איך מחלקים נכס מחדש?
לפני חלוקת משנה של הנכס שלך, הפעל חיפוש בכותרת כדי לוודא שאין תביעות מתחרות על הנכס שלך. לאחר אישור התואר שלך, פנה למשרד התכנון המקומי שלך כדי לברר האם הנכס שלך זכאי לחלוקה נוספת. לאחר מכן, שכר מודד, מפתח או מהנדס אזרחי שיעזור לך ליצור "פלטה", שהיא מפה בקנה מידה המזהה גבולות, הקלות, אזורי שיטפון ודרכים. הגש את הלוח, יחד עם תעודת התואר שלך וכל דמי בקשה, למועצת התכנון המקומית שלך, והישאר בקשר עם הלוח במהלך תהליך האישור. כדי ללמוד כיצד לחקור את חוקי הבנייה באזור שלך, המשך לקרוא!
כיצד אוכל לחלק את הנכס שלי אם יש לי משכנתא על הבית?
בעלי בתים ומשקיעי נדל"ן שוקלים לעיתים את חלוקת נכסי המגורים בחיפוש אחר רווחים. אין תהליך סטנדרטי לעשות זאת. חוקים ותקנות משתנים ממיקום למקום אחר. יצירת קשר עם משרד התכנון והפיתוח הקרוב ביותר היא הדרך הטובה ביותר לקבל פרטים ספציפיים לאזור שלך. המאמר הבא מציע מידע והצעות כלליות.
חלק 1 מתוך 4: החלטה אם לחלק את הנכס שלך מחדש
- 1להבין מה המשמעות של חלוקת משנה. חלוקת נכס משנה פירושה חלוקה למספר חלקים. בעלי קרקעות בדרך כלל מחלקים את רכושם למספר יחידות דיור. זה בדרך כלל מעלה את ערך הקרקע.
- כאשר הקרקע מחולקת ליותר ממגרש אחד, כל מגרש נמכר לקונה אחד או יותר. זה משתלם יותר מאשר לשמור על הנכס כיחידת מגורים אחת.
- קל יותר למכור מגרשי מגורים קטנים יותר מאשר קרקעות גדולות יותר. זה מגדיל את הערך הכולל של הקרקע.
- 2הערך את הסיכון לחלוקה מחודשת של הנכס שלך. חלוקת נכסים משותפת הינה מקובלת בקרב יזמי קרקעות, בונים, סוכני נדל"ן ואנשי מקצוע אחרים. עם זאת, אם אתה חדש בתהליך, זה יכול להיות מסוכן אם אתה לא עושה את בדיקת הנאותות שלך. הערך מספר פריטים ראשוניים כדי לקבוע אם הנכס שלך זכאי אפילו לחלוקה נוספת. אתה יכול לבזבז הרבה זמן וכסף על תכנון והגשת בקשה לחלוקה משנה כאשר הנכס שלך אפילו לא זכאי.
- 3שקול את גודל והיקף התוכניות שלך. המורכבויות הקשורות לחלוקת נכס מתגברת ככל שגודל הנכס גדל. פחות מסובך לחלק חלק נכס קטן יותר (כזה שגודל פחות מדונם) לשני חלקות בלבד. פרויקטים גדולים יותר מורכבים יותר. ברגע שמתחילים לתכנן לחלק נכסים שגדולים מדונם לשלושה מגרשים או יותר, הדברים נעשים הרבה יותר מסובכים.
- גורמים נוספים המסבכים את חלוקת הרכוש כוללים האם המגרש פונה לכביש ציבורי קיים והאם בכוונתכם לבנות כבישים חדשים, שירותים ותשתיות אחרות. בהתאם לעיצוב האתר ולפריסתו, פרויקט חלוקה יכול להסלים בקלות לפרויקט פיתוח קהילתי בקנה מידה מלא.
לפני חלוקת משנה של הנכס שלך, הפעל חיפוש בכותרת כדי לוודא שאין תביעות מתחרות על הנכס שלך.
חלק 2 מתוך 4: ביצוע המחקר שלך
- 1בדוק אם קיימות מגבלות. ודא כי אין תקנות מקומיות, אמנות שכונתיות או מגבלות מעשה העלולות לחסום את תוכניותיך. חיפוש בכותרת יזהה כל אחת מהבעיות הללו וכן את קיומן של שעבודים או תביעות אחרות על הקרקע.
- מצא חברת כותרות. שלך סוכן הנדל"ן או המלווה יכול להמליץ על אחד עם מי הוא בדרך כלל עבודה, או שאתה יכול לקבל המלצות עמיתים. חברת הכותרת מבצעת את חיפוש הכותרות בכדי לוודא כי למוכר יש את הזכות החוקית למכור את הנכס.
- ברגע שחברת הכותרת תוודא את תוקף הכותרת, היא תשחרר מכתב חוות דעת על הכותרת המציין את ממצאיהם.
- חברת הכותרת תנפיק גם ביטוח כותרת. ביטוח כותרת מגן על הקונה אם בעלים או חייבים קודמים מצהירים שיש לו תביעה על הנכס.
- במהלך חיפוש הכותרת, חברת הכותרת בוחנת מעשים ישנים כדי לוודא שהמוכר הוא הבעלים היחיד של הנכס. חיפוש הכותרת חושף גם חובות שלא שולמו על הנכס, כגון מיסים, שיעבודים או הלוואות.
- 2העריך את השפעת השוק על הנכס המחולק שלך. וודאו שיש שוק למגרשים באזורכם. למכור אותם במחיר הגיוני. חקרו את השוק ואת הנכסים האחרים באזור כדי לקבוע גודל, פריסה ומחיר המשתלמים באזור.
- התייעץ עם סוכן נדל"ן מהימן בעל ניסיון מקומי לקבלת ייעוץ בנושא זה. קבל תשומות מבונים אחרים שעבדו באזור שלך.
- הבן כי מיקום הנכס שלך משפיע על ערכו הנוכחי וכיצד הוא עשוי להעריך. למד את ערכי הנכסים הנמצאים כיום בשוק באזור ואחרים שנמכרו בעבר הקרוב.
- לדוגמא, אם אתם מתכננים לחלק את הנכס לבניית בתי מגורים, קבעו את הבית ואת גודל המגרש שיישא את הערך הגבוה ביותר במיקום שלכם. אם רוב הבתים שמוכרים באזור קטנים יותר או נמצאים על מגרשים קטנים יותר, אל תבחרו לבנות בתים גדולים ויקרים על מגרשים גדולים. הם לא ימכרו כמעט כמו שהם עשויים בשכונה יוקרתית יותר. שמאי לא יוכל להקצות ערך לבית הגבוה ממחיר הבית הגבוה ביותר במיקום. לכן כדאי לחקור את השוק ולהתחיל עם גודל ומחיר מתאימים.
- 3הבנת יעוד ודרישות אחרות. גם אם אין פקודות, אמנות או מגבלות אחרות המונעות ממך לחלק את האדמה, חוקים אזוריים, חלוקה ופיתוח רכוש מקומיים עשויים להשפיע על תוכניותיך. לכל עירייה ומחוז יש תקנות יעוד משלה, מגבלות בגודל המגרש והבנייה ודרישות הנוגעות לשטח פתוח. חקר חוקים אלה לפני שתשקיע בתכניות לחלוקת הנכס. ניתן להגיש בקשה לשינויים בשטח, אשר עשויים להיעשות אם בקשתך נחשבת סבירה.
- צרו קשר עם מחלקת התכנון והבנייה העירונית של העיירה או העירייה כדי ללמוד על קטגוריית הייעוד של הנכס. אם אינך יכול למצוא את המידע שם, חקור חוקים מקומיים באתרים כגון מדינה וממשל מקומי ברשת או תאגיד הקוד העירוני (Municode).
- ייעוד וכללים מקומיים עשויים להשפיע על אופן השימוש בנכס. השכונה עשויה להיות מסווגת למגורים חד-משפחתיים, למגורים רב-משפחתיים, למעבר או לשימוש מעורב כמו מגורים בתוספת מסחר.
- 4אשר כי כל המגרשים שלך יטופלו כהלכה. לא תוכל למכור את הנכסים אם אין להם גישה לכבישים ציבוריים ולשירותים כגון מים, ביוב וכוח. אשר כי שירותים אלה זמינים עבור המגרשים שלך ושהם יכולים להתמודד עם הקיבולת הנוספת של המגורים החדשים שאתה מתכנן לבנות שם.
- לעיתים תהליך זה מכונה פיתוח אתרים או בדיקת נאותות טכנית. זהו תהליך הערכת הזמינות של אפשרויות השירות והתשתית המרכזיים במגרש הבניין כמו חשמל, מים, ביוב ותקשורת.
- אם אתה קונה מגרש מוגמר למכירה, ההסכם שלך עם הבונה יכסה שירותים אלה. אם אתה קונה מגרש ריק או לא מפותח מחוץ לשכונה או מגבלת עיר שנקבעה, תצטרך לתכנן תוכניות לקבלת שירותי חשמל, מים, ביוב ותקשורת לנכס.
- חברת החשמל יכולה להביא לנכס חשמל לחשמל. אל תשלול מקורות כוח אלטרנטיביים או ירוקים: סולארי, גז טבעי, פרופאן, נפט חימום או אפילו גיאותרמית.
- גם אם ביוב ומים ציבוריים זמינים עבור חלקת אדמה, יתכן שתצטרך לעשות סידורים להרחבת שירותים אלה למבנים שאתה מתכנן להקים. שקול חלופות כמו בארות, ומערכות מיכל וסינון מי גשמים. שירות ביוב ציבורי לא תמיד זמין. במקרים אלה ייתכן שתצטרך להתקין מערכת ספיגה.
- התכנן לחבר כראוי את סוגי מערכות התקשורת שברצונך להתקין, כגון אינטרנט מהיר, טלפון וטלוויזיה בכבלים.
- עלויות פיתוח אתרים יכולות להסתכם משמעותית. עלויות אלה כוללות עמלות והיתרים וישתנו בהתאם לתנאי האתר והקרקע, תוכניות הפיתוח שלך, והעמלות המקומיות ועלויות ההיתר.
- העיר או המדינה עשויים גם לגבות ממך דמי השפעה. אלה עוזרים לקהילות לשלם עבור בתי ספר, תשתיות ועלויות ציבוריות אחרות הקשורות להוספת בתים חדשים לקהילה. ייתכן שעמלות ההשפעה יהיו גבוהות למדי.
אישור לחלוקה של נכס כולל בדרך כלל דרישות שעליך לבצע שיפורים מסוימים בנכס.
חלק 3 מתוך 4: בקשת אישור לחלוקת נכס
- 1בצע חיפוש כותרת. חיפוש כותרות מבוצע על ידי חברת כותרות. זוהי בחינה של רשומות ציבוריות כדי לברר אם ישנם בעלים קודמים העשויים לתבוע אינטרס בנכס או שיש חובות שלא שולמו כגון מיסים או הלוואות. אם כבר בבעלותך על הנכס, סביר להניח שחיפוש כותרת בוצע לפני שביצעת הסדר. עם זאת, אם אתה רוכש את הנכס בכוונה לחלק אותו מחדש, וודא שהחיפוש בכותרת הושלם לפני שתעבור להתיישבות.
- 2אמת את התהליך באופן מקומי. צרו קשר עם משרד התכנון, הייעוד ו / או הפיתוח הקרוב ביותר. העיר או העיירה שלך עשויים לפרסם מידע באתר האינטרנט שלהם. אם לא, תצטרך להתקשר אליהם. שאל אם הנכס שלך זכאי לחלוקה. גלה אודות פקודות או מגבלות לפיהן תצטרך לציית.
- 3תכנן את החלוקה. שכר יזם או מהנדס אזרחי לתכנון הנכס. בתכנית יפורטו אופן חלוקת הקרקעות, כולל מספר וגדרות הנפות. התכנון אמור גם להמחיש כיצד יגיעו הכבישים לנכסים.
- שכרו משרד המעסיק מהנדסים אזרחיים, מודדי קרקע ויועצים סביבתיים עם ניסיון באזור מגוריכם.
- הם יתחילו בלימוד הטופוגרפיה של הארץ וזיהוי אזורי משאבים קריטיים שלא ניתנים לפיתוח. הם ישתמשו במידע זה לניסוח קווי נכסים מקורבים. לאחר מכן הם יבדקו את התקנון המקומי ויציגו בפניכם סקיצות קונספט המציגות אפשרויות לפיתוח האתר.
- חלוקות משנה בשטח פתוח שומרות על שטח פתוח עם כבישים קצרים יותר וחזית מגרש מופחתת.
- התפתחויות לשימוש מעורב כוללות אזורי מגורים, עסקים ונופש.
- פיתוחים משתלמים לדיור לא רק עוזרים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש בית, אלא הם יכולים גם להפוך אתרים עם אילוצים קשים או פוטנציאל עיצובי קטן לנכסים משתלמים.
- דיור לגיל השלישי משלב שטחים פתוחים עם נופש ובתי מגורים נגישים. זו יכולה להיות דרך למשוך תושבים חדשים לאזור מבלי להעמיס על יתר בתי הספר.
- ברגע שתבחרו את החלוקה הרצויה, חברת העיצוב תעבוד אתכם לסקר את הקרקע, לתחום שטחי ביצות, לתכנן ניקוז ולשלוט בסחף.
- 4סקר את הנכס. העיר או העיירה שלך עשויות להציע שירותי מדידות. אם לא, הזמינו מודד פרטי או מהנדס שיסקר את הנכס וייצר מגרש. משטח הוא מפה, המצוירת לפי קנה מידה, המציגה את חלוקות המשנה על חלקת אדמה. הוא מזהה גבולות, הקלות, אזורי שיטפון, כבישים וזכויות דרך. הוא מספק את התיאור החוקי של חלק הרכוש. נדרשות מגרשים לכל קרקע שיש לחלק אותה.
- 5הגש את בקשתך לסוכנות הממשלתית המתאימה. מועצת התכנון המקומית שלך תחליט אם לאשר את עתירתך או לא. כלול את המפה שלך, תעודת הכותרת ודמי הבקשה שלך עם הבקשה שלך. ברוב המקרים מועצת התכנון תחליט בעניינך במהלך פגישה רגילה. במקרים אחרים הם יקיימו שימוע ציבורי.
- לאחר שתוכניות החלוקה שלך מורכבות, עבור אל מועצת התכנון המקומית וקבע פגישה לפני הגשת הליגה. הביא את תעודת הכותרת שלך ואת תוכניות החלוקה שלך.
- הראה כמה גדול הנכס, וזהה שטחים לשטחים פתוחים, בתים קיימים וחדשים, שבילי כניסה וחניונים.
- מתכנני ערים במועצה יבדקו את הצעתכם כדי לוודא שהיא עומדת במדיניות ובהנחיות התכנון המקומיות. אל תתפלאו אם הם ממליצים לכם להתאים או לחדד את התוכניות שלכם.
- במידת הצורך, נפגש עם צוות האדריכלים שלך, מודדי הקרקע ומתכנני הפיתוח כדי לעבד מחדש את התוכנית כדי לעמוד בהמלצות המועצה.
- לאחר שתעמוד בדרישות הנ"ל, הגיע הזמן להגיש את בקשתך. העיירה או העירייה יקבלו את בקשתך ויעברו את תהליך האישור שלה. תהליך זה יכול להימשך בין מספר שבועות למספר חודשים. עקוב אחר בקשתך על ידי תקשורת עם המועצה לעתים קרובות כדי לראות אם יש להם שאלות או זקוקים למידע נוסף.
- 6הגש שונות תכנון או יעוד או ויתור במידת הצורך. אם הנכס שלך אינו זכאי לחלוקה או שהבקשה שלך לחלוקה נדחתה מסיבה כלשהי, אכן ננקטת שימוש. הגשת בקשה לשונות תכנון או יעוד או ויתור פותחת מחדש את התיק. לעתים קרובות לאחר בחינה מחודשת, מועצות התכנון יעניקו חריגים כאשר הם רואים שהן סבירות.
לאחר אישור התואר שלך, פנה למשרד התכנון המקומי שלך כדי לברר האם הנכס שלך זכאי לחלוקה נוספת.
חלק 4 מתוך 4: תשלום עבור חלוקת נכס
- 1דע את הגורמים המשפיעים על עלות החלוקה. משתנים רבים משפיעים על העלות. אלה כוללים את גודל הנכס, את מיקומו ואת האופן שבו אתה מתכוון להשתמש בו. מספר חלוקות המשנה משפיע גם על העלות. ככל שאתה מתכוון לחלקי משנה יותר, כך זה יעלה יותר.
- אין שום דרך להעריך במדויק כמה זה יעלה כדי לחלק את הנכס שלך מכיוון שגורמים כה רבים משפיעים על העלות הכוללת. אלה כוללים את המיקום שלך, חוקי הנכסים, דרישות הייעוד, גודל וצורת הנכס שלך, בין אם ישנם בניינים קיימים או לא וזמינות הגישה לשירותים ותשתיות.
- עלויות חלוקת קרקע עשויות לכלול סקר קרקע, אגרות משפטיות, אגרות בקשה, פינוי האתר, אספקת שירותים, אגרות פיקוח ועלויות היתר.
- אם ברצונך לקבל אומדן לעלות חלוקת משנה של נכס ספציפי, פנה למשרד פיתוח קרקעות באזור מגוריך שיש בו מהנדסים אזרחיים, אדריכלים וסוקרי קרקעות. יהיה להם את הידע והניסיון באזור שלך כדי שיוכלו לומר לך מה העלויות שצפוי לך.
- 2שלם את אגרת הבקשה המקומית. זה ילווה את בקשתך ומשולם לסוכנות הממשלתית המקומית שלך. אתה יכול להיות אחראי גם לעמלות שמיעה, הקלטה, בדיקה ועדכון מיסים.
- אתה יכול לשלם עד 7460 € על עמלות אלה, תלוי במיקום שלך ובכמה חלוקות משנה אתה מבקש. בשתי חלוקות משנה בלבד העלות תהיה נמוכה בהרבה.
- 3שכר סוקרים. מודדים גובים לפי שעות. הסכום שאתה צריך לתקצב לצורך מדידה תלוי בגודל הנכס. עבור נכס קטן יותר, המודד עשוי לגבות ממך 370 € עד 1870 € עלות המדידה והריצוף של נכסים גדולים יותר עשויה להיות גבוהה בהרבה.
- 4שלם עבור שיפורי נכסים נדרשים. דרישות אלו עשויות לגרום להוצאות שלכם לרקיע שחקים. אישור לחלוקה של נכס כולל בדרך כלל דרישות שעליך לבצע שיפורים מסוימים בנכס. אלה בדרך כלל קשורים לכבישי גישה, ביוב וכלי עזר. שיפורים אלה יכולים בדרך כלל לעלות עשרות אלפי דולרים.
קרא גם: איך לקנות בית נטוש?
שאלות ותשובות
- כיצד אוכל לברר אם חלקה ניתנת לחלוקה?פנה למשרד הייעוד המקומי שלך.
- כיצד אוכל לברר אם חלקה ניתנת לחלוקה?פנה למשרד הייעוד המקומי שלך.
- כיצד אוכל לברר מהם חוקי החלוקה המקומית?התייעץ עם הסוכנות הממשלתית האחראית על השימוש בקרקע במיקומך. אתה יכול למצוא אותם באופן מקוון על ידי חיפוש משרד הייעוד בעיר שלך, בעיר, במחוז, במחוז, במחוז או במדינה שלך.
- האם אוכל לחלק מגרש מחולק?התשובה תהיה תלויה לחלוטין בחוקי הייעוד המקומיים שלך, שעשויים להגביל את חלוקת המשנה בהתאם למיקום, גודל, חזית ושימוש במגרש שלך, בין היתר. יתכנו גם בריתות בכותרת שלך המגבילות חלוקה נוספת של המגרש שלך.
שאלות ללא מענה
- כיצד אוכל לחלק את הנכס שלי אם יש לי משכנתא על הבית?
- האם אוכל לקנות מגרש באמצעות הלוואה ולחלק אותה בעוד שאני עדיין חייב עליה כסף?
תגובות (4)
- זה כיוון אותי לכיוון הנכון, תודה.
- זה מידע נהדר, אני משקיע נדל"ן חדש שהיה סקרן לגבי השוואה בין חלוקות משנה שונות.
- זה ממש שימושי. תודה!
- הייתי צריך לדעת באילו צעדים מדובר ומה העלות. מאמר זה עזר לי למצוא כמה תשובות.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
