איך להציע הצעה על בית?
כדי להציע הצעה על בית, התחל במחקר של בתים דומים שנמכרו באמצעות אתרים, כמו Zillow. לאחר מכן, התאם את ההצעה שלך על סמך מאפיינים ייחודיים בבית וכמה זמן הבית נמצא בשוק. בנוסף, שקול לקבל אישור מראש למשכנתא בבנק, אשר יביא אותך למצב מיקוח חזק יותר. לבסוף, קבל עותק של טפסי הצעת הרכש המקומיים שלך ומלא אותם בסכום ההצעה, במצבי תלות וכמה זמן המוכר צריך להגיב. לקבלת עצות ממחבר הנדל"ן שלנו כיצד להבליט את הצעתך בשוק נדל"ן חם, המשך לקרוא!
כיצד אוכל להציע הצעה על בית ללא סוכן?
מצאת את בית החלומות שלך, עכשיו כל מה שאתה צריך לעשות זה להציע הצעה. הסכום שתציעו יהיה השיקול העיקרי שלכם, לכן יש לנתח היטב את שוק הדיור. זכור להשתמש במקצוענים, כגון סוכני נדל"ן ועורכי דין, במידת הצורך. כאשר הגיע הזמן להציע את הצעתך, ערוך הסכם רכישה ומכירה.
חלק 1 מתוך 3: הגדרת הצעת המחיר שלך
- 1תסתכל על מכירות דומות. מוכר יצפה למכור במחיר דומה למה שבתי דומים ("קומפוזיציות") מכרו באותו שוק. המחיר המבוקש שלהם צריך להיות מבוסס על מכירות אלה, אך עשה מחקר משלך. בדוק באתרים כגון Zillow אם יש השוואות בשוק.
- קומפקט טוב צריך להיות בגודל דומה וממוקם באותה שכונה.
- מכיוון שהשוק משתנה תמיד, המשכורות שלך היו צריכות להימכר בשלושה-ארבעה חודשים אחרונים. אל תחלוף חצי שנה, אלא אם כן אתה בהחלט צריך.
- 2התחשב בתכונות ייחודיות. אין שני בתים זהים, לכן עליך להתאים את הצעת המחיר שלך על סמך כל התכונות הייחודיות. לדוגמא, בבית עשויה להיות בריכת שחייה, אשר לאף אחד מהרכיבים שלך אין. או שלבית עשוי להיות נוף עוצר נשימה.
- 3העריך את השוק. אם השוק חם, כנראה שהמוכר יכול לקבל את מחיר המבוקש שלו או קצת יותר. עם זאת, אם בתים היו בשוק זמן רב, יש לך יותר כוח כרוכש. בדוק כמה זמן בתים יושבים בשוק לפני המכירה. אם רוב הבתים יושבים ארבעה חודשים ויותר, השוק איטי מאוד.
- מצא גם נתונים אודות מחיר המכירה הממוצע בשנה האחרונה. בשוק קר המחירים כנראה יורדים או נשארים שטוחים.
- 4החליטו מה אתם יכולים להרשות לעצמכם. אין סיבה להציע הצעה לבית אם אינך יכול להרשות זאת לעצמך. ערוך תקציב חודשי ובדוק כמה עולה לך לחיות. אתה יכול להשתמש במחשבונים מקוונים כדי להעריך כמה תעלה המשכנתא שלך.
כדי להציע הצעה על בית, התחל במחקר של בתים דומים שנמכרו באמצעות אתרים, כמו Zillow. - 5גלה מדוע המוכר זז. חלק מהמוכרים עשויים להיות בעלי מוטיבציה מיוחדת למכור. כשאתה עובר בבית, שאל את המוכר שאלות (אם הם שם). סוכן נדל"ן יכול להיות יותר שפתיים, אבל עדיין מנסה לברר מדוע המוכרים עוברים דירה.
- אם האדם עובר ברחבי הארץ או מעוניין לקנות בית אחר, ייתכן שהוא מוטיבציה מאוד לפרוק את הנכס במהירות.
- עם זאת, מישהו שמוכר פשוט בגלל שהוא פורש או מצמצם יכול כנראה לקחת את הזמן שלו.
- 6דון בהצעה שלך עם סוכן. יתכן שלא תדעו מאיפה להתחיל או איך להגיע לסכום הצעה. נפגש עם סוכן המנוסה בשוק בו ברצונך לקנות בית. אתה יכול למצוא סוכנים בספר הטלפונים או באינטרנט.
- סוכן יכול לתת לך ניתוח שוק השוואתי (CMA), שהוא ניתוח מומחה של מכירות דומות.
חלק 2 מתוך 3: אישור מראש למשכנתא
- 1סקור את היסטוריית האשראי שלך. אתה תהיה במצב מיקוח חזק יותר אם תקבל אישור מראש למשכנתא. מסיבה זו, עליך לבדוק את היסטוריית האשראי שלך כדי לראות אם יש מידע שלילי שעשוי להכשיל אותך. בארה"ב, אתה זכאי לדו"ח אשראי בחינם בשנה מכל אחת משלוש סוכנויות דיווח האשראי.
- בדוק אם קיימות שגיאות וערער עליהן. שגיאות נפוצות כוללות חשבונות שאינם שייכים לך, חשבונות עם מסגרת אשראי שגויה, או חשבונות המופיעים באופן שגוי כבעבר.
- 2תסתכל על ציון האשראי שלך. ציון האשראי שלך ישפיע אם תוכל לקבל משכנתא ואת שיעורי הריבית שתשלם. ככלל, תזדקק לציון 620 כדי לזכות במשכנתא קונבנציונאלית. ציון מעל 740 יזכה אתכם בשיעור הריבית הטובה ביותר.
- לעתים קרובות אתה יכול למצוא את ציון האשראי שלך בדוח כרטיס אשראי.
- לחלופין, אתה יכול להשתמש בשירות בחינם כגון Credit.com או לשלם עבור ציון ה- FICO שלך ב- myfico.com.
- 3אסוף מידע נדרש. עליך למסור למלווה לא מעט מידע אישי בעת הגשת בקשה לאישור מראש. אסוף מידע זה מבעוד מועד:
- תלושי שכר אחרונים
- החזרי מס בשנתיים האחרונות
- צורות W-2 בשנתיים האחרונות
- הוכחת הכנסה אחרת, כגון מזונות, מזונות ילדים, הכנסות לפנסיה וכו '.
- דוחות חשבון בנק בחודשיים האחרונים
- מידע על חשבון השקעה
- תעודת זהות תקפה, כגון רישיון נהיגה או דרכון
- מספר ביטוח לאומי
- 4להגיש מועמדות. ניתן להגיש בקשה לאישור מראש בבנק או באיגוד אשראי. יהיה עליך למלא בקשה ולספק עותקים של התיעוד התומך שלך. שאל כמה זמן ייקח למלווה לנתח את המידע שלך.
- הקדיש זמן לקניות במחירים הטובים ביותר לפני הגשת הבקשה. אם תרצה, תוכל לשקול מלווים מקוונים, אך עליך לחקור אותם ביסודיות. התייעץ עם הלשכה לעסקים טובים יותר ועם התובע הכללי של המדינה שלך אם הוגשו תלונות.
- 5קבל את מכתב האישור שלך מראש. אם אתה מאושר, על המלווה לשלוח לך מכתב המציין את הסכום שאושר. מכתב זה אינו התחייבות למשכנתא - הבנק למעשה צריך להעריך את הבית שאתה מתכוון לקנות. עם זאת, המכתב הוא הוכחה מוצקה שאתה יכול לזכות כלכלית למשכנתא.
- המכתב בדרך כלל טוב רק למשך 90 יום, לכן אל תבקש אישור מראש עד שתהיה מוכן להתחיל לצוד בתים ברצינות.
- הימנע מהחלפת מקום עבודה או הוצאת סכום כסף גדול לאחר אישורך מראש. בקשתך למשכנתא עדיין עשויה להידחות אם תשנה את מצבך הכלכלי באופן דרסטי מדי.
אם המוכר מקבל את ההצעה שלך, אז הצעת הרכישה הופכת לחוזה מחייב (בכפוף למקרי הצורך שלך).
חלק 3 מתוך 3: עריכת הצעה
- 1קרא את חוקי השיפוט שלך. לכל מדינה ומדינה חוקים שונים המסדירים את אופן ביצוע הצעות הרכישה. לדוגמא, בחלק ממדינות ארה"ב, רק עורך דין יכול לערוך הצעה משפטית.
- אם אתה זקוק לשכור עורך דין, צור קשר עם לשכת עורכי הדין המקומית או הממלכתית ובקש הפנייה לעורך דין מקרקעין.
- 2חפש טופסי הצעה לרכישה. בתחום השיפוט שלך עשוי להיות שימוש בצורה של סוכני נדל"ן מקומיים. אתה יכול לקבל עותק על ידי פנייה למחלקת הנדל"ן של המדינה שלך או על ידי חיפוש מקוון.
- מכיוון שהחוק משתנה לעיתים קרובות, כל צורה שתמצא תאריך מעט. מסיבה זו, ייתכן שתרצה שעורך דין יבדוק את הצעת הרכישה שלך לפני שתגיש אותה למוכר.
- 3כלול מידע בסיסי בהצעת הרכישה. הצעת רכש תקפה אמורה לזהות את כתובת הנכס ולעיתים לכלול את התיאור המשפטי אותו תוכלו למצוא בשטר. ללא מידע זה, החוזה לא יהיה תקף. אתה יכול לקבל את התיאור מחברת הכותרת, ואז שני הצדדים יצטרכו לחתום עליו.
- 4הסבירו מה תשלמו. הצעת רכש חייבת לכלול גם פרטים על מה תשלמו עבור הבית ואיך. כלול את המידע הבא:
- מחיר הרכישה המוצע שלך.
- בין אם מדובר בעסקה במזומן ובין אם זו כפופה למשכנתא.
- סכום ההפקדה הכספית שלך. באופן כללי מדובר על 1-3% ממחיר הרכישה. הסביר גם כיצד יוחזר לך אם המוכר ידחה את הצעתך.
- 5כלול מגבלות. מקרי מגן מגנים עליכם. כלול אחד מהמקרים הבאים החלים על מצבך:
- יתכן שלא תוכל לקנות אלא אם תקבל מימון, אז ציין את המקרה במידת הצורך.
- אתם בהחלט תרצו בדיקת בית משביע רצון זמן קצר לאחר הגשת הצעתכם. אתה יכול לסגת אם הבדיקה מגלה בעיות.
- אתה רוצה הערכה וזכות לחזור אם זה מגיע פחות ממחיר הרכישה.
- יתכן שתצטרך למכור את הבית שלך לפני שתוכל לבצע את הרכישה. אם כן, כלול את המקרה הזה.
- ייתכן שתרצה גם להיות במצב של ביטוח, וייתכן שיהיה צורך לבצע תיקונים מסוימים לפני שתוכל לקבל כיסוי ביטוחי.
- שים לב שלכל סוגי המקרים יש מועדים, כך שתצטרך לדעת מתי הם אמורים להימנע ממחדל.
טיפ מומחהמגבלות יכולות גם להגן עליך אם אתה צריך למשוך הצעה. מתווכת הנדל"ן קרלה טובי אומרת, "אתה יכול למשוך את ההצעה שלך עד לסגירה, אך בדרך כלל תאבד את הכסף הרציני שלך אם תבטל ללא מגירה. אם תבטל במקרה של מגירה, בדרך כלל תקבל את הכסף הרציני שלך בחזרה.
- 6הגדר את משך ההצעה שלך. הצעה אינה טובה לנצח. במקום זאת, אתה יכול להחליט כמה זמן זה מתאים. שוחח עם הסוכן שלך ודון במה האופייני לאזור שלך. לדוגמה, הצעה עשויה להיות טובה למשך כמה ימים או למספר שעות בלבד.
- בשוק חם, המועד האחרון קצר יותר הוא הטוב ביותר. זה ימנע מקונה אחר להתגנב ולהציע הצעה מתחרה.
- 7הוסף הוראות הכרחיות אחרות. הצעות הרכישה מכילות הרבה תנאים שנועדו להגן עליך במכירה. ודא שהצעת הרכישה שלך כוללת את הדברים הבאים:
- שמור את הזכות לעבור בנכס לפני הסגירה.
- בקש מהמוכר לספק כותרת ברורה.
- הקצה מי ישלם עבור הסקר, הבדיקה, ביטוח הכותרת וכו '.
- ציין את סוג המעשה שהמוכר יעניק לך.
- חלק את מיסי הנדל"ן, חשבונות השירות, חשבונות הדלק וכו '. לדוגמה, אם תסגור בסוף יוני, ייתכן שתרצה שהמוכר ישלם מחצית מחיוב המס עבור השנה.
- כלול כל הוראה אחרת הנדרשת בחוק המדינה שלך.
לא עולה כסף להשתמש בסוכן נדל"ן בכדי לכתוב עבורך הצעה על בית אלא אם כן המוכר לא ישלם עמלה, אך לרוב המוכר ישלם אם הסוכן יבקש זאת עם ההצעה. - 8עיין בכל המידע. אם המוכר מקבל את ההצעה שלך, אז הצעת הרכישה הופכת לחוזה מחייב (בכפוף למקרי הצורך שלך). מסיבה זו, עליכם לבדוק היטב את כל המידע שציינתם. נפגש עם עורך דין אם יש לך שאלות.
- 9כתוב רשימה של קומפוזיציות. אם ההצעה הראשונית שלך נמוכה מהמחיר המבוקש, שקול להסביר את הנימוק שלך. ערכו רשימת מחשבים והסבירו מדוע השתמשתם בהן לקביעת הצעת המחיר. על סוכן המוכר למסור למוכר את כל מה שתגיש.
- 10שקול לכתוב מכתב עניין. בעוד שוק הנדל"ן חם, אתה צריך להתבלט. אחת הדרכים לעשות זאת היא לספר למוכר את הסיפור שלך. כתוב מכתב עניין בו אתה מתאר את עצמך, את משפחתך ומדוע אתה מעוניין בבית.
- נסו ליצור קשר עם המוכר. בצע מחקר בסיסי באינטרנט וברר היכן הם למדו בבית הספר או בעבודה. חשבונות מדיה חברתית צריכים לומר לך אם יש להם משפחה.
- הסבירו גם מה אהבתם בבית ובשכונה. מוכרים רוצים לדעת שהקונים שלהם יאהבו את הבית באותה מידה שהם אהבו.
- 11הגש את ההצעה שלך. אסוף את הכסף הרציני שלך, הצעת הרכש, מכתב הריבית וכל תיאור של ההרכבים שבהם השתמשת. תגיש את ההצעה לסוכן הנדל"ן של המוכר או לסוכן שלך.
- הגש בידיעה מלאה שייתכן שתצטרך לנהל משא ומתן עם המוכר.
קרא גם: איך לשכור דמי שכירות?
שאלות ותשובות
- אתה יכול להציע הצעה ביותר מבית אחד?אתה יכול להציע כמה הצעות שתרצה. בדרך כלל, יהיו לך 3 ימים לבטל על סמך חשיפות המוכר, כך שגם אם יותר מהצעה אחת תתקבל, יהיה לך קל לבטל את האחרים לפני שתוציא כסף לרכישה.
- אם ציינתי שאשלם את מחיר המוכר אך שיניתי את דעתי לפני שחתמתי על משהו, האם אוכל לבקש משא ומתן מחדש?ברוב המדינות בארה"ב יש חוקים המחייבים חוזה למכירת נדל"ן להיות בכתב כדי שיהיה ניתן לאכיפה. עם זאת, החוקים לגבי חוזים בעל פה משתנים, ובמקומות מסוימים יש תקופת צינון סטטוטורית, גם אם הגשת הצעה בכתב לרכישת נדל"ן. ניתן להתייחס להבטחה בעל פה לרכישת נדל"ן בעתיד (תמורת תמורה) כהסכם מחייב לממש חוזה בכתב בתום לב, אך תנאי המכירה בפועל עשויים להישאר סחירים עד שייחתמו על ידי כל הצדדים, כ הנדרש בחוקים הרלוונטיים. בתיאוריה, גיבוי מהצעה בעל פה עדיין יכול לגרום לך לתבוע אם המוכרים יכולים להוכיח נזק.
- כיצד אוכל להציע הצעה על בית ללא סוכן?אם אין לך סוכן, עדיף לקבל עורך דין אלא אם כן אתה יודע מה אתה עושה. זו אחת הרכישות הגדולות ביותר שתבצע אי פעם, לכן עדיף להשתמש באיש מקצוע כדי להדריך אותך בתהליך ולחפש את העניין שלך. לא עולה כסף להשתמש בסוכן נדל"ן בכדי לכתוב עבורך הצעה על בית אלא אם כן המוכר לא ישלם עמלה, אך לרוב המוכר ישלם אם הסוכן יבקש זאת עם ההצעה.
- האם אוכל להציע פחות כסף לבית?ייתכן שתציע פחות עבור נכס. זה לא אומר שהמוכר יקבל את ההצעה שלך.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
