כיצד להגיש תלונה נגד סוכן נדל"ן באריזונה?

זהו טופס תלונה ארוך ומעורב הרבה יותר מאשר טופס בקשת היועמ"ש או טופס בקשת הגישור.

סוכני נדל"ן באריזונה חייבים לציית לחוקים ותקנות מסוימים של המדינה. גם סוכני נדל"ן שהם חברים באיגוד המתווכים הלאומי (NAR) או באיגוד המתווכים באריזונה (AAR) חייבים לציית לקוד האתי הלאומי. אם אתה סבור כי סוכן נדל"ן הפר את חוק המדינה או את הקוד האתי הלאומי, אתה רשאי להגיש תלונה בכדי להתחיל בחקירה נוספת ואמצעי משמעת אפשריים. עליך להתחיל באופן מקומי, ולנסות לפתור את המחלוקת שלך עם הסוכן ישירות. אם זה לא עובד, המשך לפעולה נוספת.

שיטה 1 מתוך 5: טיפול בבעיה באופן מקומי

1
פנו ישירות למתווך. מרבית התלונות המתעוררות על סוכני נדל"ן נובעות מתקשורת שגויה או אי הבנה. אם התקשורת משתפרת, לעתים קרובות ניתן לפתור את התלונה במהירות. לכן, איגוד המתווכים באריזונה (AAR) ממליץ לך לנקוט בצעד הראשוני לפנות ישירות למתווך כדי לנסות לפתור את הבעיה.
- כשאתה מזהה בעיה, עליך לפנות למתווך. או לקבוע פגישה פנים אל פנים או לבצע שיחת טלפון. אתה יכול להתחיל את הדיון באמירה, "אני לא מרוצה מהדרך (משהו קרה). הייתי רוצה לדבר איתך על ניסיון לתקן את זה."
2
להתלונן למעסיק המתווך. אם שיחה ישירה עם המתווך אינה מביאה למסקנה מספקת, עליך להמשיך ולנסות לפתור את הבעיה באופן מקומי. בקש לדבר עם מנהל משרד הריאלטי. אם איש לא מזוהה בבירור כמנהל או כמפקח, בקש לדבר עם הסוכן הבכיר במשרד. אתה צריך לדבר עם מישהו שיש לו שליטה פיקוחית על הסוכן שעבדת איתו.
- כשאתה מתקשר, אתה צריך לומר, "דיברתי לאחרונה עם מר סמית ', סוכן במשרד שלך. יש לי בעיה עם הדרך שבה הוא טיפל... (ואז הסביר מה קרה)."
3

היו ספציפיים ככל האפשר. אתה צריך שיהיה לך תאריכים ומידע מדויק על שיחות, פגישות או כל מה שמספק את הבסיס לתלונה שלך. בין אם אתה מדבר ישירות עם הסוכן או עם המפקח, עליך להתמקד בעובדות מה שקרה. הפנו את תלונתכם לפגישות או להודעות ספציפיות ונסו להגיע למסקנה.
4
דע מה אתה רוצה. כאשר אתה מתחיל להגיש את תלונתך, במיוחד ברמה המקומית, עליך לקבל מושג מה אתה רוצה שיפתור את הבעיה. זה יכול להיות משהו פשוט כמו הכרה והתנצלות. התרופה תלויה ככל הנראה בשלב המשא ומתן על הנכס. אם הבית כבר נמכר לקונה אחר, יתכן שלא תהיה תרופה ישירה, ואתה רוצה רק לגרום למישהו להיות מודע למה שאתה מאמין שהיה מעשה עוול של המתווך.
- במקרים מסוימים, בשלבים מסוימים של הליך התלונה, ניתן לקנס או אפילו להשעות מתווך. לא תקבל תוצאה מסוג זה ברמה המקומית, אך חשוב שתדע לאן מועדות פניך עם התלונה שלך.

אתה יכול לעיין בחוקי הנדל"ן באריזונה ובספר דיני נדל"ן באריזונה.

שיטה 2 מתוך 5: בקשת החלטה עם נציב תלונות הציבור

1

גש לטופס בקשת נציב תלונות הציבור. התאחדות המתווכים באריזונה (AAR) מציעה תוכנית נציב תלונות הציבור לסיוע בסכסוכים. זהו אדם, בתפקיד מגשר או בורר, שיקשיב לחששותיך וייתן החלטה. התהליך מתחיל בגישה לטופס בקשת נציב תלונות הציבור מאתר AAR.
2
מלא את טופס הבקשה. גש לטופס ומלא את כל החסר. הטופס תוכנן כך שניתן יהיה לכתוב אותו באופן מקוון. אם אתה מעדיף, תוכל להדפיס את הטופס הריק ולהשלים אותו על נייר. הקפד לקרוא את הטופס לחלוטין ולספק את כל המידע. באופן ספציפי, תתבקש לבצע את הדברים הבאים:
- שמך ופרטי יצירת הקשר שלך.
- תפקידך בעסקה, כגון קונה, מוכר, בעל דירה או שוכר.
- שם הסוכן ופרטי יצירת הקשר.
- הצהרה קצרה על חששותיך.
- הצהרה אם אתה נותן או לא נותן אישור ליועמ"ש ליצור קשר ישירות עם הסוכן. זה אופציונלי ולא ישנה את בקשתך.
3
הגש את טופס הבקשה המלא. אם תמלא את הטופס במחשב, עליך לשמור אותו כקובץ במחשב שלך, ואז לשלוח אותו בדוא"ל לכתובת OMB@aaronline.com. אם אתה מעדיף, אתה יכול להדפיס את הטופס ולשלוח אותו לאיגוד המתווכים באריזונה, 225 East Osborn Road, Suite 200, Phoenix, AZ 85012.
- אם ברצונך לבדוק את הסטטוס או את קבלת טופס בקשתך, תוכל להתקשר ל- AAR בטלפון (602)248-7787 או (800) 426-7274.
- שמור עותק של טופס הבקשה המלא שלך לפני שתשלח אותו.
4
צפו לתגובה תוך מספר ימים. לאחר קבלת בקשתך, ה- AAR יבדוק אותה כדי לקבוע אם העלית בעיה שהם יוכלו לעזור לפתור. אם כן, המקרה שלך יועבר ליועמ"ש. היועמ"ש יתקשר אליך תוך 48 שעות לדון בחששותיך. מאותה נקודה, ההליך ישתנה בהתאם לתוצאה שאתה מחפש.
- אם יש לך רק שאלות, היועמ"ש ינסה לענות עליהן ולעזור לך להבין את תהליך הנדל"ן.
- אם אתה מחפש עזרה בתלונה נוספת, נציב תלונות הציבור יכול להסביר את האפשרויות העומדות לרשותך, כולל תלונה רשמית בנושא אתיקה או תביעה משפטית פוטנציאלית.
- אם תתן הסכמה, היועמ"ש ייצור קשר ישירות עם המתווך וינסה לפתור את המחלוקת שלך. לאחר שהבין את עמדתך, היועמ"ש ידון בעניין עם המתווך כדי לראות אם ניתן לקבל החלטה. למעלה מ 75% מכלל התלונות נפתרות בדרך זו, ללא הוצאות משפט נוספות.

אם יש לך רק שאלות, היועמ"ש ינסה לענות עליהן ולעזור לך להבין את תהליך הנדל"ן.

שיטה 3 מתוך 5: פתרון הסכסוך באמצעות גישור

1
שוחח על גישור עם המתווך או הסוכנות. גישור הוא שיטה ליישוב סכסוכים שהיא זולה ומהירה יותר מאשר ללכת לשימוע רשמי. שני הצדדים - אתה והמתווך - חייבים שניהם להסכים להשתתף. אם כבר דיברת עם המתווך על תלונתך, מעבר לגישור לא אמור להיות הצעה קשה או שנויה במחלוקת. אם הם מסרבים, אתה יכול לציין שהצעד הבא שלך הוא לעבור לתהליך תלונה רשמי יותר.
- פנה למתווך או למנהל הסוכנות. ציין שיש לך בעיה שהאינטרס של כולם יהיה לפתור. ממליץ על גישור כפתרון. אתה יכול להציע לטפל בניירת היישום, או שאתה יכול לתת לסוכנות לטפל בזה, אם זה הופך אותם לנוחים יותר. בסופו של דבר, שניכם צריכים לבדוק את חומרי הבקשה לפני הגשתם.
2
גש באופן מקוון לבקשה לטופס גישור באתיקה. בנוסף לתוכנית נציב תלונות הציבור, ה- AAR מציע תוכנית גישור. זה מעט יותר רשמי, אך הוא עדיין מאפשר לצדדים לפתור את סכסוכם ביתר קלות מאשר בתהליך תלונות רשמי מלא. אתה מתחיל את הגישור על ידי גישה לטופס הבקשה לתיווך באתיקה בכתובת https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/07/Form-MediationRequest-Ethics72016-WEB.pdf.
- בשנת 2012 (הנתונים העדכניים ביותר שהיו זמינים), תהליך גישור ה- AAR הצליח ב -100% להגיע לפתרון המסכים הדדיים של כל הבקשות שהוגשו.
3
מלא את טופס הבקשה. טופס הבקשה לתיווך באתיקה נועד להשלים באופן מקוון. אתה יכול להקליד את התשובות שלך ישירות על גבי הטופס ואז להדפיס או לשמור עותק סופי ומוקלד. יהיה עליך לספק את המידע הבא:
- שמך ופרטי יצירת הקשר שלך.
- שם הצד ופרטי הקשר שלו.
- הצהרה שאתה והצד השני מסכימים כל אחד להשתתף בתהליך הגישור. זה ידרוש ממך לדון בגישור עם המתווך לפני הגשת הטופס. איש אינו יכול להיאלץ להשתתף בתיווך, מכיוון שמדובר בתהליך וולונטרי.
4
הגש את הטופס המלא. צורת ההגשה המהירה ביותר היא שמירת הטופס המלא במחשב שלך ואז שליחת הקובץ בדוא"ל לכתובת ethics@aaronline.com. לחלופין, תוכלו להדפיס את הטופס המלא ולשלוח אותו בדואר לאיגוד המתווכים באריזונה, 225 East Osborn Road, Suite 200, Phoenix, AZ 85012.
- אם יש לך שאלות לגבי הגשת בקשתך, תוכל להתקשר ל- AAR ישירות בטלפון (602) 248-7787.
5

קבל תאריך לפגישת הגישור. לאחר קבלת הטופס שלך, מישהו ממשרד הגישור AAR ייצור איתך קשר עם המתווך לקביעת פגישת גישור. חשוב ששני הצדדים יהיו זמינים, מכיוון שמטרת הגישור היא לעזור לשני הצדדים להגיע להחלטה. אתה חייב להיות זמין להשתתף.
6
החלט אם ברצונך להביא עורך דין. יש לך את הזכות לקבל עורך דין איתך בתהליך הגישור, אם כי אתה חייב להיות זמין לקחת חלק. אינך יכול לשלוח עורך דין שייצג אותך לחלוטין במקומך. עם זאת, עורך דין יכול להצטרף אליך בכל חלק בתהליך הגישור ויכול לייעץ לך.
- אם תבחר לקבל עורך דין איתך, עליך להודיע לצד השני בהתראה של עשרה ימים לפחות לפני פגישת הגישור. זה ייתן להם אפשרות להחזיק גם עורך דין.
7
השתתף בגישור. גישור הוא סדרת דיונים, בהובלת מגשר מיומן. תפקיד המגשר הוא לסייע בהנחיית שני הצדדים להחלטה. המגשר הוכשר במיומנויות משא ומתן כמו גם בסוגיות המשפטיות הנוגעות למקרקעין. בדרך כלל, המגשר ייפגש עם צד אחד באופן פרטי, ואז עם השני באופן פרטי, ואז עם שני הצדדים יחד כדי להקל על הדיון.
- סביר להניח שהמגשר לא יגיד לך מי "ינצח" או "יפסיד" אם המחלוקת שלך הולכת לדיון או למשפט. במקום זאת, המגשר יסביר לך מהן הבעיות המשפטיות. באופן זה, המגשר יעזור לך להבין את עוצמת או חולשת המקרה שלך וינחה את הדיון המשותף.
8
ערוך הסכם גישור, במידת האפשר. מטרת מושב הגישור היא ששני הצדדים יגיעו להחלטה. יש לך רוחב רחב במה תהיה ההחלטה הזו. כל מה שאתה והמתווך יכולים להסכים עליו יכול להפוך לנושא של הסכם גישור. המגשר יסייע לך בעריכת מסמך קצר המספק את תנאי הסכמתך ומסיים את הגישור.
- כמה תוצאות אפשריות של גישור עשויות להיות הסדר כספי, התנצלות רשמית, שינוי ביחסי העבודה שלך או שינוי של חוזה קיים. הגישור אינו יכול לשנות שום הסדר משפטי עם גורמים שאינם חלק מהגישור. לדוגמה, אם אתה מוטרד מכך שאיבדת את רכישת נכס מסוים בגלל פעולה כלשהי של הסוכן שלך, אינך יכול להשתמש בתיווך כדי להחזיר את הנכס מאותו קונה אחר.
9
הפסק את הגישור. אם אתה מצליח להגיע להסכם מספק, כל הצדדים יערכו ויחתמו על הסכם גישור. הסכם זה ישמש כפתרון הסופי של כל טענה שקשרת לסכסוך זה. בחתימתך אתה מסכים שלא תגיש תלונות נוספות או תנקוט בצעדים משפטיים נוספים.
- אם לא תגיעו להסכמה, המגשר יפסיק את הגישור באופן רשמי. כל דיון או משא ומתן שהשתתפו במהלך מושב הגישור אינם קבילים בשום הליך עתידי בבית המשפט.

אם אתה סבור כי סוכן נדל"ן הפר את חוק המדינה או את הקוד האתי הלאומי, אתה רשאי להגיש תלונה בכדי להתחיל בחקירה נוספת ואמצעי משמעת אפשריים.

שיטה 4 מתוך 5: הגשת תלונה רשמית בנושא אתרי AAR

1
עיין בקוד האתי של ארגון המתווכים הלאומי (NAR). ה- AAR יכול לפתור תלונות בגין הפרות של מתווך של קוד האתיקה הרשמי של NAR. תוכל לגשת לקוד בכתובת https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/00,5016-NAR-Code-of-Ethics_25Nov2015.pdf. כללי האתיקה קובעים את החובות והציפיות האתיות של כל המתווכים לעקוב בייצוג קונים או מוכרים בכל עסקה שהיא. עליך לבדוק זאת כדי לקבוע את הבסיס לתלונתך נגד הסוכן שלך. הקוד מורכב מכ- 100" תקני עיסוק" המנחים את מקצוע הנדל"ן. כמה דוגמאות לכך הן דרישות כמו:
- "מתווכים, בניסיון להשיג רישום, לא יטעו את הבעלים במכוון באשר לשווי שוק." (תקן 1-3)
- "מתווכים יגישו הצעות והצעות נגדיות באופן אובייקטיבי ומהיר ככל האפשר." (תקן 1-6)
- "מתווכים לא ימליצו או יציעו ללקוח או לקוח להשתמש בשירותים של ארגון או גוף עסקי אחר שיש להם אינטרס ישיר מבלי לחשוף עניין כזה בעת ההמלצה או ההצעה." (תקן 6-1)
2
מלא טופס תלונה רשמי בנושא אתיקה. טופס תלונה רשמי בנושא אתיקה בנושא תקנים מקצועיים זמין בכתובת https://aaronline.com/wp-content/uploads/2016/04/E1-EthicsComplaint-2016-0418-Fillable.pdf. זהו טופס תלונה ארוך ומעורב הרבה יותר מאשר טופס בקשת היועמ"ש או טופס בקשת הגישור. עליכם לבדוק אותו ביסודיות לפני השלמתו, ואז למלא אותו לחלוטין. יהיה עליך לספק את המידע הבא:
- שמך ופרטי יצירת הקשר שלך.
- שם ופרטי קשר לכל מתלונן משותף (בן / בת הזוג או בן / בת הזוג, למשל).
- שם ופרטי קשר למשיב (המתווך, בדרך כלל).
- שם עורך הדין ופרטי יצירת הקשר, אם יש לך.
- תאריך האירוע הנוגע לתלונה.
- תאריכי כל תלונה קשורה אחרת שהגשת בעבר.
- טענות לתלונתך.
- הצהרה על הפרות קוד אתי. עליך להתייחס במיוחד להפרה אחת או יותר מהקוד האתי.
- הצהרה נרטיבית על האירוע. עליך לספק הצהרה במילים שלך ולהסביר מה קרה. יש להקליד הצהרה זו ולצרף אותה לטופס התלונה.
- מסמכים תומכים או ראיות אחרות. אם ברשותך צילומים, חוזים, פרסומות או כל מסמך אחר שלדעתך תומך בתביעתך, עליך לצרף אותם.
- החתימה שלך. אם יש לך מתלונן משותף, אותו אדם צריך לחתום גם הוא.
3
הגש את חבילת התלונות שהושלמה. הדפיס את הטופס המלא, יחד עם עותקים של הצהרת הנרטיב שלך וכל עדות תיעודית נוספת שתרצה להגיש. עליכם להרכיב אריזה מקורית אחת וחמישה עותקים. שלח את כולם אל Attn: אתיקה של אגודת המתווכים באריזונה, 255 East Osborn Road, Suite 200 Phoenix, AZ 85012.
- שמור עותק אחד לרשומות שלך.
4

המתן לתגובה. כאשר ה- AAR מקבל את התלונה שלך, מישהו יבדוק אותה תחילה בכדי לוודא שהגשת תלונה הנמצאת בתחום השיפוט שלהם שהיא יכולה לפסוק. אם לא, הם ידחו זאת ויפנו אותך במקום זאת לוועדת רישוי מדינה מתאימה. אם הם יחליטו לקבל את תלונתך, ככל הנראה תקבל הודעה על מועד השימוע.
5

השתתף בדיון. בשימוע בפני ועדת האתיקה של AAR תהיה לך האפשרות להציג את המקרה שלך. אמנם מדובר בתהליך רשמי משהו, אך לא מדובר במשפט וכללי ראיות רשמיים אינם חלים. אתה מוזמן להסביר את תלונתך, להציג מסמכים או ראיות אחרות ולהעיד כל עדים. לצד השני אכן יש את ההזדמנות, כמו במשפט, להעלות שאלות או לחקור את העדים שלך. בתום הדיון, ככל הנראה ועדת האתיקה תיקח את הנושא במסגרת ייעוץ ותגיש תשובה בכתב בהמשך.
6
עיין בתגובה. לאחר השימוע תקבל תגובה רשמית מהוועדה או ממפקח השימוע. תגובה זו עשויה להיות ציטוט או סנקציה אחרת נגד סוכן הנדל"ן. יתכן שזו דחיית תלונתך, מה שאומר שהסוכן לא עשה דבר פסול. או שזה יכול להיות משהו באמצע שני הקצוות האלה.
- אם אינך מרוצה מהתוצאה, יש לך הזדמנות להגיש ערעור. ההודעה מטעם קצין השימוע תייעץ לכם לגבי תהליך הגשת הערעור.
- תוכל גם לנקוט בפעולות נוספות על ידי הגשת תלונה למחלקת הנדל"ן באריזונה.

תגובה זו עשויה להיות ציטוט או סנקציה אחרת נגד סוכן הנדל"ן.

שיטה 5 מתוך 5: תלונה למחלקת הנדל"ן באריזונה

1
קבע שיש לך תלונה בתחום השיפוט של ADRE. מחלקת הנדל"ן של אריזונה תבדוק רק תלונות בגין הפרות לכאורה של חוקי אריזונה, חוק מקרקעין או כללים של נציב הנדל"ן. כדי לקבוע אם הנושא שלך מגיע לרמה זו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
- ניתן לעיין בחוקי הנדל"ן אריזונה ותקנון בבית אריזונה דיני מקרקעין הספר. זה ממוקם באתר האינטרנט של מחלקת הנדל"ן באריזונה בכתובת http://azre.gov/LawBook/LawBook.aspx.
- נושאים אופייניים ש- ADRE יחקור הם דברים שאינם חוקיים על פי חוק המדינה. אלה כוללים שימוש בפרסום הונאה או מטעה בכוונה תחילה, אי גילוי מידע נדרש, יצירת חלוקות משנה בלתי חוקיות או נקיטת פעולות החורגות מרישיון המתווך.
- ה- ADRE לא יחקור, למשל, הפרות אתיות לכאורה, הנמצאות בתחום השיפוט של איגוד המתווכים באריזונה.
2
הכן תלונה. כדי ליזום תלונה, תוכל להשתמש בטופס בקשת / תלונה של חקירת ADRE. טופס זה זמין בכתובת http://azre.gov/Inv/Forms/Form_INV-800_Request_For_Investigation.pdf. הטופס יבקש מידע מסוים. בנוסף למילוי הטופס, עליך לספק את המידע הבא:
- שמך המלא, כתובתך ופרטי יצירת הקשר הנוספים שלך.
- השם המלא, הכתובת ופרטי יצירת הקשר לנושא התלונה (המתווך, בדרך כלל).
- הזמן והמקום של האירוע (או אירועים מרובים) שהביאו לתלונתך.
- ההתנהגות הספציפית שלדעתך הייתה בלתי חוקית או מפרה כמה מחוקי הנדל"ן. כלול הפניות ישירות לתקנון אריזונה או לחוקי נדל"ן.
- שמותיהם ופרטי יצירת הקשר של כל העדים.
3
כתוב הצהרה נרטיבית של תלונתך. בנוסף למסירת המידע שצוין לעיל, עליך לכתוב הצהרה, במילים שלך, ולתאר מה קרה ולמה אתה סבור שזה לא חוקי. אמירה זו צריכה להיות ברורה ותמציתית. התמקדו בעובדות של מה שקרה, ואל תהפכו לרגשיים. נסה להיות אובייקטיבי ככל האפשר. אם ראיות כלשהן (חוזה, למשל) יתמכו בנקודות שלך, עליך להתייחס לפריט זה.
- כשתסיים לנסח את הצהרת הנרטיב שלך, כדאי שמישהו יקרא אותה עבורך. באופן אידיאלי, עליכם לגרום למישהו שאינו מכיר את התלונה שלכם, לבדוק אם מה שאתם אומרים מובן לחלוטין.
4

ספק עותקים של כל המסמכים הקשורים. עליכם ליצור העתקים מכל חוזים, התכתבות, מיילים, מסמכי סגירה או כל דבר אחר שהיה חלק מעסקת הנדל"ן. גם אם לדעתך פריט מסוים אינו רלוונטי ישירות לתלונה הספציפית שלך, עליך לכלול אותו. בדרך זו, ה- ADRE יוכל ליצור הבנה מלאה של העסקה.
5

הגש את חבילת התלונה שלך. שלח עותק מקורי ועותק אחד של הטופס המלא, יחד עם הצהרת הנרטיב שלך וכל העדויות, למחלקת הנדל"ן של אריזונה, אגף החקירות, 2910 N. 44th Street, Suite 100, Phoenix, AZ 85018.
6
המתן לתשובה לתלונתך. לאחר הגשת התלונה, אנשי הצוות של ADRE יבדקו אותה. אם היא לא שלמה, הם עשויים להחזיר לך אותה למידע נוסף. אחרת, הם יבדקו את זה ויתעדפו על פי חומרת הנושא שאתה מעלה. כאשר המקרה שלך נחקר, ה- ADRE ישתף את התלונה שלך עם המתווך לכל תגובה. לאחר מכן ה- ADRE ינקוט בכל פעולה שהיא סבורה שמתאימה. הפעולה המגיבה עשויה לכלול כל אחת מהפעולות הבאות:
- מכתב דאגה רשמי למתווך.
- משא ומתן על הסדר בינך לבין המתווך.
- הוצא עונש אזרחי כנדרש בחוק. זה יכול להיות קנס כספי או השעיה, תלוי בהפרה המסוימת.
- הזמנת ביטול העסקה. בנסיבות הנכונות, ל- ADRE אכן הסמכות לבטל או לבטל עסקת נדל"ן שהושלמה.
- הפנה את התיק ליועץ המשפטי לממשלה להמשך שימוע או חקירה פלילית.
- השעיה, ביטול או מסירת רישיון המתווך.

טיפים

אתה רשאי להגיש תלונה נגד מתווך לבד, אך תלוי בגובה ההפרה ובסכום הכסף הכרוך בכך, ייתכן שתרצה לעורך דין שיסייע לך. צרו קשר עם לשכת עורכי הדין באזורכם לבקש הפניה לעורכי דין המטפלים בענייני נדל"ן.

קרא גם: איך לקנות בית נטוש?