איך למכור את הבית שלך בלי סוכן?

כדי למכור את הבית שלך ללא סוכן, התחל לנקות את הבית ביסודיות ולשמור פריטים אישיים או יקרי ערך, כך שהפנים מוכנים להיות מוצגים בפני קונים פוטנציאליים.

למרות שמוכרים רבים בוחרים למכור את בתיהם בעזרת סוכני נדל"ן, השימוש בצד שלישי אינו נדרש ברוב מדינות ארה"ב. עבור בעל בית מוטיבציה והמסור אותו הוא ניתן לחסוך בעמלות על ידי מכירת הבית שלך בלי סוכן. אם תחליט "לרשום עצמי", למד את הצעדים הפשוטים אך החשובים הבאים שיעזרו לך במכירה שלך.

חלק 1 מתוך 6: חקר ותזמון המכירה שלך

1

שכר עורך דין. אם אתה מתכוון למכור את ביתך ללא סוכן, מומלץ לעמוד על כך עורך דין נדל"ן שיעזור במידת הצורך. ראה להלן מקרים שבהם ייתכן שתצטרך עורך דין. יהיה עליך לשלם רק עבור שירותים משפטיים שניתנו בפועל, בניגוד לתשלום עמלה לסוכן.
2
התייעץ עם גורם אחד או יותר. לפני ההחלטה לרשימה עצמית, שוחח עם לפחות סוכן נדל"ן אחד. קבלו תחושה מה הם יכולים לעשות על ידי שאלת שנות הניסיון שלהם, הזמן הממוצע למציאת קונה, כיצד השירותים שלהם יפטרו אתכם מאחריות, הצעת מחיר, ולמה הם חושבים שכדאי לכם להירשם עם סוכן במקום למכור ב- משלך. באופן טבעי הם יעדיפו שכירת סוכן, אך לפחות ישקול את מה שיש להם לומר. הם כן מציעים תמורה עבור מה שאתה משלם להם. כמו כן, זכור כי הסוכן שאתה שוכר כדי לרשום את ביתך לא יכול להיות זה שמוכר אותו.
- הרישום העצמי הממוצע משיג לעתים קרובות את המחיר המבוקש תוך הימנעות מעמלת הסוכן בשיעור של 6% ומעלה. מחקר של דוחות צרכנים משנת 2008 מצא כי כמעט כל בעלי בתים בסקר שלהם שמכרו בעצמם קיבלו את מחיר המבוקש שלהם, בעוד שמוכרים המשתמשים בסוכנים קיבלו 3730 € בממוצע מתחת למחיר המבוקש. באופן דומה, נתוני איגוד המתווכים הלאומי מראים כי מחיר המכירה הממוצע ברישומי בעלים היה 97,5 אחוז מהמחיר המבוקש - בעוד שמוכרים עם סוכנים קיבלו 95 אחוז בלבד. ייתכן שהדבר נובע בין היתר מסוכנים שמנהלים משא ומתן מטעם רוכשיהם ומוכריהם מעלים את המחיר לכיסוי עמלות הנדל"ן.
- לא כל הסוכנים שווים. לא לכולם יש את אותו הניסיון, המומחיות וההתמסרות לקראת מקסום מחיר המכירה של לקוחותיהם. לפני שתחליט אם למכור לבד, שאל את הסוכן העתידי שאלות הנוגעות לך. בקש גם הפניות.
3
קבע זמן טוב לרשימת הבית שלך. יש תקופות מסוימות בשנה בהן סבירות גבוהה יותר שתניב מכירה רווחית. בדרך כלל אתה רוצה למכור כשמזג האוויר טוב, לפני תחילת הלימודים ולא בסמוך לחופשת דצמבר.
- בארה"ב יש המציעים כי השבוע שאחרי קערת הסופר הוא הזמן הטוב ביותר לרשום את ביתך (כלומר פברואר). בעוד שמחקרים מראים שהזמן הזה הוא אידיאלי ויש לו הכי הרבה קונים, הוא גם נוטה להיות הזמן בשנה עם הכי הרבה מוכרים. יש המוצאים כי המעיין הוא הזמן הטוב ביותר לרשימה.
- יהיה קשה יותר למכור בית בגודל משפחתי במחיר משתלם לאחר תחילת הלימודים. אחרי הכל, זה יכול להיות קשה עבור משפחות עם ילדים להחליף בית ספר באמצע הסמסטר.
4
שקול את מזג האוויר. מוקדם יותר בדרך כלל עדיף אם אתה רוצה "להכות בתים אחרים לשוק", אבל תחשוב על מזג האוויר. תלוי במיקום שלך, יתכן שיהיה לך קר יתר ו / או שלג להתמודד איתו. איך החצר שלך נראית עם מטר שלג? האם הבית שלך ייראה טוב יותר באביב כאשר החצר והגינון שלך מושכים ביותר? אם החצר לא נראית כל כך נהדרת, אז הבית שלך עשוי להראות מושך יותר כאשר החצר מכוסה בשני מטרים שלג.
- אתרים או משרדי עיתונים הקשורים למזג אוויר יכולים לספק לך נתונים היסטוריים לגבי הזמן הטוב ביותר בשנה למכור באזור שלך. זכור כי העברות עבודה מתרחשות לאורך כל השנה.

חלק 2 מתוך 6: הכנת הבית לקונים

1
תמחיר את הבית שלך כראוי. אחת הדרכים לעשות זאת היא להזמין שמאי מקרקעין מקצועי. אדם זה יחפש באופן אובייקטיבי נכסים דומים לשלך ויבחן את מחירי המכירות האחרונות. אתה יכול לעשות את המחקר בעצמך מכיוון שיש כמה אתרים המספקים נתוני מכירות ביתיים אחרונים לפי מיקום גיאוגרפי.
- אתה יכול לתמחר את הבית בצד הגבוה לזמן מה, ואם אתה לא רואה עניין, אתה יכול להוריד את המחיר. הקונים יצפו למחיר נמוך יותר מכיוון שהם יודעים שאתה מוכר ללא סוכן. אינך רוצה שביתך יהפוך "מעופש" משבת יותר מדי זמן בשוק מכיוון שתמחרת אותו גבוה מדי.
2
בטל את העומס בבית ככל האפשר. כשאתה אורז דברים למהלך הסופי שלך, הקפד להשאיר את היסודות. זכרו שאולי עדיין תצטרכו לישון, לאכול ולגור בבית זה בטווח הקצר, אך כעת זה הזמן להסיר כל דבר שאינו חיוני. אם אתה לא לוקח איתך משהו, תן אותו, תמכור אותו או אשפה.
- ריהוט נוסף ופריטים של עומס גורמים לבתים להיראות קטנים יותר ונותנים את הרושם שיש פחות מקום ממה שיש. ילדים צריכים לבחור מספר צעצועים מוגבל ואז לארוז את השאר. במידת הצורך ניתן לסובב את הצעצועים.
- אחסן את זה! הרבה חברות מתמחות באחסון, החל מיחידות אחסון מחוץ לאתר וכלה בחברות שאוספות ומחזירות יחידות אחסון בדלתכם. בדרך זו תוכלו להיפטר מכל הריהוט, כלי הכסף, הספרים וכו 'שאינם חיוניים.
- למכור או לתרום. למרות שחלק מהדברים שלך אולי לא מגיעים איתך, יתכן שיהיה קשה להיפרד מפריטים שאתה מרגיש שהם בעלי ערך. תן לעצמך תקציב וקו זמן, ונסה למכור את הפריטים האלה עד שתקופת התקציב או הזמן פג. בסוף החיים שלך והצעד הקרוב שלך חשובים יותר.
3
דה-פרסונליזציה של הבית. נסו להפוך את הבית שלכם ל"ניטראלי ". הרעיון הוא לתת לקונים לדמיין את עצמם בבית ללא שום שכבות על העדפותיך, אמונותיך, סגנונותיך וכו '.
- הסר פריטים דתיים ורוב התמונות המשפחתיות, אם לא כולן.
- הסר קישוטים ייחודיים וצבע בצבעים ניטרליים. צבעים בעלי משיכה אוניברסלית הם בדרך כלל שזוף, בז 'ואפור.
- נקה וארגן את הבית, כולל רצפות, שטיחים, ארונות וחלונות.
- מוכרים רבים שוכרים סטייג 'מקצועי שייעץ להם לגבי מה לאחסן ומה צריך לצבוע, כמו גם כיצד לרהט חדר כדי שייראה אטרקטיבי בעיני הקונים.
- במידת האפשר, קבע כי חיות מחמד, ילדים ובני משפחה אחרים יימצאו מחוץ לבית כשהוא מוצג. הסחות דעת עשויות להפריע ליכולתו של הקונה להתרכז בבית. הרושם הראשוני נוצר במהירות. אל תתנו לקונה הפוטנציאלי שלכם לבזבז זמן בהסתכלות על התמונות שלכם או על חיית המחמד שלכם.
4
שקול ערעור לרסן. עשו את כל התיקונים והניקוי הנדרשים בכדי להפוך את הרושם הראשוני לחיובי. חשוב במיוחד שהכניסה הקדמית תיראה טוב.
- בחורף יש לוודא שבילי מדרגות ומדרגות הם מעוטרים ובטוחים להליכה עליהם. חשוב גם על גישה לחצר האחורית ולמוסך המנותק.
- באביב ובקיץ שקלו לרענן את הבית בצבע, ושתלו ערוגות או עציצים כדי להפוך את הבית למזמין יותר.
5

שים את כל חפצי הערך. היות והקונים יסתובבו בביתכם, שמרו על כל חפצי הערך נעולים בבטחה ובבטחה. מכיוון שאתה לא רוצה להרגיש שאתה צריך לזנב קונים בזמן שהם נראים, מזומנים ותכשיטים צריכים להיות בכספת או פשוט מוסתרת היטב.
6
צור פליירים וגלויות למראה מקצועי. אתרים שונים מציעים תבניות בהן ניתן להתאים אישית את הטקסט ולהעלות תמונות דיגיטליות. ואז הוצא תיבת עלון לצד השלט שלך "למכירה", כך שקונים פוטנציאליים יוכלו לקרוא הכל על הנכס שלך.
- אם תחליט לרשום עם סוכן, הוא או היא עשויים להכין את העלונים, הסרטונים והגלויות שלך. זכור כי יתכן שזה לא נכלל בשירותי הסוכן. הקפד לשאול אותם אם הם עושים את הדברים האלה לפני שאתה רשום איתם.

חלק 3 מתוך 6: הכנת טפסים ומידע רקע

1

הכן רשימה של כל השיפורים והשדרוגים עבור קונים פוטנציאליים. זה צריך לכלול את התאריכים המשוערים שבוצעו בו השיפורים, במיוחד עבור הגג והתנור. תוכל גם להכין רשימה של כל הפריטים שאינם נכללים במכירה, כגון גופי תאורה. כלול כל דבר שתשקול למכור במשא ומתן נפרד.
2
הכן מידע אודות נסיעות, בתי ספר והעיר או הקהילה שלך. קונים פוטנציאליים כנראה לא יכירו כבישים, בתי ספר או תחבורה מקומית. היו מוכנים לענות על שאלות מדוע אתם מוכרים.
- למתווכים מקומיים יש גישה לתרשימים מועילים לגבי הקהילה שהם עשויים להיות מוכנים לשתף אתכם אם אתם עובדים איתם.
3
היה ברור לגבי כל הגילויים שאתה צריך למסור. חלק מהגילויים אינם חובה במקרה של "למכירה על ידי הבעלים" (FSBO), אך אם יש מסמך כזה זמין יכול לענות על שאלות קונה רבות אודות ביתך. גילוי נאות כולל מידע על שריפות או שיטפונות קודמים. עם זאת, זכור כי במדינות שונות יש חוקים שונים בנוגע לגילויים, לכן פנה לעורך הדין שלך כדי לוודא שגילית את כל המידע הדרוש.
- גילוי צבעי עופרת הוא חובה גם עם FSBO, לכן וודא שיש לך טופס לביתך, במיוחד אם הוא נבנה לפני 1978. טופס זה ניתן להשיג באינטרנט ב hud.gov.
- טפסים של גילוי נאות זמינים בדרך כלל באופן מקוון עבור האזור הספציפי שלך (חפש "טופס גילוי נאות, מישיגן" למשל) ובחנות הציוד המשרדי המקומי שלך.
- מרבית משרדי הנדל"ן יכולים לספק לכם את כל טפסי הגילוי הנחוצים, אך רק אם אתם משתמשים בשירותיהם.

כמו כן, זכור כי הסוכן שאתה שוכר כדי לרשום את ביתך לא יכול להיות זה שמוכר אותו.

חלק 4 מתוך 6: הצעת בית פתוח

1
קבל חשיפה טובה. מכירת בית נוגעת לחשיפה, ולכן כל דבר שיחשוף את ביתך לאנשים רבים יותר מועיל. שקול את עלות הפרסום בעיתונים המקומיים, עלונים, כתיבה והדפסת דפי מידע על נכסים, ופנה זמן לספר לשכניך וחבריך. עלויות יכולות להסתבך במהירות, אז זכור את מה שאתה מוכן להוציא.
- שים שלט בחצר שלך עם פרטי הקשר שלך. הצב שלטים אחרים ברחבי העיר, עם כתובתך ושעות הבית הפתוח. בחר מיקומים עמוסים לשלטים שלך.
2
שקול לרשום את ביתך באתרי אינטרנט. בחר את האתרים שלך בקפידה, מכיוון שרבים מהם נועדו בעיקר לקידום עצמם. אם רישומי הדירות שלהם לא עודכנו לאחרונה, יתכנו כמה בתים שנמכרו כבר. קונים עשויים להיות מתוסכלים ואף לא יבחינו אפילו ברישום שלך.
- פופולרי למכירה על ידי אתרי בעלים כולל Zillow, Owner.com, Hotpads ו- Trulia. כל אחד מהאתרים הללו יכול לשלוח את הרישום שלך אל Realtor.com. פרסם את הבית שלך בקרייגסליסט ועדכן את התוכן במידת הצורך. פרסם בדף הפייסבוק ובלינקדאין שלך. שלח תמונות ומידע על הרישום שלך בדוא"ל לכל מי שאתה עובד איתו (בהנחה שזה מותר), ובקש מהם להעביר את המידע לאחרים.
3

שחק את זה בטוח. אם אתה גר לבד, תהיה חכם. אתה כנראה לא צריך להיות הבית היחיד כאשר הבית שלך פתוח לצפייה. אולי לא כולם באים רק לקנות או לחפש.

חלק 5 מתוך 6: קבלת הצעה

1
דעו כיצד לקבל הצעה. קבל הצעות כתובות בלבד. אם הקונה שלך רציני, הוא יכתוב הצעה ויכלול פיקדון. אתה צריך חוזה לשימוש הקונה. אתה יכול למצוא אחד באינטרנט, או לבקש מעו"ד נדל"ן.
- זכור כי הקונה יודע שלא תשלם עמלת סוכן. כתוצאה מכך הוא עשוי לנסות ולנהל משא ומתן על מחיר נמוך ממה שהיית רוצה. היה מוכן להגן על המחיר המבוקש שלך עם עדויות למחירים האחרונים האחרים באזור שלך.
2
ערוך חוזה. טפסי חוזה זמינים באופן מקוון או באמצעות עורך דין, וזה מאוד מומלץ. שקול היטב את החוזה שהושלם לפני שתחתום עליו. עשו זאת רק אם הוא נבדק ואושר על ידי עורך דין מקרקעין. יש לצרף את החוזה לאישור משכנתא מראש ממלווה מוסמך, כמו גם צ'ק פיקדון ראשוני או הזמנת כסף. אם הם קונים במזומן, בקש מכתב בנקאי המציין שיש להם את סכום המזומן הנדרש באותו יום בו הוצעה ההצעה.
- אם אתה מקבל "הצעת מגירה", בדרך כלל זה אומר שתצטרך להמתין עד שהקונה ימכור את ביתו / ה שלו לפני שהוא יוכל לקנות את הבית שלך. זה משאיר אותך בלימבו עד שבית הצד השני יימכר. אין לך אפשרות אלא להתחיל מחדש אם הקונה יפרוש מהעסקה ברגע שהם חווים קושי למכור את מקומם.
- מגירה אופיינית נוספת מאפשרת לקונה לסגת אם הוא לא אוהב את תוצאות בדק הבית.
- אתה יכול לכלול גם סעיף בליטות המאפשר לך לאלץ את הקונה לוותר על המגירה או לבטל ולאפשר לך למכור אם יש הצעת גיבוי.
- כמה סוגים אופייניים למקרי גבול כוללים מימון, הערכה, תואר, ביטוח, חשיפת מוכרים, שכונה, היתכנות, שיוך וכל אירוע או רעיון אחר שתרצה לכנות כמקרה. זה מאפשר לקונה לבטל את החוזה ולקבל בחזרה את הכסף הרציני שלו אם המגירה לא מוותרת או מסופקת.
3

דרוש פיקדון שאינו ניתן להחזר עם חתימת החוזה. תרצה שהקונה יפקיד פיקדון שאינו ניתן להחזר. אחרת, הקונה יכול היה לוותר על החוזה בכל עת, ולא להשאיר לך שום אפשרות אלא נקיטת תביעה. עם זאת, מקובל לכלול קביעה בכתב כי ישנם מצבים מסוימים שבהם ניתן היה להחזיר את הפיקדון לקונה, כגון בדיקה לא טובה או גילוי מידע שהיה אמור להיחשף לקונה אך לא היה.
4

הפוך את קבלת כל הצעה לתנאי באישור עורך הדין. יש לבדוק מיד את עורך הדין עם החוזה וניירת הסגירה. וודאו כי ניירות המשכנתא והשטר ערוכים כראוי להגנתכם. אתה תחתום על זכויותיך לצד השני, כולל המעשה, ולכן יש לעשות זאת כהלכה.
5

דרוש מהקונה שלך לרכוש פוליסת ביטוח של קונה. אם נמצאו בעיות בכותרת לאחר הסגירה, ביטוח הכותרת יהיה אחראי לתיקונן. סוכן הקונה ידאג לביטוח כותרת. אם אינך עובד עם סוכן, תצטרך לפתוח את הכותרת מול חברת כותרות ולבצע חיפוש כותרות ראשוני. הקונה אחראי על קניית פוליסת ביטוח עבור המלווה והמוכר קונה אחת עבור הקונה.
6
התמודד עם הבדיקה. יתכן שלסוכן הקונה אין את הידע להסביר פגמים קלים לעומת גדולים בבית. במהלך הבדיקה, כל מה שהמפקח מצביע עליו מדאיג (במיוחד לקונה בפעם הראשונה).
- היו מוכנים להגיב לדאגות הקונה. סוגיות פיקוח הן סיבה נפוצה לביטול חוזים. ללא סוכן שייעץ לך מהי נושא סביר ומה נהוג, תצטרך לדון בדברים אלה עם עורך דין. בסופו של דבר, זה תמיד מסתכם בכמה גרוע אתה רוצה למכור את הבית שלך וכמה רע הקונה רוצה לרכוש אותו. יתכן שתצטרך להוריד את מחירך או להציע לשלם עבור תיקונים, אלא אם כן המכירה רשומה "כפי שהיא". אם תיקונים מסוימים לא היו נראים לעיני המוכר, יהיה מקום לשאת ולתת מחדש.
- השג "תעודת אכלוס" או "בדיקת אש ובטיחות". התייעץ עם פקיד העירייה שלך וברר לאילו תקנות אתה צריך לעמוד. אם אתה זקוק לתעודת אכלוס, גלה מה יחפש הפקח. אם אתה זקוק רק לבדיקת האש והבטיחות, גלה את הדרישות לגלאי העשן, המטף וגלאי הפחמן החד חמצני, כך שכאשר יגיע המפקח לא יהיו בעיות, ותקבל את האישור הדרוש לסגירה. בדיקה נוספת הנדרשת לעיתים קרובות היא לגז ראדון במרתפים. ערכות עשה זאת בעצמך זמינות לכך. יש לזכור כי הדבר משתנה ממדינה למדינה ולכן חשוב להתייעץ עם עורך דין.
7
צפו להערכה בנקאית. הבנק שמעביר את ההלוואה לקונה ירצה להעריך את הנכס שלך. בנקים בדרך כלל אינם נדיבים עם שמאות. ללא סוכן שיעזור לך להעריך שמאות, תצטרך לסמוך על השמאי שיבחר את המאפיינים הנכונים המתאימים.
- אם ביתך אינו מעריך כצפוי, דן עם עורך הדין באפשרויות שלך ובקש ממנו או ממנה לשוחח עם עורך הדין של הקונה. אם אתה באמת צריך למכור, ייתכן שתצטרך להוריד את המחיר שלך לשמאות הבנקים, גם אם זה נמוך ממחיר החוזה.
8
היו מוכנים לבעיות אחרות. יכולות להיווצר סיבות נוספות לאי ביצוע העסקה. ייתכן שהקונה לא יוכל לקבל את הלוואתו. תקנות הבנק ממשיכות להשתנות, וזה נהיה קשה יותר לזכות. קונים המשתמשים במלווה לא-בנקאי או בעל שם ידוע גדול, עשויים להחזיק ימים או שבועות גם כאשר אין בעיות אמיתיות עם זכאותם להלוואה.
- לפעמים הנסיבות משתנות, והקונים כבר אינם זכאים ואינם יכולים לקבל את ההלוואה.
- נושאי פיקוח ושומת הבנק הם תנאי חוזה. אם אתה והקונה לא יכולים להגיע להסכמה, החוזה מבוטל והקונה יקבל את פיקדונו בחזרה. זה יכול להיות יקר עבורך, מכיוון שלא רק שהבית שלך עכשיו "מלאי ישן יותר", אלא שקונה אחר עשוי להיות מודאג מכך שישנן בעיות פיקוח שהוא לא יכול לראות. בשוק בירידה, המחיר שאתה צריך לקבוע כשאתה חוזר לשוק עשוי להיות נמוך מהמחיר המקורי שלך.

היכן אוכל למצוא תבנית פרסום למכירת הבית שלי?

חלק 6 מתוך 6: יציאה מהבית הנמכר

1

דאג לקריאת מים אחרונה מספר ימים לפני הסגירה. מידע זה צריך להישלח ישירות לעורכי הדין המכינים את הסגירה. עליהם לדאוג שהתשלום יתבצע עבור חשבון המים המצטבר מתוך הכנסות המכירה.
2

ארזו והתכוננו לזוז. אם הכל הולך כשורה וכל המקרים מתקיימים, התכונן לזוז. אתה אחראי לשמור על הבית באותו מצב כמו כאשר הקונים בדקו אותו למעט תיקונים או החלפות שהסכמת לבצע. הקונים יעברו את הבית שוב לפני הסגירה, אז וודאו שאתם מתכננים לעבור דירה לפחות ערב קודם.
3

השאר את הבית במצב נקי מטאטא. יש לטאטא או לשאוב רצפות ולנגב את פנים הארונות והמקרר. אם יש לכם שאריות צבע שתואמות את הצבע הנוכחי על הקירות, השאירו אותו במרתף או בארון. וודאו שהצבע אינו חשוף לטמפרטורות קיצוניות ושהוא מחוץ להישג ידם של ילדים.

קרא גם: איך מכינים רשימת אריזה?

דברים שתזדקק להם

טפסים מתאימים

איך למכור את הבית שלך בלי סוכן?

צעדים