כיצד לנהל משא ומתן על חוזה שכירות מסחרי?
אם אתה כותב חוזה שכירות משלך, תוכל למצוא חכירות מסחריות לדוגמא על ידי חיפוש שכירות מסחרית במדינתך באופן מקוון.
אם אתה שוכר נכס מסחרי, ישנם כמה שיקולים מיוחדים שחשוב להתייחס אליהם לפני השלמת הסכמתך לחכירה. מאמר זה יעזור לך לעקוב אחר רשימת הבדיקה של דברים לסמן כאשר אתה מקבל את החלטתך.
שיטה 1 מתוך 3: איתור נכס מתאים
- 1שוחח עם מנהל הנכס או בעל הנכס שאתה מעוניין בו. בנכסים מסחריים רבים מוצגת הודעה המספרת לדיירים הפוטנציאליים לפנות למי לפנות לליסינג. אם אתה מעוניין ברכוש מסוים, מצא את ההודעה הזו או שאל את הדייר הנוכחי מיהו מנהל הנכס. ואז פנה לאותו אדם או סוכנות כדי לדון בהשכרת הנכס.
- 2שקול להזמין סוכן נדל"ן המתמחה בנכסים מסחריים. סוכן יכול לבדוק רישומים עבור נכסים מסחריים הרשומים למכירה או להשכרה. הם יכולים גם לסייע במשא ומתן בין הדייר המסחרי למשכיר.
- 3בדוק את הזמינות של חניה, כניסה ויציאה (אמצעי כניסה ויציאה) ופריטים אחרים שעשויים להשפיע על העסק שלך. אם העסק שלך תלוי בלקוחות שייכנסו ללא פגישות מוקדמות או יקבלו הוראות, סביר להניח כי שילוט ברור יהיה חובה. אם תטען ותפרוק סחורה או פריטים אחרים באופן קבוע, סביר להניח שתזדקק למעגן העמסה. ודא שהנכס שאתה מאתר עונה על כל צרכיך או שניתן לשנות אותו כדי לענות עליהם. אם הנכס אינו עונה על צרכיך, סביר להניח שתמצא נכס אחר.
סוכן יכול לבדוק רישומים עבור נכסים מסחריים הרשומים למכירה או להשכרה. - 4מצא לפחות שני נכסים שמתאימים לצרכים שלך. זה יאפשר לך להשוות דמי שכירות ועלויות אחרות הקשורות לרכוש מסחרי באזור שלך. מידע זה יהיה בעל ערך בעת משא ומתן על תנאי החכירה שלך. הידיעה שקיימים נכסים אחרים אלה עשויה גם לתת לך ביטחון רב יותר לדחות חוזה שכירות שאתה מרגיש שאינו טוב כפי שאתה יכול להגיע למקום אחר.
שיטה 2 מתוך 3: משא ומתן על תנאי החכירה
- 1דון בזמן ובשכירות. עליכם לקבוע את משך הזמן שבו החכירה תהיה בתוקף ואת סכום השכירות שישולם בפרקי זמן מסוימים (חודשי, שנתי וכו '). כלול בכך צריך לכלול גם העלאות שכר דירה מתוזמנות והארכות חכירה או סעיפי סיום. בעלי בתים נוטים לרצות דיירים יציבים לטווח ארוך, בעוד שבכלל עסקים חדשים וקטנים צריכים לנהל משא ומתן לעסקים לטווח קצר (חוזי שכירות לשנה או שנתיים) עם יכולת להתחדש ללא עליות שכר דירה תלולות. מבני שכירות שכיחים כוללים:
- שכירות ברוטו - הנפוצה ביותר והיא סכום חודשי קבוע ומשכיר אחראי לכל הוצאות הפעלת הבניין כולל מיסים, תיקונים וכו '.
- חוזי שכירות נטו - מחייבים את הדייר לשלם עבור מיסי הנדל"ן בחלקם או כולם בנוסף לשכר הדירה הבסיסי שלהם.
- שכירות נט-נט - מחייבים את הדייר לשלם עבור מיסי הנדל"ן בחלקם או כולם בתוספת הביטוח על השטח שהם תופסים.
- חוזי שכירות נט-נט-נט או טריפל-נט - נכתבים בדרך כלל רק עבור נכסים תעשייתיים ובעצם מעבירים את כל עלויות הפעלת הבניין לדייר.
- אחוזי שכירות אחוזים הם סוג של הסדר שכירות שחל על קמעונאים. בשכירות אחוזית השוכר משלם שכר דירה בסיס בתוספת אחוז מההכנסה ברוטו. שכר הדירה עשוי לעלות ובמקרה זה הוא מתואר בסעיף ההסלמה של הסכם השכירות.
- 2דון בהוצאות שנוספו או כללו. לעיתים קרובות, ישנם חיובים נוספים עבור אחזקת מתקנים משותפים (כגון חניונים) וכלי שירות המסופקים על ידי בעל הנכס (כגון השכרת אשפה וסילוק אשפה). ודא שאתה יודע אילו פריטים נוספים אתה אחראי ומה כלול בשכר הדירה שלך. אם שירות השירותים מחויב אליך על ידי מנהל הנכס, ודא שאתה יודע אם אלה מודדים בנפרד עבור האזור שאתה שוכר, או אם הם מחולקים לפי שטח מרובע או מדד אחר. בקש ממנהל הנכס לחשוף את כל העמלות שתצפו לשלם לבעל הבית.
- 3דון בכל השינויים הראשוניים בנכס. חלק מהנכסים מציעים אפשרויות "בנייה" בהן מנהל הנכסים יבצע שינויים מסוימים בכדי להתאים לצרכי הדייר. לעתים קרובות זו תגרום מחיר שכיר עלה לכל מ' 2. אלה עשויים לכלול הוספה או הסרה של קירות, הנחת שטיחים או אריחים, או התקנת טיפולי תאורה מסוימים. אם הנכס אינו מציע בניינים, ודא כי תוכל לשכור קבלנים חיצוניים שיבצעו שינויים שתזדקק להם.
באזורים מסוימים אי תשלום דמי השכירות שלך בשכירות מסחרית יכול לגרום לנעילה מיידית. - 4שוחח על תחזוקה ותיקונים. בהשכירות מסחריות רבות, השוכר אחראי על תחזוקה ותיקונים בכולם פרט לשטחים המשותפים. ודא שאתה יודע מי אחראי לתחזוקה ותיקון:
- גג
- קירות, דלתות וחלונות
- מערכות חשמל
- מערכות אינסטלציה
- מתקנים ואביזרים אחרים לנכס
- 5לדון בביטוח. מלבד ביטוח הריהוט והציוד העסקי שלכם אשר אמור להיות ממוקם בתוך הנכס, מנהלי נכסי מסחר רבים דורשים מהדייר לבצע מדיניות בכיסוי הבניין במקרה של הרס שנגרם על ידי הדייר או לקוחותיו ואורחיו. פנו לספקי הביטוח בכדי לראות כמה יעלה הכיסוי הזה.
- 6לדון ברירת מחדל וסיום. באזורים מסוימים אי תשלום דמי השכירות שלך בשכירות מסחרית יכול לגרום לנעילה מיידית. זה יכול להיות הרסני לעסק שלך. עליכם לשאת ולתת בבירור מה יקרה אם אף אחד מהצדדים לא יבצע את חוזה השכירות כצפוי. כמה שאלות שתרצה לשקול הן:
- מה יקרה אם הנכס לא יהיה ריק או מוכן למעבר דירה בתאריך בו הדייר ישתלט?
- האם תהיה תקופת חסד לשוכר את שכר הדירה בתוספת חיובים מאוחרים?
- האם הדייר יכול לנכות מדמי השכירות את עלות ביצוע התיקונים שבאחריות המשכיר?
- אם הדייר או המשכיר יחליטו שהם רוצים לסיים את חוזה השכירות לפני המועד בו סוכם בתחילה, האם הדייר יכול להשכיר את הנכס מחדש, מה יהיה הנוהל, וכיצד יחושבו ונזק כלשהו?
שיטה 3 מתוך 3: הקטנת השכירות לכתיבה
- 1שקול להעסיק עורך דין. חוק המשכיר / דייר הוא מאוד מפורט ומבלבל. אם אתה יכול להרשות לעצמך עורך דין מקומי שמכיר את התמציות בחוקי המשכיר / הדיירים של מדינתך, עדיף להעסיק אחד כזה. ראה [כתובת אתר זה].
אם אתה שוכר נכס מסחרי, ישנם כמה שיקולים מיוחדים שחשוב להתייחס אליהם לפני השלמת הסכמתך לחכירה. - 2שים את כל התנאים בשכירות. וודאו כי כל מה שסוכם נמצא בחוזה השכירות בכתב. אם תקופה לא נמצאת בחוזה השכירות, סביר להניח שהיא לא תיושם אם תצטרך לפנות לבית המשפט. אם בעל הדירה מספק חוזה שכירות, עיין בו לכל התנאים. בקש מעורך הדין שלך לבדוק זאת אם יש לך שאלות. בקש שינויים אם חוזה השכירות בכתב אינו משקף את הסכמתך בעל פה. אם אתה כותב חוזה שכירות משלך, תוכל למצוא חכירות מסחריות לדוגמא על ידי חיפוש שכירות מסחרית במדינתך באופן מקוון. מכיוון שמשכיר / דייר ודיני חוזים הם חוקי מדינה, ודא שהמדגם שאתה משתמש בו נכתב במיוחד לשימוש במדינתך.
- 3ודא שכל הצדדים חותמים על חוזה השכירות. על חוזה שכירות ליותר משנה צריך להיות חתום על ידי כל הצדדים כדי שיהיה ניתן לאכיפה. גם בשכירות של פחות משנה, חכירה חתומה היא הוכחה גבוהה יותר להסכם מאשר עדות פשוטה.
- 4קבל עותק של חוזה השכירות לאחר שכל הצדדים חתמו עליו. אם יתעורר מחלוקת, סביר להניח כי בתי המשפט ידרשו להגיש לבית המשפט העתק מהחוזה עליו חתומים כל הצדדים.
תגובות (1)
- אלמנטים של השכרת נכסים מסחריים.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
