כיצד לחשב עלויות סגירה?
כדי לחשב עלויות סגירה אופייניות של קונים, התחל בקביעת המקדמה שלך ואיזה סוג הלוואה תקבל. לדוגמא, המלווה שלך עשוי לדרוש ממך לשלם ביטוח משכנתא אם אתה מוריד פחות מ -20%, כך שהתשלום הראשון יתווסף לעלויות הסגירה שלך. המלווה שלך יגבה ממך גם דמי מקור, שמשלמים עבור הזמן והמאמץ הכרוך באיסוף הניירת והתיעוד. בנוסף, פקח לעמלות הקשורות לחברת הכותרת, לשמאות הבית ולדוח האשראי בעת חישוב עלויות הסגירה. כדי ללמוד כיצד לחשב עלויות סגירה של מוכר טיפוסי, המשך לקרוא!
כדי לחשב עלויות סגירה אופייניות של קונים, התחל בקביעת המקדמה שלך ואיזה סוג הלוואה תקבל.
עלויות הסגירה ברכישת נדל"ן הן מגוון העמלות שתצטרך לשלם כדי לסיים את מכירתך. עמלות אלה עשויות להשתנות באופן משמעותי בהתאם למגוון גורמים ויכולות להסתכם במידה ניכרת, ללא קשר לאיזה צד של השולחן אתה נמצא. היכולת לאמוד במדויק את עלויות הסגירה שלך לפני שאתה בכלל מציע הצעה על בית או מוציא את הבית שלך לשוק היא מכרעת כדי להיות מוכנים למה שהתהליך יעלה לך מראש.
שיטה 1 מתוך 2: חישוב עלויות סגירה אופייניות של קונה
- 1חשב את המקדמה שלך. זה ייקבע על ידי כמה כסף עליכם להניח ואיזו הלוואה תקבלו. הלוואות מסוימות דורשות מקדמה של 20%, בעוד שאחרות יאפשרו לך להוציא הרבה פחות. חפש הלוואה שתעבוד היטב עם סכום הכסף שאתה צריך להניח.
- אם תשלמו פחות מ -20% הנמוך תצטרכו לשלם חודשי עבור ביטוח משכנתא, שהתשלום הראשון שלו יתווסף לעלויות הסגירה. עלות ביטוח המשכנתא עשויה להשתנות במידה רבה אך בדרך כלל תעלה לך מעל 75 € לחודש. כאשר תקבל את ההלוואה וודא כי לאחר ששילמת 20% מעלות הבית, כלומר יש לך 20% הון עצמי בבית, שביטוח המשכנתא שלך יסתיים.
- 2קבע מה גובה המלווה שלך תמורת עמלת מקור. זה משלם עבור הזמן והמאמץ הכרוך באיסוף ובאיחוד הניירת והתיעוד התומך, כמו גם ביצירת קובץ לקוח.
- חלק מהמלווים עשויים לגבות תשלום בגין מתן ריבית ספציפית. חיוב זה הוא אחוז מוגדר מסכום ההלוואה ולכן מכונה מספר "הנקודות" אותו יגבה המלווה. חיוב של נקודה אחת יהיה שווה לאחוז אחד מסכום ההלוואה.
- 3שאל על העמלות הקשורות לחברת הכותרת. חברת הכותרת מוודאת כי אין תביעות אחרות על הנכס וביטוח הכותרת מגן על המלווה מפני בעיות משפטיות עתידיות. זה עוזר להבטיח שהכותרת על הנכס שלך תהיה חופשית וברורה בזמן המכירה. העלות עבור שירותים אלה משתנה לפי מיקום וחברה. בהלוואת 74600 אירו, חברת הכותרת יכולה לגבות בין 130 € ל -670 € דולר, אם לא יותר.
- החברה המשמשת ככותרת נקבעת בדרך כלל על ידי המלווה. אם יש לך העדפה חזקה, עם זאת, שאל את המלווה שלך אם הם יהיו מוכנים לעבוד עם חברת הכותרת שבה אתה רוצה להשתמש.
- 4קבע כמה תעלה הערכת הבית. קרוב לוודאי שזה יהיה בין 220 € ל -300 € דולר. שווי הנכס נדרש על ידי המלווה המשכנתא על מנת להבטיח כי סכום ההלוואה עולה בקנה אחד עם שווי הנכס. המלווה ישכור את השמאי ויידע אתכם כמה תעלה השמאות.
- הערכה זו שונה ככל הנראה מהערכת שמאי השומה
כיצד אוכל לחשב את עלויות הסגירה במחיר מכירה ביתי של 49,000 €? - 5גלה אם המלווה שלך יחייב אותך בגין דוח האשראי שהם מריצים עליך. חלק מהמלווים עשויים לגבות ממך תשלום עבור עמלות בגין משיכת דוח האשראי משלוש לשכות הדיווח הגדולות.
- אתה יכול לבקש עותק של דוח האשראי שלך, עם ציון, תמורת כ- 11 € ללשכה. שאל את המלווה שלך אם החיוב שלו עולה בהרבה על סכום זה.
- 6קבע את הארנונה השנתית עבור עלויות סגירת הקונה שלך. ארנונה מקומית יכולה להשתנות באופן פרוע בגלל האזור בו ממוקם ביתכם. אתה יכול לקבל היסטוריה של ארנונה על הבית מסוכן הנדל"ן שלך או ממשרד המס בעיר שלך.
- 7קבע את דמי שירות המס. זה נדרש כאשר תשלום המשכנתא שלך יכלול חשבון נאמנות למס ארנונה וביטוח בעלי בתים. שכר טרחה זה ייקבע על ידי המלווה אך התשלום הוא לשלם עבור איש מקצוע בתחום המס השלישי.
- 8בקש הערכות לביטוח בעל הבית שלך. סוכן ביטוח הרכב שלך עשוי להעניק לך הנחה בחבילה אם תוסיף ביטוח של בעלי בתים, אך הקפד לחנות.
- וודא כי כאשר אתה משווה פוליסות ביטוח, שקול את כל התנאים בכל הצעה ולא רק את העלות השנתית.
- ביטוח בעלי בתים צריך לכלול כיסוי לאובדן הבניין, רכוש אישי ותכולה ואחריות.
- שאל לגבי הוראות לאובדן שימוש ועלות בנייה מחדש של כל המבנים הקיימים.
- 9קבע אם אתה תהיה אחראי לכל תשלום אחר אופציונלי. כל מכירת נכס שונה, ולכן יש לקחת בחשבון המון משתנים. אם אינך בטוח שאל את סוכן הנדל"ן שלך. הם עובדים בשמכם וצריכים ליידע אותך מה האינטרס שלך.
- דמי ההקלטה הממשלתיים משתנים גם לפי מיקום ומשולמים כדי להקליט את התואר שלך במשרדי הממשלה המתאימים כחלק מעלויות הסגירה של הקונה שלך.
- במקרים מסוימים נדרשת הסמכת שיטפון על ידי המלווים, מה שמוסיף לקונה עלויות סגירה. המלווה שלך עשוי לדרוש ביטוח הצפה נוסף אם יגלה כי הנכס המדובר נמצא באזור שיטפון.
- נדרש סקר נכס בכמה עסקאות נדל"ן. הסקר מראה לך בדיוק היכן קווי הנכסים שלך. רוב המלווים והמתווכים יכולים להמליץ על חברות סקר מכובדות או על אנשי מקצוע.
- ישנם מגוון בדיקות אחרות שתוכלו לעשות בבית, לאחר שהתקבלה הצעתכם. בעוד שרוב אלה, כמו בדיקות ראדון או היקף ביוב, משולמים על ידך מראש, יתכן ויהיה משא ומתן על עלויות הסגירה.
- 10חישב את עלויות הסגירה של הקונה הדרוש להפקדת הנאמנות הראשונית שלך על ידי הוספת כל העלויות הללו. חלקם הם עלויות חד פעמיות וחלקם יהיו רק התשלום הראשון של עמלה שתשלמו מדי חודש בתשלום המשכנתא.
- פיקדון הנאמנות הראשוני שלך צריך לכלול מספיק כדי לשלם עבור כל המסים שיגיעו בשנה הנוכחית (המוכר ישלם לך עבור מיסים שלא שולמו עבור חלק השנה שלא היה ברשותך הבית, אם בכלל, אז זה יוחזר. אליך), חודשיים של ארנונה וחודשיים של ביטוח בעלי בתים.
- מיסים משולמים בפיגור, כלומר משלמים לאחר התשלום החיובים, אך ביטוח בעלי הבית משולם מראש.
חישב את עלויות הסגירה של הקונה הדרוש להפקדת הנאמנות הראשונית שלך על ידי הוספת כל העלויות הללו. - 11השווה את החישוב שלך לרשימה העלויות לסגירת הקונה הנדרשות ונבחרות על ידי המלווה. על המלווה לספק לך רשימה מדויקת והערכה של חיובים אלה, הנקראים "אומדן אמונה טובה".
- אם אינך מבין אף אחד מהחיובים המתוארים באומדן אמונה טובה, עליך להרגיש חופשי לשאול את מלווה המשכנתא לגביהם.
- חלק מהעמלות המועברות ישירות למלווה, כגון עמלת המקור, עשויות להיות סחירות. לא כואב לנסות להוריד אותו, הגרוע ביותר שיכול לקרות הוא שהמלווה יגיד לא.
שיטה 2 מתוך 2: חישוב עלויות סגירה מוכרות אופייניות
- 1חשב את שכר טרחת סוכן הנדל"ן, שהוא בדרך כלל 6 עד 7 אחוז ממחיר המכירה. צריך היה לקבוע אחוז זה כששכרת את הסוכן שלך, אך העלות הכוללת תיקבע בסופו של דבר לפי מחיר המכירה הסופי של הבית.
- אם לכל אחד מהקונה והמוכר יש סוכן משלו, האגרה מתחלקת בין השניים. הקונה של ביתך לא ישלם לסוכן שלו ישירות, אתה תשלם.
- 2קבע אם להציע אחריות לבית כחלק מעלויות הסגירה של המוכר שלך. אחריות זו תגן על הקונה החדש מפני תקלות עיקריות במכשירים או בעיות מבניות המתרחשות במהלך השנה הראשונה בערך וכן תגן על המוכר מכל אחריות בגין בעיות אלה.
- אחריות ביתית זולה יחסית, במיוחד עבור ההטבה הניתנת. בשוק דיור חלש, בו אנשים מתקשים למכור את בתיהם, זה עשוי להוות תמריץ טוב עבור הקונה לרכוש את ביתך.
- 3שרטט את סכום המסים שלא שולמו אשר יוערכו על הנכס החל מהחשבון ששולם לאחרונה ועד למועד הסגירה. יהיה עליך לשלם את זה לקונה, כדי שלא יצטרכו לשלם את המסים על הבית לתקופה בה הם לא היו הבעלים של זה.
- 4משא ומתן על כל עלויות סגירת מוכר אחרות. במקרים מסוימים המוכרים ייקחו על עצמם חלק מעלויות הסגירה, מה שיוריד את הנטל הכספי הראשוני על הקונה. סכום זה ינוהל לאחר קבלת הצעה ראשונית, בדרך כלל לאחר שהקונה יבצע בדק בית.
- במדינות רבות, מלווים ותוכניות משכנתא יש כללים והנחיות ספציפיות הנוגעות לעלויות סגירת המוכר. יש המגבילים אותם לאחוז קטן ממחיר הרכישה.
- יתכן שתוכלו לפתור מצב מועיל הדדי עם הקונה, תלוי עם איזה צד יש יותר מזומנים לעבוד איתו ומצב שוק הדיור באזורכם.
- 5הוסף את כל העלויות הללו. זה ייתן לך מושג טוב לגבי עלות מכירת הנכס שלך. בניגוד לקונה, אשר ברוב המקרים צריך להמציא לא מעט מזומנים, רוב עלות מכירת הנכס שלכם תצא מהכסף שתקבלו עבור הבית. במילים אחרות, יהיה לכם מעט מאוד עלות מקדימה.
לדוגמה, המלווה שלך עשוי לדרוש ממך לשלם ביטוח משכנתא אם אתה מוריד פחות מ -20%, כך שהתשלום הראשון יתווסף לעלויות הסגירה שלך.
- יתכן שתוכלו לנהל משא ומתן על האחריות לחלק מעלויות הסגירה. קונים צריכים תמיד לבקש מהמוכר לתרום לעלויות הסגירה שלהם. בדרך כלל, אלא אם כן המוכר נושא משכנתא מעל שווי ומחיר המכירה של הבית, למוכר תהיה גמישות רבה יותר בהוצאות הכיס.
- הלוואות FHA, הלוואות המגובות על ידי הממשלה הפדרלית, ידרשו ממך פחות עלות מקדימה. עם זאת, הדרישות לקבלת אחת מההלוואות הללו הן ספציפיות והעמלות בגין הלוואה מסוג זה, שמגלגלים לסכום ההלוואה, בדרך כלל גבוהות יותר.
- בעוד שניתן לבצע השוואה בין חלק מהפריטים הנדרשים לסגירה, אחרים נבחרים על ידי המלווה או המתווך של הקונה.
- התייעץ עם מתווך או סוכן נדל"ן מכובד כדי לקבוע כל חוק מקומי או ממלכתי בדבר עלויות סגירת משכנתא ועמלות נלוות. זה יהיה הרה אסון להגיע לסגירה רק כדי לגלות שהחוזה שלך בין הקונה למוכר אינו תקף.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- כיצד אוכל לחשב עלויות סגירה בתשלום מזומן לבית?אם אתה משלם במזומן, אתה יכול להתקשר לחברת הכותרת או למשרד עורכי הדין שמטפל בעסקה ולבקש מהם לאמוד את עלויות הסגירה עבורך.
- כיצד אוכל לחשב את עלויות הסגירה במחיר מכירה ביתי של 49,000 €?השתמש במחשבון מקוון. יש לקבל מידע רב ככל האפשר על מצבך, מכיוון שהיבטים מסוימים בחישוב עלויות הסגירה משתנים בהתאם לאזורך.
- האם הקונה משלם עבור עמלת המתווך?לא, המוכר משלם עמלה לשני המתווכים. זה בא ישירות משכר המוכר.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
