איך מוכרים בית משותף?
עם זאת, הבעלים המעוניין למכור יכול למכור את העניין שלו בבית, אם כי לא את הבית עצמו.
מכירת בית כאשר אתה חולק בעלות יכולה להיות קלה או קשה כמו שכל בעל אחד רוצה לעשות זאת. ישנם שלושה סוגים שונים של בעלות משותפת (או במקביל), ולכל אחד מהם חוקים שונים לאופן שבו ניתן לבצע מכירה. יש להם השלכות שונות גם לאחר סיום המכירה. למרבה המזל, אם אתה מעוניין למכור את חלקך בנכס שבבעלותך במשותף, מעט מאוד יכול בעלים משותף אחר לעשות בכדי לעצור אותך. אתה יכול אפילו לכפות על מכירת הנכס כולו. בין אם אתה מכריח את המכירה ובין אם אתה עובד עם הבעלים האחרים כדי למכור את הבית בחביבות, ישנם מלכודות ונהלים מסוימים שאתה צריך להיות מודע להם אם אתה רוצה לבצע מכירה מוצלחת.
שיטה 1 מתוך 3: מכירת חלקך בבית בנפרד
- 1מצא קונה והלך משם. אם אתה והבעלים המשותפים לבית הם "דיירים משותפים", אינך צריך לעשות שום דבר מיוחד בכדי למכור את חלקך בבית. כל עוד אתה יכול למצוא מישהו שמוכן לרכוש את המניה שלך, אתה יכול לבצע את ההעברה ולסיים עם זה.
- שכירות משותפת היא הסוג הפופולרי ביותר של בעלות במקביל. תחת שכירות משותפת, כל הצדדים מחזיקים בחלק שווה ולא מחולק מהנכס. כך שאדם אחד אינו מחזיק בצד שמאל של הבית והשני בימין. במקום זאת, הם חולקים את כל הנכס באופן שווה.
- כל אחד מהבעלים רשאי למכור, לרצות, או להעביר את חלקו (או חלק מחלקו) לצד אחר. מכירת חלק מהנכס אינה משפיעה על זכויות הבעלים האחרים.
- 2שקול את ההשלכות על הבעלים האחרים. תחת סוג אחר של בעלות מקבילה, "שכירות משותפת", אם בעלים משותף מוכר את חלקו בנכס, המכירה הורסת את השכירות המשותפת, ויוצרת שכירות משותפת.
- בשכירות משותפת, אם דייר נפטר, חלקו ברכוש מוקנה אוטומטית לניצולים, ללא קשר למה שאומר צוואה.
- אם שכירות משותפת תושמד, יכולה להיות לכך השלכות מרחיקות לכת.
- תאר לעצמך שזוג נשוי, אוטיס ועדה, מחזיק בבית שני בשכירות משותפת. אוטיס חוב מאוד, ודואג כי הנושים שלו יתפסו את ביתו השני, ולכן הוא מוכר אותו לבנו אלמר במחיר סמלי. כשהכלכלה של אוטיס משתפרת, הוא קונה את חלקו בחזרה מאלמר. זמן קצר לאחר השלמת המכירה החוזרת, אלמר מתנתק מהמשפחה. אוטיס מת מבלי להתפייס עם אלמר. למרות שאוטיס חשב שיש לו שכירות משותפת, הוא נהרס כשמכר את חלקו לאלמר, למרות שרכש בחזרה את חלקו. אז במקום שלעדה תהיה החזקה מלאה בבית, אלמר יכול לקחת אותה לבית משפט קמא כדי לדרוש את ירושתו - חלקו של אוטיס בבית - מכיוון שאוטיס לא התייחס אליו בצוואתו, מתוך מחשבה שיש לו שכירות משותפת עם עדה.
- 3תמיס את הנישואין שלך. אם ברצונך למכור את חלקך בבית בבעלותך עם אשתך המנוכרת, ייתכן שלא תוכל אם שניכם מחזיקים בו כ"דיירים בשלמותם ".
- שכירות במלואה משמשת בתדירות נמוכה יותר מאשר שכירות בשכירות משותפת או משותפת ומתרחשת רק אצל זוגות נשואים. שני הצדדים הם בעלי הנכס כולו, ולא רק חלק. הם אינם רשאים למכור או להעביר את הנכס לאף אחד אחר ללא הסכמת האחר, ובשלב זה המושכר מסתיים. במידה והנישואין יסתיימו בגירושין או במוות, תושלם השכירות והבית יהפוך לרכושו הלא מחולק של בן הזוג שנותר בחיים.
איך אני מוכר נתח של בית?
שיטה 2 מתוך 3: משא ומתן על מכירה עם הבעלים המשותפים
- 1קבע מחיר מכירה. בעלים במקביל צריכים להחליט על מחיר מבוקש לפני כל דבר אחר. אי ההסכמה האם לקבל את הצעת הקונה היא הסיבה השכיחה ביותר למכירות של נכסים משותפים.
- זה נהדר אם אתה והבעלים המשותפים שלך יכולים להגיע להסכמה מהירה על מחיר מבוקש, אך אם אתה מוצא שזו נקודה דביקה, קבל הערכה. זה ייתן לך נקודת התחלה אובייקטיבית למשא ומתן, מה שאמור להקל על ההסכמה עם הקונה.
- התייצב על טווח מחירים שיכלול את מחיר המכירה האידיאלי והמחיר הנמוך ביותר. ואז קבע לוח זמנים להורדת המחיר. אתה יכול להתכונן להוריד מעט את המחיר המבוקש אם הבית לא נמכר בפרק זמן מוגדר מראש.
- 2עלויות חלוקה בקרב הבעלים. לפני שאתם מוציאים את הבית לשוק, הסתדרו עם הבעלים האחרים כיצד יחולקו העלויות. עליכם לקחת בחשבון את העלויות של בדיקות, נאמנות, העמלת סוכן ובעיקר תיקונים.
- זכור להתחשב בתיקונים שהקונה רשאי לבקש וכן בתיקונים שאתה מבצע לפני שיצאת את הבית לשוק.
- 3שקול להקצות ייפוי כוח לאחד הבעלים. אם בעלי הנכסים נפרדים באופן נרחב מבחינה גיאוגרפית, שקול להעניק ייפוי כוח לבעלים בסמוך לנכס, כך שיוכלו לקבל החלטות במהירות לגבי המכירה כגון קבלת הצעה.
- היה זהיר מאוד לגבי זה. אם אינך סומך על הבעלים האחרים שיקבלו החלטה ראויה, אל תחתום על זכויותיך עליהם.
- 4היכונו לאפשרות שלבעל אחד לא יהיה מזומן לשלם את חלקם בהוצאות. למרות שזה לא אידיאלי, אתה צריך לתכנן את המצב הזה. היקף התיקונים שרוכש עשוי לבקש עשוי להיות גדול מדי מכדי שבעל אחד יכול להרשות לעצמו. עדיף שתהיה תוכנית מראש לפני שתדע כיצד בעלים אחד צפוי לפצות את האחרים במקרה של מחסור.
- 5בחר סוכן. הזמינו סוכן נדל"ן מנוסה ובעל יכולת שכולם בקבוצה מרגישים בנוח. מכיוון שתחתום על חוזה עם הסוכן, וודא שאתה מבסס את החלטתך על גורמים העלולים להועיל לך ולא רק על הסוכן.
- לדוגמא, אל תבחר סוכן על בסיס חברות או קשר משפחתי. בחר סוכן עם רקורד של הצלחה ביישוב שלך. גלה מידע נוסף ב בחר מתווך.
אם אמכור את חלקי מביתי לבעלים משותף, האם אצטרך לשלם מיסים על הרווח? - 6וודאו שכל הבעלים נמצאים בסגירה. מכיוון שהנכס נמצא בבעלות משותפת, המכירה לא תקפה עד שכל הבעלים חתמו על חוזה המכר. אם לא יתכן שכל הבעלים יהיו נוכחים, הנעדרים יצטרכו להקצות ייפוי כוח לבעלים אחר.
שיטה 3 מתוך 3: אילוץ מחיצה
- 1נסה גישור. לפעמים בעלים משותפים פוגעים במכשול בלתי עביר בניסיון למכור את רכושם ורוצים לנקוט בצעדים משפטיים זה נגד זה. לפני שתעשה זאת, עם זאת, ודא שמיצית את כל האפשרויות האחרות. ברוב המקרים הבעלים המשותפים שלך הם בני משפחה או חברים. מאבק משפטי לאילוץ "מחיצה" (חלוקת הרכוש) יכול להרעיל את היחסים לשנים הבאות, אז בדקו תחילה את החלופות.
- 2נסה למכור את חלקך. אמנם עליכם לעשות כל ניסיון לנהל משא ומתן עם הבעלים האחרים, אך ישנן דרכים אחרות בהן תוכלו להימנע מלהעבירם לבית המשפט. לדוגמא, גם אם הגישור לא מצליח, אתה יכול לנסות למכור את העניין שלך בבית לבעלים האחרים או לצד שלישי.
- שים לב שצד שלישי יכול גם לכפות מחיצה. אמנם לא היית מעורב, אך עדיין יתכנו רגשות קשים המכוונים אליך.
- 3פנה לייעוץ משפטי. בשלב זה הדברים עשויים לעבור סיבוב לעבר אולם המשפט. כמו בכל הליך משפטי, עליך לפנות לייעוץ של עורך דין בשלב המוקדם ביותר האפשרי. מכיוון שעדיין לא יזמת תביעה אך החלטת לנקוט בסעד משפטי, עליך לשוחח עם עורך דין מנוסה בדיני מקרקעין בשלב זה.
- 4עתירה לבית המשפט למחיצה. אם אינך יכול למכור את חלקך לבעלים אחר או לצד שלישי, והמאמצים בתיווך עלו בתוהו, תוכל לכפות על מחיצה של הנכס. כל עוד אתה מחזיק בשכירות משותפת או בשכירות משותפת, מחיצה היא זכות חוקית מוחלטת. כל עוד תוכל להוכיח בעלות, כמעט בוודאות בית המשפט ייעתר לבקשתך.
- העתירה למחיצה (או תלונה למחיצה) היא מסמך משפטי. תוכלו להגיש אותו אצל פקידת בית המשפט באותו מחוז בו נמצא הנכס. על המסמך להכיל את הכתובת ותיאור הבית, רשימת הבעלים האחרים ומניותיהם בהתאמה, והצהרת עובדות המסבירה מדוע אתה זכאי למחיצה. האחרון לא צריך להיות יותר מאשר טענתך במעשה וחוסר נכונותם של הבעלים האחרים למכור את הבית.
אם אתה והבעלים המשותפים לבית הם "דיירים משותפים", אינך צריך לעשות שום דבר מיוחד בכדי למכור את חלקך בבית. - 5הגישו הודעה על "ליס פנדנס ". ליס פנדנס הוא מונח לטיני שמשמעותו "תביעה תלויה ועומדת". זה משמש כהודעה כי צעדים משפטיים הנוגעים למקרקעין קרובים. בעוד שרוב האזרחים הפרטיים אינם עוקבים אחר תליוני ליס, בנקים ונושים עושים זאת, והיא מודיעה על העתירה לכל נושים שיש להם אינטרס בנכס.
- ברוב תחומי השיפוט תגיש הודעה על ליס פנדנס במשרד רישום הקרקעות של המחוז. ברוב המדינות יש טפסים לדוגמה באינטרנט, לכן השתמש במנוע חיפוש כדי לאתר אחד מהם.
- 6לשרת את הבעלים האחרים. הצעד הבא שלך הוא לשרת את הבעלים האחרים (הנתבעים בפעולה זו) עם העתק מהעתירה שלך. עליך להיות צד שלישי ניטרלי לנהל את שירות התהליך. בדרך כלל עדיף להזמין שרת תהליכים או את משרד השריף המקומי לביצוע השירות. אם ברצונך לדעת יותר על הגשת ניירות משפט, קרא הגשת ניירות משפט.
- לנאשמים יהיה פרק זמן (בדרך כלל חודש) להגיב לעתירתך בתשובה. לאחר הגשת התשובה לבית המשפט, השופט יקבע מועד משפט. בינתיים, שני הצדדים יעסקו בגילוי בדיוק כמו בכל מקרה אזרחי. גילוי הוא שלב התביעה כאשר הצדדים היריבים מגלים אילו ראיות יש לצד השני. גילוי הוא תהליך מורכב עם כללים רבים. אם עדיין לא שמרת עורך דין, עליך לעשות זאת כעת.
- אם הבית המדובר הוא נכס להשכרה, רשאי בית המשפט למנות שופט לגבות שכר דירה ולנהל את הנכס בעודו שנוי במחלוקת.
- 7לך למשפט. לבסוף, אתה ובעלים משותפים אחרים ייפגשו במשפט. כל עוד כל אחד יכול להוכיח שיש לך זכויות לגיטימיות בנכס, בית המשפט יורה על מחיצה, והבית יימכר. עם זאת, רק בגלל שהבית מוכר לא אומר שתקבל את כל מה שאתה רוצה. אם הנאשמים יכולים להוכיח אחריות כספית מצדך, כגון מעילה בשכר דירה, בשל חובות לבעלי האחרים, או נזק מכוון לנכס, חלקך יופחת בהתאם.
קרא גם: איך לארוז כמו מקצוען?
שאלות ותשובות
- אם בעלים של שניים חותם על הסכם רישום אחוזות מגורים בטקסס וכעת הבעלים השני מסרב למכור את הבית, האם ההסכם עליו חתם הבעלים הראשון הופך לבטל עם המתווך?אם ההסכם עם המתווך נותר בתוקף או מסתיים תלוי בשפה הספציפית בהסכם הרישום. בעל יכול למכור רק את מה שבבעלותו, כלומר את האינטרס שלהם. אלא אם כן חולקה הנדל"ן בצו בית משפט, מכירת הבית אינה יכולה להתרחש ללא הסכמת שני הבעלים. עם זאת, הבעלים המעוניין למכור יכול למכור את העניין שלו בבית, אם כי לא את הבית עצמו.
שאלות ללא מענה
- איך אני מוכר נתח של בית?
- איפה ואיך אוכל למצוא מישהו שיקנה את חלקי בבית?
- אם אמכור את חלקי מביתי לבעלים משותף, האם אצטרך לשלם מיסים על הרווח?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
