כיצד לרכוש נכס מסחרי בבעלות בנק?
נכס בבעלות בנק, או נכס בבעלות נדל"ן (REO), הם נדל"ן אשר מומן פעם על ידי הבנק אך ברירת המחדל של הקונים.
נכס בבעלות בנק, או נכס בבעלות נדל"ן (REO), הם נדל"ן אשר מומן פעם על ידי הבנק אך ברירת המחדל של הקונים. לאחר מכן הבנק לוקח את הנכס חזרה ברשותו ומנסה למכור אותו למישהו אחר. נכסים מסחריים רבים בבעלות בנק מוצעים למכירה, אך עליכם לשכור אנשי מקצוע שיעזרו לכם לחקור את הנכס ולהגיש הצעה תחרותית.
חלק 1 מתוך 3: מציאת נכסים בבעלות בנק
- 1זהה את סוג הנכס המסחרי שאתה רוצה. ישנם סוגים רבים של נכס מסחרי, ויהיה לך קל יותר לחפש אם תצמצם את מבוקשך:
- בנייני קמעונאות
- בנייני משרדים
- מחסנים
- בנייני דירות
- מבנים לשימוש מעורב (שיכולים לאכלס גם שטחי משרדים וגם דירות)
- 2בקר באתרי בנק. הבנקים מציגים את הנכסים שלהם באתרי האינטרנט שלהם. פשוט הקלד את שם הבנק ו "REO" במנוע החיפוש המועדף עליך. כמה בנקים עם נכסים מסחריים של REO כוללים את הדברים הבאים:
- בנק ארה"ב
- וולס פארגו
- BMO האריס
- 3חפש ברשימות ב- loopnet. באתר זה יש רישומים עבור נכסים מסחריים בבעלות בנקים ברחבי ארה"ב. תוכל למצוא אותם בכתובת http://loopnet.com/bank-owned-properties-for-sale/. הירשם בחינם לגישה לרישומי הפרימיום של האתר.
- הרישומים יציינו את גודל, מחיר וסוג הנכס המסחרי, כגון קמעונאות רחוב, בניין משרדים, מגורים ועוד.
- 4עקוב אחר מכירות פומביות של נדל"ן מקומי. חפש בעיתון שלך מכירות פומביות קרובות. בנקים מנסים תמיד לבצע מכירה פומבית של נכסי ה- REO שלהם לפני שהם מציגים אותם למכירה. נתונים סטטיסטיים מראים שרוב הנכסים במכירה פומבית לעולם אינם מוגשים. מכיוון שכך, מכירות פומביות הן דרך טובה לזהות נכסים מסחריים העומדים לצאת בקרוב לשוק.
המיקום חשוב לא פחות מנכסים מסחריים כמו לנכסים למגורים. - 5לעבוד עם מתווך נדל"ן. מתווך מסחרי מנוסה יכול למצוא רישומים שאחרת מוסתרים ממך. מצא מתווך על ידי עיון בספר הטלפונים שלך או שאל משקיע אחר למי השתמשו בעת רכישת נדל"ן מסחרי.
- וודא כי לכל המתווך שאתה שוכר יש ניסיון עם נכסים מסחריים.
חלק 2 מתוך 3: חקירת נכסים
- 1תסתכל על המיקום. המיקום חשוב לא פחות מנכסים מסחריים כמו לנכסים למגורים. התנדנד ליד הבניין והסתכל על השכונה שמסביב. ראו גם כמה אתם קרובים לתחבורה ציבורית. בניין נגיש רק ברכב עשוי להיות אטרקטיבי רק לאנשי המעמד הבינוני.
- אם אתה קונה שטחי מסחר, בדוק אם הבניין נראה מהכביש והאם יש מספיק תנועה רגלית. בדקו גם את העסקים הסמוכים. האם הם ימשכו קהל לקוחות אחר, או שהם תואמים את העסק שלך?
- אם אתם קונים בנייני דירות, בדקו את מצבם של הבניינים הסמוכים. האם יש שירותים בקרבת מקום, כמו חנויות מכולת, בתי ספר ובתי חולים?
- 2בדוק את מצבו הפיזי של הבניין. עבור דרך לבדוק אם הבניין נשחק, והעריך כמה תיקון הוא זקוק. אם אין לך מושג, אז בקש מקבלן שיעבור איתך בבניין. אתה יכול למצוא קבלנים בספר הטלפונים שלך.
- 3שאל על הדיירים הנוכחיים. ייתכן שתקנה נכס מסחרי בכוונה להשכיר אותו. שאל את הבנק כמה יחידות מושכרות וכמה זמן הדיירים שהו שם.
- נסו להשיג את "רול רול" מהבנק, המכיל מידע חשוב: רשימת היחידות המלאה, שמות הדיירים ותנאי כל חוזה שכירות.
- אם הבנק לא ימסור מידע זה, תוכל לנסות ליצור קשר עם הבעלים לשעבר.
- 4ניתוח מה ניתן לגבות עבור שכר דירה. בעל הבית הנוכחי לא גובה דמי שכירות בשוק. בדקו מה משכירים אחרים גובים באזור. אתה יכול לבקר באתרים כגון padmapper.com או לדבר עם חברות ניהול נכסים.
- הקפד לבקר בבניינים כדי לראות שהם דומים. אם לבניין יש מיקום טוב בהרבה, יתכן שהם יוכלו לגבות שכר דירה גבוה יותר ממך.
- 5הערך את מידת הלימות החניה. אתה רוצה להיות נגיש לאנשים שנוהגים. בדקו כמה חניה מגיעה עם הבניין והאם יש חניה או מוסך בקרבת מקום.
- 6בדוק מגבלות מה אתה יכול לעשות לבניין. לפעמים, חוקי ייעוד או קודי בנייה יגבילו את מה שתוכלו לעשות בפנים ובחוץ של הבניין. מצא מידע זה על ידי שיחה עם הבנק ומועצת הייעוד המקומית שלך.
- לדוגמא, יש עסקים המוגבלים בשילוט שהם יכולים להשתמש בהם מחוץ לבניין. עדיף לדעת את המגבלות האלה לפני שאתה קונה.
מצא מתווך על ידי עיון בספר הטלפונים שלך או שאל משקיע אחר למי השתמשו בעת רכישת נדל"ן מסחרי. - 7שכר אנשים לבדיקת הבניין. המתווך שלך צריך לדאוג שמאים, מהנדסים ואנליסטים סביבתיים יבקרו בבניין ויבדקו את תקינותו. אתה רוצה לדעת האם יש בעיות פוטנציאליות, כגון חיווט פגום או מבנה שנפגע.
- יתכן שלא תוכל לבדוק את הנכס עד שתעבור לחוזה. עם זאת, חשוב שכל המומחים הללו יהיו מסודרים מבעוד מועד, כי לא תקבל תקופת סגירה ארוכה.
- בדיקה חשובה במיוחד מכיוון שרוב ה- REO נמכרים "כפי שהם", כלומר הקונה אחראי באופן בלעדי לכל התיקונים.
- 8בקש מהבנק רשומות פיננסיות. מכיוון שהבנק עוקל את הנכס, ייתכן שיהיו להם רישומים כספיים לא מלאים (או לא קיימים) לגבי ביצועי הבניין. בקש מה זמין. המתווך שלך ירצה לראות מידע זה כדי לעזור לך לחשב את הצעתך.
חלק 3 מתוך 3: קניית הנכס
- 1שכירת עזרה. חברו צוות מומחים שיוכל לעזור לכם במימון ובקניית הנכס המסחרי. לדוגמה, אתה צריך כנראה לשכור את הדברים הבאים:
- רואה חשבון. רואה החשבון שלך יעזור לך להעריך כמה יכול העסק שלך להוציא לרכישת בניין. הם יכולים גם לנתח את השלכות המס. בקש מתווך הנדל"ן שלך לתת לך הפניה. אם אין לך מתווך נדל"ן, תוכל לפנות לחברת חשבונאות המדינה שלך, אשר תוכל למצוא כאן: http://aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx.
- עורך דין. עורך דין יכול לנהל משא ומתן עם הבנק ולעיין בכל המסמכים המשפטיים. מתווך הנדל"ן שלך אולי מכיר מישהו שאתה יכול לעבוד איתו. אם אין לך מתווך נדל"ן, השג הפניה מטעם עורכי הדין הקרובים שלך.
- מתווך משכנתא. מתווך המשכנתאות שלך יכול לנתח את כל אפשרויות המימון הזמינות כדי למצוא את הבחירה הטובה ביותר עבורך.
- 2סקור את היסטוריית האשראי שלך. המלווה רוצה לראות כי אתה מהווה סיכון אשראי טוב, לכן צפה שהוא ימשוך את היסטוריית האשראי האישית שלך. קבל את היסטוריית האשראי שלך בחינם בטלפון 1-877-322-8228 או בקר בכתובת https://annualcreditreport.com/index.action.
- בדוק אם קיימות שגיאות בדוח האשראי שלך. לדוגמה, חשבונות עשויים להיות רשומים כברירת מחדל, או שהיתרה הלא נכונה רשומה. אתה יכול לערער על שגיאות עם סוכנות דיווח האשראי שהייתה על הדוח.
- 3חפש מימון. עבוד עם מתווך המשכנתא שלך כדי להבין כמה אתה צריך ללוות ואיפה אתה יכול להשיג את זה. הבנק שבבעלות הנכס עשוי להציע לממן אותך - או שהם לא. אתה לא צריך לסמוך על זה.
- יהיה עליך להציג רשומות פיננסיות מפורטות כדי להבטיח הלוואה. עבוד עם רואה החשבון שלך כדי לאסוף את המידע הנדרש. עליך גם להגיש את דוח הבדיקה שלך.
- יש להעריך את הבניין לפני שהמלווה יסכים לממן את הפרויקט. למרות שאינך צריך לשכור את השמאי, אתה צריך לשלם עבור השמאות אלא אם כן נקבע בחוזה שלך כי המוכר ישלם עבורו. המלווה יודיע לצד שלישי שהם רוצים הערכה על נכס מסוים, ושמאים יכולים להציע הצעה לעבודה.
- המלווים מעדיפים נכסים בבעלות, כך שיש לך רגל אם אתה מתכוון לפתוח את העסק שלך בבניין.
- 4לבקש הלוואה. הגש בקשה בבנקים רבים ושונים כדי שתוכל להשוות בין הצעות ולבחור את המתאים ביותר עבורך. יהיה עליך להגיש רישומים כספיים אישיים וכן מסמכים אודות הבניין: תכניות קומה, תמונות של הנכס, מידע על דמי שכירות וכו '.
- לאחר שתאושר, תקבל גיליון מונחים או מכתב כוונות מהמלווה.
- כאשר אתה מוכן לקבל הצעה, חתום על מכתב הכוונות או על גיליון המונח.
- שאל את המלווה שלך כמה זמן ייקח לעיבוד ההלוואה, מכיוון שמסגרת הזמן יכולה להשתנות. לאחר מכן, ספר לבנק כמה זמן אתה זקוק לסגירה.
- 5בוא עם הצעה. שב עם המתווך שלך והעריך את מחיר המבוקש של הבנק. זה נראה גבוה מדי? נמוך מדי? אם הוא נמוך מדי, יתכן שמשהו לא בסדר בבניין. המתווך שלך יכול להעריך את שוק הנדל"ן שמסביב כדי לברר מה יהיה מחיר הוגן.
- כדאי שתתחיל נמוך בתקווה שהבנק ינהל איתך משא ומתן. עם זאת, כל בנק שונה. חלקם לא מעוניינים לקבל פחות מדולר עליון, גם אם הבניין היה מעוקל. המהלך הטוב ביותר שלך יכול להיות להתחיל עם ההצעה הטובה ביותר שלך.
הרישומים יציינו את גודל, מחיר וסוג הנכס המסחרי, כגון קמעונאות רחוב, בניין משרדים, מגורים ועוד. - 6הגש את ההצעה שלך. עורך הדין שלך יכול לערוך הסכם רכישה ומכירה, אותו תגיש לבנק. בהחלט השתמש בעורך דין, שכן הסכם הרכישה והמכירה, אם יתקבל, הופך לחוזה מחייב. שלח אותו בהקדם לבנק.
- כלול מצב של כדאיות כדי לתת לך זמן לבדוק את חוזי השכירות, ההוצאות, ההכנסות, פוטנציאל השוק ונושאים רלוונטיים אחרים לפני רכישת הנכס.
- על ההצעה לכלול תאריך תפוגה מוגדר, לכן יש להבין כמה זמן תמתינו להצעה נגדית או להצעת קבלה מהבנק. זכור כי בנקים ממעטים להגיב במהירות.
- 7משא ומתן עם הבנק. אם הבנק דוחה את ההצעה שלך, הוא עשוי להציג הצעה נגדית. לעיתים קרובות, הם מספקים גם הסכם רכישה ומכירה משלהם, אשר עלול שלא להגן על זכויותיך. בדוק זאת עם עורך הדין והמתווך שלך.
- בנקים הם משא ומתן קשה, גם כאשר הם בעלי מוטיבציה למכור.
- 8בצע חיפוש כותרת. חברת ביטוח כותרת תנהל היסטוריית כותרות מלאה כדי לבדוק שהכותרת נקייה ושהבנק יכול למכור את הנכס. העלות לביצוע חיפוש הכותרת תחולק בעלויות הסגירה שלך.
- 9שימו לב ללוחות הזמנים של החוזה. אם תחליט לבטל את החוזה, אך תעשה זאת לאחר מועד החירום לבדיקה, אתה עלול להפסיד את הכסף הרציני שהנחת אלא אם כן מגירה אחרת מגנה עליך. וודא שאתה מכיר את כל לוחות הזמנים וההתנהלות של החוזה כדי שלא תאבד כסף.
- 10לך לסגירה. הבנק כנראה ירצה ללכת לסגירה במהירות - תוך 45 עד 90 יום. בנקים אוהבים לעבוד בלוחות הזמנים שלהם, ולכן לא יהיה להם מזל לנהל משא ומתן על סגירה ארוכה יותר. במהלך הסגירה המומחים שלך יבדקו את הבניין. בדוק את ממצאיהם והחליט אם להמשיך ברכישה.טיפ מומחה
כמה בנקים מוכנים לנהל משא ומתן על עלויות סגירה. קרלה טובי, מתווכת נדל"ן, מסבירה, "אתה יכול לבקש להפחית את עלויות הסגירה, והבנק אולי או לא מסכים. עם זאת, זכור כי בקשה לוויתורים יכולה לגרום להצעתך להיראות חלשה יותר. הימנע מלבקש אלא אם כן אתה צריך, במיוחד אם יש מספר הצעות על הנכס.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- כיצד אוכל לרכוש נכס בבעלות בנק?נכסים בבעלות בנק רשומים בדרך כלל בחברת נדל"ן או ניתן למקם אותם באתרי מכירות פומביות או במדרגות בית המשפט המחוזי כאשר הם מעוקלים. הם מטופלים באופן שונה בהתאם לנכס. בדרך כלל יהיו להם טפסים משלהם שהם כוללים עם ההצעה שיש לחתום עליה. מרבית הנכסים שבבנק נמכרים כפי שהם.
- מה הפירוש של רכישת נכס בבנק?נכס בבעלות בנק מתייחס לנכס שעוקלו. המוכר או עזבונו של המוכר לא ביצעו את תשלומי המשכנתא כפי שסוכם ולכן הוא עוקל נמצא כעת בבעלות המלווה או הבנק. ישנם עיקולים המאפשרים תקופת מימוש ולרוב הם לא ימכרו את הנכס בתקופה זו. אתה רוצה להקפיד לקבל כותרת ברורה ולא לרכוש נכס כלשהו במהלך תקופת הפדיון מכיוון שהמוכר המקורי יכול לקנות את הנכס בחזרה באמצעות תשלום הפיגור.
- האם הבנקים יקחו הצעה עם מגירה שאנחנו צריכים לראות קודם בניין קודם?כן, בדרך כלל הבנקים יאפשרו לך לראות את הנכס תחילה אלא אם כן הוא מתמודד על מכירה פומבית. אם זה לא מופיע בשוק הפתוח לצפייה, לא תוכל לראות אותו לפני שהוא עוקל. מכירות מכירות פומביות בדרך כלל אינן מקריות אך בדרך כלל ניתן להשיג דוח כותרת תמורת תשלום נמוך לפני מכירת המכירה הפומבית. אם זה כבר עוקל ונרשם אצל סוכן, תוכל לבקש מגורים ברוב המצבים.
- האם אוכל לממן בית בבעלות בנק עם בנק אחר?אם הבית זכאי למימון, אז כן, בנקים שבבעלותם נדל"ן יאפשרו לממן אותו ברוב המקרים. באופן כללי, אם המימון אינו מותר, המידע על הנכס יגלה זאת אך בדוק תמיד עם המלווה שבו ברצונך להשתמש לפני שהציע הצעה כדי לוודא שהמלווה שלך יממן על נכס זה. לא כל הנכסים יהיו זכאים למימון מימון מסוים. ייתכן שיהיה צורך בשיקום או הלוואת כסף קשה אם הנכס במצב גרוע.
- על אילו תנאים ניתן למשא ומתן אם אתה גר בנכס שנמכר לבנק ואתה מתכנן לקנות אותו?הבנקים ינהלו איתך משא ומתן, אז הוצא את התנאים שאתה רוצה לרכוש עבורם אם הם מאפשרים לך לרכוש אותו. הקפידו להתייעץ עם אנשי המקצוע המתאימים להגנתכם בכתיבת חוזה. זה עשוי לעזור שיהיה עורך דין או סוכן נציגות שייצג אותך. בנקים מסוימים ישתמשו בחוזה משלהם, אך לא כל הזמן.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
