איך להשיג עסקה טובה יותר בהלוואה לבית?
ככל שציון האשראי שלך טוב יותר, כך תוכל להשיג עסקה טובה יותר בעת הגשת בקשה להלוואת דירה.
נהוג לומר כי עבור רוב האנשים, רכישת ביתם תהיה ההוצאה הגדולה ביותר שלהם. רכישת בית יכולה להיות מאוד מרגשת וגם די מלחיצה. אנשים רבים רוצים לנסות להשיג את העסקה הטובה ביותר שאפשר על המשכנתא שלהם. קבלת עסקה טובה עשויה להיות גם דברים שונים עבור אנשים שונים: האם אתה רוצה לשלם יותר מראש בכדי להפחית את העלות הכוללת של המשכנתא? האם אתה רוצה לשלם פחות בכל חודש? אתה רוצה גמישות? אלה דברים שכדאי לזכור בעת חקר משכנתאות. על מנת לקבל עסקה טובה בהלוואת דירה, אנו ממליצים לחקור את שיעורי הריבית, להוזיל עלויות בתוכניות המקדמה או הסיוע שלך ולשפר את ציון האשראי שלך.
שיטה 1 מתוך 3: חקר הריבית
- 1צפו בריבית. הדרך הקלה ביותר להשיג ריבית נמוכה יותר היא לחכות עד שיעורי הריבית על הלוואות בכל הלוח יהיו ברמות נמוכות. שיעורי הריבית משתנים מאוד, לפעמים אפילו באותו יום, אך יש פעמים שהם פשוט נמוכים יותר מאשר בתקופות אחרות. לפעמים תקופות של ריביות נמוכות רואות גם מחירי דירות מוגברים, אז קחו זאת בחשבון.
- אתה יכול לדבר עם הבנק, המלווה או המתווך שלך לגבי שיעורי הריבית הנוכחיים על הלוואות ולשאול את דעתם אם זה זמן טוב לקנות.
- 2שוחח עם מלווים שונים. שיעורי המשכנתא לאותו אדם יכולים להיות שונים מאוד בין מלווה למלווה, אז בדוק את האפשרויות שלך. שוחח עם בנקים שונים, איגודי אשראי ומתווכים באזורך. זה תמיד האינטרס שלך בתור לווה לחקור ולעשות קניות.
- אל תשכח לבדוק גם מתווכים למשכנתאות. המתווכים מסננים בין מלווים רבים וייתכן שיוכלו למצוא לכם את השיעור הטוב ביותר. בדרך כלל יש להם עלויות תקורה נמוכות מאוד, מה שאומר שהלוואות הן לרוב הזולות ביותר כאשר מקבלים אותן מתווך.
- 3צפו באסטרטגיה במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM). המשכנתא מגיעה בדרך כלל בשני טעמים: בריבית קבועה או מתכווננת. שיעורים קבועים נועלים את הלווה בריבית עקבית שמשלם הלווה במהלך ההלוואה. תשלום הקרן והריבית שלך אינו משתנה, אם כי הסכום המדויק המגיע לכל אחד מחושב מחדש מחודש לחודש.
- במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM) הריבית הנגבית משתנה במהלך חיי ההלוואה. אתה מתחיל בתקופת היכרות של עשר, חמש או אפילו שנה שבה הריבית נעולה (בדרך כלל בשיעור נמוך למדי, וזה מה שמושך אנשים להלוואות מסוג זה), ואז לאחר תקופת ההיכרות הריבית שלך מחושב על בסיס מדד סטנדרטי כגון "שער הפריים".
- ייתכן שאוהב את הרעיון של ריבית היכרות נמוכה עם ARM ולמרות שיש מגבלה על כמה ניתן להעלות את הריבית, היה מודע לסיכוי שהריבית שלך תעלה בעתיד ותגדיל את סך כל עלות ההלוואה שלך.
- ARMs אינם מועילים במיוחד כיום עם שיעורי ריבית בשפל היסטורי. הם לא בהכרח דבר רע. עבור הלווה הנכון - למשל, מי שלא ישאר בהלוואה מספיק זמן כדי לראות התאמה - הוא יכול לשמש ככלי חכם ואסטרטגי.
שיעורים קבועים נועלים את הלווה בריבית עקבית שמשלם הלווה במהלך ההלוואה. - 4שקול לשלם עבור נקודות. במונחים בנקאיים, נקודה היא עמלה מראש השווה ל 1% מסך סכום המשכנתא שתשלם על מנת להוריד את הריבית השוטפת בסכום קבוע (בדרך כלל 0,125%). מלווה יכול גם להשתמש בנקודות שליליות - במילים אחרות להפחית את העמלות בתמורה לריבית שוטפת גבוהה יותר. תשלום עבור נקודות בדרך כלל הגיוני אם אתם מתכננים לשמור על ההלוואה לאורך זמן מכיוון שבסופו של דבר תהיה לכם ריבית שוטפת נמוכה יותר.
- נסו לחשב את נקודת השוויון או "הכבוש מחדש". לדוגמה, נניח שאתה לווה 112000 € למשך 30 שנה ושיעור הפריים (השיעור שלא עולה לך נקודות או נותן אשראי כלשהו) הוא 4%. כדי להגיע ל -3,875% המלווה יגבה ממך נקודה אחת, אשר תהיה 1120 € התשלום החודשי שלך יירד ב -8,20 € לחודש. כעת חישבו את השוויון על ידי חלוקת 1120 € ב- 8,20 € = 136,36. זה אומר שייקח לך 137 חודשים של תשלומים כדי לתפוס מחדש את העלות הראשונית שלך בסך 1120 € כדי להוריד את התעריף. 137 חודשים הם כ- 11,5 שנים.
- ברגע שיש לך את המספר הזה, עליך לקבוע אם תישאר במשכנתא כל כך הרבה זמן. אם לא, הנקודות לא שוות את זה. אם תרצו, יתכן שהם יהיו, אך ראשית עליכם לקבוע את ערך הזמן של הכסף.
- 5שקול את חיי ההלוואה. תנאי ההלוואה הנפוצים ביותר הם 30 שנה (התשלום החודשי הנמוך ביותר), 10 שנים (התשלום החודשי הגבוה ביותר) ו- 15 או 20 שנה (בין השניים). למרות שלתוכניות ל -30 השנים יש את התשלומים החודשיים הנמוכים ביותר, אתה משלם יותר בטווח הארוך מכיוון שהריביות גבוהות יותר עבור הלוואות ארוכות יותר.
- תקבל עסקה טובה יותר על ידי לקיחת הלוואה קצרה יותר מכיוון שאתה משלם פחות ריבית, אז כדאי לשקול כמה אתה יכול לשלם בנוחות בכל חודש ולראות אם אפשרי עבורך משכנתא נמוכה מ- 30 שנה.
- 6דע את השאלות לשאול את עצמך. שאל את עצמך את השאלות הבאות כאשר אתה קובע איזו הצעת הלוואה לקחת לאחר שרכשת:
- האם הריבית קבועה או מתכווננת?
- האם אני צריך לשלם נקודות או שיש עמלות אחרות עם ההלוואה?
- מהו תקופת ההלוואה?
- כמה יהיה התשלום שלי? האם יש עלויות אחרות כגון דמי חיפוש מתווך וכותרות שיצורפו לעלויות הסגירה?
- האם אוכל להחזיר את ההלוואה מוקדם ללא קנס?
- האם התשלומים ישתנו לאורך חיי ההלוואה? כמה גבוה זה יכול להגיע?
- כמה אני צריך להניח?
- האם ההצעה הכתובה תואמת את מה שאמרו לי על ההלוואה?
שיטה 2 מתוך 3: קיצוץ בעלויות באמצעות תוכניות המקדמה או הסיוע שלך
- 1חסוך ככל שהתקציב שלך מאפשר בכל חודש. ככל שיש לך פחות כסף לשלם מראש לביתך, בסופו של דבר תשלם יותר ריבית על אף חיי ההלוואה. תלוי במלווה ובסוג ההלוואה שתבחר, המקדמה הנדרשת שלך יכולה לנוע בין 3% ל -20% מעלות הבית.
- לאחר שתקצבת כמה כסף אתה יכול לחסוך בכל חודש, הכניס אוטומטית כסף מכל משכורת לחשבון חיסכון.
- הגדירו מטרה כספית כמה תרצו להשקיע למקדמה. זה יכול להיות קשה אם אין לך בית ספציפי בראש, אבל אתה יכול, למשל, לומר לעצמך שאתה הולך לחפש טווח מחירים מסוים של בתים, ושיהיה להם לפחות 15% מהסכום הזה. נשמר בתשלום המקדמה שלך.
על מנת לקבל דיל טוב על הלוואת דירה, אנו ממליצים לחקור את שיעורי הריבית, להוריד עלויות בתוכניות המקדמה או הסיוע ולשפר את ציון האשראי שלך. - 2הימנע מביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא פרטי (PMI) הוא פוליסת ביטוח המגנה על המלווים מפני סיכון של מחדל ועיקול, ומאפשרת לרוכשים שלא יכולים (או בוחרים שלא) לבצע מקדמה משמעותית לקבל מימון משכנתא בשיעורים נוחים. ישנן שתי דרכים להימנע מתשלום PMI:
- בצע מקדמה שהיא לפחות 20% ממחיר הרכישה של הבית. זו הדרך הפשוטה ביותר להימנע מתשלום PMI.
- היזהר ממלווים שלא מציעים PMI עם פחות מ -20% ירידה. סוג זה של "עסקה" לא ממש קיים ובסופו של דבר יעלה לך את הריבית. זה יכול להיות חיובי או שלילי, תלוי בלווה.
- שקול משכנתא עם פיגבק. במצב זה, משכנתא שנייה או הלוואת הון ביתית נלקחת במקביל למשכנתא הראשונה. לדוגמא, במשכנתא "80-10-10", 80% ממחיר הרכישה מכוסה על ידי המשכנתא הראשונה, 10% מכוסים על ידי ההלוואה השנייה, וה -10% הסופיים מכוסים על ידי המקדמה שלך. זה מוריד את ההלוואה לשווי (LTV) של המשכנתא הראשונה מתחת ל -80%, ומבטל את הצורך ב- PMI.
- 3בדוק תוכניות הלוואות מיוחדות. אם אתה מתקשה לחסוך 20%, אל תתייאש. ישנן תוכניות הלוואות מיוחדות שעשויות להועיל אם אינך מצליח לחסוך הרבה עבור המקדמה שלך. רק זכור שבעוד שהתוכניות עשויות להיות משתלמות לטווח הקצר, בטווח הארוך אתה עשוי לשלם יותר עבור ההלוואה שלך בגלל תשלומים חודשיים יותר, מה שאומר יותר ריבית. הקפד לקרוא את האותיות הקטנות. להלן מספר דוגמאות לתוכניות מיוחדות להלוואות דירה:
- הלוואות FHA. הלוואות מינהל השיכון הפדרלי (FHA) דורשות לעיתים קרובות תשלומי מקדמה נמוכים יותר, והן פתוחות לרוב תושבי ארה"ב. הם פופולריים בקרב רוכשי דירות ראשונים מכיוון שהם יכולים לדרוש פחות מ -3,5% וסלחניים יותר לציוני אשראי נמוכים.
- הלוואות VA. הלוואה דרך ה- VA (ענייני ותיקים) היא אפשרות אם אתה או בן / בת הזוג שירתו בצבא. הלוואות אלו דורשות מקדמות נמוכות יותר (או ללא) ויכולות להציע הגנה רבה אם תישארו מאחור בתשלומים.
- הלוואות USDA. אם אתה גר באזור כפרי, אתה עשוי להיות זכאי להלוואה שמציע משרד החקלאות האמריקני. תוכנית הלוואות זו החלה בשנת 1991 כתמריץ להגביר את הבעלות על דירות באזורים כפריים. בדומה להלוואות VA, הם יכולים להציע תשלומים מקדמה נמוכה ולעזור לך אם אתה מאחור בתשלומים.
- הלוואות קונבנציונאליות בימינו יכולות גם לאפשר פחות מ -20%. אתה רק תצטרך לשלם PMI.
- 4בדוק את תוכניות העזרה של רוכשי דירות אחרים. ישנן תוכניות סיוע אחרות עבור רוכשי דירה ראשונים ותוכניות כמו תוכנית " השכנה הטובה בשכנות" למורים, כבאים וקציני אכיפת החוק.
- תוכניות אלה רשומות באתר משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD). התוכניות שונות בהתאם למדינה בה אתה גר, אך רובן מציעות סיוע והנחות בהלוואות עבור קונים מסוימים.
שיטה 3 מתוך 3: שיפור ציון האשראי שלך
- 1קבל הסמכה מראש ואושר מראש. הסמכה מוקדמת מבוססת על מידע שנמסר על ידך מרצון למלווה, ואז מספק 'אומדן' של סכום המשכנתא המקסימלי שאתה יכול להרשות לעצמך. זה יכול לתת לך תחושה טובה יותר של כמה אתה יכול ללוות ואת טווח המחירים של בתים שאתה יכול להרשות לעצמך.
- אישור מראש פירושו שהלווה ביצע את המלווה לבצע בדיקות אשראי, אימות הכנסה ומשימות חיתום שונות אחרות ואושר לסכום משכנתא ספציפי.
אתה יכול לקבל עסקה מבנקים ממולאמים כמו גם פרטיים אשר נותנים לך ריבית מופחתת על הלוואת הבנק שלך ועמם זכית למוטב הלוואת הפשרה באמצע תקופתם לפני השלמת תקופת ההלוואה. - 2בצע תשלומים בזמן. ככל שציון האשראי שלך טוב יותר, כך תוכל להשיג עסקה טובה יותר בעת הגשת בקשה להלוואת דירה. כל עבריינות תביא לציון אשראי נמוך יותר. לכן, שלמו את כל חשבונות השירות שלכם והלוואות פתוחות אחרות (הלוואות לסטודנטים או לרכבים) בזמן. זכור כי בדרך כלל לוקח לפחות שנתיים לשפר משמעותית את ציון האשראי שלך, במיוחד אם צברת אשראי רע באמצעות איחור בתשלומים.
- 3קבל כרטיס אשראי והשתמש בו פחות. בעל כרטיס אשראי אחד או שניים בו אתה משתמש לרכישות קטנות ומשלם כל חודש יכול להיות טוב מאוד עבור האשראי שלך. ברכישות קטנות, אנו מתכוונים להשתמש בכ -10% בלבד ממגבלת הכרטיס שלך. אז אם בכרטיס שלך יש מגבלה של 1120 €, אז גבה ממנו רק כ -110 € ותשלם את זה כל חודש.
- הימנע מביצוע רכישות גדולות בחודשים שלפני הגשת הבקשה. אם תוסיף הוצאות חוב חדשות זמן קצר לפני הגשת בקשה למשכנתא, חתם ההלוואה עשוי לשאול אם תוכל לבצע את כל התשלומים שלך.
- אם אינך יכול לקבל כרטיס מסורתי, תוכל לנסות להשיג כרטיס אשראי מאובטח, שהוא כרטיס שתוכל לעבור דרך הבנק שלך שתוכנן במיוחד לבניית אשראי או לבנייתו מחדש. לחלופין, תוכל להפוך ל"משתמש מורשה "של חשבון כרטיס אשראי קיים על ידי בקשה מקרוב משפחה או מחבר להוסיף אותך לחשבונם.
- אל תסגור חשבונות כשאתה משלם אותם. יכולת אשראי היא חלק חשוב בניקוד האשראי. חשבונות פתוחים שאינם בשימוש אינם עוזרים לציוני אשראי, אך ציונים גבוהים יותר מגיעים משימוש שוטף באשראי. השתמש בכרטיסי האשראי שלך - שלם אותם - חזור.
- 4מחלוקת על שגיאות ומשא ומתן. טעויות בציון האשראי שלך יכולות לקרות - ניתן לרשום תשלום מאוחר אם לא שילמת אותו בפועל באיחור. אם מתרחשות טעויות, עקוב אחר מחלוקת השגיאה באופן מקוון עם קבוצות כמו Equifax או TransUnion.
- אם אתה משלם כמה תשלומים מאוחרים בגלל אבטלה או מצוקה כלכלית קצרה, ברגע שאתה חוזר לשלם בזמן אתה יכול גם לכתוב מכתב לנושה תוך שימת דגש על ההיסטוריה הטובה הכללית שלך ומבקש מהם למחוק את רישום התשלומים שהוחמצו.
- זכור שרוב ההלוואות לא יאושרו אם אחד מחשבונותיך נמצא במחלוקת. במילים אחרות, רק לערער על ציון האשראי שלך אלא אם כן קיימת שגיאה. לאחר מכן, תקן את השגיאה והסר את החשבון מהמחלוקת בהקדם האפשרי.
שאלות ותשובות
- כיצד אוכל ללוות כסף לבניית בית?אתה יכול לקבל עסקה מבנקים ממולאמים כמו גם פרטיים אשר נותנים לך ריבית מופחתת על הלוואת הבנק שלך ועמם זכית למוטב הלוואת הפשרה באמצע תקופתם לפני השלמת תקופת ההלוואה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
