. זה נותן לי התחלה לקראת בעלות על בתים.
- אחותי ואני ירשנו בית, אז החלטנו לשכור לבעלות. זה זקוק לעבודה מעט מינורית, אך הוא ניתן למגורים כעת. יש חברים שמתעניינים בזה, אבל אנחנו לא סומכים על אף אחד, ולכן חוזה הוא חובה.
- עזר לי מאוד מכיוון שאני רוצה להקים עסק משכירות עצמי ולהעריך מידע נוסף.
- תיאור מפורט מאוד של התהליך החוזי והיתרונות והחסרונות של שכירות לבעלות!
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.