כיצד למיין מחדש רכוש?
כדי למיין מחדש את הנכס, תצטרך לפנות למשרד התכנון והבנייה בעירייה שלך ולבקש בקשה לעתור לשינוי מחדש. בעת הגשת בקשתך תצטרך לשלם אגרה על בסיס גודל הנכס שברצונך למיין מחדש, והוא יכול להיות 750 אירו בפחות מדונם עד 3730 אירו עבור 25 דונם ומעלה. כמו כן, יתכן שתידרש לפרסם את תוכניות הייעוד שלך בעיתון מקומי כדי שהציבור יוכל לשקול. לאחר שתגיש את בקשתך ותעמוד בכל הדרישות, מועצת הייעוד המקומית שלך תעתיד או תדחה את בקשתך. כדי ללמוד כיצד לערער על הכחשת יישום מחדש, גלול מטה!
לעתים קרובות, בעל נכס מעוניין למיין מחדש נכס כך שיהיה לו שימוש אחר.
לרוב המחוזות והעיריות יש מפרט אזורי ספציפי לכל נכס בקהילה, כולל מגורים, מסחר, חקלאות תעשייתית ושימוש מעורב. בתוך כל כיתה ישנן קטגוריות משנה המציינות פרטי בנייה כמו חזית ודרישות קרקע. לעתים קרובות, בעל נכס מעוניין למיין מחדש נכס כך שיהיה לו שימוש אחר. הצורך הנפוץ ביותר בייעוד מחדש הוא כאשר בעל מעוניין לפתוח עסק בנכס המיועד לשימוש מגורים או לשנות נכס מסחרי מסוג ייעוד אחד לאחר. הצעדים לשינוי שינוי משתנים לפי מיקום, אך יש לבצע כמה צעדים נפוצים בעת חישוב כיצד לשנות את המיקום של הנכס.
חלק 1 מתוך 3: חקר יעוד וכללים עירוניים אחרים
- 1גלה את קטגוריית הייעוד לשכונה בה אתה מעוניין. צרו קשר עם מחלקת התכנון והבנייה העירונית המקומית. שאל אותם לאיזו קטגוריית אזורים נופלת השכונה הרצויה שלך.
- קטגוריית ייעוד טיפוסית היא מגורים חד-משפחתיים. משמעות הדבר היא כי השימושים העיקריים המותרים ברכוש בשכונה זו כוללים דירות חד-משפחתיות, כנסיות, בתי ספר, פארקים ומתקנים קהילתיים.
- רובע אזורי מגורים רב-משפחתי מאפשר מבנים רב-משפחתיים. אלה כוללים בתים משותפים, בתים עירוניים, דופלקסים, דירות ובתים קבוצתיים.
- רובע יעוד מעבר נמצא בצומת אזורי מסחר, מגורים, ציבור ותעשייה. המשמעות היא שמגרשי מגורים קיימים ליד כבישים סואנים עם חנויות רבות או מבני מסחר אחרים. לנכסי מגורים מותר להחזיק משרדים או מסחר מוגבלים, אך יש לשמור על אופי המגורים של הבית.
- אזורי יעוד לשימוש מעורב נפוצים באזורי אוכלוסייה בצפיפות גבוהה שבהם חייבים להתקיים נכסים מסחריים, מגורים, תרבותיים ותעשייתיים. אזורי ייעוד אלה מאפשרים שילוב של יחידות דיור חד-משפחתי ורב-משפחתי עם עסקים ושירותים מסחריים. סוג זה של תוצאות ובנייה בפיתוח קומפקטי, המאפשר יעילות השימוש בקרקע תוך צמצום צריכת האנרגיה ואת עלויות ההובלה.
- 2קבע אם התוכניות שלך לנכס תואמות לקטגוריית הייעוד של השכונה. החלט כיצד ברצונך להשתמש בנכס. השווה את הרעיונות שלך עם קטגוריית הייעוד של שכונתך. זה יגיד לך אם אתה צריך להגיש בקשה לבקשת ייעוד מחדש של הנכס שלך. שלך סוכן הנדל"ן או העו"ד תוכל לעזור לך.
- אם אתם מתכננים לנהל עסק ביתי באזור המיועד למגורים, תצטרכו לבדוק עם הכללים העירוניים אם זה מותר. עיריות מסוימות מאפשרות חריגים מסוגים מסוימים של עסקים, כמו טיפול בילדים ביתיים.
- תוכניות שיפוצים וגינון עלולות להיתקל בסוגיות יעוד. ישנם פקודות וכללי יעוד האוסרים על הוספת מבנים, כריתת עצים, שינוי מתווה של בית, או אפילו שינוי צבע הצבע או הצבת גדר. שמירה על חיות משק וחניה של כלי רכב או סירות גדולים מדי, עלולה להיפסל.
- 3מצא את הכללים והפקודות המקומית שלך. בקר באתר האינטרנט של העירייה והמחוז המקומי שלך. תוכלו למצוא שם מידע על פקודות תכנון. כמו כן, תוכלו לגשת למשרד המקומי לתכנון ובנייה באופן אישי ולבקש מפת אזורים לאזור. זה יאפשר לך לראות כיצד הנכס ממוין. הפקיד במשרד או קצין יעוד יוכלו לענות על רבות משאלותיך לגבי אופן הייעוד של הנכס והאם תצטרך להגיש בקשה לשונות, או בקשה להפר את חוק הייעוד שנקבע.
- ייתכן שהממשלה המקומית שלך פיתחה תוכניות ארוכות טווח המשפיעות על אופן הייעוד של הנכס. אם בקשתך למיין מחדש נכס אינה תואמת את היעדים ארוכי הטווח של העירייה, ייתכן שיהיה קשה להשיג את השונות.
הערה: בדרך כלל יש באתרים היסטוריים מגבלות קפדניות מאוד על מראה הנכס ועל אופן השימוש בנכס.
כיצד אוכל למיין מחדש חנות לנכס מסחרי?
חלק 2 מתוך 3: הגשת בקשה ליישום מחדש
- 1הגש בקשה. גשו למשרד התכנון והבנייה בעירייה שלכם. בקש בקשה לעתור ליישום מחדש. יהיה עליך לדעת את סיווג הייעוד הקיים של הנכס ואת הקטגוריה אליה ברצונך לשנות אותה. הביאו איתכם מפה ומספר חבילה של הנכס.
- יהיה עליכם לציין את השימוש בקרקע הקיים וכיצד אתם מתכננים להשתמש בנכס באופן שונה.
- דמי היישום משתנים בהתאם לגודל הנכס. צפו לשלם בין 750 יורו בפחות מדונם ל- 3730 אירו עבור 25 דונם ומעלה.
- דע את מגבלת הזמן להגשת בקשה. העירייה תדרוש ממך להגיש את בקשתך תוך פרק זמן מסוים לפני הפגישה המתוכננת הבאה של ועדת התכנון.
- 2ספק הודעה פומבית. יש מדינות שדורשות כי כל העתירות למגוון אזורים יפורסמו בעיתון מקומי. זאת כדי להודיע לתושבי האזור כי אתה מציע שימוש בנכס שעשוי להשפיע על נכסים, כבישים או שירותים ציבוריים שמסביב. יהיה עליך לפרסם את עתירתך תוך פרק זמן מוגדר לפני פגישת הוועדה המיוחדת. יש לציין את מועד המועד ומקום הפגישה. אני רזה
טיפ: העירייה שלך עשויה גם לציין באיזה עיתון עליך להשתמש.
- 3היכונו לבדיקת הבקשה שלכם. מועצת המיון תבדוק את בקשתך. ראשית, הם יבצעו בדיקה באתר על הנכס שלך. הם גם יעריכו נכסים שכנים כדי לקבוע את ההשפעה הפוטנציאלית של העתירה שלך עליהם. הם יבדקו את השירותים הציבוריים הקיימים ויתייעצו עם כל המחלקות העירוניות הרלוונטיות כדי לראות כיצד יישום מחדש יכול להשפיע על השימוש בקרקע. לבסוף, הם יבדקו את התקנות העירוניות הקיימות, כללים וכל תכניות ארוכות טווח לשימוש בקרקע בעירייה.
- 4המתן להמלצה מוועדת הייעוד. אם הדירקטוריון סבור כי בקשתך מתיישבת עם שימושים קרקעיים קיימים ותקנות עירוניות ותכניות ארוכות טווח, היא תמליץ להיעתר לבקשת השינוי מחדש. הם ימליצו על הכחשה אם הם סבורים כי בקשת יישום השינוי תתנגש בפקודות או עלולה לפגוע ברכוש שמסביב. במתן המלצות אלה, מועצה המועצה לבריאות ורווחת המבקש, השכנים הסמוכים והקהילה כולה.
תקבל הודעה בכתב על המלצת הדירקטוריון וממצאיהם לפני הדיון הציבורי.
האם ניתן למיין מחדש נכס מסחרי לנכס מגורים? - 5השתתף בדיון ציבורי. מועצת הייעוד תצביע על בקשתך לשינוי ייעוד בפגישה המתוכננת הבאה שלה. פגישות אלה פתוחות לקהל הרחב. זה נותן לתושבים המקומיים הזדמנות להביע את תמיכתם או את התנגדותם לבקשתכם לייעוד. ועדת האזורים תצביע להמליץ או לדחות את בקשתך.
- הם עשויים גם להצביע כדי להעניק לך שונות אזורית שונה מזו שביקשת, אך שתואמת יותר את צרכי הקהילה והפקודות המקומיות.
- 6המתן לפעולת חקיקה. במדינות מסוימות, אם בקשתך מומלצת, היא נשלחת למועצת העיר המקומית או לוועדה המחוזית לפעולה סופית. גוף השלטון הזה צריך להצביע כדי לסיים את האישור לבקשתך. תהליך זה עשוי להימשך עד חודשיים. מועצת העיר או ועדת המחוז רשאיות לדרוש תקופת הודעה ציבורית לפני שתשמע את הבקשה. כמו כן, ייתכן שיש להם תקופת המתנה חובה לאחר השימוע לפני סיום האישור.
חלק 3 מתוך 3: ערעור על החלטת יעוד
- 1הגיש ערעור למועצת העיר או לוועדת המחוז שלך. אם בקשתך לייעוד נדחית, ייתכן שתוכל להגיש ערעור לגוף המנהל המקומי שלך. יהיה עליך לשלם דמי הגשה נוספים. הליך הערעור עשוי להימשך עד חודשיים עד שהמערכת עוברת. יש להגיש ערעור בפרק זמן ספציפי לאחר הדיון הציבורי לבקשת הייעוד שלך.
- 2חולק על החלטת ועדת הייעוד. יש לך סיכוי לשכנע את הגוף המנהל שלך לבטל את החלטת ועדת הייעוד אם תוכל להראות שההחלטה מונעת ממך את זכותך להשתמש בנכס. הוכיח כיצד כוונותיך לנכס אינן משפיעות לרעה על האזור שמסביב. כמו כן, ציין אם החלטת הדירקטוריון הייתה שרירותית או שלא נתמכה בעובדות.
בנוסף, ייתכן שתוכל להוכיח כי החלטת הדירקטוריון לא עמדה בדרישות החוק להחלטה שלילית.
כיצד אוכל לברר אם ניתן לייעד נכס למגורים לצימר לפני שאני רוכש את הבית? - 3הגיש תביעה לבית משפט מעגלי המבקש לבדוק את החלטת ההחלטה. אם מועצת העיר או ועדת המחוז דוחים את ערעורך, תוכל להגיש תביעה לבית משפט מעגלי. בית המשפט לענייני מעגלים יבצע בדיקה מוסמכת של המקרה. המשמעות היא שהם יבקשו תמלול של ההליכים על מנת לעיין בתיק.
- מועצת המיון תגיש תמליל והעתקים מושבעים של הרשומה לבית המשפט לענייני מעגלים.
- 4המתן להחלטה מבית המשפט. בית המשפט יאשר, יהפוך או ישנה את החלטת ועדת הייעוד. ברוב המקרים, בית המשפט לענייני מעגל מגדיר את פסיקת ועדת הייעוד. גם אם בית המשפט היה מקבל החלטה אחרת, הוא בדרך כלל מקיים את פסיקת ועדת הייעוד כל עוד היא נתמכת בראיות והיא בהתאם לחוק. אם בית המשפט אכן יבטל את החלטת ועדת הייעוד, התיק יועבר חזרה לוועדת הייעוד יחד עם המלצות בית המשפט.
קרא גם: איך לקנות בית נטוש?
שאלות ותשובות
- בשביל מה האות "A" מייצגת בעת יעוד מחדש?זה בדרך כלל מייצג דירות. אם אחריו מספר, המספר יציין כמה יחידות יש לדונם. לדוגמא, A40 פירושו שהיעוד הוא 40 יחידות דירות לדונם.
- מה ההבדל בין שינוי קו גבול לשינוי אזורי?שינוי קו הגבול הוא בדיוק זה - הוא מתאים את גבול הנכסים הספציפי, בדרך כלל באמצעות סקר קרקעות. שינוי ייעוד הוא תיקון מרובע אזורי אחד לרובע אזורי אחר (כלומר מגורים למסחר).
- האם עליך להגיש רישומי אדריכלות עם בקשה לשינוי ייעוד?בעוד שתהליך הייעוד והתקנות משתנים ממקום למקום, בדרך כלל אין צורך בשרטוטים אדריכליים לצורך בקשת שינוי יעוד. עם זאת, הם יידרשו להיתר בנייה כדי להתחיל בבנייה.
- כיצד אוכל לברר אם בנכס שלי יש אזורי כנסייה?עבור למשרד המסים או הקרקעות בעיר שלך.
- האם נכס יכול לחזור לנכס מסחרי לאחר יישום מחדש?ניתן למיין מחדש נכס לא מפותח לנמלת סיווג אחרת בכל עת על ידי ביצוע התהליך המורשה של רשות הייעוד. היכולת להקים סיווג מסחרי מחדש לאחר שינויו, תלויה בדרך כלל בסיווג הקרקעות הסובבות וכן באישורם או התנגדותם של בעלי נכסים שכנים.
- אם יש לי בית באזור תעשייה, האם אוכל להחליף אותו למגורים בקלות?כנראה שלא בקלות, אבל זה אפשרי אם אתה מדבר עם לוח התכנון המקומי שלך.
- כיצד אוכל לברר אם ניתן לייעד נכס למגורים לצימר לפני שאני רוכש את הבית?התייעץ עם השלטון המקומי המסדיר את השימוש בקרקע באזור. בדוק גם עם מחלקת הבריאות המקומית, ייתכן שיהיה צורך ברישיונות מזון ולינה.
- האם אוכל להשכיר מחצית מהנכס שלי לבעל בית נייד?כן! רק הקפד להיות מפורש מאוד לגבי מקום פיצול קו הנכסים ובעל חוזים משפטיים המסכימים על תנאים ותשלומים.
שאלות ללא מענה
- אם הבית שלי מיועד למשפחה יחידה, אך ברחוב ובשכונה שמסביב יש יותר בתים משפחתיים, מה הסיכויים שלי להפוך את הבית שלי ליחיד למשפחה דו-משפחתית?
- מה קורה עם הנכס שלי אם ניסיתי למיין אותו מחדש אך הוא נדחה?
- האם ניתן לדחות את בקשת השינוי שלי בגלל שכנה אחת או שתיים לא מאושרות?
- האם ניתן למיין מחדש נכס מסחרי לנכס מגורים?
- כיצד אוכל למיין מחדש חנות לנכס מסחרי?
תגובות (5)
- רצינו ללמוד על זה וזה היה הכל.
- אחותי אמרה שאם אקבל את הבית הנייד מאחורי ביתה של האם, היא עלולה לאבד את אזור הייעוד לשלושה בתים שהוקם. מאמר זה באמת עזר, אני יודע לאן ללכת לאשר זאת כעת.
- זה פתח את עיניי למה שקשור לשמור על תאימות לדברים. תודה.
- המאמר היה מאוד ברור וירד לעניין. תודה.
- המאמר היה מאוד מועיל.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
