כיצד לקבוע את שווי השוק לביתך?
דוח זה מכסה נקודות נתונים רבות, כולל מכירות מקבילות של נכסים אחרים והערכות שווי שוק.
כאשר מתכננים למכור את הבית שלך, להגיע למחיר הנכון יכול להיראות כמו תהליך קשה מאוד. יש הרבה נתונים לסנן דרכם ואתה עלול להרגיש קצת אבוד. עם חקירות וחישובים מדוקדקים, עם זאת, אתה יכול להגיע להערכה טובה של שווי השוק של הנכס שלך - או את המחיר שניתן לצפות מהבית שלך - בלי יותר מדי בעיות. בעזרת מידע זה תוכלו להגיע למחיר המתאים לביתכם.
חלק 1 מתוך 3: ללמוד היכן ניתן למצוא מידע
- 1חפש באינטרנט אחר בתים שנמכרו לאחרונה באזורך. כמה ממשלות מקומיות ואתרי תיווך מפרסמים מידע זה באתרי האינטרנט שלהם. שימוש במנוע חיפוש מקוון הוא צעד ראשון טוב לפני שאתה מבצע שיחות טלפון או מבקר במשרדים כלשהם. כך תוכלו לקבל מושג איזה מידע זמין ללא הרבה אי נוחות לעצמכם.
- חלק מרבית האתרים הפופולריים עבור מחקר הנדל"ן הם Realtor, Trulia, ו Zillow. התחל כאן כשאתה מחפש מידע אודות מכירות אחרונות או נתוני נדל"ן אחרים באזורך. זכור כי מידע זה אינו תמיד מדויק ב 100%, ולכן עליך לאסוף מידע ממקורות רבים.
- 2פנה למשרד השומה המקומי שלך. ממשלות מקומיות מנהלות תיעוד של מכירות נכסים אחרונות, אשר בדרך כלל מוחזקות במשרד השומה. צרו קשר עם המשרד ובקשו תיעוד של מכירות אחרונות בשכונה שלכם או מיקוד. בדוק אם הם יכולים לתת לך רשימה עם כל הפרטים של כל נכס, כולל מחיר מכירה, תאריך מכירה, שטח מרובע, שנת בנייה ומספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה. תזדקק לכל המידע הזה כדי לנחש מושכל על מחיר השוק לביתך.
- ליתרון זה היתרון בכך שמדובר בנתוני מכירות אמיתיים ונמצאים בשוק המקומי שלך (ערך הנדל"ן מבוסס על מיקום), אך לעיתים רחוקות מאוד בית בדיוק כמו שלך נמכר בעבר הקרוב, ולכן יהיה צורך לבצע התאמות מסוימות עשוי.
- 3צרו קשר עם סוכן נדל"ן מקומי. למתווכים יהיה ניסיון רב באזור מגוריכם ויהיו מודעים למכירות האחרונות, גם אם משרדם לא ביצע את המכירה. צרו קשר עם משרד התיווך ובדקו אם סוכנים מוכנים לדבר על המכירות האחרונות. זכור לקבל את כל המידע הדרוש על המכירה, כולל לפחות מחיר המכירה, תאריך המכירה, שטח מרובע, בניית השנה ומספר חדרי השינה וחדרי הרחצה.
- זה כנראה יעשה את המתווך יותר מוכן לחלוק איתך מידע אם אתה מזכיר שאתה מחפש מידע מכיוון שאתה מתכנן למכור את הבית שלך. כאשר המתווך רואה אותך כלקוח פוטנציאלי, הוא עשוי להיות פתוח יותר אתך.
- אם אתה שוכר מתווך, עליו לבצע ניתוח שוק השוואתי. דוח זה מכסה נקודות נתונים רבות, כולל מכירות מקבילות של נכסים אחרים והערכות שווי שוק. אם אתה רוצה שליטה רבה יותר בנתונים שאתה מקבל, נסה לבקש מהמתווך שלך לשלוח לך את הניתוח ההשוואתי הטוב ביותר, כפי שהוא מוגדר על ידי הקריטריונים שהגדרת. לדוגמה, מכיוון שמלווים רבים מעוניינים בניתוחים השוואתיים על בסיס בתים הנמצאים במרחק של קילומטר אחד מהנכס למכירה, תוכלו לבקש מהמתווך להגביל את חיפושם למייל אחד מביתכם.
השתמש במחירי המכירה המותאמים של מחירים דומים כדי להעריך את שווי השוק של הבית שלך. - 4בקש פרופיל נכס מחברת ביטוח. חברות ביטוח שומרות נתונים על מכירות נדל"ן באזור נתון. חלקם יספקו לך פרופיל נכס בחינם, בתקווה שתקנה מהם ביטוח. פרופיל המאפיינים יכיל רשימה של מאפיינים דומים לשלך, וההיבטים הספציפיים של מאפיינים אלה.
- לא כל החברות יעשו זאת בחינם, אך ייתכן שתוכלו עדיין לקבל פרופיל נכס בתשלום.
- 5חפש בעיתונים המקומיים. עיתוני עיר, עיר ומחוז מפרסמים לעתים קרובות מידע על מכירות נכסים מקומיות. אתה יכול לסרוק את מדור הנדל"ן למידע על מכירות אחרונות. זכור שאולי לא תקבל את כל המידע שאתה צריך אך ורק מעיתון. ככל הנראה עדיין תצטרך ליצור קשר עם שומה או סוכן נדל"ן לקבלת כל המידע הדרוש.
חלק 2 מתוך 3: הרכבת מידע
- 1הכינו גיליון אלקטרוני במחשב. יהיה עליכם לארגן מידע רב ברגע שתקבלו רשימת מכירות אחרונות, והדרך היעילה ביותר לעשות זאת היא באמצעות גיליון אלקטרוני. הכינו טור נפרד לכל המידע אודות הנכסים, כולל כתובת, גודל מגרש, שטח מרובע, סגנון בית, בניית שנה, גודל מוסך, מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, מצב הנכס ומחיר המכירה. התחל על ידי חיבור המידע של הבית שלך, אם כי כמובן השאר את סעיף מחיר המכירה ריק לעת עתה. לאחר מכן תחבר נכסים אחרים כאשר אתה מעריך את רשימת המכירות האחרונות שרכשת.
- אם מעולם לא הכנת גיליון אלקטרוני לפני כן, קרא את הכנת גיליון אלקטרוני ב- Excel.
- אם אינך מודע לשטח המרובע של ביתך, בדוק את מסמכי הנדל"ן שלך כמו ניירות סגירה. שטח הריבוע יופיע בדוח השמאות של ביתך. ייתכן שתוכל למצוא אותו גם ברשומות המחוז, אך דוח ההערכה יהיה מדויק יותר.
- אם אינך מוצא את השטח המרובע של ביתך, תוכל לקבל אומדן גס על ידי מדידת החלק החיצוני של הבית. ברגליים, מדדו את אורך ורוחב הבית והכפלו את שני המספרים הללו. מחסירים את המוסך, המרפסות הסגורות, המסדרונות והארונות. זה ייתן לך מספר גדול יותר משטח הריבוע בפועל. תוכל לקבל אומדן מדויק יותר על ידי מציאת השטח (אורך x רוחב, בדיוק כמו מבחוץ) של כל חדר פנימי. ואז הוסף את המספרים האלה יחד.
- 2חפש בתים שנמכרו בחצי השנה האחרונה. לאחר שרכשתם את המידע הדרוש על מכירות, עליכם להתחיל למיין את הנכסים. התחל בדחיית מכירות שהתרחשו לפני למעלה מחצי שנה. שוק הנדל"ן משתנה במהירות, ומכירות יותר משישה חודשים יכולות להיות מיושן מכדי להיות שימושי. השתמש במכירות ישנות רק אם אינך יכול למצוא נתונים על מכירה עדכנית יותר.
- 3מצא לפחות שלושה בתים שהכי דומים לשלך. לאחר שמצאת את המכירות העדכניות ביותר שהתרחשו באזורך, תוכל להתחיל להעריך את המידע כדי למצוא נכסים דומים. זכור כי ככל הנראה לא תמצא נכסים בדיוק כמו שלך. המטרה היא רק למצוא נכסים שדומים לכם ביותר מתוך רשימת המכירות. בעזרת הקריטריונים הבאים, מצא נכסים דומים כדי לקבל את הרעיון הטוב ביותר עבור מה הבית שלך ימכור. ואז חבר אותם לגיליון האלקטרוני שלך כדי להשוות אותם לבית שלך.
- גודל מגרש.
- צילומים מרובעים.
- סגנון ביתי.
- מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה. כלול גם אם מדובר בחדרי אמבטיה מלאים, עם מקלחת ושירותים, או חצי, עם שירותים בלבד.
- גיל.
- מקום.
- סוגי מתקנים כגון פטיו, חפיסות, בריכה, קמינים, גינון, מצב הנכס, ערך הקרקע ונוף.
- בין אם יש מרתף מוגמר ובין אם לאו.
תזדקק לכל המידע הזה כדי לנחש מושכל על מחיר השוק לביתך. - 4התאם את מחיר המכירה במידת הצורך. כאן נכנסת מידה טובה של הערכה. מכיוון שלא סביר שכל הבתים שתכניסו לרשימה שלכם יהיו זהים לשלכם, יהיה עליכם לגרום להם להתאים לשלכם ואז להתאים את מחיר המכירה בהתאם. התאמת מחיר השוק היא תהליך קשה. זה יעזור אם היית מתייעץ עם מתווך או עם מישהו אחר מנוסה בשוק הנדל"ן. היא תדע את הערך של מפרטים מסוימים עבור נכסים.
- לדוגמה, נניח שאתה מוצא בית שהוא בדיוק כמו שלך שנמכר תמורת 149000 €, אלא שיש בו שני חדרי אמבטיה ובבית שלך יש אחד. נסה להעריך בשביל מה זה היה מוכר בלי אותו חדר אמבטיה נוסף. חדר אמבטיה יכול להוסיף מעל 7460 € למחיר השוק. לכן אתה מעריך שהבית היה נמכר תמורת 142,000 € אם היו לו המפרט המדויק של הבית שלך.
- מתווך יוכל לספק את ניתוח השוואות השוואתי ויש לו ניסיון לבצע אומדנים והתאמות על בסיס הבדלים. הקפד להתייעץ עם מתווך מנוסה. כאשר משווים מתווכים, בדקו כמה כמות המכירות הם השלימו וגם את מחירי הבתים שהם מוכרים (והאם הם נוטים למכור מעל או מתחת למחיר השוק).
- 5השתמש במחירי המכירה המותאמים של מחירים דומים כדי להעריך את שווי השוק של הבית שלך. לאחר שהתאמת את מחיר המכירה של בתים דומים, אתה אמור להיות מסוגל לנחש משכיל על מחיר השוק של ביתך. לדוגמא, אם בחרתם 4 בתים ומחיר המכירה שלהם היה 179000 €, 185000 €, 190000 € ו- 192000 €, תוכלו להעריך היטב שהבית שלכם ימכר בין 179000 € ל -192000 €.
- כשמגיעים למחירי מכירה מותאמים, השתמש רק במחיר המכירה הסופי של הבית. המחיר המבוקש של בית לא אומר לך כלום; מוכרים יכולים לשאול כל מה שהם רוצים, אבל זה לא אומר שהם יקבלו את זה. השתמש רק במחירים שבתים מכרו בפועל. זה יגיד לך את שווי השוק של האזור שאתה גר בו.
- 6השתמש בשווי השוק כדי למצוא את המחיר המבוקש שלך. לאחר שתמצא את מחיר השוק הצפוי של הבית שלך, עליך להשתמש במספר זה כמחיר המבוקש שלך. אל תנסו להוסיף יותר מדי כסף למספר זה מכיוון שלבית יקר מדי ייקח יותר זמן למכור. אם אתה מתכנן לשווק את הבית שלך, דבר על כך עם המתווך שלך כדי למצוא את המחיר המבוקש האידיאלי.
חלק 3 מתוך 3: שימוש בשיטות אחרות
- 1להבין את המחיר של בתים דומים לכל מטר 2. אם התאמת מחירים של נכסים דומים נראית לא מדויקת מדי, תוכל גם להבין כמה נמכרים בתים דומים על בסיס שטח מרובע. זה ייתן לך רק מושג גס לגבי שווי השוק. יהיה עליך לעשות שיטות אחרות כדי לקבל נתון מדויק יותר.
- מצא ארבעה נכסים סמוכים הדומים לשלך. הוסף את השטח המרובע שלהם יחד ואז הוסף בנפרד את המחירים שהם מכרו עבורם.
- חלק את המחיר הכולל שהם מכרו עבור שטח הריבוע הכולל. זה ייתן לך מושג גס של כמה כסף לכל שטח מרובע הבית שלך ילך.
- הכפל את המחיר הזה במספר m2 בביתך. זה ייתן לך מושג גס מאוד לגבי מה שווה הבית שלך.
- 2חישב את המחיר שייקח להחלפת הבית שלך. טכניקה נוספת להערכת שווי הנכס שלך היא להוסיף את כל העלויות הדרושות לבניית הבית שלך לחלוטין כפי שהוא. גלה כמה ייקח לבנות כל חלק בבית ובנכס שלך. זה כנראה יכלול שיחה עם קבלנים וקבלת הצעות מחיר. לאחר שתעשה זאת, תוכל להוסיף את האומדנים כדי להגיע לאומדן סופי של מחיר השוק של ביתך.
- היזהר ששיטה זו, בשעה שהיא משמשת, נוטה להיות לא מדויקת. זה עובד רק עבור בתים שזה עתה נבנו או בתים ששופצו לאחרונה לחלוטין. שיטת השוואת המחירים בדרך כלל מדויקת הרבה יותר מכיוון שהיא שמה לב למגמות הקיימות בשוק הדיור.
לפעמים כמות הנתונים שעליך לעבור מקשה מאוד על הערכת שווי השוק של ביתך. - 3שכר שמאי. לפעמים כמות הנתונים שעליך לעבור מקשה מאוד על הערכת שווי השוק של ביתך. במקרה זה תוכלו לשכור שמאי מקצועי. הוא יעשה את כל העבודה הקשה וייצור הערכה טובה למחיר השוק של הבית שלך.
- אם אתה מקבל את הנכס מוערך להלוואת FHA, ההערכה תישאר בתוקף במשך שישה חודשים. המשמעות היא שאם אינך מסכים עם הערך שהבית מוערך עבורו, אינך יכול לשנות אותו. אם במקור קיבלת הערכה אחרת, ייתכן שתוכל לערער על הערכה זו על ידי הצגת הערכה הראשונה.
- זכור שגם אם החישובים שלך אינם נקודתיים, שיטות אלה הן הערכות בלבד. הדרך היחידה לדעת בשביל מה הבית שלך באמת ימכור היא להוציא אותו לשוק.
קרא גם: איך לשכור דמי שכירות?
שאלות ותשובות
- מהם הצעדים הטובים ביותר להשקעה בנכסים?ראשית קבע מה הם היעדים שלך לטווח הקצר ולטווח הארוך. האם אתה רוצה להרוויח כסף במהירות ולהשקיע מחדש? האם אתה רוצה להרוויח כסף בטווח הארוך? האם אתה רוצה לעשות הכנסה קבועה? כמה נכסים אתה רוצה להחזיק? איזה סוג נכסים אתה רוצה להחזיק? עד כמה אתה רוצה להיות משקיע בניהול או במכירת ההשקעות שלך? ואז תכנן את התקציב שלך. וודא שיש לך את כל המימון שלך והכלל את המלווה באסטרטגיית ההשקעה שלך. שיהיה רואה חשבון טוב ועורך דין נדל"ן טוב. שכר מתווך המתמחה בעבודה עם משקיעים שיוכלו לספק לך את הרישומים העומדים בקריטריונים שלך. היכנס לאוטומטיות של ה- MLS, כך שכשמשהו מופיע שעונה על הקריטריונים שלך מופיע ברשימה, תחילה עליך לפצח לפני שהוא מאחד בכל מקום אחר.ודא שיש לך מספיק כסף לתשלום משכנתא כלשהי, לפחות שישה חודשים של תשלומי משכנתא בבנק למקרה שתצטרך לשאת את המשכנתא לפני מכירה חוזרת או השכרה. הערך מחדש את היעדים ובדוק את תיק העבודות שלך מעת לעת.
- כיצד תוכלו להעריך נכון את ערך הנכס שלכם ביחס למיקום?למשרד השומה המחוזי יש ערך קרקע שלוקח מיקום בחשבון. אתה יכול גם לקבוע מה נמצא בקרבת מקום כגון כביש מהיר, פסי רכבת, נכסים מסחריים, או אם יש לו נוף לנהר, נוף הררי, או לחנות מעבר לרחוב. השווה מאפיינים דומים אחרים. אם הם חסרים את הדברים הטובים אז מוסיפים ערך למחיר המכירה שלהם. אם יש להם בעיות דומות, אין צורך לשנות דבר. אם רק לשלך יש בעיות אלה, עליך לנכות ממחיר מכירת הנכס האחר. עליכם לבחון את ההבדל בגינון, המרחק לשירותים מקומיים כמו בתי ספר, בין אם זה ברחוב סואן, על מגרש פינתי, בין אם יש לו גדרות סביב הנכס וכל מאפיינים אחרים במגרש. קבע את הערכים להוסיף או לחסר. למשל אם יש נוף ויש לא,אתה יכול להוסיף או לנכות 3730 € למחיר המכירה.
- איך אוכל לקבל הצעות על הבית שלי? זה היה בשוק כבר חודשים.וודא שהרישום שלך גלוי; אם יש לך מתווך, ודא שהוא / היא מקדם אותו. אם לא, וודאו שהבית שלכם מופיע ברשימה Zillow and Trulia עם הרבה תמונות. יתכן שתצטרך להוריד את המחיר או להשקיע קצת כסף בשיפוצים. עדכוני מטבח וחדר אמבטיה נוטים לעזור מאוד במכירת הבית. וודאו שהבית שלכם נקי, מריח יפה ונראה מזמין. אשוח את החוץ כדי להגביר את הערעור.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
