כיצד לבחור מנהל נכסי מגורים?
חפש מנהל נכס שטיפל בנכסי מגורים הדומים לשלך.
לא כל מנהלי הנכסים יראו את טובתך. אם המצב שלך דורש ממך להתקשר עם אחד כזה, עליך להיות זהיר בבחינת האפשרויות שלך. הטיל רשת רחבה כדי למצוא את האפשרויות הטובות ביותר. כדאי לשים לב היטב לעלויות בהתקשרות עם מנהל נכס, אך רבים מהם יחסית סטנדרטיים. הקפד במיוחד לברר שמצאת מנהל מכובד ואמין שיטפל ברכושך.
חלק 1 מתוך 3: חיפוש מנהל
- 1דע מתי לחפש. לא תמיד מנהלי הנכסים חושבים לטובתך. אתה צריך לשכור אחד רק אם זה הכרחי. סיבות טובות להעסיק אחת כוללות:
- יש לך יותר מאפיינים ממה שאתה יכול להתמודד.
- אתה גר רחוק.
- אין לך זמן.
- אינך בטוח כיצד לנהל נכסים.
- אינך רוצה להתמודד עם החבות המשפטית והמס שקשורה להיות מעסיק.
- הנכס שלך הוא חלק מתוכנית דיור בר השגה. לרוב ישנן תקנות מסובכות אשר יהפכו את ההנהלה ליותר זמן.
- 2שאלו אנשי מקצוע אחרים. אם יש לך חברים בעסק, שאל אותם על חוויותיהם עם מנהלי נכסים. שקול להשתתף בפגישות של קבוצות נדל"ן מקומיות כדי לשאול אנשי מקצוע אחרים על חוויותיהם. ישיבות של איגוד השקעות נדל"ן יכולות להיות משאב שימושי. במקומות מסוימים יש אפילו קבוצות בעלים ספציפיות, המכונות אגודות בעלי נכסים.
- בראש סדר העדיפויות שלך צריך למצוא מנהל נכס אמין. שאלו אנשי מקצוע אחרים אם מנהלי הנכסים איתם עבדו שמרו על הנכס במצב טוב, הגיבו במהירות לחששותיהם ושמרו על זרם הכנסות עקבי.
- 3חפש באינטרנט. כדי להרחיב את החיפוש שלך, חפש חברות באינטרנט. המכון לניהול נדל"ן והאיגוד הלאומי לנכסי מגורים מציעים שני מאגרי מידע מקוונים המאפשרים לך לחפש חברות ניהול מקומיות.
- משאבים מקוונים אחרים כוללים: AllPropertyManagement.com ו- ManagemyProperty.com
- 4שקול להכשיר את המנהל שלך. אם אתה מודאג כיצד צד שלישי ידאג לנכסים שלך, הקים מבנה ניהול והכשיר מנהל חדש אך אמין במערכת שהקמת.
מנהל הנכסים אמור להיות מסוגל לתת לך המלצה לשיעור שכירות על בסיס כדורגל בהתבסס על דמי השכירות של השכונה.
חלק 2 מתוך 3: משא ומתן על שיעורים
- 1בקש הסבר מפורט על דמי הניהול והעמלות. מרבית מנהלי הנכסים מחשבים שכר טרחה באחוזים מדמי השכירות (6-12% אופייני). למרות שתעריפים אלה הם סטנדרטיים למדי, עליכם להיות קשובים לפרטים.
- חברות מסוימות גובות שכר דירה על בסיס שכר דירה שנאסף, אחרות על בסיס שכר דירה פוטנציאלי. עליכם לנהל משא ומתן לתשלום על בסיס שכר דירה בפועל, אחרת למנהל יהיה פחות תמריץ למלא חדרים ולגבות שכר דירה.
- האם תחויב בגין 'תוספות' כגון פרסום, השכרת דירה או בדיקות רבעוניות? אם כן, שקול היטב את ערכם של שירותים אלה.
- 2בקש מידע על מדיניות התחזוקה של המנהל. כשמשהו משתבש בנכס ההשקעה שלך, אתה רוצה להיות בטוח שלמנהל יש תוכנית כיצד לטפל במגוון בעיות וכי אתה יודע כמה זה יעלה.
- האם יש סימון לשירותי תחזוקה הניתנים על ידי ספק? חלק ממנהלי הנכסים מסמנים את חשבונית הספק ב -10% ומעלה. נסה לנהל משא ומתן על שיעור זה.
- רוב המנהלים ירצו לבצע עלויות תיקון עד סכום דולר קבוע (בדרך כלל בין 190 € -500) ללא אישורכם מראש. משא ומתן על סכום מוגדר, תלוי בנקודת המחיר שלך.
- איך הוא יטפל במצבי חירום תחזוקתיים? רוב מנהלי נכס הטובים יהיו 24 קו חירום תחזוקה שעה כדי בקשות חירום ידית מייד. ודא שלמנהל יש קו תחזוקה והוא מאויש 20,57 / 365.
- האם למנהל יש רשימה של ספקים נבדקים ומאושרים? ודא שהרשימה כוללת אינסטלטור, הנדסאי, חשמלאי, טכנאי מוצרי חשמל וציירים.
- 3שאל על ביטוח אחריות. אתה צריך להיות ביטוח משלך לכיסוי הנכס, אך עליך לאשר כי למנהל הנכס יש ביטוח משלו במקרה של תביעות. במדינות מסוימות, מנהל הנכסים שלך יידרש בבעלותו בביטוח כזה. עליו להיות מוכן לשתף את פרטי ביטוח האחריות שלהם.
- עליכם לנהל משא ומתן עם מנהל הנכס האם הם יתווספו לביטוח שלכם כ"מבוטחים נוספים "במקרה של סכסוכי דיירים ונזק לרכוש שנוצר כאשר הם עובדים על רכושכם.
- במדינות רבות, מנהל הנכסים שלך יהיה מחויב בביטוח הו"פ. כדאי לשאול אם יש לו ביטוח אחריות המכסה אותו במקרים בהם עובד תובע אותו.
- 4קבל הסכמה בכתב לגבי בדיקות נכסים. שאל באיזו תדירות יתקיימו בדיקות רשמיות וקבל את ההתחייבות בכתב. אם הוא נרתע מהסכמתו לציר זמן מסוים או יבקש לקבל שכר טרחה גבוה יותר כפיצוי, כנראה שהוא לא מספק שירות ברמה גבוהה.
- על המנהל לבצע בדיקה יסודית של פנים הנכס אחת לשנה לפחות. יש לבדוק את החוץ לפחות פעם ברבעון. יתר על כן, יש לבדוק דירה בכל פעם ששוכר מסיים את חוזה השכירות.
כדאי לשים לב היטב לעלויות בהתקשרות עם מנהל נכס, אך רבים מהם יחסית סטנדרטיים.
חלק 3 מתוך 3: קביעת איכות
- 1ודא כי למועמד יש רישיון מתאים. מרבית המדינות דורשות ממנהלי נכסים רישיון נדל"ן וחלק מהמדינות דורשות רישיון מתווך נדל"ן. פנה למשרד השיכון האירופי (HUD) למידע נוסף אודות דרישות הרישוי של מדינתך.
- באופן דומה, עליך לברר האם הוא חלק מארגון לאומי מוסמך.
- בקרו בלשכה לעסקים טובים יותר באופן מקוון (BBB.org). BBB מאשר את מנהלי הנכסים. אם מנהל הנכסים שלך מוסמך, זה אינדיקציה טובה למדי שהם אמינים.
- 2מצא מנהל נכסים הבקיא במגמות השוק המקומי שלך. חשוב שהמנהל שלך ידע מה שיעורי השכירות המתאימים לנכסים שלך. בדקו את הידע של המועמד על ידי בקשה להשוואת שכירות (המכונה לעתים קרובות "קומפקט שכירות"), כמו גם המלצה לתעריף שכירות. מנהל הנכסים אמור להיות מסוגל לתת לך המלצה לשיעור שכירות על בסיס כדורגל בהתבסס על דמי השכירות של השכונה.
- 3סקור את חוויית המועמד. חפש מנהל נכס שטיפל בנכסי מגורים הדומים לשלך. יש מנהלים שמתמקדים בבתים משפחתיים, בעוד שאחרים מעדיפים בנייני דירות גדולים, דופלקסים או בתים עירוניים. כל סוג נכס מגיע עם מערכת אתגרים משלו, ואתה רוצה להיות בטוח שאתה מזמין מנהל שיודע להתמודד עם אתגרים אלה.
- כדאי לשאול גם כמה זמן הוא עסק ואם יש לו סיפורי הצלחה בולטים.
- בקר בחלק מהנכסים בעצמך. אתה צריך לראות עד כמה הם נשמרים. אם הם לא מטופחים, מנהל הנכסים לא מבצע את עבודתו.
- 4שאלו את המועמד כמה יחידות הוא מנהל כיום, וכמה עובדים יש לו. עובד אחד יכול בדרך כלל להתמודד עם 35-40 יחידות ביעילות. ככלל אצבע, חלק את מספר היחידות המנוהל על ידי מספר העובדים המסייעים במאמץ הניהולי (כלומר: 200 נכסים / 5 עובדים = 40 נכסים ליחיד). אם יש יותר מ -40 יחידות לאדם, ככל הנראה משאבי החברה נמתחים דק.
- עליך לדעת גם אם הוא מנהל נכסים משלו. אם זה המקרה, הוא גם המתחרה שלך ועשוי להקדיש כמות לא פרופורציונאלית מהאנרגיה שלו לנכסים שלו.
- 5בקש מהמועמד הפניות מלקוחות בעבר ובעבר. מנהל נכס אמור להיות מסוגל לספק לך לפחות 3 הפניות. התקשרו להפניות ושיחו על ביצועי המנהל. הקפידו על סודיות כדי לקבל משוב כנה ביותר. כלול את השאלות הבאות בהערכה שלך:
- האם שכר הדירה נגבה בזמן?
- האם המנהל מילא משרות פנויות במהירות?
- האם טופלו בעיות תחזוקה בזמן?
- האם המנהל טיפל ברוב הבעיות ללא צורך בהתערבות?
- האם חויבת אי פעם בגין שירותים שהיו צריכים להיכלל בדמי הניהול?
- 6בחר מנהל נכס עם שירות לקוחות מעולה. חפש מנהל שיתקשר איתך טוב. היענות היא אחת התכונות הטובות ביותר של מנהל נכסים טוב. אם המנהל שלך לא יחזיר לך שיחות במהירות, איך הוא יתייחס לדיירים שלך ולשוכרים פוטנציאליים שלך?
- מנהל נכסים רספונסיבי ישמח את הדיירים והלקוחות הפוטנציאליים שלכם, מה שיוריד את קצב המחזור שלכם.
- כדאי גם לשקול כיצד המנהל מתקשר איתך בפגישות שלך. הוא אמור לספק שירות לך ולשוכרים שלך. אם הוא נראה גס רוח, פתאומי או בדרך כלל לא נוטה לשרת אותך, אז הוא לא צפוי לבצע את עבודתו בצורה טובה.
- 7לדון בדוחות חשבונאות ובעלים. קבע מתי ייגבה שכר הדירה וכמה מהר הוא יופקד לחשבון הבנק שלך. וודא שמנהל הנכסים שלך מבין חשבונאות. אתה אמור לקבל הצהרות מפורטות הכוללות רשימת שכר דירה חודשית, פירוט פיקדונות, סיכום דמי ניהול ופירוט דמי אחזקה.
- 8סקור את מערכת תוכנת הניהול. רוב חברות הניהול משתמשות כעת בתוכנות העוקבות אחר נתוני תפוגת החכירה על נכסיכם, סיכומי מעבר / מעבר דירה, מסמכי חכירה שבוצעו, רשימות אכלוס, הזמנות עבודה פתוחות ומידע מס. בקש מהמועמד לספק דוגמאות של דוחות פלט.
- 9שאל על יחסי דיירים. איך החברה גובה דמי שכירות? איך הם מפרסמים ומסכים לעקרונות? נסו לפגוש דיירים בנכסים שהם מצליחים לקבוע עד כמה הם מרוצים מהשירות שלהם.
- 10בקש מידע על מדיניות להתמודדות עם דיירים בעייתיים. לכל מנהל נכסים טוב תהיה מדיניות לטיפול בדיירים קשים. מדיניות זו חשובה מכיוון שהיא מגינה על האינטרסים הכלכליים והמשפטיים שלך.
- מהן מדיניות השכירות המאוחרת? ודא כי למנהל קיימת מערכת לתיעוד נכון של תשלומי דמי שכירות מאוחרים. זה יועיל אם תצטרכו לפנות את הדייר בשכר דירה ללא תשלום.
- כיצד מתמודד המנהל עם הפרות חכירה ותלונות? על המנהל להיות מצורף תוספת רשמית לכל חוזה שכירות המציין את כללי הקניין והמגבלות. אם הדייר מפר כלל, ודא שהמנהל יודע לתעד כראוי הפרות למקרה שיהיה צורך בראיות לצורך התדיינות בעתיד.
- שאל באיזו תדירות מנהל הנכסים מגיש פינוי. אם הם עושים זאת בתדירות גבוהה, אז הם לא בדקו כראוי דיירים לפני שהשכירו את הנכס.
- 11בקש שהחוזה יכלול הוראות לסיום ההסדר. חשוב שתהיה לך אסטרטגיית יציאה במידה ואתה מתקשה עם מנהל הנכסים. הוראה המסיימת את ההסדר 30 יום לאחר קבלת ההודעה בכתב צריכה להיות בקשה סבירה.
- 12התייעץ עם עורך דין. ברגע שיש לך חוזה שנראה שעובד לטובת שני הצדדים, עליך להתייעץ עם עורך דין. אתה מבצע עסקה חשובה. עליך לאשר כי אין הוראות נסתרות שישפיעו לרעה על מצבך הכלכלי או על רכושך.
אתה צריך להיות ביטוח משלך לכיסוי הנכס, אך עליך לאשר כי למנהל הנכס יש ביטוח משלו במקרה של תביעות.
- שוחח עם לפחות 3 חברות ניהול נכסים לפני שתבחר אחת לעבוד איתה. אתה רוצה להיות מסוגל להשוות בין כמה סגנונות ניהול שונים ולהרגיש כאילו שקלת בצורה מספקת מגוון אפשרויות.
- זכרו שתוכלו לנהל משא ומתן. אם אתה מוצא מנהל נכס שאתה מאוד אוהב ורוצה לעבוד איתו, בדוק אם הוא / היא מוכנים לנהל משא ומתן על היבטים בחוזה שאתה לא מרוצה מהם.
קרא גם: איך לארוז ארגזים למעבר?
תגובות (2)
- מאמר זה סיקר כל כך הרבה דברים טובים וחשובים. מאז שקראתי אותו, אני מרגיש הרבה יותר מוכן למצוא מנהל נכס שינהל את הבית שלי כיחידת שכירות.
- אהבתי מאוד את הפרטים של מה לחפש ואת השאלות שאתה צריך לשקול ולשאול של חברת ניהול. קבלת אזכורים, שיחות עם בעלים ונשיאי עמותות.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
