כיצד לערוך הסכם רישום מתווכים?

ציין את מחיר הרישום. עליך לציין באיזה מחיר הלקוח מעוניין לרשום את הנכס. אתה יכול גם לציין שאתה עשוי למכור את הבית במחיר המקובל על המוכר.

• לדוגמא, תוכל לכתוב: "המוכר מעניק לברוקר את הזכות הבלעדית למכור את הנכס, בתנאי רישום זה, במחיר של 261000 אירו ובתנאים המפורטים להלן, או במחירים ותנאים אחרים אשר יהיו מקובל על המוכר. "

ציין את משך הקשר. הקפידו לכלול מתי הקשר מתחיל ומתי הוא מסתיים. בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא: "הסכם זה מתחיל ב -1 ביולי 2016 ומסתיים בחצות ביום 30 ביוני 2017."

הסבירו כיצד מחשבים את שכר המתווך. ניתן לחשב את העמלה כאחוז ממחיר המכירה או כסכום קבוע. המוכר רשאי גם לבחור לשלם את שניהם: עמלה קבועה ואחוז מהמכירה.

• בשפת הדוגמה ניתן היה לקרוא: "המוכר מסכים לשלם עמלה השווה ל [הכנס אחוז] ממחיר המכירה הכולל של הנכס ו- 750 אירו, בתמורה לתמורה של הברוקר, בכל אחד מהאירועים הבאים..."

ציין מתי המוכר ישלם את עמלת המתווך. עליכם לציין אילו אירועים יפעילו את תשלום דמי התיווך. לדוגמא, המוכר יצטרך לשלם למתווך אם ימצא קונה ויסגור את המכירה במהלך הסכם רישום המתווך. עם זאת, ישנם מצבים אחרים בהם המתווך ככל הנראה זכאי לתשלום:

• הנכס נמכר או מוחלף במהלך ההסכם, בין אם נרכש על ידי מתווך, מוכר או אדם שלישי.
• הנכס נמכר תוך מספר מסוים של ימים לאחר סיום הסכם הרישום, אם הקונה הוא מישהו שהמתווך ניהל עמו משא ומתן או הראה לו במהלך הנכס, ובלבד שהמוכר לא יספק את הנכס מחדש עם מתווך נדל"ן מורשה אחר.
• המתווך מוצא קונה מוכן, מוכן ומסוגל לרכוש במחיר ובתנאים שקבע המוכר. זה מכסה מצבים שיש קונה אבל המוכר נסוג בגלל שהם מקבלים רגליים קרות.
• הנכס נמכר למי ששוכר או שוכר את הנכס במהלך תנאי ההסכם.

תן למתווך את הכוח לפרסם ולמכור. המתווך כנראה צריך לעשות הרבה דברים שונים כדי למכור את הנכס. על המוכר לאשר במפורש למתווך לנקוט בפעולות מסוימות למכירת הנכס. לדוגמה:

• המתווך יכול להציב שלט "למכירה" על הנכס ולהסיר את כל הסימנים הדומים האחרים.
• המתווך יכול לפרסם מידע על הנכס באינטרנט ולפרסם את הנכס באמצעים ושיטות מתאימים, כגון צילום תמונות צבעוניות.
• המתווך יכול לקבל מידע על המשכנתא הנוכחית.
• המתווך יכול להשיג מפתח לנכס ולמסור מפתחות לאחרים לפי הצורך כדי להציג את הנכס.
• למתווך תהיה גישה לנכס לצורך הצגתו לרוכשים פוטנציאליים בשעה סבירה.

ציין אם המתווך יכול להשתמש ברישומים מרובים. שירות רישום מרובה (MLS) מאפשר למתווכים לחלוק מידע אודות הנכס עם מתווכים אחרים. עליך לכלול הוראה המציינת אם המתווך יכול להשתמש ב- MLS או לא.

אשר שימוש בתיבת נעילה. אם המתווך מפרט את הנכס עם MLS, יתכן והמתווך ירצה להציב "תיבת נעילה" עם מפתח על הנכס כדי שמתווכים אחרים יוכלו לגשת לנכס. אם המתווך מעוניין להשתמש בתיבת נעילה, עליך לכלול הוראה בה המוכר מאשר למתווך להתקין אותה.

• הוראה לדוגמה יכולה לקרוא: "כדי להקל על הצגת הנכס, המוכר מעניק לרשות המתווך להניח על נכס המוכר 'תיבת נעילה' המכילה מפתח הנותן גישה לנכס בזמנים בהם המתווך אינו נוכח. יתר על כן, המוכר מודה כי המתווך המליץ להסיר את כל חפצי הערך מהנכס לצורך שמירה. למוכר הודיעו כי לא המתווך, ה- MLS ואף כל עמותה שהמתווך משתייך אליה, לא ייקחו על עצמם כל אחריות למעשים של אדם אחר לכל דבר אובדן שנגרם למוכר באמצעות כניסה או שימוש במפתח שהופקד ב'תיבת הנעילה '. המוכר לוקח על עצמו את הסיכון להפסד. "

רשום מה על המוכר לספק לקונה. מוכר צריך לספק מסמכים מסוימים לקונה פוטנציאלי, והסכם רישום המתווך יכול לזהות את המסמכים הללו. לדוגמא, מוכר עשוי להזדקק לספק את הדברים הבאים:

• תקציר מוסמך של הכותרת המציג תואר סוחר
• תעודת פיקוח משכנתא
• תעודת חיפוש קוד מסחרי אחיד

דרוש מהמוכר לשלם מיסים. המסים ככל הנראה יחולו על בסיס התאריך בו נמכר הנכס. עליך לכלול הוראה המסבירה אילו מיסים יחולקו ואילו מיסים יש לשלם.

דרוש מהמוכר לשלם עלויות סגירה. מוכר אולי יצטרך לתרום לעלויות סגירה אם לקונה יש הלוואת FHA או VA. עליך לכלול הוראה לפיה המוכר ישלם את עלויות הסגירה העודפות שלא יכוסו על ידי הלוואת הקונה.

• הוראה לדוגמא עשויה לקרוא: "אם הנכס הוא משפחה יחידה, בית משותף או רב משפחתי, המוכר ישלם את עלויות הסגירה ודמי העומס מעבר למה שקונה רשאי לשלם על ידי FHA או VA."

דרוש מהמוכר לשלם עבור דוח נגיעות. אם המימון של הקונה הוא מענייני הוותיקים, הקונה יצטרך לשלם עבור דוח נגיעות שאושר על ידי HUD. ציין דרישה זו בהסכם רישום המתווך.

• לדוגמא, תוכל לכתוב: "אם הרכישה של הנכס הינה עסקה במימון VA, המוכר ישלם את עלות דוח ההדברה המאושר על ידי HUD, המבוצע על ידי חברת השמדה מורשית."

דרוש מהמוכר למלא גילוי מסוים. החוק הממלכתי והפדרלי מחייב ככל הנראה שהמוכר יגלה גילויים רבים ושונים בפני קונים פוטנציאליים. עליך לכלול הוראה המפרטת את הגילויים שעל המוכר למסור.

• לדוגמא, על המוכר למסור גילוי וצבע על בסיס עופרת ואישורו אם הנכס נבנה לפני 1978.
• בדוק עם עמלת הנדל"ן שלך כדי לראות אילו גילויים אחרים על המוכר למסור.

ציין כי המתווך יחזיק בכסף הרציני. אתה יכול להחליט שהמתווך יקבל את הכסף הרציני והפקיד אותו בחשבון נאמנות או נאמנות. אם כן, עליך לכלול סעיף המעניק למתווך את הכוח הזה.

• אתה יכול לכתוב, "אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה, המתווך יקבל ויחזיק את כל פיקדון הכסף הרציני בחשבון הנאמנות או הנאמנות של ברוקר."

דרוש מהמתווך לטפל בכל ההצעות. זהו חלק עיקרי בקיום מתווך: האדם מקבל את כל ההצעות וההצעות הנגדיות. בקיצור, הוא או היא עומדים בין המוכר לקונה ועוזרים להקל על המכירה. עליך לפרוש את חובותיו של המתווך:

• לקבלת כל ההצעות וההצעות הנגד בכתב
• להפחתת הצעות אלה או מבצעים מנוגדים לטופס כתוב על פי בקשת כל גורם לעסקה
• להציג הצעות כתובות אלה במועד

דרוש מהמתווך לחשב את כל הכסף. בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא: "המתווך יחשב בזמן את כל הכסף והרכוש שקיבל המתווך."

זהה מידע חסוי. רכישה ומכירה של בית דורשת משא ומתן, ומשא ומתן מוצלח דורש לעיתים קרובות שאנשים ימסו את המניעים האמיתיים שלהם. עם זאת, ייתכן שיהיה עליהם לחשוף את המניעים הללו בפני המתווך. לפיכך, הסכם רישום מתווכים עשוי לדרוש מהמתווך לשמור על מידע מסוים בסודיות אלא אם כן הוא מורשה לחשוף אותו. המידע הסודי יכול לכלול:

• שמפלגה מוכנה לקבל פחות או לשלם יותר ממה שמציעים.
• שמפלגה מוכנה להסכים לתנאי מימון שונים מאלה המוצעים.
• המניעים של הצד למכירה או לרכישת הנכס.
• כל מידע שהצד מצהיר עליו הוא חסוי.

ציין כי המתווך ישתמש במאמצים הטובים ביותר. סעיף זה מסייע להקל על הלקוח שהמתווך ישתמש במיטב מאמציו למכור את הנכס. לדוגמה, תוכל לכתוב:

• "המתווך יעשה את מירב המאמצים למכור את הנכס במהלך תקופת ההסכם."

דרוש מהמתווך לעקוב אחר כל הכללים. הסכם רישום מתווכים צריך גם לחייב את המתווך לציית לכל הכללים. כללים אלה כוללים את קוד רישיון הנדל"ן של המדינה וכל פעולה לגילוי מדינה.

הסבר כיצד יחולק כסף רציני שעוקל. הקונה עשוי לחזור מהמכירה לאחר חתימת הסכם רכישה ומכירה. במצב זה, הקונה בדרך כלל אינו זכאי להחזר כספו הרציני. הסכם רישום המתווכים שלך אמור להסביר כיצד המוכר והמתווך יחלקו את הכסף הרציני.

• לדוגמה, אתה יכול לכתוב: "כסף רציני שעוקל יחולק באופן שווה בין המוכר לברוקר. עם זאת, חלקו של הברוקר לא יעלה על העמלה המוסכמת."

ציין שזה ההסכם כולו. אתה לא רוצה שצד אחד יטען שהיו הסכמים בעל פה קודמים שצריכים לנצח את הסכם רישום המתווכים בכתב. לפיכך, עליך לכלול הוראה הקובעת כי זהו כל ההסכם בין המוכר והמתווך.

• בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא: "הסכם זה הוא ההסכם השלם בין המוכר והמתווך. כל הסכם בעל פה או בכתב קודם אינו חלק מהסכם זה. כל השינויים בהסכם זה חייבים להיות בכתב שנחתם על ידי המוכר והמתווך כאחד.

הגבל את אחריות המוכר. ייתכן שתרצה לכלול הוראה לפיה לא המוכר ולא הקונה יהיו אחראים למעשיו או לדבריו של המתווך. לדוגמה, תוכל לכתוב:

• "לא הקונה וגם המוכר אינם אחראים למעשיהם או דבריהם של המתווך או בעלי הרישיונות המזוהים עם חברת המתווך."

הכנס חסימות חתימה. על המוכר והמתווך לחתום ולהתארך על ההסכם. אם יש יותר ממוכר אחד, כל המוכרים צריכים לחתום על ההסכם.