כיצד לבטל חוזה למעשה?
בנסיבות מסוימות וספציפיות, כגון אי תשלום, המוכר והקונה יכולים לבטל חוזה על מעשה.
חוזה שטר, המכונה גם הסכם מכר תשלומים, חוזה קרקע בתשלומים, או מימון בעלים, הוא הסכם בין בעל קרקע / מוכר לרוכש, במסגרתו הקונה משלם למוכר ישירות עבור הנכס באמצעות תשלומים. הקונה רשאי לעבור לקרקע אך המוכר שומר על התואר החוקי בנכס עד שהקונה ישלם את כל מחיר הרכישה המוסכם. בנסיבות מסוימות וספציפיות, כגון אי תשלום, המוכר והקונה יכולים לבטל חוזה על מעשה. הצעדים לביטול שטר נקבעים לעיתים קרובות בחוק המדינה והם מציינים את הפעולות שעל המוכר או הקונה לנקוט כדי לסיים את החוזה.
חלק 1 מתוך 3: איתור ובדיקת חוקי המדינה הרלוונטיים
- 1אתר את חוקי המדינה החלים. מכיוון שמדינות שונות מתייחסות לחוזה על מעשים בשמות שונים, עליך לבצע חיפוש רחב כדי לאתר את חוקי המדינה שלך. עליכם לערוך חיפוש באינטרנט אחר שם המדינה שלכם, המילה "חוק" או "קוד" ובכל אחת ממילות המפתח הבאות: "חוזה שטר", "הסכם מכר תשלומים", "חוזה קרקע בתשלומים" ו"מימון בעלים ". כאשר החיפוש שלך מחזיר התאמה לאתר אתר ממשלתי ממלכתי, כגון www.legis.state.pa.us, תזהה את חוק המדינה החל.
- תוכל גם לחפש בחוקי המדינה שלך בכתובת: https://law.cornell.edu/statutes.html, לאתר את המדינה שלך וללחוץ על קישור החוק או הקוד הרלוונטי. חפש חלון חיפוש ובצע מילת מפתח עבור: "חוזה שטר", "הסכם מכר תשלומים", "חוזה קרקע בתשלומים" ו"מימון בעלים ". זה אמור להפנות אותך לחוק הרלוונטי ולשם שהמדינה שלך משתמשת בהתייחס לחוזים על מעשה.
- 2עיין בחוק המדינה החל. לאחר שאיתרת את חוק מדינתך הקשור בחוזה למעשים, קרא את החוקים מקרוב. שימו לב במיוחד לדברים הבאים:
- מידע הנדרש לכלול בחוזה. בהתאם למדינה הספציפית, חוקי המדינה מחייבים לכלול מידע מסוים בחוזה תקף וניתן לאכיפה על מעשה. זה עשוי לכלול: חתימות; סכום ותאריך פירעון של תשלומי התשלומים; מחיר החוזה; אורך החוזה וגובה המקדמה.
- סיום החוזה. מדינות מסוימות מציינות במפורש את הסיבות לכך שקונה או מוכר יכולים לסיים חוזה, את פרק הזמן הספציפי שעליו לסיים, ואת הליכי הסיום.
- ביטול החוזה. יש מדינות שיפרטו את הנסיבות בהן ניתן לבטל חוזה, כגון פסק דין מבית המשפט. יש מדינות שמאפשרות לקונה לבטל חוזה קרקע בתשלומים מכל סיבה שהיא, תוך פרק זמן מסוים, כל עוד הם מודיעים כראוי למוכר.
- הוראות חילוט. חילוט עשוי להתייחס לסיום מוחלט של זכויותיו של הקונה על פי החוזה מכיוון שהקונה לא עמד בדרישה בחוזה.
- הוראות סעד. הוראות אלה עשויות לקבוע סיבות מדוע ניתן לבטל חוזה. למשל במדינות מסוימות, אם מוכר לא מסר הודעה נאותה על חילוט, יתכן והקונה יאפשר לבטל את החוזה.
- 3שכר עורך דין. לאחר שאיתרתם וקראתם את החוק הספציפי למדינתכם, עליכם לשקול להעסיק עורך דין מקרקעין או חוזים לבדיקת החוק והחוזה שלכם. זה חשוב במיוחד עבור קונים שיש להם פחות אפשרויות חוקיות במסגרת חוזה למעשה. אתה יכול לאתר עורכי דין במספר דרכים, כולל:
- הפניה מחבר או בן משפחה. אם מישהו שאתה מכיר השתמש בעו"ד לעסקת נדל"ן או בעו"ד המתמחה בחוזים, אתה יכול לשאול אותו אם ימליץ על אותו עו"ד. המלצה מאדם מהימן שיש לו ניסיון אישי עם עורך דין היא מקום טוב להתחיל בו.
- עורכי דין חוקיים מקומיים או ממלכתיים. עורכי דין מקומיים וממלכתיים מספקים לרוב שירותי הפניה לעורכי דין באזור מגוריכם. באמצעות עורכי דין ממלכתיים תוכלו לבדוק האם הוגשו תלונות נגד עורך הדין הפוטנציאלי שלכם. לשכת עורכי הדין אירופאי יש רשימה של משאבי מדינה על ידי המדינה כי יכול להפנות אותך לאתרי פנייה לעו"ד, כגון פרטי קשר עבור לשכות עורכי מדינה. ABA מספק מידע זה בכתובת http://apps.europeanbar.org/legalservices/findlegalhelp/home.cfm
סיבות נפוצות שבעל קרקע רשאי לסיים חוזה לביצוע מעשים כוללות: הקונה עומד בתשלומים.
חלק 2 מתוך 3: סיום חוזה למעשה כמוכר
- 1עיין בחוזה לסעיף ביטול או ביטול. הסעיף יכיל הוראות לביטול החוזה ויציין את הזמן בו עליכם לעשות זאת. אם אתה עדיין בתוך הזמן הקבוע בסעיף, פעל לפי הוראות החוזה כיצד לבטל.
- 2קבע אם הרוכש כברירת מחדל. בעל מקרקעין רשאי לסיים חוזה לביצוע מעשה אם הקונה מחדל בתנאי החוזה. סיבות נפוצות שבעל קרקע רשאי לסיים חוזה למעשה כוללות:
- הקונה עומד מאחור בתשלומים. חוק המדינה קובע את הסכום המינימלי של תשלומים עבריינים ו / או מספר הימים או החודשים שעומדים מאחורי הקונה חייב להיות לפני שבעל קרקע רשאי לסיים את החוזה. בדוק את תקנון המדינה שלך או עם עורך דין כדי לקבוע אם הקונה מספיק מאחור כדי שתוכל לסיים את החוזה באופן חוקי.
- לקונה אין את הנכס מבוטח. מרבית חוזי המעשה מחייבים את הקונה לשמור על ביטוח הולם על הנכס. אם קונה לא מציית לתנאי זה, הוא עשוי להיות ברירת מחדל ובעל קרקע רשאי לסיים את החוזה.
- הקונה לא הצליח לשלם מיסי רכוש או מקרקעין על הנכס. חוזים רבים לביצוע מחייבים את הקונה בתשלום כל מיסי הרכוש או הנדל"ן המגיעים על הנכס. בדוק את תקנון מדינתך או שוחח עם עורך דין כדי לקבוע אם הקונה נמצא מספיק לפי התשלומים הללו בכדי שתוכל לסיים את החוזה באופן חוקי.
- 3הודיעו לקונה על סיום החוזה בשל מחדל. מרבית המדינות דורשות מהמוכר למסור הודעה בכתב על סיום חוזה בגין ברירת מחדל. אם אתה מבטל חוזה על מעשה בגלל מחדל של מוכר, עליך לבדוק את חוקי המדינה שלך כדי לקבוע את שיטת ההודעה הנכונה. מדינות עשויות לדרוש את הדברים הבאים:
- הודעת הפסקת העבודה חייבת להיות בכתב ונמסרה באופן אישי או בדואר רשום.
- בהודעה יש לפרט את הסיבות למחדל, כגון אי ביצוע תשלומים, אי אחזקת הנכס או אי קיום ביטוח.
- על ההודעה לציין את תאריך הסיום, שהוא בדרך כלל מספר מסוים של ימים לאחר שנשלחה ההודעה. חוק המדינה יפרט את מסגרת הזמן לסיום.
- 4החליטו איזה הליך סיום הוא המתאים ביותר. הליכי הסיום העומדים לרשותך יהיו תלויים בחוקי מדינתך. בדוק את תקנון המדינה שלך או עם עורך דין כדי לקבוע אילו אפשרויות קיימות במדינתך. הליכי סיום נפוצים כוללים ביטול משא ומתן, ביצוע שטר במקום סיום והגשת תביעה.
בעל מקרקעין רשאי לסיים חוזה לביצוע מעשה אם הקונה מחדל בתנאי החוזה. - 5משא ומתן על ביטול החוזה. צדדים לחוזה רשאים להסכים בכל עת לבטל את החוזה, גם אם החוזה עצמו אומר אחרת. על מנת לנהל משא ומתן על ביטול החוזה לביצוע פעולות, בצע את הצעדים הבאים:
- צרו קשר עם הצד השני ושאלו האם הם מוכנים לנהל משא ומתן על ביטול החוזה.
- הצע לצד השני תמריץ לבטל את החוזה בגין מעשה. עליכם לשקול להציע להחזיר חלק מהתשלומים שכבר קיבלתם או לפצות על שיפורים שביצע צד בנכס.
- לאחר שהגעתם להסכם, עליכם להעלות את ההסכם על הכתב ולחתום על שני הצדדים מול ציבור נוטריונים.
- 6לבצע מעשה במקום סיום. שטר במקום סיום זמין במדינות מסוימות ומאפשר לקונה לוותר על כל הזכויות בנכס מבלי שבעל הקרקע יחזיר את כל הכסף ששולם כבר בחוזה. זה ישמור על הצדדים מחוץ לבית המשפט וישמור על החזר או עיקול מחוץ לדוח האשראי של הקונה המחדל.
- על המוכר / הנושה והקונה להגיע להסכמה לפיה הקונה מוותר מרצונו על כל הזכויות למימוש או החזרת חוזה. מדינות מסוימות מאפשרות למוכר, ולו ברירת מחדל, לתקן את ברירת המחדל ולקיים את החוזה.
- על מנת להראות כי מוכר לא כפה על מוכר לוותר על זכויותיו, על מוכר להציע לקונה הטבה כלשהי, המכונה תמורה, בגין ויתור על חלקו בנכס. לרוב, ניתן לצפות מהמוכר שיעניק פיצוי מסוג כלשהו לקונה.
- שני הצדדים צריכים להיות ערוכים לכך שבתי משפט יבדקו מקרוב הסכמים לביצוע מעשה במקום סיום כדי להבטיח כי קונה לא יקופח משמעותית.
- 7הגשת תביעה. מדינות רבות הופכות את הבאת התביעה נגד קונה למחדל לחוזה בגין מעשה לקלה וחסכונית. עם זאת, מדינות מסוימות, כגון מינסוטה, הופכות את התהליך למורכב למדי ולוקח זמן, וגם יקר. התייעץ עם משרד פקיד בית המשפט המקומי שלך או עם עורך דין ובקש מהם להסביר את תהליך הבאת התביעה לסיום חוזה בגין מעשה במדינתך.. בעת הגשת התביעה, שקול את הדברים הבאים:
- חייבים להיות לך סיבות משפטיות לפיהן ניתן לסיים חוזה למעשה. סעדים אלה עשויים לכלול הוראת חילוט בחוזה, תביעה לביצוע ספציפי לפיו על הקונה לשלם או לפנות את המקום או הפרת חוזה.
חלק 3 מתוך 3: סיום חוזה למעשה כקונה
- 1קבע אם החוזה עומד בדרישות המינימום של המדינה. קרא בעיון את החוזה וקבע האם כל האלמנטים הנדרשים על פי חוק המדינה נמצאים בחוזה. אם מוכר לא מצליח לכלול אלמנט נדרש, במדינות מסוימות לרוכשים תהיה אפשרות לסיים את החוזה.
הצעדים לביטול שטר נקבעים לעיתים קרובות בחוק המדינה והם מציינים את הפעולות שעל המוכר או הקונה לנקוט כדי לסיים את החוזה. - 2עיין בחוזה לסעיף ביטול או ביטול. הסעיף יכיל הוראות לביטול החוזה ויציין את הזמן בו עליכם לעשות זאת. אם עדיין בתוך הזמן הקבוע בסעיף, פעל לפי ההוראות המופיעות בחוזה כיצד לבטל את החוזה. למדינות עשויות להיות כללים ספציפיים לגבי אופן ביטול החוזה, הכוללים מתן הודעה בכתב.
- 3ציין הודעה בכתב. אם בחוזה שלך יש סעיף ביטול, תידרש למסור הודעה בכתב על החלטתך לבטל. תיעוד כתוב זה עשוי לכלול טופס ביטול חתום, שנמסר לך בעבר או מכתב פשוט המציין כי אתה מבטל את החוזה. יתכן שתידרש לספק את המידע הבא:
- שמו, כתובת ומספר הטלפון של המוכר או עורך דינו.
- תיאור חוזה המעשה כולל שמות הצדדים.
- תיאור הנכס.
- הצהרת ביטול, כולל מתי יבוטל החוזה והבסיס לביטול.
- רשימה של כל התשלומים שבוצעו במסגרת החוזה.
- אם החוזה שלך אינו מכיל סעיף ביטול, עיין בתקנון המדינה שלך כדי לראות אם תקופת ביטול עשויה לחול. יש חוקים ממלכתיים ופדרליים המחייבים כי חוזים מסוימים יאפשרו ביטול בתוך תקופה מסוימת, בדרך כלל שלושה (3) עד עשרה (10) ימים לאחר כניסה לחוזה.
- 4קבע אם יש לך זכות חוקית לסיים את החוזה. ישנן נסיבות מוגבלות, בהן צד יכול לסיים חוזה. סעדים אלה אינם ספציפיים לחוזים על מעשה, אולם מדינות מסוימות מאפשרות להחיל על חוזי מעשה סעדים כלליים. ייתכן שקונה יוכל לסיים חוזה בגלל מעשה מהסיבות הבאות:
- הונאה והצגה מוטעית. יתכן שתוכל לבטל את החוזה אם תוכל להראות שהמוכר שיקר לגבי מצב הנכס, ושקר זה גרם לך להתקשר בחוזה.
- הפרת חוזה על ידי הצד השני. אם צד אחד נכשל ביודעין בתנאי החוזה, הצד השני רשאי לסיים את החוזה. לצד המפר אין זכות להתלונן כי האחר סיים את החוזה, אותו הפר או הוא.
- אי אפשרות. אם צד לחוזה אינו מסוגל למלא את התחייבויותיו בשל חוסר האפשרות של ביצוע כזה, יכול להיות שיש לו זכות חוקית לסיים את החוזה. הסיבה לחוסר האפשרות של ביצוע אינה יכולה להיות אשמת הצד שלא מוצא את זה בלתי אפשרי לבצע. זה חייב להיות באשמת הצד השני או תוצאה של "מעשה אלוהים" או מעשה טבע, כמו הוריקן או טורנדו. לדוגמא, אם טורנדו פוגע בנכס ללא תיקון לפני שתשתלט עליו, יתכן שתוכל לבטל באופן חוקי את חוזה המעשה.
- כישלון להחזיק בתואר לא משועבד. אם למוכר יש שעבוד לא תקין, משכנתא או שעבוד אחר על הנכס, יש מדינות שאינן מאפשרות למוכר לבצע חוזה על מעשה בנכס. עליכם לבדוק את חוקי המדינה שלכם האם זה אוסר על רכוש משועבד להיות חוזה למעשה. אם כן, עליך לבצע בדיקת כותרת על הנכס המדובר כדי לראות אם יש שעבודים על הנכס. אם כן, יתכן שיהיה לך בסיס משפטי לסיים את החוזה.
- עליך להתייעץ עם עורך דין מורשה לפני נקיטת פעולה כלשהי, אשר עשויה להשפיע על זכויותיך וחובותיך החוקיות.
שאלות ותשובות
- אם קונה מכר 2990 € מנכס המוכר, האם ניתן לבטל את החוזה?הכל תלוי במה מאפשר החוזה. אם ניתנה לקונה הזכות למכור הון עצמי שצבר במהלך הרכישה, הרי זה כדין. אני די בטוח שאם היה שם סעיף שיאפשר מעשה כזה, אז המוכר חייב להכניס סעיף אחר לחוזה כדי להגן עליו במקרה של מחדל.
- דודתי נאלצה לחתום על שטר תביעת סיום למסור את ביתה לבן משפחה. היא מתחרטת על ההחלטה, מלכתחילה לא רצתה לעשות זאת. האם היא יכולה לבטל את שטר התביעה הפסיקה?יתכן, בדרך של תביעה. היא יכולה להביא טענה שההעברה אינה חוקית ועליה למסור את כל העובדות לבית המשפט על מנת שיגיעו לפסק דין כלשהו. ייתכן שהיא תצטרך גם לנהל משא ומתן מעט על מנת לגרום לתיק זה להתקדם.
- כיצד אוכל לבטל שטר לאחר שינוי העסקה?אם הצד השני לחוזה לא מקיים את הבטחותיו, אתה כבר לא מחויב מבחינה משפטית. הצד השני מפר את הניסיון "לשנות" את העסקה. אינך "מבטל" מעשה. פשוט אל תחתום עליו.
- האם אובדן הכנסה הוא סיבה מקובלת לסיום חוזה למעשה?כן זה כן.
שאלות ללא מענה
- כיצד אוכל לסיים הדדית חוזה קרקע?
- האם אוכל לבטל את החוזה שלי אם המוכרים לא מילאו לספק לי קרקע עד תאריך השקיעה?
- אמי בת ה -71 חתמה על חוזה למכירת קרקעות. לאחותי יש את יפוי הכוח שלה. האם החוזה חוקי?
- האם אוכל לחזור ממכירת קרקע ולהחזיר את הכסף לקונה?
- אני וקונה אדמותי ביצעתי כתב הקצאה. אך סעיף התשלום הופר על ידי הקונה. הוא לא הצליח לשלם בתאריך היעד. כיצד אוכל להשיב את התואר לארץ ולהחזיר לעצמי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
