כיצד להתגונן מפני תביעת הונאת מקרקעין?
בטקסס, למשל, אם מוגש תיק הונאה במקרקעין יותר מארבע שנים לאחר התרחשות ההונאה, יש לדחות את התיק לנצח.
הונאת נדל"ן יכולה ללבוש צורות רבות וניתנת לדין בערכאות רבות. במקרים פליליים, הונאת נדל"ן יכולה ללבוש צורות של תוכניות שהוצאו מחוץ לחוק על ידי חוקים פליליים ממדינה או פדרלית. לדוגמה, הונאת הון עצמי מתרחשת כאשר מישהו גונב מידע אישי של אחר ואז משתמש במידע זה כדי לקבל משכנתא או הלוואת דירה אחרת. בשנת תיקים האזרחיים, הונאת הנדל"ן בדרך כלל ללבוש צורה של הונאת חוזה. אם מואשמים בך עבירה, לעולם לא תצטרך להגן על עצמך מכיוון שבדרך כלל עורך דין יהיה זמין עבורך. לכן, אם נתבעת בבית משפט אזרחי בגין הונאת חוזה בנוגע לעסקת נדל"ן, אתה יכול להגן על עצמך על ידי מענה יעיל לתביעה, הכנה לבית המשפט והליכה למשפט.
חלק 1 מתוך 3: תגובה לתביעה
- 1ניתוח התלונה. תדע שנתבע לך ברגע שמגישים לך תלונה וזימון. השירות מתרחש כאשר התובע (כלומר הצד התובע) נותן לך עותק של התביעה ומבקש ממך להשיב. התלונה שתקבל תפרט מדוע אתה נתבע, מה אתה מואשם בביצוע וכיצד התובע רוצה שייפתר התיק. במקרה שלך התלונה תטען כי ביצעת הונאת מקרקעין כנגד התובע וכי יהיה עליך לשלם לו נזק. אמנם ישנן צורות רבות של הונאת נדל"ן (למשל הצלת עיקול, ביטול משכנתא, תוכניות איש קש), אך הנפוצה ביותר שאתה עשוי להאשים בה קשורה לדיני חוזים..
- על פי רוב חוקי המדינה, הונאת נדל"ן מורכבת ממצג שווא של עובדה מהותית שגורמת לאדם להתקשר בחוזה כאשר אותו אדם מסתמך על מצג שווא בעת ההתקשרות. בנוסף, בדרך כלל ניתן להראות הונאת נדל"ן כאשר ישנה הבטחה כוזבת לעשות מעשה כאשר ההבטחה הכוזבת היא מהותית, הניתנת מתוך כוונה שלא למלא אותה, הניתנת לאדם במטרה לגרום לאותו אדם להיכנס חוזה, ונסמך על ידי אותו אדם בעת התקשרות באותו חוזה.
- לאחר שתקרא את התלונה, ודא שאתה מסתכל על הזימון, שיגיד לך כמה זמן אתה צריך להגיב לתביעה. לכל מדינה יהיו חוקים אחרים, אך בדרך כלל יהיו לך כ -30 יום להגיב לאחר שתקבל את התלונה.
- 2שכר עורך דין. ברגע שאתה מסתכל על התלונה כדאי לשקול להעסיק עורך דין מוסמך שיעזור לך בבית המשפט. התדיינות משפטית בתיק יכולה להיות מורכבת וגוזלת זמן ועורך דין מצויד היטב לעזור לכם בתהליך. לשכירת עורך דין, פנה לשירות הפניות לעורכי הדין של לשכת עורכי הדין שלך. לאחר שתענה על כמה שאלות כלליות אודות הצרות המשפטיות שלך, תצורף קשר עם כמה עורכי דין מוסמכים באזורך. ברגע שיש לך את פרטי הקשר של כל עורך דין, התקשר וקבע התייעצויות ראשוניות.
- התייעצות ראשונית היא פגישה לדיון במקרה שלך עם כל מועמד תוך הערכת רמת הנוחות שלך איתם. הקפד לשאול על הרקע האישי של עורך הדין, שעשוי לכלול כמה זמן הם התאמנו, אם הם התמודדו עם תיקים דומים לשלך, ואם הם הצליחו להגן על חליפות כמו שלך. עליך גם לשאול שאלות ספציפיות לגבי המקרה שלך, שעשויות לכלול הגנות אפשריות, התחייבויות זמן וסיכוייך להימצא חסרי אחריות. לפני שאתה עוזב, ודא שאתה מבין כיצד כל עורך דין גובה עבור שירותיו.
- לאחר שתסיים את ההתייעצויות הראשוניות, בדוק את תעודות המועמד של כל מועמד ושכור את אחד שאתה מרגיש הכי בנוח איתו. עורך הדין שתעסיק צריך להיות אמין, ישר וקנאי.
- 3בנה את המקרה שלך. ברגע שתעסיק עורך דין, או ברגע שתחליט שתנסה את התיק לבד, תצטרך להתחיל לבנות את התיק שלך. בדוק את החוק הרלוונטי שתביעת על פיו ושקול את הדרך הטובה ביותר להגן על עצמך. ההגנות על אחריות הונאת נדל"ן לובשות צורות רבות ויכולות להגן עליך בדרכים רבות. הגנות אלה יצטרכו להעלות בתשובתך. לדוגמא, חלק מההגנות המשפטיות הנפוצות ביותר להונאת נדל"ן כוללות:
- הגנות פרוצדורליות, שהן טענות שתטען אם אתה חושב שהתובע עשה משהו לא בסדר בהגשת התיק. חלק מההגנות הללו רק יעכבו את המקרה בעוד אחרות יכולות לדחות אותו לנצח. לדוגמא, אם אתה מעלה את ההגנה כי התובע לא הצהיר עילת תביעה תקפה, סביר להניח ששופט ידחה את התיק אך יאפשר לתובע להשלים מחדש. עם זאת, אם תעלה הגנת התיישנות, שופט עשוי לדחות את התיק לנצח. בטקסס, למשל, אם מוגש תיק הונאה במקרקעין יותר מארבע שנים לאחר התרחשות ההונאה, יש לדחות את התיק לנצח.
- הגנות יסוד, שהן טענות שהתובע אינו יכול להוכיח אחד או יותר מרכיבי ההונאה. אם תעלה בהצלחה אחת מההגנות הללו, התובע יפסיד. התובע נדרש להוכיח כל מרכיב של הונאה על מנת לזכות בתביעה. לדוגמא, אם תוכלו להוכיח שהמצג השגוי לא היה מהותי, או שהתובע לא הסתמך על המצג השגוי, בית המשפט יפסוק לטובתכם.
- הגנות נזקים, שהן טענות שהתובע, אם הוא או היא יכולים להוכיח את כל יסודות ההונאה, לא אמור היה להיות מסוגל לגבות כמה שהוא מבקש. במקרה של הונאה, הנזקים יכללו נזקים ממשיים, נזקים למופת (נזקים שנועדו להעניש את הנאשם) ושכר טרחת עורכי דין. לדוגמא, נזקים למופת זמינים רק אם ההונאה בוצעה במודעות ממשית (כלומר, שיקרת בכוונה). לכן, אם תוכל להוכיח לבית המשפט כי לא שיקרת בכוונה, יתכן שתוכל להפחית כל פסק נגדך.
במקרים אזרחיים, הונאת מקרקעין תלבש בדרך כלל בצורה של הונאת חוזה. - 4נסח את תשובתך. כאשר אתה יודע אילו הגנות תעלה בהתבסס על מה שטען התובע בתלונתו, יהיה עליך להשיב לתביעה בהכנת תשובה. תשובה היא תגובה רשמית לתלונה שמעלה את ההגנות שלך לתביעה. בנוסף להעלאת ההגנות, תענה גם על כל אחת מהטענות של התובע בכך שתצהיר אם אתה מודה או מכחיש אותן. התשובות חייבות להיכתב על נייר תחינה, שהוא סוג מסוים של נייר שבדרך כלל ניתן למצוא ברשת.
- 5הגיש תלונה נגדית. בנוסף להגשת תשובה, תוכל לבחור להגיש גם תלונה נגדית. תגיש תלונה נגדית אם אתה מאמין שהתובע אכן אשם במשהו הנוצר מאותה עילת תביעה שאתה נתבע בגינה. אינך יכול להשתמש בהזדמנות זו כדי לתבוע את התובע בגין דבר שאינו קשור לחלוטין להונאה.
- לדוגמא, אם אתה סבור שהתובע אכן היה זה שגרם לך במרמה להיכנס לעסקת המקרקעין, תוכל לבחור להגיש תלונה נגדית הטוענת שהתובע ביצע הונאה.
- 6הגש את תשובתך. לאחר שתסיים לנסח את מסמכי התגובה שלך תצטרך להגיש אותם לפקיד בתי המשפט באותו בית משפט בו הגיש התובע את עניינו. כאשר אתה מגיש את תשובתך, היא תוטבע כ"הוגשה "ברגע שתשלם את אגרת ההגשה. אם אינך יכול להרשות לעצמך את דמי ההגשה, אתה יכול לבקש מבית המשפט לוותר עליו, אך תצטרך להראות שתשלום זה יגרום לך מצוקה כלכלית.
- אגרת ההגשה שתגבה ממנה תשתנה בהתאם למדינה בה אתה גר וסוג בית המשפט בו הוגש התיק שלך. בקליפורניה, למשל, אגרות ההגשה עשויות להיות בין 280 € ל -320 € בנוסף, אם אתה מגיש תלונה נגדית, ייתכן שתחויב בתשלום נוסף.
- הקפד להגיש את תגובתך לפני המועד האחרון שצוין בזימון. אם לא תעשו זאת, תוכלו לקבל פסק דין ברירת מחדל נגדכם.
- 7לשרת את התובע. לאחר שתגיש את תגובתך לתביעת התובע תצטרך למסור עותק לתובע. לשם כך, יש לבקש ממישהו בן 18 ומעלה, שאינו קשור למקרה, את התשובה לתובע באופן אישי או באמצעות הדואר. לאחר קבלת התובעת, וודא שאתה מקבל מהשרת טופס הוכחת שירות חתום. טופס זה יצטרך להיות מוגש לבית המשפט כדי להוכיח ששירתת את התובע בפועל.
חלק 2 מתוך 3: השתתפות בפעולות קדם משפט
- 1גילוי התנהלות. גילוי הוא אחד השלבים הראשונים של התדיינות משפטית לאחר החלפת כתבי הטענות. במהלך הגילוי אתה והתובע יחליפו מידע על מנת להתכונן למשפט. תוכל לראיין עדים, לאסוף מסמכים, לראות מה יגיד הצד השני ולהבין עד כמה חזק המקרה שלך. על מנת לבצע את הדברים הללו, תוכלו להשתמש בכלים הבאים:
- גילוי בלתי פורמלי, שיכול לכלול ראיון עדים, איסוף מסמכים זמינים לציבור וצילום.
- תצהירים, שהם ראיונות אישיים עם עדים והתובעת. ראיונות אלה נערכים בשבועה וניתן להשתמש בתשובות בבית המשפט.
- חקירות, שהן שאלות בכתב המוצגות לעדים ולתובע. את התשובות יש להגיש בשבועה וניתן להשתמש בהן בבית המשפט.
- בקשות למסמכים, שהן בקשות רשמיות לתובע המבקש מסמכים שאינם זמינים לציבור באופן אחר. דוגמאות למסמכים נפוצים כוללים דוא"ל, הודעת טקסט ותזכירים.
במקרים פליליים, הונאת נדל"ן יכולה ללבוש צורות של תוכניות שהוצאו מחוץ לחוק על ידי חוקים פליליים ממדינה או פדרלית. - 2הגש בקשה לשיפוט סיכום. ברגע שהגילוי מסתיים, עליך לשקול להגיש בקשה לשיפוט סיכום, אשר אם יצליח, יפסיק את ההתדיינות באופן חלקי או כולו. כדי להצליח יהיה עליכם לשכנע את בית המשפט כי אין סוגיות אמיתיות של עובדות מהותיות וכי אתם זכאים לפסק דין כחוק. במילים אחרות, יהיה עליכם להראות לבית המשפט כי גם אם כל הנחה עובדתית הועלתה לטובת התובע, עדיין הייתם מנצחים. אתה יכול להגיש ראיות ותצהירים שיעזרו לטעון את עניינך.
- בקשתך לשיפוט סיכום צריכה לכלול הגנות מוחלטות מפני הונאות שלדעתך עשויות להצליח. לדוגמא, אם אינך חושב שלתובע יש מספיק ראיות כדי להראות שהוא או היא הסתמכו על מצג שווא שלך, העלה זאת כאן.
- 3ניסיון להתיישב. אם בקשתך לשיפוט סיכום אינה מוצלחת, יכול להיות שזה רמז שאתה רוצה להסדיר. מעבר למשפט כרוך בהתחייבות רבה לזמן רב ובכסף רב. כדי להימנע ממשפט, שב עם התובע ודון בפתרון אפשרי. אם אינך יכול להגיע להסדר בכוחות עצמך, שקול לנסות את הדברים הבאים:
- גישור, המתרחש כאשר צד שלישי ניטרלי יושב איתך ועם התובע כדי לנסות למצוא יסודות משותפים. הצד השלישי יהיה נוכח במהלך המשא ומתן שלך, אך הוא או היא לא ינקטו צד ולא יביעו דעות.
- בוררות, המתרחשת כאשר צד שלישי מתנהג כמו שופט. לך ולתובע תהיה כל הזדמנות להציג את עניינך בפני הבורר. לאחר מכן יפסוק הבורר צד וישמיע את דעתם.
- 4השתתף בכנס הקדם-משפט האחרון. אם לא תגיע להסדר, תידרש להשתתף בכנס סופי לפני משפט לפני תחילת המשפט. בפגישה זו, אתה והתובע תשבי עם השופט ותדון בסוגיות שיש לפתור במשפט. השופט ייצור מפת דרכים למשפט ולוח זמנים המבוסס על מה שכל צד אומר במהלך ועידה זו. לכן חשוב שתעלו כל נושא אפשרי עליו תרצו לדון במשפט. אם לא תעלה נושא, יתכן שלא תוכל להעלות אותו במשפט.
חלק 3 מתוך 3: פנייה לבית המשפט
- 1תן הצהרת פתיחה. המשפט יתחיל כשכל צד יתן הצהרת פתיחה. התובע יזכה ללכת ראשון ואתה תלך בעקבותיו. במדינות מסוימות, תוכלו לבחור להחזיק מעמד עד שהתובע יסיים להציג את עניינו. הצהרת הפתיחה שלך אמורה לתת לבית המשפט רקע עובדתי בתיק ולספק מפת דרכים למשפט. אתה רוצה שההצהרה שלך תבהיר שהתובע לא יכול להוכיח את עניינו וכי תזכה. עם זאת, אל תדון בשום ראיה מסוימת ואל תעשה דברים מבלבלים.
- 2חקירה נגדית של עדי התובע. לאחר פתיחת הצהרות יציג התובע את דינו בפני בית המשפט. לאחר שהתובע ישאל את כל אחד מעדיהם, תהיה לך הזדמנות לחקור אותם. במהלך החקירה הנגדית תשאל את שאלות עד התובע כדי לנסות להכפיש את עדותם או לתפוס אותם בשקר. לדוגמא, נניח כי עד הצהיר במהלך בדיקה ישירה כי הם לא היו מודעים לגג דולף. עם זאת, כשהפקדת את אותו עד קודם לכן, הם הצהירו שהם יודעים על הגג הדולף. במהלך חקירה נגדית, תרצה להביא את הצהרות העדים שהצהירו במהלך התצהיר.
במקרה שלך התלונה תטען כי ביצעת הונאת מקרקעין כנגד התובע וכי יהיה עליך לשלם לו נזק. - 3הציגו את המקרה שלכם. כאשר התובע ינוח ויסיים להציג את עניינם, תהיה לך הזדמנות להציג את שלך. כדי להציג את המקרה שלך, קרא לעדים לדוכן והציע ראיות בדמות עדות ומוצגים פיזיים. כל הראיות שאתה מציג לבית המשפט חייבות לציית לכללי הראיות המקומיים, אשר בדרך כלל ניתן למצוא באתר בית המשפט.
- לאחר שתשאל שאלות לכל עד, תהיה לתובע הזדמנות לחקור אותן. היו מודעים לכך ונסו להכין כל עד לשאלות אפשריות בחקירה נגדית.
- 4הביא טיעון סיום. לאחר שתגיש את טענתך ותנוח, כל צד יעביר טיעון סיום לסיום המשפט. התובע ילך ראשון ואתה תלך בעקבותיו. במהלך ויכוח הסיום שלך תרצה לקשור את כל התיק ולחזור על העובדה שאתה לא אחראי. הצביע על עדויות ספציפיות שבאמת עזרו לך במשפט והדגיש אותן. השתמש בזמן זה כדי ליצור קשר עם בית המשפט ולהגיש טענה אחרונה.
- 5המתן לפסק הדין. בסיום המשפט ייקח זמן מה לבדיקת העובדות (קרי השופט או חבר השופטים) לבחון את הראיות שהוצגו. כאשר חוקר העובדות יגיע למסקנה, הוא יציין את פסק דינו בבית המשפט. אם תזכה, לא תמצא אחריות ולא תצטרך לשלם לתובע כל נזק בגין הונאת מקרקעין. אם יימצא לך אחריות, תצטרך לשלם את הסכום הנקוב בפסק הדין. אם אינך מסכים עם התוצאה, ייתכן שתוכל לערער לערכאה גבוהה יותר.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
