איך מממנים מחדש את המשכנתא?

כדי לממן מחדש את המשכנתא, התחל בשיקול אם ברצונך להאריך את תקופת המשכנתא כך שתוכל לבצע תשלומים חודשיים קטנים יותר.

ישנם מימון יתרונות למימון מחדש של ביתך אם אתה מבין את תנאי ההלוואה ויודע מעט על התחזית הפיננסית העתידית שלך. במילים פשוטות, מימון מחדש הוא תשלום המשכנתא הנוכחית ויצירת משכנתא חדשה עם תנאים נוחים יותר. באפשרותך להתאים את המשכנתא כך שתשלם יותר לחודש, כך שתקצר חיי ההלוואה שלך. לחלופין, תוכל להתאים את המשכנתא כך שתשלם פחות לחודש כך שאורך חיי ההלוואה יתארך. שניהם יכולים להיות יתרון אם משתמשים בהם כראוי, ושניהם יכולים להיות מסוכנים אם משתמשים בהם בפזיזות. מאמר זה נועד לתת לך את המידע הדרוש לך על מנת לקבל את ההחלטה לגבי הטוב ביותר לעתידך הכלכלי.

שיטה 1 מתוך 5: הכנת שיעורי הבית שלך

1
דע מה ישפיע על השיעור שתקבל. להלן המרכיבים שיקבעו את השיעור שתקבל:
- גודל ההלוואה
- ציון האשראי שלך
- נקודות בתשלום
- יחס הלוואה לערך
- מוצר המשכנתא שלך
- משך תקופת ההלוואה שלך
2

הבן שהתעריפים המפורסמים אינם מהימנים. מומחים אומרים שכאשר חברות מימון משכנתא מפרסמות את שיעוריהן, סביר להניח שרק כ -10% מהמועמדים זוכים להשתמש בהן. התעריפים הנמוכים מוצגים משמשים אנשי פתיון. לא תמיד זה חכם ליפול עליהם.
3
דע את העלויות הכרוכות במימון מחדש. זה כנראה לא הגיוני לממן מחדש אם העלויות והעמלות הקשורות למימון מחדש גדולים מסכום הכסף שהיית חוסך לאחר מימון מחדש. גלה מראש כמה אתה צפוי לחויב בגין מימון מחדש. לא נדיר לשלם שכר טרחה בין 3% ל -6% מהקרן שלך. חפש את המחירים הטובים ביותר, מכיוון שמלווים רבים עשויים שלא לגבות דמי בקשה, דמי מקור או נקודות. כמה עמלות אפשריות שעומדות בפניך כוללות:
- דמי בקשה: 75 € - 220 €
- דמי שמאות: 220 € - 520 €
- דמי מקור הלוואה: עד 1,5% מקרן ההלוואה
- נקודות: עד 3% מקרן ההלוואה. נקודה אחת שווה ל- 1% מסך סכום המשכנתא.
- דמי פיקוח, דמי ביקורת עו"ד, דמי סקר, ודמי חיפוש וביטוח:
  1120 € - 1870 €
4
גלה האם למלווה שלך דמי תשלום מראש המשויכים למשכנתא הנוכחית שלך. חלק מהמלווים יגבו ממך עמלה חד פעמית אם תחליט לשלם את המשכנתא הקיימת שלך מוקדם. למה? מכיוון שהמלווה עומד לאבד סכום כסף מסוים אם הוא לא יכול להרוויח כסף נוסף מתשלומי הריבית.
- דעו, עם זאת, כי חלק מהמדינות אסרו על דמי תשלום מראש. משכנתאות המבוטחות או מובטחות על ידי הממשלה הפדרלית, כמו גם הלוואות המבוטחות על ידי איגודי אשראי פדרליים, מנועות גם מהגביית דמי תשלום מראש.
- כמה אתה יכול לצפות לשלם אם אתה נתקל בדמי תשלום מראש? דמי תשלום מראש שוקלים בדרך כלל תשלומי ריבית של חודש עד שישה חודשים.

שיטה 2 מתוך 5: שינוי אורך המשכנתא

1
האריך את תקופת המשכנתא שלך כדי להפחית את התשלומים החודשיים שלך. אם אתה מעוניין בתשלומים חודשיים קטנים יותר על המשכנתא שלך, שקול להאריך את תקופת המשכנתא שלך. צפה לשלם יותר כסף (בעיקר בתשלומי ריבית) במהלך המשכנתא שלך. דעו גם שתשלמו לפרקי זמן ארוכים יותר. זה לא תמיד הצעד הנבון ביותר, אך עבור אנשים רבים זה ההבדל בין להחזיק בביתם לוותר עליו.
- נניח שהמשכנתא הקיימת שלך עומדת על 149000 אירו על קביעת 30 שנה ל 6%. לאחר שלוש שנים, אתה מקבל אפשרות לממן מחדש 32 שנים ו -6%. תשלם 100 € פחות לחודש, אך העלות הכוללת של המשכנתא תעלה ל 83400 € לאורך חיי ההלוואה.
2
קצר את תקופת המשכנתא שלך כדי להפחית את סך הריבית ששולמה. אנשים שמקצרים את התנאים שהלוואותיהם משקיעים פחות זמן בתשלום משכנתא. הפיצוי הוא שהתשלומים החודשיים שלהם גדלים. יחד עם זאת, מכיוון שהם נסחרים במשכנתא ארוכה יותר למשכנתא קצרה יותר, הם מוציאים פחות על תשלומי ריבית בטווח הארוך.
- נניח שהמשכנתא הקיימת שלך עומדת על 149000 אירו על קביעת 30 שנה ל 6%. לאחר שלוש שנים, אתה מקבל אפשרות למחזר מחדש ב- 15 שנים ו- 5%. תשלם 240 € יותר לחודש, אך בסופו של דבר תחסוך 81500 € אדירים לאורך חיי ההלוואה. אם אתה מצליח לנהל 240 יורו נוספים לחודש, בהחלט כדאי לממן מחדש.
3
כאשר מחליטים אם להאריך או לקצר את משכנתא, יש לאזן את הצרכים לטווח הקצר עם הצרכים לטווח הארוך. מימון מחדש של המשכנתא שלך הוא התחייבות פיננסית רצינית. בין אם ברצונך להאריך או לקצר את תקופת המשכנתא שלך, מומלץ לבדוק מדוע תוך התחשבות בצרכים שלך לטווח הקצר והארוך:
- לדוגמא, אם אתם מאריכים את התקופה על מנת לשלם 75 אירו פחות חודשי, אך תשלמו 74600 אירו יותר לאורך חיי ההלוואה, אתם ממש ממשיכים למשכן את עתידכם על מנת לבצע ניהול כספי בהווה. בדוק אם אינך יכול לפשפש את 75 € הנוספים לחודש כדי לחסוך לך הון לטווח הארוך.
- באופן דומה, מה אם אתה עובר מקביעה של 30 שנה לקבוע של 15 שנה מכיוון שאתה רוצה לחסוך כסף בטווח הארוך? אם אינך יכול להרשות לעצמך 220 € לחודש, והעלייה הזו מכניסה אותך לחובות, ייתכן שתרצה לעכב את מימון מחדש עד שתוכל להרשות לעצמך את השינוי בפועל.

אם אתה מעוניין בתשלומים חודשיים קטנים יותר על המשכנתא שלך, שקול להאריך את תקופת המשכנתא שלך.

שיטה 3 מתוך 5: התמודדות עם משכנתאות בריבית מתכווננת (זרועות)

1

דע כי התשלומים החודשיים של נשק יכולים להשתנות בהתאם לשיעורי הריבית. התשלומים החודשיים של ARM קשורים לריביות. כמה חודשים, ייתכן שתקבל תשלום חודשי הגון מאוד מכיוון שהריביות ירדו. בחודשים אחרים, ייתכן שתקבל תשלום חודשי גדול מהצפוי מכיוון שהריבית עלתה.
2
היזהר משיעור הטיזר בזרועות האופציות. רבים מ- ARM יציגו "שיעור טיזר" מיוחד המפרסם תשלום ריבית ראשוני נמוך מהממוצע על ההלוואה. לעיתים קרובות, שיעור זה נמשך רק שנה ואף מספר חודשים, ולאחר מכן תשלומי הריבית מרקיעים שחקים.
- הלוואות אלה נראות לעיתים קרובות טוב מכדי לעבור. זכור, אם משהו נראה טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה. קרא תמיד את האותיות הקטנות המשויכות להלוואה, אך במיוחד את ההלוואות אשר נראה כי הן נותנות לך את עסקת המאה.
3

אם מממנים מחדש מ- ARM אחד ל- ARM אחר, בדוק את התעריף ההתחלתי וכן את כל מכסי התשלום. אם אתה מממן מחדש, חפש אחר ARM עם שיעור התחלתי נמוך יותר, כך שתשלומי הריבית שלך יתחילו פחות. חפשו גם מבצעים כשמדובר במכסי תשלום. מכסי תשלום הם הסכום המוגדל הכולל שתוכלו לשלם מחודש לחודש. אם ל- ARM שלך יש תקרת תשלום של 6%, התוספת הכוללת שתוכל לשלם מחודש למשנה היא 6%, גם אם הריבית תעלה יותר מכך.

קרא גם: איך לקנות עיקולי פשיטת רגל?

שיטה 4 מתוך 5: לדעת מתי לא לבצע refi

1
שקול לא לממן מחדש כאשר השקעת במשכנתא הנוכחית למשך תקופה ארוכה. ככל שאתה משלם זמן רב יותר על משכנתא, כך אתה בונה יותר הון עצמי בביתך. הון עצמי הוא רק שם מהודר לכמות הבית שבבעלותך בפועל, או כמה מהמנהל בבית שלך שילמת. סכום הכסף שאתה משלם עבור הקרן שלך נחשב להון העצמי בביתך, בעוד שסכום הכסף שאתה משלם עבור ריבית לא.
- כאשר אתה מתחיל לבצע תשלומי משכנתא, רוב הכסף שלך מועבר לתשלומי ריבית, ולא קרן. בהתחלה לא בנו הרבה הון עצמי. לאחר ציון 20 שנה בערך בתיקון מסורתי של 30 שנה, אתה מתחיל לשלם יותר ויותר קרן במשכנתא ופחות ריבית. משמעות הדבר היא כי נתח ההון שלך בביתך גדל.
- מימון מחדש לאחר שהחזקת באותה משכנתא במשך זמן רב, מפעיל מחדש את תהליך הפחתה זה. אתה מבלה את השנים הראשונות בתשלום ריבית במקום לבנות הון בבית שלך על ידי תשלום קרן.
- שים לב כי מימון מחדש לא תמיד אומר שיהיה לך טווח ארוך יותר. אם שילמתם 20 שנה על משכנתא של 30 שנה ויש לכם אפשרות לממן מחדש להלוואה ל -10 שנים עם ריבית נמוכה משמעותית, זו יכולה להיות אסטרטגיה טובה עבורכם.
2
שקול לא לממן מחדש אם אתה מתכנן לעבור בקרוב. אם אתה מתכנן לעבור במוקדם ולא במאוחר, עלויות המימון לא עשויות להיות הגיוניות כלכליות. חשוב על זה: אתה מוציא מעל 3730 € עבור משכנתא חדשה על הבית הקיים שלך, כאשר כנראה תצטרך להוציא את אותו הסכום על משכנתא חדשה עבור בית חדש.
- אם אתה מתכנן לשמור על הבית שלך כהשכרה, זה עדיין יכול להיות הגיוני למחזר.
- התייעץ עם מחשבוני שוויון מקוון כדי לבחון האם זה הגיוני למחזר מחדש אם תעבור בקרוב.
3

שקול לא לממן מחדש אם אתה צריך לשלם דמי תשלום משמעותיים מראש. ייתכן שתוטל עמלת תשלום מראש אם תנתק את המשכנתא הקיימת שלך בטרם עת. אם עם זאת, אתה מתכנן לממן מחדש עם אותו המלווה, שאל אותם אם הם יכולים לוותר על העמלה. במקרים נדירים המלווים יוותרו על העמלה. כאשר דמי התשלום מראש יקרים יתר על המידה - לעיתים עד 6 חודשים של תשלומי ריבית - שקול לחכות לזמן טוב יותר למימון מחדש.

במילים פשוטות, מימון מחדש הוא תשלום המשכנתא הנוכחית ויצירת משכנתא חדשה עם תנאים נוחים יותר.

שיטה 5 מתוך 5: התחלת תהליך ההלוואה החדשה

1
גורם לדרישות זכאות מסוימות. המלווים יבדקו שורה שלמה של דברים על מנת להחליט אם הם מוכנים לתת לך את ההלוואה בתנאים שלך. המלווים יכניסו את הכנסותיך ונכסים אחרים, את ציון האשראי שלך, את הערך הנוכחי של הבית, כמו גם את הסכום שאתה מעוניין ללוות. בעיקר, המלווים יסתכלו על יחס ההלוואה לערך (LTV) - כלומר כמה אתם מבקשים בהשוואה לשווי הבית. אם זה לא יגיע לטווח המקובל שלהם, הם עשויים שלא להציע לך את המשכנתא שאתה מחפש.
- לניקוד האשראי השפעה עצומה על תנאי ה- refi שלך. אם ניקוד האשראי שלך עלה לאחר שהסכמת על המשכנתא הנוכחית שלך, המלווים יעדיפו להציע תנאים טובים יותר. אם ציון האשראי שלך ירד לאחר שהסכמת על המשכנתא הנוכחית שלך, המלווים עשויים להציע רק שיעורי ריבית גבוהים יותר.
2
דע איזה סוג הלוואה אתה רוצה. גילוי פרטים בפני קצין ההלוואות אמור לעזור לכם להשיג את השיעור הטוב ביותר האפשרי. ציין כמה זמן תרצה המשכנתא שלך, כמו גם כמה אתה באמת צריך לבית. גלה גם אם אתה מוכן לשלם נקודות על מנת להוריד את הריבית.
- הערה: אם אתה רציני בשהייה ללא חוב, אל תגזים בכמות הכסף שאתה צריך ואז הכניס לכיס את ההפרש בין ההלוואה לשווי הבית. בעוד שחלק מהלוואות המשכנתא יכולות להיות יתרון, אחרות אינן. שימוש במשכנתא שנייה כמקור מזומן הוא דרך בטוחה להפסיד כסף בטווח הארוך.
- 9 פעמים מתוך 10 בנקים ואיגודי אשראי הם המקור היקר ביותר למשכנתא ועשויים לספק שירות איטי. לקבלת העסקה הטובה ביותר, חפשו ברוקרים ובמלווים ישירים.
3

שאל על מימון מחדש ללא עלות. מימון מחדש ללא עלות הוא בעצם המקום בו המלווה לוקח את עלות העמלות מראש (אגרות התחלה, אגרות יישום, אגרות שמאות, אגרות סקר וכו ') בתמורה לריבית גבוהה יותר. אמנם אלה עשויות להיות אפשרויות בר-קיימא עבור אנשים המעוניינים למחזר מחדש אך אינם יכולים לעמוד בעמלות המקדימות, אך במידת האפשר, יש להימנע מאלה שיכולים לעמוד בדמי הכיס. למה? מכיוון שהריבית שמדובר בחיי ההלוואה היא לרוב יותר מדמי הכיס שבעל הבית היה משלם במקור.
4

לסיר בחנויות. זוהי אחת הדרכים הטובות ביותר לבצע כל סוג של עסקה. דע את האמינות של המלווים שבחרת. אל תפחד לנסות להשיג תנאים טובים יותר ממלווים שונים. סביר להניח שאתה הולך להתקשר בחוזה ל -30 שנה; עליכם לסמוך על המלווים ולהרגיש שאתם מקבלים את המפץ הטוב ביותר.
5

תן לך מספיק זמן לתפוס את כל תנאי המשכנתא אם אתה מתחיל בענף זה. הכנת שיעורי הבית תחסוך לכם לא רק כסף אלא גם כאבי ראש עתידיים.

אם ציון האשראי שלך ירד לאחר שהסכמת על המשכנתא הנוכחית שלך, המלווים עשויים להציע רק שיעורי ריבית גבוהים יותר.

טיפים

צמצום תקופת המשכנתא - תשלומים חודשיים גדולים יותר יאפשרו לך לשלם את ההלוואה שלך מהר יותר. מכיוון שלתוכניות לטווח קצר יש שיעורי ריבית נמוכים יותר, בוודאי תוכלו לחסוך יותר בעזרת מימון מחדש זה.
להישאר בבית למשך פרק זמן ממושך - ניתן ליהנות מהריבית הנמוכה יותר למימון מחדש אם אתם שוהים בביתכם לפחות 5 שנים.
צניחת שיעורים - בדרך כלל, כאשר שיעורי ירידה של 1% עד 2% מימון מחדש של משכנתא יכולים להיות אפשרות אחת טובה.
איחוד חובות - באמצעות מימון מחדש של משכנתא, איחוד החובות לתשלום אחד הוא בר קיימא אם יש לכם הון עצמי בבית. אך עליכם עדיין לשקול את ירידת השיעורים לפני שתשתמשו במימון מחדש לצורך איחוד חובותיכם.
הצורך בכסף נוסף - אפשרות אחת היא לנקוט בקו אשראי ביתי כאשר אתה מתמודד עם הצורך במזומן נוסף. באמצעות חשבון שובר, חשבון אשראי או תשלום ישיר, הדבר מאפשר לך ללוות כנגד ההון הביתי שלך.
הלווים עשויים גם לקבל את ההזדמנות לבצע מימון מחדש של מזומנים בכדי לנצל את ההון של ביתם לצורך שיפוצים או איחוד חובות. סרבני פדיון עבור שיפוצים יכולים לשלם על עצמם במהירות אם עושים זאת נכון להעלאת ערך הבית. התייעץ עם המלווה שלך לקבלת מידע נוסף.
שקול להשתמש במתווך למשכנתאות, בדרך כלל יש להם מאות מלווים לחנות כדי שיוכלו להשיג לך שיעורים טובים יותר ממה שאתה יכול לקבל בעצמך.
ייתכן שתרצה להימנע ממימון מחדש של "ללא עלות". הסיבה לכך היא שכאשר אומרים ללא עלות, זה לא מתורגם לחינם. מה שקורה הוא שמחייבים ריבית גבוהה יותר לאורך חיי ההלוואה. בעיקרו של דבר, המלווה משלם לך נקודות המקזזות את עלויות הסגירה. אם אתה מתכנן לשמור את ההלוואה לזמן קצר, זה יכול לעבוד לטובתך מכיוון שכמות הריבית המוגברת שאתה משלם במהלך השהיית ההלוואה עשויה להיות נמוכה מעלויות הסגירה שהיית משלם אחרת. בדרך כלל, האפשרות ללא עלות סגירה היא יתרון עד השנה השלישית בערך, עם זאת, הדבר יכול להשתנות בהתאם למצב ולמצב הספציפי שלך.
עם מימון מחדש ללא "עלות", לרוב קיימת גם אפשרות לגלגל עלויות להלוואה החדשה על ידי גיוס סכום ההלוואה. אמנם תצטרך לשקול את המשתנים בנסיבות הספציפיות שלך, אך אסטרטגיה זו יכולה לשמש אם היתרונות האופייניים למחזר מחדש הם חלשים במצבך.