כיצד לבדוק חוקי יעוד?
חשוב להכיר חוקי אזורים לפני שתבצע שינויים ברכוש שלך ותוכל למצוא תקנות אלה בתקנות העיר או המחוז שלך. בערים רבות קוד הייעוד המלא שלהם זמין באופן מקוון, אך אם לא שלך, תוכל לבקר במשרד הפקיד העירוני שלך או בספריה המקומית כדי למצוא אותו. זכור כי ישנן קטגוריות שונות של חוקי ייעוד, כגון מגורים, שימוש מעורב ומסחרי, ותצטרך לדעת באיזה סוג אזור הנכס שלך נמצא כדי למצוא את הפקודות הנכונות. אם אינך מוצא תשובה ברורה מקריאת חוקי התכנון, התקשר למחלקת התכנון העירונית שלך לקבלת חוות דעת שנייה. אתה יכול גם להשתתף בישיבת עמותת בעלי בתים באזורך ולבקש מהם עצות. זה רעיון טוב במיוחד אם אין לךעדיין לא קניתי את הנכס ורוצים להרגיש את הנהלים והאחראים. כדי ללמוד כיצד להגיש בקשה לחריגה ממגבלות רכוש, קרא עוד ממחברנו המשפטי!
חוקי ייעוד עירוניים בדרך כלל עוקפים את חוקי המחוז אם הנכס ממוקם בתחומי העיר.
חוקי אזורים נחקקים על ידי ערים או מחוזות כדי להגביל את השימוש ברכוש באזורים מסוימים. מטרתם של חוקים אלה היא למנוע מעסקים להשפיע לרעה על שכונות מגורים - בדרך כלל להפחית את התנועה והגודש, כמו גם להבטיח לאנשים מקומות מגורים בטוחים ושלווים. כמו כן, עמותות בעלי בתים שולטות בשימוש בנכס במסגרת פיתוח מתוכנן מסוים. בין אם ברצונכם לצבוע מחדש את ביתכם ובין אם להקים עסק ביתי, עליכם לבדוק תחילה את חוקי התכנון כדי לוודא שהשימוש המוצע שלכם מותר.
חלק 1 מתוך 3: בדיקת פקודות עירוניות ומחוזיות
- 1קבע אילו חוקים חלים על הנכס שלך. תלוי היכן הנכס ממוקם, ייתכן שתצטרך להעריך את חוקי הייעוד של המחוז או העיר.
- חוקי ייעוד עירוניים בדרך כלל עוקפים את חוקי המחוז אם הנכס ממוקם בתחומי העיר.
- בנוסף לפקודות הייעוד, ודא שאתה בודק כל חוקים אחרים העשויים לחול על השימוש הספציפי שלך. לדוגמה, אם אתה חושב להפעיל מעון יום מחוץ לבית שלך, ייתכן שתצטרך לעמוד בקודי בריאות, תברואה, קודי בטיחות או אש.
- בדוק ברמה הנמוכה ביותר ועבר את דרכך למעלה. יהיה עליך לעמוד בכולם, כך שיהיה יעיל יותר להתחיל בתחתית. לדוגמה, אם אתה שוכר ובעל הבית שלך לא יאשר את השימוש שלך, זה לא משנה אם זה מותר על פי תקנות אזורי העיר.
- במיוחד אם אתה חושב לפתוח עסק ביתי, שים לב שהשימוש בבית שלך למטרה מסחרית עשוי לחייב אותך בתקנות מסחריות אחרות שבדרך כלל אינן חלות על מגורים.
- מרבית המדינות מאפשרות עסקים ביתיים מסוימים, אם כי חוקי הייעוד עשויים להגביל את מספר העובדים שאתה יכול לקבל או אם לקוחות או לקוחות יכולים להגיע לביתך.
- לאיגוד העסקים הקטנים יש רשימה של אישורים ורישיונות הנדרשים להפעלת עסק ביתי בכל מדינה בכתובת https://sba.gov/content/what-state-licenses-and-permits-does-your-business- צורך.
- 2חפש פקודות בעיר או במחוז כדי לגלות את השימושים המותרים בנכס שלך. בתחומי שיפוט רבים כל קוד הייעוד שלהם זמין באופן מקוון, או יתכן שתצטרך לבקר במשרדי המחוז או הפקידה העירונית, בספריה או בפרקליטות העירייה.
- רוב הערים מאורגנות בדרך כלל בקטגוריות יעוד. קטגוריית הנכס בו נמצא הבית שלך היא המידע הראשון שאתה זקוק לו. לדוגמא, אם השכונה שלך הינה אזור מגורים ומסחר מעורב ואתה מתכנן לפתוח עסק ביתי, סביר להניח שלא תצטרך לחפש יותר - ברור שמותר לך להפעיל עסק באזור זה.
- עם זאת, זכור שהדברים יהיו לעתים רחוקות כל כך פשוטים. ייתכן שהבית שלך ממוקם באזור לשימוש מעורב, אך יתכנו מגבלות נוספות בנוגע לסוג העסק שלך או לשעות שבהן העסק יכול להיות פתוח.
- אזורי מגורים עשויים להיות מחולקים לפי סוגי הדירות ורמות התפוסה המותרות. לדוגמא, אם תכננת להשכיר את הדירה מעל המוסך שלך תמורת הכנסה נוספת, ייתכן שהשימוש בו אינו אפשרי אם הבית שלך נמצא באזור מגורים חד-משפחתי.
- פקודת יעוד עשויה לאפשר סוגים מסוימים של עסקים ביתיים, אך הספציפיות תהיה שונה. חלקם עשויים להיות כל כך מעורפלים עד כי אינך יכול להפיק ממנו הרבה הנחיות, ובמקרה זה תצטרך להתקשר למישהו במחלקת התכנון העירונית לצורך הבהרה.
- 3התקשר למחלקת התכנון או הבנייה העירונית שלך. מחלקת התכנון בדרך כלל מבצעת יעוד הקרקע עבור מיקום מסוים.
- גם אם אתה חושב שאתה מבין איך החוקים פועלים באזור שלך, עדיף תמיד להתקשר ולקבל חוות דעת רשמית בנוגע לנכס הספציפי לפני שאתה מסתמך עליו.
- זכור כי חוקי אזורים לא תמיד נותנים תשובה ברורה לשאלות הנוגעות לעסקים ביתיים או לשימושים אחרים ברכוש. לדוגמא, אם אתה עובד בבית אך אין לך לקוחות או לקוחות שמגיעים לביתך ולא מגדיל את התנועה בשכונה, סביר להניח שלא תהיה שום בעיה בשימוש שלך.
- יחד עם זאת, לפעמים זו יכולה להיות טעות להפנות תשומת לב לשימוש המתוכנן שלך לפני שתקבע אם זה מותר. אם אתה חושש למשוך תשומת לב יתרה לנכס שלך, שקול לגרום לחבר להתקשר אליך, או הימנע ממסירת כתובת הרחוב המדויקת שלך למישהו במשרד.
תלוי היכן הנכס ממוקם, ייתכן שתצטרך להעריך את חוקי הייעוד למחוז או לעיר. - 4חקר שימושים קודמים בנכס. אם בעלים קודם הצליח לקבל שונות או חריגה מהחוק, ייתכן שתוכל לעשות את אותו הדבר.
- עם זאת, עליכם לזכור כי רק בגלל שבעלים קודמים העמיד את הנכס לשימושים מסוימים, אין פירוש הדבר שתוכלו לעשות זאת. יתכן ששכניכם השתנו, או שהתקנות עשויים להיות מחמירות יותר מאז שאותו בעלים התגורר בנכס.
- כשעוברים חוק ייעוד, פעילויות קודמות בדרך כלל אינן נכללות. עם זאת, אם בעלים זה התרחק וקניתם את הנכס, עליכם לפעול על פי כל חוקי התכנון החלים כיום על נכס זה.
- אם הבעלים הקודם הצליח להשיג שונות או חריגה מאותו חוק ייעוד שמונע ממך לעשות משהו שאתה רוצה לעשות, ייתכן שיהיה לך סיכוי טוב יותר לקבל שונות בעצמך.
- 5שקול להתייעץ עם עורך דין. אם יש לך שאלות או חששות, ייתכן שתרצה לדבר עם עורך דין מקומי לשימוש בקרקע.
- אם אתה מעוניין לקנות בית, לסוכן הנדל"ן שלך יהיה מידע על תקנות ייעוד מקומיות שעשויות לעזור לך. רק וודא שאתה כנה עם הסוכן שלך לגבי מה שאתה מתכוון לעשות עם הנכס שאתה קונה.
- אם יש לך שאלות בנוגע לפקודת ייעוד מנוסחת במעורפל או הגבלה אחרת על הנכס שלך, עורך דין יוכל לעזור לך לנתח את השפה ולקבוע אם השימוש שלך יהיה מותר.
- עו"ד הנדל"ן גם יכול להכיר לך עם דרישות יעודות מקומיות לעזור לך לברר מהן האפשרויות.
חלק 2 מתוך 3: בדיקת אמנות, תנאים והגבלות
- 1השתתף בישיבת עמותת בעלי בתים. מעבר לפגישה ייתן לך הזדמנות להכיר את חברי העמותה ולהבין עם מי אתה יכול לדבר על מצבך.
- אם טרם רכשתם את הנכס, כדאי לכם להגיע לפגישה לפני שאתם קונים כדי לוודא שנוח לכם עם הנהלים והאחראים.
- ישיבת איגוד בעלי הבית בדרך כלל תספק לך הזדמנות לדון בכל נושא או שאלה שיש לך עם קציני העמותה.
- 2קבל עותק של כללי הפיתוח המתוכננים. האמנות, הרשעות וההגבלות של פיתוח (CC & Rs) בדרך כלל יווסתו את השימוש ברכוש בצורה קפדנית בהרבה ממה שתקנות אזורים עירוניות עושות.
- אם טרם רכשתם את הנכס, וודאו שקראתם היטב את תעודות המלא והתעודות לפני הקנייה. אם יש לך שימוש מתוכנן עבור הנכס שלך שאסור על ידי CC & Rs, זה עשוי להיות יותר הגיוני שתמצא בית אחר במקום אחר.
- זכור כי בדרך כלל עליך לציית לכללי ייעוד עירוניים בנוסף לתעודות המוקד העירוני, ולכן גם אם השימוש שלך אינו אסור במפורש על ידי המועצות המוקדניות, ייתכן שעדיין לא יהיה מותר על פי תקנות אזורי העיר.
- 3צרו קשר עם עמותת בעלי הבית. אם הנכס שלך ממוקם בקהילה מתוכננת, השימוש בקרקע בדרך כלל נשלט על ידי עמותת בעלי הבית ולא על ידי מחלקת התכנון העירונית.
- זכור כי עמותות בעלי בתים נוטות לאכוף את תעודות הסיוע וההסמכה שלהן בקפדנות רבה יותר מאשר במשרדי תכנון ערים או מחוזות, וייתכן שקשה לך יותר לקבל פטור.
- אם אתה גר באזור המנוהל על ידי CC & Rs, עליך לפנות לעמותת בעלי הבית בהקדם האפשרי בנוגע לשימוש המתוכנן שלך - באופן אידיאלי הרבה לפני שהפעלת את תוכניותיך.
אם איגוד בעלי הבית או לוח הייעודים אינם פוסקים לטובתך, בדרך כלל תוכל לפנות לרשות גבוהה יותר. - 4דבר עם שכניך. אם הבריתות השולטות ברכושך אוסרות על השימוש שאתה חושב על ידך, שכניך עשויים לעזור לך לקבל חריג.
- לדוגמה, תעודות אישורים ותעודות עשויות לאסור על עסקים ביתיים. עם זאת, אם אתה יודע שלא תפגוש לקוחות בביתך ויהיה לך משלוחים מועטים, פרטים אלה יכולים לעזור לשכנע את שכניך שהעסק הביתי שלך לא ישבש את השכונה או ישפיע על ערכי הנכסים שלהם.
חלק 3 מתוך 3: חיפוש שונות
- 1חפש טפסים. ברוב הערים ועמותות בעלי בתים יש טפסים שתוכל למלא אם אתה זקוק לשונות או חריגה מהמגבלות על הנכס שלך.
- בדוק בטופס הבקשה מתי ניתן להגיש את בקשתך ומועדים להגשת כל מידע או תיעוד שנדרש להגיש עם הבקשה.
- יתכן שתצטרך לצרף תיאור מטא וריכוז של הנכס שלך לבקשתך. תיאור זה נמצא בדרך כלל במעשהך.
- כשאתה מחפש שונות, בדרך כלל עליך להוכיח בפני מועצת הייעוד או עמותת בעלי הבית כי השונות נחוצה עבורך וכי השימוש המוצע שלך לא ישנה את אופי השכונה ולא יפגע בזכויות הקניין של שכניך.
- 2בקש שימוע. כאשר אתה מגיש את הטופס שלך, גלה את נוהל בקשת השימוע.
- הודעה פומבית על השימוע תימסר לשכניך ולאחרים באזור הכללי שמסביב לנכס, והשימוע שלך יהיה פתוח לציבור.
- בדרך כלל תחויב בתשלום בגין הגשת בקשה או בקשה לשונות. אלו עמלות להשתנות במידה רבה בין ערים, מחוזות, ועמותות של בעל הבית. אם אתם מודאגים מהעמלה, התקשרו מבעוד מועד וגלו כמה זה לפני שתגישו את הטופס.
- התהליך משתנה מאוד בין ערים ומחוזות. במקומות מסוימים, קצין מחלקת יעוד מקבל תחילה החלטה בבקשתך. רק אם הוא או היא מכחישים את בקשתך לשונות, יש לך אפשרות להישמע על ידי מועצת המיון המלאה.
- זכור כי יתכנו עלויות נוספות ככל שהתהליך ממשיך. בסך הכל, ייתכן שתשלם כמה אלפי דולרים רק בבקשה לשונות - ובקשתך עדיין עשויה להידחות.
- 3לאסוף מידע. היכונו לשימוע על ידי איסוף מסמכים ומידע על השימוש שיש לכם בראש בנכס שלכם וההשפעה הפוטנציאלית שלו על שכונתכם.
- חשוב על מטרת המגבלה או הרגולציה המסוימת. אם אינך בטוח איזו מטרה נועדה, ייתכן שתרצה להסתכל אחורה להיסטוריה של התקנה ולברר מדוע הוצעה לראשונה.
- אם אתה יכול להוכיח שהשימוש שלך לא יגרום לבעיות שהרגולציה הייתה אמורה למנוע, בדרך כלל תהיה סיכוי גבוה יותר לקבל שונות.
- אם אתה מחפש חריג מ- CC&R, זכור שרוב הכללים הללו נוצרים במטרה לשפר את ערך הנכס. לפיכך, המידע שלך לגבי השימוש המתוכנן שלך צריך להתמקד באופן שהוא לא יפגע בערך הבית שלך או בבתים סביבו.
- בדרך כלל, ככל שהשימוש שלך פחות ישפיע על ערך הבתים והשכונה שמסביב - כולל מראה חיצוני וזרימת תנועה - כך גדלים הסיכויים שלך לקבל אישור שונות.
- 4קבל מכתבים מהשכנים שלך. אם אתה כבר עוסק בשימוש המפר את הגבלות הייעוד, שכניך עשויים להיות מוכנים לכתוב מכתבים בשמך אם השימוש לא מפריע להם.
- אם אתה מכיר את השכנים שלך בצורה סבירה, שוחח איתם על השימוש המוצע שלך לנכס שלך. כל עוד הם בסדר עם זה, בקש מהם לכתוב לך מכתבים המפרטים את אישורם וכיצד הם אינם צופים שהשימוש שלך משפיע על חייהם.
בין אם ברצונכם לצבוע מחדש את ביתכם ובין אם להקים עסק ביתי, עליכם לבדוק תחילה את חוקי התכנון כדי לוודא שהשימוש המוצע שלכם מותר. - 5השתתף בשימוע שלך. בקשתך לשונות תידחה אלא אם כן תופיע בדיון שלך ותתווכח בעניינך.
- תינתן לך אפשרות להסביר מדוע אתה זקוק לשונות ולהדגים מה יקרה אם תוענק לך השונות. אם יש לך שכנים שתומכים בך, הם בדרך כלל עשויים להגיע לשימוע ולהעיד בשמך.
- כל מי שראה את ההודעה הציבורית על השימוע ומתנגד לשונותך יקבל את האפשרות להביע את התנגדויותיו בפני הלוח.
- 6לערער על החלטה שלילית. אם איגוד בעלי הבית או לוח הייעודים אינם פוסקים לטובתך, בדרך כלל תוכל לפנות לרשות גבוהה יותר.
- בדרך כלל, ניתן לערער על החלטת ועד תכנון או יעוד בפני מועצת העיר או מועצת המפקחים של המחוז. אמנם זה יכול להיות קשה לקבל אישור בערעור, אך זה יעזור לקבל תמיכה מצד שכניך.
- גם אם הדירקטוריון מעניק לך שונות, לכל מי שמתנגד לה יש בדרך כלל אפשרות לערער על ההחלטה. אם מישהו מתנגד לשונות שלך, יש לו פרק זמן מסוים להגשת ערעור, מה שאומר שתצטרך לחכות לפני שתוכל לפעול לפי השונות שלך.
- אתה יכול גם לבדוק תקנות יעוד אם אתה חושש לגבי שכניך. אם הם עושים משהו שמפריע לך - כל דבר, החל משמירה על תרנגולות ועד לצביעת הבית בטורקיז וורוד - אתה יכול לפנות למחלקת תכנון העיר ולברר אם זה מפר את הוראות הבנייה באזור שלך.
קרא גם: איך לקנות בית נטוש?
שאלות ותשובות
- האם זה חוקי שעיירה מסדירה את מכירת הקרקעות שלי?בדרך כלל אין בכוחה של עיר להסדיר מכירה פרטית של קרקעות פרטיות, אלא אם כן העיירה הוכיחה אינטרס חוקי, כגון שעבוד מס. במקרה כזה, העיר עשויה "להיכנס" לתבוע חלק ממכירות המכירה בכדי לספק את שיעבוד המס.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
