כיצד להחזיק בבעלות משותפת של נכסי מקרקעין?
כדי להיות בעלות משותפת על נכס מקרקעין כשוכרים משותפים, על כל הבעלים בדרך כלל להחזיק בזכויות מאוחדות בנכס מבחינת זמן, תואר, ריבית והחזקה.
בין אם אתם חושבים לרכוש בית עם בן / בת הזוג הרומנטיים שלכם, ובין אם אתם רוצים לקנות נכס להשכרה או פיתוח עם כמה עמיתים, ישנן מספר דרכים שונות בהן תוכלו להחזיק בבעלות משותפת של נדל"ן. בעוד שהתהליך בפועל לרכישת נדל"ן דומה בין אם אתה הבעלים של נכסים כשוכרים משותפים, באמצעות שכירות משותפת, או באמצעות חברת LLC, הזכויות, החובות והאינטרסים של כל בעלים יכולים להיות שונים באופן מהותי. אם אינך בטוח איזה סוג של בעלות משותפת המתאים ביותר למצבך, כדאי לך להתייעץ עם עורך דין נדל"ן מנוסה לפני שתקבל את החלטתך הסופית.
שיטה 1 מתוך 3: לקיחת כותרת כשוכרים במשותף
- 1להחליט על אינטרסים של בעלות. שכירות משותפת נחשבת לאחת הדרכים הגמישות ביותר בבעלות משותפת של נדל"ן מכיוון שהבעלים יכולים להחליט ביניהם אחוז אחוז הבעלות שיש לכל בעל יחיד בנכס.
- ניתן גם להקצות הוצאות לתחזוקה או לפיתוח הנכס על פי חלוקת אינטרסים הבעלות, או על פי האינטרס והמומחיות של הבעלים.
- לדוגמה, נניח שאתה ועמית קונים חלקת אדמה לבניית דירות. יש לך עניין חומרי בניין בר קיימא ואת היעילות האנרגטית, תוך החבר שלך יש עיצוב פנים יוקרתי בבניין המומחיות ושירותים קהילתיים.
- בתרחיש זה, בתור דיירים משותפים תוכלו לחלק את השליטה וההוצאות בבניית הדברים האלה ובהתאם לתת לחברכם את העניין הגדול יותר שהיא תצטרך לבנות בריכות שחיה ואגמים סביב הדירות, בעוד שתוכלו להתמקד בקרקע שבה הדירות ייבנו.
- 2נסח הסכם כתוב. כל החלטות שתקבל בנוגע לאינטרסים של הבעלות שלך ואיך תחלק את העלויות והאחריות של אחזקת הנכס, צריכות להופיע בכתב כדי שיהיו מחייבים מבחינה משפטית.
- ניתן להשתמש בהסכם בכתב לפתרון סכסוכים שמתעוררים בהמשך. למרות שאתה והשותף שלך עשויים להיות בתנאים נפלאים עכשיו - אחרי הכל, אתה קונה נכסי נדל"ן יחד - הדברים עשויים להחמיר את הדרך.
- מלבד אינטרסים הבעלות ששניכם עבדתם, ההסכם בכתב דן בהוצאות רכוש, מה עלול לקרות אם אחד מכם יחליט למכור את האינטרס שלכם, וכיצד ייפתרו סכסוכים.
צורה זו של בעלות על נכסי מקרקעין עדיין מוכרת במדינות מסוימות, אך מדינות רבות ביטלו אותה. - 3מימון מאובטח. כאשר יש צורך במשכנתא, בדרך כלל בעלים משותפים המתכננים לקחת זכויות בנכס כדיירים משותפים, חייבים כל אחד לקבל מימון משלו עבור חלק הנכס שבבעלותם.
- אנשים שמתכוונים לרכוש קרקעות כדיירים משותפים יכולים לקחת משכנתא משותפת על כל הנכס, ואז לשלם חלק מתשלום המשכנתא בכל חודש בהתאם לריבית הבעלות שלהם.
- עם זאת, כשוכרים משותפים יש לך גם את היכולת לקבל משכנתאות נפרדות שמכסות את העניין השבר שלך בנכס. משכנתאות נפרדות יכולות להיות רעיון טוב אם יש לך ולשותף שלך אשראי והכנסה שונים באופן משמעותי.
- זכור שאם אתה רוכש שתי משכנתאות נפרדות, כל אחד מכם עשוי להיות אחראי למקדמות נפרדות. סך שני המקדמות הנפרדות הללו עשוי להיות גדול יותר מאשר המקדמה היחידה שתצטרך להניח על משכנתא משותפת.
- 4ביצוע והקלטת מסמכי הבעלות שלך. על כל המעשים והסכמי הבעלות להיות חתומים על ידי כל הבעלים המשותפים ולהקליט אותם עם רשם המחוז במחוז בו נמצא הנכס.
- בתור דיירים משותפים, כל הבעלים לא צריכים לחתום על מסמכי הבעלות בו זמנית. ניתן לבצע את המעשה ולקבל מימון באופן עצמאי.
- הבעלות המשותפת על הקרקע כדיירים משותפים מאפשרת לך להוסיף שותפים חדשים בהמשך אם תחליט שזה הכרחי - תצטרך לשנות או לשנות את הסכם הבעלות המשותפת שלך כדי לתת דין וחשבון לבעלים החדש.
- לדוגמא, נניח שאתה וחברך מחליטים להכניס שותף חדש לפרויקט פיתוח הדירות שלך בעל כישורים בשיווק וקידום שיעזור לך למכור יחידות בפיתוח החדש שלך.
- בתור דיירים משותפים, אתה יכול להקצות אחוז אחוז בעלות על הקרקע לשותף החדש שלך אם אתה רוצה. עם זאת, זכור כי כל מימון שקיבלת אינו לוקח בחשבון את אותו בעל נוסף.
שיטה 2 מתוך 3: יצירת שכירות משותפת
- 1אשר שאתה עומד בדרישות החוק. כדי להיות בעלות משותפת על נכס מקרקעין כשוכרים משותפים, על כל הבעלים בדרך כלל להחזיק בזכויות מאוחדות בנכס מבחינת זמן, תואר, ריבית והחזקה. בנוסף, השפה במסמכי הבעלות חייבת להיות ספציפית מאוד בכדי להעביר עניין זה.
- אחדות בזמן פירושה שכל הבעלים המשותפים לוקחים את מניותיהם בנכס בו זמנית.
- אחדות הכותרת פירושה שכל הבעלים המשותפים רוכשים זכויות בנכס על ידי אותו עניין. פירוש הדבר שכולכם חייבים לחתום על אותו המעשה בו זמנית.
- אחדות אינטרס פירושה שלכל הבעלים המשותפים יש אינטרסים בעלות שווים או זהים בנכס. בניגוד לדיירים המשותפים, אינך יכול לפרופורציה זו. אם יש שני בעלים משותפים, לכל אחד מהם יש אינטרס של חצי בנכס.
- האחדות השלישית הזו היא המקום בו השפה נכנסת לתמונה. על מסמכי הבעלות להעביר את האינטרס לכל בעלים משותף בדיוק באותו אופן אחרת השכירות המשותפת תיכשל והבעלים המשותפים במקום ייחשבו לדיירים משותפים.
- האחדות הרביעית, אחדות החזקה, פירושה שלכל הבעלים יש זכות להחזיק את הנכס כולו. שלא כמו דיירים משותפים, לא ניתן לחלק את זה - על כל הבעלים להיות בעלי הזכות להחזיק את הנכס כולו בכל עת.
- ההבדל העיקרי בין שכירות משותפת לשכירות משותפת, לעומת זאת, הוא זכות השרידות. אם אחד מהבעלים המשותפים נפטר, לשאר הבעלים המשותפים יש זכות לבעלות בנכס שהשאירו אחריהם עדיפה על כל האחרים, אפילו לנושי הנפטר.
- קיים סוג אחר של שכירות משותפת המכונה "שכירות במלואה", הזמינה רק לזוגות נשואים. בנוסף לארבע האחידות, עליך להיות נשוי לבעלים המשותף. צורה זו של בעלות על נכסי מקרקעין עדיין מוכרת במדינות מסוימות, אך מדינות רבות ביטלו אותה.
מסיבות אלה, קבלת משכנתא משותפת על הנכס בכללותו היא בדרך כלל האופציה הטובה ביותר אם ברצונך להיות בעלות משותפת על נכס מקרקעין כדירות משותפת. - 2הגש בקשה למשכנתא. אם אתה צריך לממן את הרכישה המשותפת שלך של הנכס, בדרך כלל גם דיירים משותפים חייבים להגיש בקשה משותפת למשכנתא ושניהם עומדים באישור למימון, כך ששמם ייכלל בכל המסמכים.
- אמנם אפשר מבחינה טכנית לקבל משכנתא חלקית מרובה, אך עליכם לדאוג כי כל אחד מהם מכסה חלקים שווים בנכס.
- בנוסף, עליכם לשמור על ארבע היחידות. כאן מדובר על אחדות הזמן והתואר. אם יש לך משכנתא מרובה, פירוש הדבר שבעל אחד לוקח את הבעלות על הנכס בזמן אחר מאשר לאחרים.
- מסיבות אלה, קבלת משכנתא משותפת על הנכס בכללותו היא בדרך כלל האופציה הטובה ביותר אם ברצונך להיות בעלות משותפת על נכס מקרקעין כדירות משותפת.
- 3הקלט את ההעברה. לאחר סיום המימון, על שני הדיירים לחתום על כל מסמכי הבעלות בו זמנית כדי לשמור על זכויותיהם המאוחדות ולהבטיח שייווצר שכירות משותפת בנכס.
- וודא שאתה עוקב אחר דרישות החתימה והעד במדינתך כדי להעביר כראוי את התואר בנכס מהבעלים הקודמים אליך ולבעלים השותף שלך.
- זכור כי שכירות משותפת מחייבת גם את כל הבעלים המשותפים לקחת את הכותרת על אותו מסמך. המשמעות היא שלא תוכל להוסיף בעלים משותף חדש מאוחר יותר, מכיוון שתשמיד את אחדות הזמן.
- אם תרצה להוסיף בעלים משותף חדש מאוחר יותר, עניין הבעלות שלך יומר למגורים משותפים ותאבד את הזכות לניצול.
שיטה 3 מתוך 3: בעלות על נכס באמצעות LLC
- 1ארגן את ה- LLC שלך. אם החברה עדיין לא קיימת, עליכם להיפגש עם שאר הבעלים המשותפים הפוטנציאליים של הנכס וליצור חברת LLC שדרכה תוכלו לרכוש ולנהל את הנכס.
- חפש במאגר שמות העסק של המדינה בה נמצא הנכס כדי למצוא שם ל- LLC שלך. זה לא יכול להיות זהה או דומה לשם של חברה שכבר רשומה במדינה. מאגרי מידע אלה בדרך כלל זמינים באופן מקוון באתר עבור מזכיר המדינה שלך.
- לאחר שמצאת שם זמין, עליך לשמור אותו כדי להבטיח את זמינותו תוך כדי השלמת תהליך הארגון. יהיה עליך לשלם אגרה כדי לשמור את שמך.
- יהיה עליך להיפגש עם שאר החברים ב- LLC שלך כדי לנסח את תקנון הארגון והסכם ההפעלה שלך עבור LLC שלך. בדרך כלל אתה יכול למצוא טפסים מקוונים ליצירת מסמכים אלה, או לשכור עורך דין עסקי שישרטט אותם עבורך.
שכירות משותפת נחשבת לאחת הדרכים הגמישות ביותר בבעלות משותפת של נדל"ן מכיוון שהבעלים יכולים להחליט ביניהם אחוז אחוז הבעלות שיש לכל בעל יחיד בנכס. - 2רשום את ה- LLC שלך במדינה בה נמצא הנכס. במדינות שונות יש דרישות רישום שונות שעליך לבצע, אך בדרך כלל עליך להגיש את תקנון הארגון שלך למשרד מזכיר המדינה ולמלא טפסים נדרשים.
- עליך לשלם אגרות כדי לרשום את LLC שלך, ולמלא טפסים המזהים את הסוכן הרשום שלך לשירות התהליך במדינה.
- גם אם אתה או חברים אחרים ב- LLC אינם גרים במדינה בה נמצא הנכס, הסוכן הרשום שלך חייב להיות תושב באותה מדינה.
- בדרך כלל אינך צריך להגיש את הסכם ההפעלה שלך למזכיר המדינה, אך עליך ליצור אותו בכל מקרה. מסמך זה מגדיר את התפקידים של כל חבר ב- LLC, אינטרסים של בעלות וחלוקת רווחים.
- 3רכשו את הנכס. אם נדרש מימון, יש להשלים את כל בקשות המשכנתא על שם ה- LLC במקום על שם כל אחד מהחברים, כך שה- LLC יהפוך לבעל הרשומות של הנכס.
- עליך לקבל מספר זיהוי מעסיק (EIN) ממס הכנסה כדי שתוכל להגיש מיסים עבור ה- LLC שלך. ה- EIN מאפשר לך גם לרכוש נכס, להזין חוזים ולפתוח חשבונות בנק על שם LLC.
- גם אם אין לך עובדים, המדינה בדרך כלל דורשת שימוש ב- EIN - במקום מספר הביטוח הלאומי של חבר - לצורך הגשת ארנונה ומיסי מדינה אחרים מטעם LLC.
- 4קח את הכותרת לנכס. לאחר שה- LLC שלך הוקם באופן חוקי, הוא הופך ליישות משפטית משלו ויכול להתקשר בחוזים, לרכוש קרקעות ולעבוד עם בונים או קבלנים כדי לפתח את הקרקע על פי תוכניות החברה.
- הנכס יהיה בבעלות חברת LLC, ולא על ידי כל אחד מחברי ה- LLC.
- היתרון בכך הוא שאתה יכול להוסיף חברים בכל עת מבלי להפריע למסמכי בעלות על נכסים.
- חברים ב- LLC שכבר לא רוצים להיות הבעלים של הנכס או להיות חלק מהפרויקט יכולים פשוט לעזוב את LLC. מכיוון ששמם אינו מופיע במסמכי רכוש כלשהם, אין העברת אינטרסים של בעלות.
קרא גם: איך לרשום פטנט על רעיון?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
