כיצד למכור את הבית שלך באמצעות אפשרות חכירה?
עם אפשרות חכירה, אתה משכיר את הנכס שלך לקונה פוטנציאלי ונותן לו אפשרות לקנות בסוף תקופת החכירה.
האם אתה מנסה למכור את הבית שלך בשוק קונים? אפשרות חכירה עשויה להיות הפיתרון המושלם להבטיח שתקבל דולר עליון לביתך. זה עלול אפילו לייצר הכנסה נוספת מהמכירה. עם אפשרות חכירה, אתה משכיר את הנכס שלך לקונה פוטנציאלי ונותן לו אפשרות לקנות בסוף תקופת החכירה. שימוש באפשרות חכירה מאפשר לך להשתמש בבריכה ענקית של אנשים שרוצים לקנות בית, אך עדיין לא מוכנים לבצע את הרכישה.
חלק 1 מתוך 3: מציאת קונה פוטנציאלי
- 1תקן את הבית שלך. תקבל את מספר ההצעות הגדול ביותר אם תסדר את הבית ככל האפשר לפני הפרסום. תקן תחילה בעיות עיקריות, כגון מדרגות רעועות, חלונות שבורים ודליפות בגג.
- לכל הפחות, הבית צריך להיות מגורים (למגורים). המשמעות היא שעליך לספק מספיק חום ומים חמים לדייר שלך. הבית צריך להיות גם מספיק בטיחותי על ידי נעילת בריח מתים ומנעולים על החלונות.
- מדינות ועיריות יוצרות סטנדרטים למגורים להשכרה. היכנס לרשות הדיור המקומית או במשרד העירוני ובקש דרישות.
- 2התייעץ עם עורך דין. לא כל מדינה מאפשרת הסכמי שכירות לבעלות, לכן עליכם להתייעץ עם עורך דין נדל"ן לפני שאתם משווקים את ביתכם. אתה יכול למצוא עו"ד נדל"ן על ידי פנייה לאיגוד עורכי הדין המקומי או הממלכתי ובקשת הפניה.
- בקש גם מעורך הדין להנחות אותך בתהליך, גם אם אינך רוצה להעסיק אותם.
- כמובן, שכירת עורך הדין יכולה להקל עליכם. הם יכולים לערוך את חוזה האופציה לחכירה ולנהל משא ומתן בשמך. הם גם יבדקו מסמכי סגירה נדרשים.
- 3לפרסם. אפשרויות שכירות אינן כל כך נפוצות. אולי מסיבה זו הם בדרך כלל מקבלים תגובה מוחצת, כך שסביר להניח שיהיו לכם הרבה קונים פוטנציאליים לבחירה. אתה יכול לפרסם את הבית בשיטות הבאות:
- הצב שלט על הנכס. דאג להזכיר כי הבית שלך הוא "שכר דירה לבעלותך". ציין גם את שכר הדירה החודשי (אם הסתפקת בסכום).
- הצב מודעות בעיתון המקומי או בחוזר.
- פרסם באינטרנט. אתה יכול לפרסם מודעה בקרייגסליסט. וודא שיש לך תמונות של פנים הבית ומחוצה לו.
- 4צור יישום. יהיה עליך וטרינר יסודי לכל מבקש. בהתאם, עליך ליצור יישום שכל הקונים המעוניינים להשלים. ודא שהבקשה שלך מבקשת את הדברים הבאים:
- שם
- תאריך לידה
- מספר ביטוח לאומי
- מספר תעודת זהות (רישיון נהיגה, דרכון וכו ')
- כתובת נוכחית
- כתובות קודמות
- היסטוריית תעסוקה (שם, פרטי קשר, תאריכי העסקה)
- שכר ברוטו בכל עבודה
- חשבונות בנק (שם הבנק והיתרה הנוכחית)
- חוב בכרטיס אשראי
- האם המבקש איחר אי פעם את שכר הדירה
- עבר פלילי
- חתימת המבקש המאשרת בדיקת רקע
- 5בצע בדיקות רקע. עליכם להסתכל על קונים פוטנציאליים כדיירים פוטנציאליים, ואינכם רוצים לעשות אפשרות שכירות עם מישהו שלא הייתם שוכרים אליו. בהתאם לכך, עליך לבצע בדיקת רקע על כל מועמד.
- ככל שעבר את היסטוריית האשראי של המבקש, אתה בטח לא רוצה מישהו עם בעיות אשראי חמורות, אך יחד עם זאת ייתכן שתרצה להיות קל. קונים רבים שבוחרים באופציות חכירה עושים זאת מכיוון שיש להם כמה פגמים באשראי ורוצים לשפר את הפרופיל שלהם לפני שהם מבקשים הלוואה.
אם כן, תוכלו להחליט אם לשכור את הבית, להזין אפשרות חכירה אחרת או לנסות למכור אותה על הסף. - 6נקה את האשראי שלך. כל שוכר לוקח סיכון על ידי כניסה לחוזה אופציה לחכירה. לדוגמה, אתה עלול לאבד את הבית שלך במהלך תקופת ההשכרה. במצב זה, השוכר מאבד את האפשרות לקנות את הבית ויצטרך לעבור. למרות שבעלי חכירה עם אפשרות לרכישה אינם בודקים בדרך כלל את אשראי המוכר, ייתכן שתרצה לנקות את היסטוריית האשראי שלך לכל מקרה.
- קבל עותק של דוח האשראי שלך וחפש טעויות. סכסוך כלשהו שגיאות עם לשכות דיווח האשראי הלאומיות.
- שלם חובות ככל האפשר. אם אתה מוכר את הבית שלך בגלל שאתה נמצא בצרות כלכליות, אתה יכול לצפות מהקונים שיהיו נלהבים להתקשר איתך לחוזה. בהתאם לכך, שפר את פרופיל האשראי שלך על ידי תשלום חובות.
- שלם את כל המסים והשעבודים שלא שולמו.
- 7זכאי מראש את הדייר שלך. מומלץ לפנות לפקיד הלוואה או מתווך משכנתא בכדי לדון לפחות בסיכויים של הקונה הפוטנציאלי לקבלת משכנתא בתום חוזה השכירות. ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, כך תהיה חוסר וודאות רב יותר. עם זאת, תרצה לפחות רעיון כלשהו אם הדייר שלך יכול להיות זכאי למשכנתא כאשר האופציה תגיע.
- ניתן גם לבקש מהדייר הפוטנציאלי ליצור קשר עם מתווך משכנתא. בקש מהמתווך לשלוח לך מכתב המסביר אם הדייר יהיה כשיר.
- חשוב גם לא להיכנס להסכם אופציה לחכירה עם מישהו שלעולם לא יוכל לזכות במשכנתא. השכרה לאדם זה גובלת בתרמית.
- חוזה החכירה צריך לכלול מחסומי ציר זמן עבור הקונה כדי לשמור עליהם במסלול ולוודא שהם נשארים זכאים למשכנתא במועד האחרון. אם הם לא יכולים לעמוד במחסומים אלה, הם יהיו ברירת המחדל של החוזה ותוכלו להחזיר את הבית או להתאים את החוזה כך שייתן להם יותר זמן.
חלק 2 מתוך 3: משא ומתן על חוזה
- 1קבעו את תקופת השכירות. הדייר שלך ישכיר את ביתך למשך זמן מסוים. בדרך כלל, רוב החוזים נמשכים שנה עד שלוש שנים. אתה רוצה לתת לדייר שלך מספיק זמן כדי לחסוך מקדמה או לנקות את האשראי שלהם כדי שיוכלו להבטיח מימון.
- 2קבעו את סכום השכירות. גלה את שכר הדירה בשוק לבית בגודל שלך. חפש נכסים דומים מבחינת גודל, מיקום ומתקנים (בריכה, מוסך). בהסכם החכירה שלך, דאג לזהות את תאריך ההשכרה לתשלום, וכן את אמצעי התשלום שתקבל.
- החליטו גם כמה משכר הדירה החודשי ברצונכם להחיל על מחיר הרכישה. זה נקרא "אשראי שכר דירה". לדוגמא, תוכלו להחליט כי 25% משכר הדירה יוחל כמקדמה. אם הדייר ישלם דמי שכירות של 750 € למשך שלוש שנים, תחול 190 € לחודש למשך 36 חודשים (6720 €).
- אם תבחר להחיל חלק משכר הדירה על המקדמה, עליך לגבות דמי שכירות מעל השוק.
- 3ציין את פיקדון הביטחון. זהה כמה אתה רוצה מהדייר כפיקדון ביטחון. הסבר גם לשם מה אתה יכול להשתמש בפיקדון, כגון לתיקון כל נזק לרכוש. בנוסף, עליך להסביר כי הדייר יפסיד כל פיקדון אם יפרו הוראה כלשהי בחוזה השכירות.
- 4בחר את סוג האפשרות. ישנן שתי אפשרויות שתוכלו לתת לקונה. בחר איזה מהם מתאים לך:
- הסכם אופציה לחכירה: משמעות הדבר היא כי לשוכר יש אפשרות (אך לא חובה) לקנות בתום תקופת השכירות. בחירה זו מעניקה לדייר שלך שליטה רבה יותר.
- הסכם רכישת חכירה. המשמעות היא שהדייר שלך מחויב לקנות בסוף תקופת השכירות. בחוזה הדיור תסכימו מה יקרה אם הדייר לא ירכוש את הבית בסופו של דבר. מרבית החוזים קובעים כי הדייר יאבד מקדמה, אך יכול להמשיך לשכור את הבית.
- 5החלט על דמי אופציית השכירות. האופציה היא סכום הכסף שייתן לך הדייר להבטחת האופציה שלהם (כלומר, זכותם לקנות את הבית). אין תעריף סטנדרטי, ואתה והדייר שלך יכולים לנהל משא ומתן על הסכום. ככלל, האופציות הן בסביבות 3% ממחיר הרכישה, אם כי אתה יכול לרדת גבוה יותר או נמוך יותר. לדוגמה, אם מחיר הרכישה הוא 112000 €, ייתכן שתרצה שהאפשרות שלך תהיה 3360 €
- החלט גם אם דמי האופציה ניתנים להחזר. בדרך כלל זה לא. בהתאם, אם הדייר מחליט שלא לממש את האופציה שלהם, אתה מכניס את הכסף לכיס.
- דאגו להסכים האם האופציה ששולמה תחול על מחיר הבית. באופן כללי, זה קורה.
- 6קבעו את המועד האחרון למימוש האופציה. האופציה מתחילה לרוב עם חתימת הסכם השכירות ומסתיימת עם סיום חוזה השכירות. ספר להם גם כיצד יוכלו לממש את האפשרות, למשל באמצעות מכתב בדואר לכתובת הבית שלך.
- אתה יכול גם להעניק ארכה. לדוגמא, ייתכן שהדייר אינו ראוי לזכות עקב פקיעת האופציה. עם זאת, אם הם עובדים בקפידה על מנת לזכות במשכנתא, כדאי להרחיב את האופציה.
האופציה מתחילה לרוב עם חתימת הסכם השכירות ומסתיימת עם סיום חוזה השכירות. - 7בחר את מחיר הרכישה. החוזה שלך יסביר כיצד תקבע את מחיר הרכישה של הבית. לדוגמא, אתה והדייר שלך יכולים להסכים על מחיר הרכישה בעת חתימת החוזה. במצב זה, כדאי שתקבע את המחיר קצת יותר משווי השוק של הבית כדי להסביר את עליית ערכי הנכסים.
- אתה יכול גם להסכים שתגדיר את המחיר עם תום חוזה השכירות.
- בחר באפשרות המתאימה ביותר עבורך. בעוד שוק הנדל"ן בעליות שערים, אולי כדאי לך לבחור באפשרות השנייה.
- אתה יכול גם לבחור לקבוע מחיר מסוים אם הבית נרכש בתוך שנה, מחיר גבוה יותר אם הוא נרכש בשנה השנייה ומחיר גבוה עוד יותר אם הוא נרכש בשנה השלישית.
- 8הקצאת אחריות לתחזוקה. במהלך החכירה יתכן כי ביתך יזדקק לתיקונים. אם אתה רוצה שהדיירים ישלמו עבורם, כלול שפה בחוזה לשם כך. בדרך כלל בעלי בתים הופכים את הדיירים לאחראים לדברים קלים כמו כיסוח הדשא ותחזוקה בסיסית של פנים או חוץ. עם זאת, הדייר בדרך כלל אינו מבצע תיקונים גדולים, כגון החלפת הגג או התשתית. אתה יכול גם לקבוע סכום דולר לשנה בתחזוקה.
- כבעל הבית, אתה יכול גם לדרוש מהקונה לשלם ארנונה, ביטוח ודמי איגוד בעלי בתים. עם זאת, ייתכן שתרצה להמשיך ולשלם אותם מכיוון שאתה אחראי בסופו של דבר עליהם עד למכירה.
- כבעל הדירה, וודא שאתה מקבל ביטוח של בעל הבית. שוחח עם סוכן ביטוח.
- יתכן ותרצה לקבל אחריות ביתית שתכסה הוצאות אם הבית זקוק לתיקון או להחלפה משמעותיים לאורך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל שנה).
- 9מסכים שלא לקחת הלוואות כנגד הבית. הדייר שלך ירצה הבטחה שלא תעשה משכנתא הפוכה או תקבל מסגרת אשראי ביתית. אם עשית זאת, אתה עלול לאבד את ביתך אם ברירת המחדל של ההלוואות היא. במצב זה, הקונה יאבד את הסיכוי לקנות את הבית.
- אתה יכול גם לשכור חברת נאמנות. החברה תקבל את תשלומי שכר הדירה של הדייר, ואז השתמשה בהם לתשלום המשכנתא, המסים והביטוח שלך. חברת ניהול נכסים יכולה גם לטפל בעסקאות אלה.
- 10נסח את הסכמתך. מכיוון שמדובר בחוזה משפטי, עדיף להשתמש בעורך דין או לפחות לעורך דין לבחון את הטיוטה שלך כדי לזהות כל מה שחסר. אם לא שכרת עורך דין, תצטרך לנסח את הסכמתך. אתה יכול למצוא חוזים לדוגמא באופן מקוון.
- הסכם אופציית חכירה הוא, בבסיסו, הסכם שכירות אופייני, לכן וודאו כי כללו את כל התנאים שהיו לכם בדרך כלל בהסכם השכירות, כגון סיבות לפינוי מישהו.
- 11תחתום על החוזה. החוזה שלך לא יהיה מחייב מבחינה חוקית עד שאתה והקונה יחתמו עליו. לאחר החתימה, הפץ עותק לקונה או תן את המקור לעורך הדין שלך או אחסן אותו במקום בטוח, כמו כספת.
חלק 3 מתוך 3: מכירת הבית שלך
- 1שמור רשומות מצוינות. כאשר אתה אוסף את תשלומי שכר הדירה החודשי של הדייר שלך, עליך לרשום במדויק את הסכום ששולם ואת התאריך. רישומים מדויקים חשובים במיוחד אם אתה מחיל חלק משכר הדירה על מחיר הרכישה. שמור גיליון אלקטרוני והזן את המידע בזמן.
- 2הישאר בקשר עם הדייר. ככל שמתקרב תאריך התפוגה של האופציה, עליכם להיות בקשר עם הדייר שלכם. שאל אותם האם הם שוקלים לרכוש את הבית שלך. אם כן, עליהם להתחיל בחקירת משכנתאות מכיוון שהם יצטרכו לממן את הרכישה. ייתכן שיהיה עליך לדחוף את הדייר שלך כדי להעריך את ציון האשראי שלהם, או אפילו להחזיק את הידיים לאורך כל תהליך הרכישה.
חשוב גם לא להיכנס להסכם אופציה לחכירה עם מישהו שלעולם לא יוכל לזכות במשכנתא. - 3למכור את הבית. אם הדייר מממש את האופציה, תוכלו להמשיך עם המכירה. פנה לעורך דין הנדל"ן שלך כדי לערוך את הניירת. הדייר שלך יצטרך להבטיח משכנתא, אז חשוב על הזמן שלוקח בדרך כלל. כדי למכור את הבית, על הקונה לבצע את כל הבדיקות הנאותות הרגילות:
- בדק בית (גם אם היה לך לפני שחתמת על חוזה השכירות)
- בדיקות אחרות (בדיקת מזיקים, בדיקת גגות וכו ')
- הערכה
- חיפוש כותרת
- גילוי חובה על הבית
- 4החזר את הבית לשוק, במידת הצורך. כמובן שהדייר שלך עשוי לבחור שלא לממש את האופציה שלהם. אם כן, תוכלו להחליט אם לשכור את הבית, להזין אפשרות חכירה אחרת או לנסות למכור אותה על הסף. אם אהבתם לשכור, תוכלו להזין אפשרות חכירה אחרת.
- בדוק את החוזה שלך כדי לראות אם עליך להחזיר את אשראי השכירות לדייר. היית צריך לנסח את ההסכם כך שלא.
- אפשרויות השכירות אינן מתאימות לכולם. לדוגמה, אם אתה זקוק לכסף מראש, אז תנסה למכור את הבית שלך במקום להשכיר אותו. כמו כן, עליכם להכין את עצמכם לאפשרות שהדייר יבחר שלא לקנות את הבית.
- דייר עלול לעזוב את הבית במצב הרבה יותר גרוע ממה שהיה, ולהשאיר אתכם עם עלויות תיקון משמעותיות שהפיקדון לא יכול לכסות לגמרי. וודאו כי הדייר אמין ומכיר באחריותם לשמור על תקינות הבית.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- האם אוכל לשמור על כספי אופציית החכירה?כן. רק וודא שהשפה הנכונה נמצאת בהסכם הרכישה, על ידי הכללת משהו שאומר "כל הכסף הרציני אינו ניתן להחזר."
- מהן ההשלכות של מס הכנסה ממכירת מגורי האישי בחוזה שכירות / רכישה?עליך ליצור קשר עם רואה חשבון כדי לדון בסוגיות מיסים.
- האם אוכל למכור אפשרות חכירה אם יש לי משכנתא?כן. פשוט המשיכו לשלם את המשכנתא כרגיל. לאחר מכן, תלוי במדינתך, תוכל לשמור את הכסף הנוסף שהם משלמים עבור מחיר הרכישה, או לשים אותו בחשבון נאמנות עד לסגירתו. עורך דין מקרקעין יכול לעזור בכך.
- האם המוכר יכול להחליט שלא למכור לאחר סיום חוזה השכירות?כן. אם הקונה לא רוכש את הבית והמוכר אינו מציע חידוש בחוזה השכירות, הרוכש הופך לשוכר מחודש לחודש. כל שעל המוכר לעשות הוא להודיע לדייר שהוא מוכר את הבית למישהו אחר שכן השוכר לא מימש את האופציה לרכישת הבית.
תגובות (1)
- מאמר זה עזר מאוד משום שהוא הכיל כמה טיפים שרלוונטיים למדי לנושא והוא הוגדר בצורה פשוטה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
