איך קונים בית להשכרה?
כדי להפוך בית שכירות להשקעה נהדרת, עליכם למצוא את הנכס הנכון במיקום הנכון.
רכישת נכס להשכרה יכולה להיות דרך נהדרת להשיג הכנסה בעת בעלות על נכס ובניית הון עצמי. עם זאת, ממש כמו בכל עסקת השקעה, רכישת בית שכירות אינה אומרת באופן אוטומטי תשואה נהדרת. כדי להפוך בית שכירות להשקעה נהדרת, עליכם למצוא את הנכס הנכון במיקום הנכון. לאחר שתעשה זאת, עליך לרכוש את הנכס במחיר הנכון. לבסוף, לאחר שנרכש הבית, עליכם להיות מוכנים להיות בעלי בית.
חלק 1 מתוך 4: הערכת נכס להשכרה
- 1לנתח את היתרונות שבבעלות על בית להשכרה. כאשר אתה מחליט אם בעלות על נדל"ן להשכרה היא השקעה טובה עבורך, שקול את היתרונות מול החסרונות על מנת לקבל החלטה מושכלת. להלן רק חלק מהיתרונות הרבים שיש בבעלות על נכס להשכרה:
- הכנסה שוטפת, שהם דמי השכירות שתשלח לכיס בכל חודש לאחר ששילמת המשכנתא והוצאות אחרות.
- הערכה, שהיא העלייה בערך הבית שלך לאורך זמן.
- מינוף, מה שאומר שתוכלו לרכוש את בית ההשכרה בכספים שאולים תוך הורדת חלק קטן מהכסף הדרוש לרכישה. אתה שולט על הנכס כולו ועל ההון שהוא מחזיק תוך תשלום חלק קטן בלבד מהעלות.
- יתרונות מס, הכוללים ניכויים אפשריים, כסף פטור ממס באמצעות מימון מחדש, והחלפות פטורות ממס אם אתה מוכר את הנכס שלך ומשקיע את הכסף מחדש בנכס אחר.
- 2חקור את החיסרון של בעלות על נכס להשכרה. רכישת בית להשכרה יכולה להיות השקעה מסוכנת. הדבר נכון במיוחד אם אינך מכין שיעורי בית ורוכש נכס בשוק שאינו מתאים לצרכיך. באופן כללי, נכס להשכרה יכול לחשוף אתכם לדברים הבאים:
- אחריות, שעלולה להתרחש כשמשהו רע קורה לדיירים שלכם (כלומר, מדרגות נשברות ודייר נפגע). אם יתבעו אותך, תצטרך להגן על עצמך בבית המשפט.
- הוצאות לא צפויות, שמתרחשות כל הזמן כשאתה רוכש נכס. אמנם ניתן לתקן בעיות מסוימות בקלות, אך אם אתה צריך להחליף גג, חיווט או תשתית, אתה יכול למצוא את עצמך במהירות מוציא כסף במקום לעשות את זה.
- דיירים גרועים יכולים להימנע מתשלום שכר דירה, להרוס בית ולתבוע אותך בגין נזקים.
- מקום פנוי, מה שאומר שלא תוכלו למצוא דייר והבית יושב ריק בלי כסף שנכנס.
- 3בחן את מחויבות הזמן הכרוכה בכך. רכישה ואחזקת בית להשכרה היא עבודה רבה. בתור רוכש בתים, תצטרך לעשות הרבה מחקר כדי להבטיח שההשקעה שאתה מבצע יציבה ככל האפשר. פירוש הדבר שתצטרך לנתח שווקים, לשכור עזרה ולקבל החלטות פיננסיות חשובות. בנוסף, כבעל דירה תידרש כל הזמן לעבוד עם הנכס ודייריו על מנת לקבל את ההכנסה לה אתה מצפה.
- רכישת בית יכולה לארוך חודשים רבים, אם לא שנים. היו מוכנים לכך.
- להיות בעל בית יכול להימשך כל החיים. אלא אם כן תאציל משימה זו למישהו אחר, אתה תהיה בעל בית כל עוד אתה הבעלים של הנכס ותשכיר אותו.
- 4קבעו את חוזק שוק השכירות בקהילה שלכם. לפני שתשקיע ענק בנכס להשכרה, עליך לוודא שאתה עושה בחירה כלכלית נכונה. ברמה הכללית, שאל את עצמך האם לקהילה שלך יש שוק חזק להשכרה. לדוגמא, מגורים בעיר מכללות בה שכירות היא הנורמה עשויה להציע לך שוק טוב יותר מאשר מגורים בקהילה חקלאית קטנה בה כל אחד מחזיק בבית משלו.
- בנוסף, בדוק את מספר הרישומים והמשרות הפנויות באזור שבו אתה עושה קניות. אם יש הרבה כאלה, זה עשוי לסמן שהשוק התקלקל.
- שקול את הקושי להשיג את היתרי הבנייה שתצטרך להשבחת הנכס. אם היתרים יקרים במיוחד וקשים להשגה, ייתכן שלא תרצה לקנות באזור זה.
- נתח את מחירי השכירות הממוצעים של יחידות השוות למה שאתה מסתכל ברכישה. אחרי הכל, אתה צריך להיות מסוגל להרוויח כסף.
- 5שמור על עזרת מומחים. רכישת בית שכירות פירושה צורך להתמודד עם עסקאות נדל"ן, מסמכים משפטיים, ואולי אפילו שאלות מס. מסיבות אלה, חשוב לשכור עזרה מומחים על מנת לקבל את ההחלטות הטובות ביותר האפשריות. עם זאת, עזרה זו תעלה לכם.
- לשכירת סוכן נדל"ן, צרו קשר עם החברים והמשפחה. אתה רוצה למצוא מישהו אמין וידע גם יחד. האדם שתבחר יהיה אחראי למצוא לך בית העונה על כל צרכיך.
- לשכירת עורך דין, פנה לשירות הפניות לעורכי הדין של לשכת עורכי הדין שלך. לאחר שתענה על מספר שאלות כלליות, תיצור קשר עם עורכי דין באזורך. העסיק מישהו שנוח לו עם עסקאות נדל"ן ודיני שכירות.
- לשכור מומחה מיסים, שוחח עם חברים ובני משפחה שאולי יש להם גם נכסים להשכרה. אתה רוצה לוודא שאתה סוחט הכי הרבה כסף מההשקעה שלך ככל האפשר. רואי חשבון ומומחים אחרים יוכלו לעזור לך לעשות זאת.
שים שלט בחזית הבית, השתמש באתרי השכרה והשתמש בסוכנויות השכרה.
חלק 2 מתוך 4: איתור ובדיקת רכוש
- 1קבע איזה סוג נכס אתה רוצה. נכס להשכרה יכול להגיע בכל מספר צורות וגדלים. אתה יכול לבחור לקנות דירות, בנייני דירות או בתים משפחתיים. אם אתה מעוניין בבתים צמודי קרקע, שקול איזה סוג בית אתה רוצה לחפש.
- אולי אתה רוצה חצר גדולה שתמשוך משפחות.
- חשבו על בית מודרני שימשוך תושבים בעלי הכנסה גבוהה.
- שקול בית צנוע יותר שימשוך סטודנטים ומבוגרים צעירים.
- 2אסוף מסמכים לקחת למלווים. לפני שאתה הולך לבנק שלך כדי לגלות כמה אתה יכול להרשות לעצמך, אסוף את המסמכים שהמלווה ישתמש בהם לצורך קביעה זו. באופן כללי, יהיה עליך להציג הוכחת הכנסה כלשהי, הוכחת נכסים, היסטוריית אשראי טובה, העסקה מאומתת ומסמכים מזהים (למשל, רישיון נהיגה וכרטיס ביטוח לאומי).
- 3גלה כמה אתה יכול להרשות לעצמך. לפני שקונים בית, עליכם לדעת מה אתם יכולים להרשות לעצמכם. לשם כך, גש לבנק המקומי שלך וקבל אישור מראש להלוואת דירה. כאשר אתה משוחח עם הבנק שלך, תוכל לדון באפשרויות הלוואות שונות ויתרונותיהן (למשל, שיעור מתכוונן לעומת הלוואות בריבית קבועה). בנוסף, המלווה יבדוק את האשראי שלך ויתריע בפניך על בעיות כלשהן.
- עבוד עם המלווה כדי לקבוע את המקסימום שתוכל ללוות. זה ייתן לך מושג כמה אתה יכול להוציא על הבית.
- לאחר שעברת את התהליך עם המלווה, קבל מכתב אישור מראש שתוכל להראות למוכרים. המוכרים יהיו מוכנים יותר לנהל משא ומתן עם קונים שיש להם סדר בכלכלה. בכך שאתה מציג למוכר מכתב אישור מראש אתה מרגיע אותו שאתה יכול להרשות לעצמך את הבית שהוא מוכר.
- 4חקר שכונות בקהילה שלך. ברגע שאתה יודע כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך, התחל לעבוד עם סוכן הנדל"ן שלך על מציאת הבתים הטובים ביותר שיש. שוחח עם סוכן הנדל"ן שלך על מה שאתה מחפש להוציא מהנכס. תן לו או לה לדעת שאתה מתכנן לשכור. בנוסף, שב עם הסוכן שלך ודון בדברים הבאים:
- האיפור של שכונות שונות בקהילה שלך. לדוגמא, אם אתם קרובים לקמפוס המכללות המקומי, סביר להניח שמאגר הדיירים שלכם יהיה בעיקר סטודנטים. בנוסף, סביר להניח שמיקום זה יוביל למשרות פנויות קבועות בחודשי הקיץ בהם בית הספר אינו מושב.
- מס רכוש. אתה רוצה לוודא שאתה שומר על עלויות תקורה נמוכות ככל האפשר. נסו למצוא מקום עם ארנונה סבירה.
- בתי ספר. אם אתם מתכננים להביא משפחות לדיירים, תרצו להיות בשכונה עם מערכת בית ספר איכותית.
- פשע. אף אחד לא רוצה לשכור בית במקום מסוכן.
- שוק העבודה. קרוב לוודאי שהדיירים שלכם יצטרכו לעבוד על מנת לשלם את שכר הדירה. עזור להם על ידי רכישת בית באזור עם שוק עבודה איכותי.
- שירותים. סביר יותר לשוכרים לשכור את ביתכם אם יש דברים לעשות בקהילה. חפש בתים ליד פארקים, שבילי הליכה, בתי קולנוע ומסעדות.
- 5בחר את הנכס המתאים. כעת, לאחר שיש לסוכן שלך מושג מה אתה מחפש, הוא או היא ישתמשו במשאבים שלהם כדי להרכיב רשימת בתים שעשויים להיות מעוניינים בהם. בעת בדיקת רישומים אלה, בקר בכל בית וצפה בו דרך עיני בעל הבית שלך. כאשר ומתהלך בכל בית, לשקול כמה חדרי שינה וחדרי אמבטיה יש את הבית, כמה מ 2 זה, עד כמה גדול במטבח הוא, ואת גודל החצר.
- כשאתה והסוכן שלך מתמקמים בבית המושלם, צלול קצת יותר לעומק ובצע בדיקה. לפני שתגיש הצעה כלשהי, עליך לוודא שהבית נמצא במצב המתאים.
- ודא שהמפקח מסתכל על התשתית, הגג, החיווט, חומר הבניין, חוזק המבנה וכל דבר אחר שאתה עשוי לחשוב שהוא חשוב.
- 6העריך את תזרים המזומנים ואת תשואת ההשקעה. לפני שתציע הצעה על בית כלשהו, תרצה לקבוע אם הבית עשוי להיות השקעה טובה עבורך. לשם כך עליכם לאמוד את תזרים המזומנים שתקבלו מהנכס לאחר קנייתו. תזרים המזומנים מחושב על ידי אומדן שכר הדירה הממוצע שאתה מאמין שתוכל לקבל עבור הבית ולהחסיר את כל ההוצאות החודשיות ממספר זה (למשל, תשלום המשכנתא, ארנונה, עלויות ביטוח, אחזקה ותיקונים). אם המספר שתקבל הוא חיובי, כדאי לשקול לרכוש את הנכס. עם זאת, אם המספר שתקבל הוא שלילי, הנכס כנראה יעלה יותר ממה שהוא עושה לך.
- לדוגמה, נניח כי שכר הדירה הממוצע עבור הבית הפוטנציאלי שלך הוא 1490 € לחודש. בהמשך נניח שתשלום המשכנתא שלך הוא 670 € לחודש, אתה משלם 100 € לעש בארנונה, 150 € לחודש בעלויות ביטוח, וממוצע 300 € לחודש בדמי אחזקה ותיקון. בתרחיש זה, תזרים המזומנים המשוער שלך יהיה + 270 € (1490 € - 1220 €).
לפני שתשקיע ענק בנכס להשכרה, עליך לוודא שאתה עושה בחירה כלכלית נכונה.
חלק 3 מתוך 4: רכישת בית ההשכרה
- 1הגש הצעה. כעת כשמצאתם את הבית המושלם, עליכם והסוכן שלכם להסכים להצעה ראשונית להגיש. ככלל, ההצעה הראשונית שלך צריכה להיות כ -5% מתחת למחיר המבוקש. בנוסף לשימוש בכל אצבע זה, שאל את הסוכן שלך אם יש לו דומות כלשהן באזור, כך שתוכל לראות במה מכרו בתים אחרים לאחרונה.
- 2משא ומתן עם המוכר. המוכר עשוי להציע הצעה נגדית להצעה הראשונית שלך. היו מוכנים לנהל משא ומתן עם המוכר. בעוד שרוב המוכרים מתמחרים את ביתם מעל לשוויו, הוא או היא עדיין ירצו להשיג כמה שיותר כסף עבור הבית. מצא איפשהו מספר נעים, אם אפשר.
- אם אתה יכול להסכים על מחיר עם המוכר תמשיך קדימה.
- עם זאת, לפעמים אתה והמוכר לא יוכלו להסכים. אם זה יקרה, תצטרכו להמשיך ולחפש בית אחר.
- 3בצע הפקדת כסף רצינית. אם הסכמתם על מחיר, לרוב תצטרכו לבצע הפקדת כסף רצינית כאות לתום לב. פיקדון כספי רציני הוא תשלום ששולם למוכר כדי להראות שאתה רציני ברכישת הנכס. בהתאם לנסיבות, הפיקדון עשוי להפוך לחלק מהתשלום המקדמה אם ההצעה מתקבלת, או להחזיר לך אם ההצעה נדחית. בנסיבות מסוימות, הסכם עשוי לקבוע כי הפיקדון יבוטל אם תיסגר מהעסקה.
- 4לסגור את העסקה. יום לפני הסגירה תצטרך לאסוף את כל המסמכים הדרושים לצורך סגירת העסקה ולוודא שכל המעורבים יהיו בסגירה. לרוב תצטרכו להביא מסמכי הלוואה, הסכמי רכישה ומכירה, הוכחת חיפושי זכויות, הוכחת ביטוח, מסמכי הערכת בית ומסמכי פיקוח. ביום הסגירה אתה, המלווה שלך, הסוכן שלך, עורך הדין שלך, המוכר וצוות המוכר צריכים להיות נוכחים.
- בסגירה תחתום על שני מסמכים עיקריים. ראשית תחתום על שטר המשכנתא עם המלווה שלך על מנת לסיים את ההלוואה. שנית תחתמו על הסכם הרכישה והמכירה, שיעביר את הבעלות על הנכס על שמכם.
- בסוף הסגירה תוכלו למוכר את הנכס והעסקה תושלם.
עם זאת, ממש כמו בכל עסקת השקעה, רכישת בית שכירות אינה אומרת באופן אוטומטי תשואה נהדרת.
חלק 4 מתוך 4: להיות בעל בית
- 1קבל את הבית במצב שכירות. ברגע שאתה מסוגל, היכנס לבית וודא שהכל מוכן להשכרה. התחל בבדיקת הנכס כדי לוודא שאין סכנות או בעיות בלתי צפויות שיש לתקן. הכל צריך להיות במצב הכי טוב שאפשר כדי להבטיח שתמשוך את הדיירים הטובים ביותר ותפיק את המיטב מהנכס.
- 2רשום את הבית בשוק השכירות. כשאתה מוכן, רשום את הנכס שלך בשוק השכירות. שים שלט בחזית הבית, השתמש באתרי השכרה והשתמש בסוכנויות השכרה. כל האפיקים הללו יעזרו לכם להשכיר את הבית במהירות. בנוסף, שקול להצטרף לעמותת בעלי בתים באזורך. עמותות אלו יעזרו לכם בתהליך ההשכרה ויספקו משאבים רבים.
- 3בדקו דיירים אפשריים. כאשר דייר מתעמת איתך לגבי השכרת הנכס שלך, בקש ממנו למלא בקשת חכירה. בקשת החכירה צריכה לדרוש מהדיירים הפוטנציאליים לספק לך מידע אישי, מידע פיננסי, הפניות ומידע אחר שתוכל להשתמש בו כדי לעזור להחלטה לגבי מי להשכיר. אל תמהר במהלך תהליך זה. עדיף לאט ולקבל את זה נכון מאשר להשיג דייר גרוע במהירות.
- הקפד להתקשר להפניות ולדבר איתם על הדיירים הפוטנציאליים.
- הפעל בדיקות אשראי על כל מי שמעוניין לשכור. וודאו שיש להם את היכולת הכלכלית לשלם בעקביות את שכר הדירה.
- סעו על ידי מרחב המחיה הנוכחי של הדייר הפוטנציאלי, שכן זה ייתן לכם מושג כיצד הם יתייחסו לביתכם.
- 4חתמו על הסכם שכירות. כשאתה מוכן, התקשר בחזרה למועמדים הטובים ביותר והודיע להם שתרצה להשכיר להם. מצא זמן לכולם להיפגש כדי לחתום על חוזה השכירות. אם יש לך עורך דין, בקש לערוך את חוזה השכירות עבורך. אם אתה חלק מאגודת בעלי בתים, בדוק אם יש להם חוזי שכירות מודל שאתה יכול להשתמש בהם.
- בלי קשר, ודא שהשכירות שלך חוקית. אם בסופו של דבר תדיין עם דייר, אתה רוצה לוודא שהחכירה שלך תחזיק מעמד בבית המשפט.
- 5היו שם עבור הדיירים שלכם. לאורך תקופת השכירות, וודא שאתה זמין ונכח עבור הדיירים שלך. נוכחות חזקה של בעל הבית תסייע להבטיח שהדיירים לא יזרקו את הבית ולא ידלגו על שכירות. עם זאת, על פי החוק, אתה צריך לתת להם קצת פרטיות. אל תגיעו לבית ללא הודעה ואל תשמרו עליהם כל הזמן.
- דאג להחזיר שיחות טלפון ולדאוג להזמנות תיקון באופן מהיר ומקצועי.
- עבוד עם דיירים על שכר דירה ואיחור בתשלומים, ככל האפשר, כדי לנסות לשמור על מערכת יחסים ידידותית. אם הדיירים לא יאהבו אתכם, יש סיכוי גבוה יותר שהם יזרקו את הבית ויעברו לדמי השכירות.
קרא גם: איך להשקיע בנחושת כמטיל?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
