כיצד לנקוט צעדים נגד השוכר המשותף של הנכס שלך?
אופן הפעולה שלך נגד השוכר המשותף של הנכס שלך תלוי במה שהם עושים ואיך אתה מרגיש לגבי הנכס.
לדיירים משותפים של נכסי מקרקעין יש זכויות וחובות שיכולים להסתכסך בקלות - במיוחד אם ירשתם נכס כשוכרים משותפים עם מישהו שאתם לא סומכים עליו או שאתם מכירים היטב. אופן הפעולה שלך נגד השוכר המשותף של הנכס שלך תלוי במה שהם עושים ואיך אתה מרגיש לגבי הנכס. מכיוון שלכל דייר משותף יש את הזכות להחזיק את הנכס כולו וליהנות ממנו, אתה יכול להילחם כדי לטעון את הזכות הזו או שאתה יכול לנקוט בצעדים משפטיים כדי לחלק את הנכס ולמכור אותו.
שיטה 1 מתוך 3: לחימה בחזקה שלילית
- 1התייעץ עם עורך דין. מצבים הכוללים זכויות קניין ובעלות יכולים להיות מורכבים להפליא, ועורך דין יוכל לייעץ לכם בכל האפשרויות העומדות בפניכם ולעזור לכם להגן על זכויותיכם בנכס.
- אם הדייר המשותף מנסה להדיח אותך, חשוב שתבצע את הפעולות הנכונות במהירות אם ברצונך לשמור על זכויותיך, ועורך דין מנוסה יבין את התנאים שיש לעמוד כדי שהדייר המשותף יוכל להדיח אותך בהצלחה.
- אם אינך מכיר מישהו שיכול להמליץ על עורך דין טוב בתחום הנדל"ן, התחל באתר האינטרנט של ארגון עורכי הדין המקומי שלך. בדרך כלל תהיה ספרייה שניתן לחפש בה תוכלו להשתמש.
- חיפוש במדריך זה יכול לעזור לך למצוא במהירות עורכי דין נדל"ן מורשים לעסוק באזור מגוריך.
- נסה לראיין לפחות שלושה עורכי דין, כך שיש לך כמה אפשרויות ותוכל לבחור את המתאים ביותר עבורך, תוך התחשבות בניסיון, במומחיות ובעלות.
- כאשר אתה מעריך שכר טרחת עו"ד, זכור מה אתה יכול להפסיד אם הדייר השותף יצליח להדיח אותך מהנכס.
- 2שלח מכתב דרישה. אם הדייר המשותף מנסה להדיר אותך מהנכס, שליחת מכתב דרישה מנוסח בקפידה יכולה לשים לב לכך שאתה מתכוון לבקש את זכויות הקניין שלך ולא להסכים לטקטיקות שלהם.
- יש לזכור כי מכתב דרישה לא בהכרח יניע מחדש את תקופת ההתיישנות, מכיוון שהוא אינו עושה דבר בכדי לשבור את השליטה הבלעדית שיש לדייר השותף על הנכס.
- עם זאת, ייתכן שהדייר המשותף הניח שאין לך שום עניין בנכס. שליחת מכתב לפחות מודיעה להם שאתה מודע לזכויות הבעלות שלך ומתכוון לשמור עליהם.
- הוצא פסקה אחת ממכתבך המתארת או מסכמת את המחלוקת שיש לך עם הדייר המשותף, או עמדתך בנוגע להחלטות שקיבלו או לפעולות שנקטו.
- לדוגמא, אם הדייר המשותף משכיר חלק מהנכס בניגוד לרצונך, מה שמונע ממך להשתמש בחלק זה של הנכס, תאר את המצב הזה.
- אז תן לדייר המשותף לדעת מה ברצונך לעשות כדי לפתור את הסכסוך. בדוגמה הקודמת, אולי תרצה לקבל חלק מהכנסות דמי השכירות, או שתרצה להבטיח שכאשר תוקף חוזה השכירות של אותו אדם לא יחודש והנכס לא יושכר שוב.
- תן לדייר השותף מועד קבוע להגיב למכתבך. במיוחד אם מדובר במישהו שאינך מכיר טוב מאוד, ייתכן שהמצב הוא אי הבנה ששניכם יכולים לפתור לפני שזה ידרדר למשהו הרבה יותר יקר וגוזל זמן.
- חתמו על מכתבכם והכינו העתק לרשומותיכם, ולאחר מכן שלחו אותו באמצעות דואר מאושר עם קבלה שהוחזרה התבקשה כדי שתדעו מתי הדייר המשותף קיבל אותו.
- 3שלמו ארנונה. במדינות מסוימות, על דייר משותף לשלם את כל הארנונה אם הוא מתכוון להדיח את הדייר המשותף האחר. אתה יכול להביס ניסיון להחזקה שלילית על ידי הכאת אותם עד אגרוף ותשלום ארנונה בעצמך.
- מיסי רכוש הם עניין של שיא ציבורי. אתה יכול להתקשר לפקיד המחוז או לפקיד שומה עבור המחוז בו נמצא הנכס כדי לגלות אילו ארנונה חייבת.
- באופן כללי, דייר משותף לא יוכל לטעון טענה להחזקה שלילית אם תוכל להוכיח שאתה משלם ארנונה או לבצע שיפורים אחרים בנכס בהתאם לאינטרסים שלך.
- אפילו במדינות שאינן דורשות ספציפית משוכר משותף לשלם את כל ארנונה אם הוא מתכוון להדיח אותך, תשלום ארנונה פירושו שלדייר המשותף אין החזקה והשליטה הבלעדית בנכס הדרוש לתביעת בעלות מלאה באמצעות החזקה שלילית.
כל עוד אתה נמצא ברשותו המלאה של הנכס, עליך גם לשלם את כל ארנונה. - 4לשבש את החזקה הבלעדית של השוכר המשותף. טענת החזקה לרעה מחייבת החזקה בלעדית ללא הפרעה של הנכס במשך מספר שנים. השוכר המשותף עשוי להחליף את המנעולים או להעמיד מחסומים כדי להרחיק אותך, אך אם אתה מחזיר לעצמו את החזקה בנכס אתה יכול לאפס את השעון מבחינת משך הזמן בו השוכר המשותף נהנה מחזקה בלעדית בנכס.
- לדוגמה, אם הדייר המשותף הציב שער עם מנעול כדי להרחיק אותך מהנכס, יתכן שתוכל להתקשר למשטרה ולשבור את המנעול כדי שתוכל להיכנס.
- זכור שאם אתה מתקשר למשטרה, בדרך כלל תצטרך להוכיח שיש לך נתח בעלות בנכס לפני שהם יעשו משהו בשבילך.
- באופן כללי, הדרך היחידה בה אתה יכול להילחם בחזקה לרעה של הדייר המשותף בנכס שלך היא לעשות משהו שמשבור את שרשרת הבלעדיות. אמנם פעולות כאלה לא בהכרח יפתרו את כל הבעיות שלך עם הדייר המשותף, אך הן מאפשרות לך לשמור על זכויות הבעלות שלך לפני שתמשיך לשלב הבא.
- 5הגשת תביעה. אם הדייר המשותף ממשיך לסרב לאפשר לך להחזיק את הנכס, או ממשיך במאמצים להדיח אותך, שוחח עם עורך הדין שלך על האפשרות להגיש תביעה לבקשת זכויותיך בנכס.
- תביעות אלה בדרך כלל לובשות צורה של פעולה לכותרת שקטה, בה שופט מאשר את זכויות הבעלות שלך ושל הדייר המשותף, ומורה לשוכר המשותף להפסיק להדיר אותך מהנכס.
- מכיוון שלדייר המשותף יש גם זכויות בעלות על הנכס, אינך יכול להגיש תביעה לפליטתם או הסרתם מהנכס. עם זאת, אם התנהגותם נמשכת בניגוד לצו בית משפט, תוכלו לנקוט צעדים נוספים בכדי לכפות על מכירת הנכס.
שיטה 2 מתוך 3: חלוקת הנכס
- 1צרו קשר עם השוכר המשותף. יכול להיות שהדייר המשותף מעוניין גם לחלק את הנכס, אך לעולם לא תדע זאת אלא אם כן תדבר איתם על כך. לפני שתגיש תביעה המבקשת מבית המשפט לחלק את הנכס, שוחח עם הבעלים המשותף כדי לברר את עמדתו בנושא.
- באופן כללי, מחיצות רכוש הן מרצון או חובה. מחיצות מרצון בדרך כלל צריכות לעבור דרך בתי המשפט, אך תהליך זה יהיה פשוט ומהיר בהרבה.
- מחיצות חובה, לעומת זאת, יכולות להיות כרוכות במאבק משפטי ממושך ויקר שמסתיים במכירה כפויה של הנכס.
- במיוחד אם אתה רוצה מחיצה בעין, המאפשרת לכל דייר משותף לשמור על חלק מהנכס במקום למכור את הנכס ואת חלוקת התמורה, יהיה לך סיכוי גבוה יותר להשיג את התוצאה באמצעות מחיצה מרצון.
- שלח מכתב בכתב לדייר המשותף בו נאמר לו שאתה רוצה לחלק את הנכס ומעדיף מחיצה מרצון. אולי תזכיר להם שיש לך את הזכות לחלק את הנכס, ומחיצה מרצון תחסוך לשניכם הרבה זמן, מאמץ וכסף בהשוואה למחיצת חובה.
- אם אינכם ביחסים טובים מאוד עם הדייר המשותף, תוכלו להציע לשניכם להשתמש בגישור כדי למצוא פשרה. ישנן תכניות גישור קהילתיות רבות שיכולות להקל על משא ומתן להסדר בתשלום נמוך יחסית.
- 2שקול להעסיק עורך דין. דין מנוסה הנדל"ן יכול לעזור לך לנווט במערכת המשפט ולהבטיח כי העסקה תושלם בצורה חלקה ככל האפשר וכי שלך זכויות הקניין והאינטרסים בסופו מוגנות.
- במיוחד אם מחיצה כלשהי תצטרך להיות חובה, בדרך כלל יהיו תנאים המצורפים לצו החלוקה של השופט. עורך דין יצפה אלה ויכול לייעץ לך כיצד להימנע מתנאים שאינם שליליים עבורך.
- זכור שלמרות שיש לך זכות לחלק את הנכס, אין לך את הזכות להכתיב כיצד יחולק הנכס. עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן יכול לעזור לכם להימנע מתוצאות לא רצויות כמו מכירה כפויה של הנכס.
עם זאת, אם התנהגותם נמשכת בניגוד לצו בית משפט, תוכלו לנקוט צעדים נוספים בכדי לכפות על מכירת הנכס. - 3הגש את פעולת המחיצה שלך. כדי להתחיל בפעולת חלוקה, עליך להגיש תלונה או עתירה לפקיד בית המשפט הממוקם באותו מחוז בו נמצא הנכס. המינוח, כמו אם המסמך הנדרש מכונה "תלונה" או "עתירה", שונה בין תחומי השיפוט, אך ההשפעה זהה.
- המסמך שאתה מגיש מבקש מהשופט לחלק את הרכוש בינך לבין השוכר המשותף. אתה יכול לבקש את חלוקתו באופן מסוים, אם כי לשופט יש שיקול דעת רחב אם להיעתר לבקשתך.
- הפקיד גובה תשלום עבור הגשת המסמכים שלך, בדרך כלל כמה מאות דולרים.
- כאשר אתה מגיש את פעולתך, הפקיד מוציא הודעה שיירשמה במשרד רשמת המחוז שבו נרשם המעשה. כל מי שיש לו עניין בנכס יידע שזה הנושא להליך חלוקה.
- זה יכול למנוע מהדייר המשותף למכור או להעביר את הנכס בדרך אחרת לפני שהשופט מחליט על המחיצה.
- 4קבל כל תגובה. לשוכר המשותף יש פרק זמן קצר, בדרך כלל פחות מ -30 יום, להגיש תשובה או תגובה אחרת לפקיד המציין אם הם מסכימים עם חלוקת הנכס. תגובה זו תוגש לך.
- אם ביקשת מחיצה מרצון, השוכר המשותף בדרך כלל אינו נדרש להגיש תגובה בכתב.
- השוכר המשותף רשאי גם שלא להגיש תגובה אם החליט שלא להילחם בפעולה.
- אם השוכר המשותף אכן מגיב, בדרך כלל זה בגלל שהם מעדיפים חלוקה אחרת של הנכס, או בכלל מתנגדים לכך שהנכס יחולק.
- 5השתתף בדיון בבית המשפט. אם ביקשתם חלוקה מרצון, לעולם לא יתקיים דיון בבית המשפט. עם זאת, אם הדייר המשותף מתנגד למחיצה, בית המשפט בדרך כלל יקבע דיון בו לשניכם האפשרות להסביר את עמדתך בפני השופט.
- יש לזכור כי לשופט יש שיקול דעת משמעותי כיצד לפסוק בתיק חלוקה. ברגע שאתה מבקש מחיצה, מה שקורה בסופו של דבר עם הנכס מוטל על השופט.
- בדרך כלל השופט יורה על ביצוע שמאות לפני הדיון ויוגש לבית המשפט, כך שיש לו הבנה טובה של שווי הנכס.
- כמו כן, בדרך כלל עליך להגיש לבית המשפט עותק של שטר, משכנתא או כל מסמכי בעלות אחרים.
- אם אתה מבקש פיצול שאינו 50/50, היה מוכן להסביר מדוע אתה סבור שאתה זכאי לחלק גדול יותר מהנכס (או התמורה ממכירתו) מאשר הדייר המשותף.
שיטה 3 מתוך 3: הדחת הדייר האחר
- 1הבן את הדרישות המשפטיות של מדינתך. לכל מדינה יש דרישות ספציפיות שיש לעמוד בהן אם אתה מתכוון להדיח את השוכר המשותף של הנכס שלך ולתבוע לעצמך את הנכס כולו. יתכן שתרצה להתייעץ עם עו"ד נדל"ן מנוסה כדי לוודא שאתה עומד בדרישות אלה.
- כל המדינות דורשות החזקה בפועל ובלעדית של הנכס השנוי במחלוקת לפרק זמן מסוים, בדרך כלל לפחות חמש שנים.
- עליכם לעשות מאמצים להדיר באופן פעיל את השוכר המשותף מהנכס, ומסרבים לאפשר להם להשתמש בו או ליהנות ממנו. אתה יכול גם לסרב לשים את שמם על המעשה או להסיר את שמם מכל מסמכי הבעלות הקשורים לנכס.
- כל עוד אתה נמצא ברשותו המלאה של הנכס, עליך גם לשלם את כל ארנונה. במדינות מסוימות זו דרישה מפורשת אם בכוונתכם להדיח את הדייר המשותף.
מכיוון שלדייר השותף יש גם זכויות בעלות על הנכס, אינך יכול להגיש תביעה כדי להוציאם או להוציאם מהנכס. - 2הודיעו לדייר המשותף. מכיוון שבדרך כלל החזקה הבלעדית שלך והניסיון להדיח את הדייר המשותף חייבים להיות פתוחים, שליחת המושכר במכתב המתארת את כוונתך לקחת בעלות מלאה על הנכס מחזקת את טענתך.
- בדיוק כמו בהתיישנות, השוכר המשותף מאבד את זכותו לערער על החזקה הבלעדית שלך בנכס בבית משפט לאחר מספר שנים.
- בעוד שהאינסטינקט שלך עשוי להיות לשבת לאחור ולהמתין בשקט לתקופה ההיא שתיגמר כדי שתוכל לטעון תחום שלם על הנכס, תביעה פתוחה ועוינת היא מרכיב מרכזי ברשות החסר.
- למרות העובדה שאתה עשוי לשקול לשלוח מכתב לדייר המשותף כהזמנה לתבוע אותך, אתה תתקשה להוכיח שרכשת את הזכות להדיח את הדייר המשותף אם הם לא היו מודעים לכך שאתה מכריז אותם בכוונה. מהנכס.
- 3שמור על החזקה מוחלטת. לכל מדינה יש התיישנות המספקת מועד אחר לדייר משותף לאישור חוקי על זכויותיו בנכס. לאחר שתוקף ההתיישנות הזה פג, הם מאבדים את הכוח לפסוק את זכויותיהם באופן חוקי וניתן להדיח אותם רשמית מהנכס.
- משך הזמן שעליך לשמור על החזקה והשליטה משתנה באופן משמעותי בין המדינות, לכן וודא שאתה מבין את החוק במדינה בה נמצא הנכס.
- מדינות מסוימות עשויות לאפשר לך להדיח דייר משותף לאחר שלוש שנים בלבד. עם זאת, אחרים דורשים לעבור 10 שנים לפחות לפני שההדחה תאושר בבתי המשפט.
- 4שקול להגיש תביעה. אם ברצונך להסיר את שמו של הדייר המשותף או את המידע ממעשים או ממסמכי בעלות אחרים הקשורים לנכס, ייתכן שתצטרך להגיש תביעה כדי לשכלל את התואר שלך.
- לאחר שחלף פרק זמן מספיק ומילאת את דרישות המדינה שלך להחזקה לרעה, אין לשוכר המשותף עוד כל זכות חוקית בנכס.
- תביעה שקטה צריכה להיות מספיקה בכדי להסיר את השוכר המשותף באופן רשמי ומלא מכל המסמכים המשפטיים הקשורים לנכס.
- לפני שתתחיל בהכנות להגשת תביעה, וודא שיש לצידך עורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה שיגן על זכויות הקניין שלך.
קרא גם: איך לתבוע את ממשלת המדינה?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
