איך משכירים שטח תעשייתי?
איך אני משכיר שטח תעשייתי שאין עליו בניין?
שטח תעשייתי הוא נכס הכולל בדרך כלל מקומות כגון מחסנים, בנייני ייצור קלים ומבנים רב-שימושיים במפעל / משרדים. מתקנים אלה משמשים בדרך כלל למחקר ופיתוח, ייצור ושירות מוצרים ואחסון והפצה של סחורות. חכירת שטחים מסחריים מורכבת יותר מאשר השכרת דירה או בית. לחכירה מסחרית אין טופס חכירה סטנדרטי, ותצטרך לחתום על הסכם חכירה מסחרי. אתה והבעלים נעבוד יחד על יצירת חוזה שכירות מותאם המאפשר לך להפעיל את העסק שלך במרחב התעשייתי שאתה מעוניין בו. ללמוד כיצד למצוא ולהחכיר שטח עבודה תעשייתי יכול לעזור לך להפעיל את העסק שלך בצורה חלקה.
חלק 1 מתוך 3: מציאת שטח תעשייתי
- 1בחר סוג נכס. ישנם סוגים רבים ושונים של שטחי תעשייה, וניהול החיפוש אחר נכס ידרוש ממך לקבוע איזה סוג נכס מתאים ביותר לצרכיך. רכוש תעשייתי מחולק בדרך כלל לשלוש קטגוריות: נכס מחסן, נכס ייצור ורכוש (שימוש מעורב). בתוך קטגוריות אלו ישנם סוגים רבים ושונים של נכסים תעשייתיים, והכרת צרכי העסק שלך תקבע את סוג הנכס שלך.
- מחסן - סוג זה של מתקן משמש לאחסון ו / או להפצה.
- מתקן ייצור - נכס זה משמש ליצירה, הסבה או הרכבה של חומרים
- מתקן הפצה - זהו סוג מסוים של מחסן המתמחה בהפצת סחורות, במקום ליצור או להרכיב אותן.
- מסוף משאיות - זהו סוג ספציפי של מתקן חלוקה בו מועברים סחורות ממשאית אחת לאחרת. ייצור ואחסון אינם מתקיימים במתקן מסוג זה.
- מתקן להגמיש - נכס זה כולל סוג כלשהו של מתקן לשימוש מעורב, שעשוי לאפשר עסקים מרובים בעלי אופי שונה או עסק אחד המשתמש בנכס למספר מטרות.
- מרכז שירות / אולם תצוגה - מתקני כושר מסוג זה קשורים לעיתים קרובות למכונות ומכוניות, ויכולים להיות מורכבים ממתקני תיקונים, אולם תצוגה לדגמי מוצרים שונים, או שניהם.
- 2חפש באינטרנט רשימות נכסים. לאחר שתדע איזה סוג נכס העסק שלך זקוק, תצטרך לחפש מספר רישומים כדי להשוות מחירים ותוכניות קומה. תוכלו למצוא רישומים באתרי נדל"ן רבים, או לחפש באינטרנט נכסים תעשייתיים באזורכם. גם תכניות שטח / קומה דומות יהיו בעלות מאפיינים שונים, לכן חשוב לחקור ולברר לגבי הצרכים לעסק שלך. איכויות נפוצות שמבקשות בחללים תעשייתיים כוללות:
- תאורת פלואורסצנט חסכונית באנרגיה
- מערכות מתזים מטופחות, כולל דיכוי מוקדם, מערכות תגובה מהירות (ESFR)
- גגות וריצוף שיכולים לתמוך בציוד תעשייתי כבד
- פינוי תקרה גבוה
- מספיק חניה
לחכירה מסחרית אין טופס חכירה סטנדרטי, ותצטרך לחתום על הסכם חכירה מסחרי. - 3הצג מספר נכסים באופן אישי. גם לאחר צפייה מקיפה ברשת, עליך תמיד לבחון נכסים באופן אישי. תצלומים עשויים להטעות, ותרצה לבקר בנכס כדי להבטיח שתוכל לראות את העסק שלך מנצל היטב את השטח. אך אל תפסיקו בנכס אחד - כמה מומחים מייעצים להחזיק לפחות שניים או שלושה נכסים אידיאליים בטווח המחירים שלכם. בדרך זו, אם אחד הנכסים לא מסתדר מכל סיבה שהיא, יש לך לפחות גיבוי אחד שאתה יודע שתהיה מרוצה ממנו.
חלק 2 מתוך 3: הערכת תנאי חכירה
- 1שאל על הוצאות נסתרות. חלק מבעלי הנכסים התעשייתיים גובים עמלות והוצאות נוספות, כגון דמי אחזקה ודמי אחזקה עבור שטח מתקנים משותפים. בנוסף, תרצה לברר כיצד מודדים כלי עזר ומחולקים בין הדיירים.
- חלק מבעלי הנכסים מודדים את השימוש בכלי השירות בנפרד עבור כל דייר. אחרים מחלקים את עלות השירות בכל חודש לפי שטח הריבוע המושכר של כל דייר.
- גלה אודות כלי עזר, עמלות והוצאות אחרות לפני שתסכים לחתום על חוזה השכירות. אם התנאים אינם חיוביים, יתכן שתוכלו לנהל משא ומתן על תנאים טובים יותר או פשוט ללכת משם ללא התחייבויות.
- 2דע את חובות ההשכרה שלך. כמה משכירים תעשייתיים מכסים את עלויות התיקונים והתחזוקה, אך רבים לא. בניגוד לנכס למגורים, כאשר תיקונים הם בדרך כלל באחריותו של בעל הנכס, רכוש מסחרי משתנה במידה ניכרת מבחינת חובות התחזוקה.
- אם אתה תהיה אחראי על תחזוקה ותיקונים, על בעל הדירה שלך לפרט את פרטי ההסדר הזה (בעל פה ובחכירה, אם תחתום עליו), ועליו לגלות כמה ממוצע עלויות אלה צפויות.
ללמוד למצוא ולשכור שטח עבודה תעשייתי יכול לעזור לכם להפעיל את העסק בצורה חלקה. - 3חקר את בעל הדירה הפוטנציאלי שלך. לפני שתתחייב לחוזה שכירות עם מישהו, עליך לערוך מחקר תחקירתי על רישומו של אותו אדם כבעל נכס. האם היו לו תלונות רבות מטעם הלשכה לעסקים טובים יותר או קבוצות הגנה על צרכנים דומות? האם היו לו בעיות משפטיות או תיקים בבית משפט שהובאו על ידי דיירים לשעבר? האם הוא מארגן מחדש הלוואה ללא סימני יציבות פיננסית? חשוב לדעת את כל הגורמים הללו, מכיוון שהם עשויים להיות ההבדל בין נכס שתוכלו לעבוד ממנו בשנים הבאות לבין נכס שתצטרכו להתפנות בעוד חצי שנה.
- חפש באופן מקוון את שמו של בעל הבית שלך, ובדוק את שמו בקבוצות להגנת הצרכן. ייתכן שתרצה לעיין בארכיוני העיתון המקומי שלך כדי לראות אם הובאו נגדו תיקים בבית משפט על ידי דיירים בהווה או לשעבר.
- שאל את בעל הדירה הפוטנציאלי שלך אם הוא מוכן להגיש בדיקת אשראי. הסבר שאתה מעוניין במתקן מאובטח ואמין, וכי בדיקת אשראי יכולה לסייע באבטחת שותפות ארוכת טווח.
חלק 3 מתוך 3: משא ומתן על הסכם שכירות
- 1בקש עותק שכירות פרו פורמה. לפני שתסכים לחתום על חוזה שכירות, בקש לראות חוזה שכירות פרו פורמה. זה יקבע את התנאים הסטנדרטיים של הסכם השכירות של בעל נכס זה. עליו להבהיר כל שאלה מתמשכת שיש לכם בנוגע לפרטי המאפיין.
- 2בקשו מהמשכיר ויתורים. אל תפחד לנסות ולהתמקח עם בעל הבית. מרבית בעלי הנכסים המסחריים נפגעים מהשטח הפנוי, ובמובנים רבים זהו שוק של שוכרים רוב הזמן. בעל הבית יכול לומר לא, אך אם תגיש ויתורים אלה כתמריץ להשכרה לתקופה ארוכה, הוא עשוי לקפוץ על ההזדמנות להבטיח דייר ארוך טווח.
- נסה לנהל משא ומתן על מחיר החכירה, או בדוק אם בעל הבית מוכן לעבוד איתך על ידי הצעת כסף לתיקונים, לשיפוץ מסובסד, או אפילו לתקופת שכירות בחינם.
- אתה צריך גם לנהל משא ומתן כלשהו על מגבלה על העלאות שכר דירה עתידיות. אמור לבעל הבית שתנאים נוחים יביאו לך סיכוי גבוה יותר להישאר לעיסוק ארוך טווח, מה שמועיל בסופו של דבר גם למשכיר וגם לשוכר.
אתה והבעלים נעבוד יחד ליצירת חוזה שכירות מותאם המאפשר לך להפעיל את העסק שלך במרחב התעשייתי בו אתה מעוניין. - 3שאל על סעיפי תוספות. בהתאם לאופי העסק שלך ולמה שאתה צופה שיקרה בעתיד, ייתכן שתרצה לשאול את בעל הדירה הפוטנציאלי שלך לגבי סעיפי תוספות מסוימים. אלה יכולים לכלול תנאים המאפשרים השכרת משנה, שכירות משותפת ובלעדיות של הנכס.
- סעיפי שכירות שכירות יאפשרו לכם להשכיר חלק מהשטח שלכם לעסקים אחרים, במקרה שתחליטו להקטין את הפעילות או לפרק את העסק שלכם לפני שהחכירה עומדת לחידוש.
- סעיפי שכירות משותפת מבטיחים כי העסק שלך יכול להמשיך, גם אם דיירים אחרים השוכרים נכס זה מסיימים את עסקיהם ו / או מפנים את הנכס. הם גם צריכים לתת לך אפשרות לסיים את חוזה השכירות אם המשכיר אינו עומד בתנאי סעיף השכירות.
- סעיפי בלעדיות אוסרים על בעל הדירה להשכיר שטח בנכס שלך למתחרים ישירים שעלולים לאיים על העסק שלך.
- 4שכר עורך דין. לפני שתחתום בפועל על חוזה השכירות, בקש מעורך דין לקרוא מקרוב את תנאי הסכם השכירות. עליכם גם לבחון את חוזה השכירות בעצמכם, אך עורך דין יבין טוב יותר את חוקי המקרקעין והעסקים, והוא אמור להיות מסוגל לקבוע אם חוזה השכירות הוגן וחוקי.
- 5חתמו על חוזה השכירות. אם עורך הדין שלך סבור שהחכירה הוגנת כלפייך ועומדת בכל הדרישות החוקיות הנדרשות של הסכם חכירה תעשייתי / מסחרי, בטוח לחתום על חוזה השכירות. לאחר מכן תוכל להתחיל להעביר את הפעילות שלך לשטח השכירות ולהתחיל להרחיב את העסק שלך.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- מה אני צריך כדי להשכיר שטח מחסן?בדרך כלל בעלי הדירות ירצו פיקדון ו / או שכר דירה בחודש הראשון ששולם מראש. בדרך כלל הם יבקשו כספים של העסק - החזרי מס או דוחות רווח והפסד.
- האם אני צריך לעבור דרך מתווך מסחרי כדי לשכור שטח תעשייתי או מחסן?הרבה יותר קל לגרום למישהו שמכיר את התהליך לאתר עבורך מרחבים אפשריים ולהדריך אותך בתהליך, אך אין זה הכרחי.
- איזה סוג ביטוח נדרש למחסן?לכל בעל בית יהיו דרישות ביטוח שונות. לרובם יהיה, לכל הפחות, ביטוח אחריות כללית לעובדים ונכנסים לחלל.
- איך אני משכיר שטח תעשייתי שאין עליו בניין? כיצד אוכל לדעת את שיעורי השכירות הממוצעים עם או בלי בניין?אם אתם שוכרים קרקע המיועדת לתעשייה, התעריפים יכולים להשתנות מאוד בשוק. אם מדובר באזור כפרי יותר, ברור שתוכלו לקבל תעריף טוב יותר. ודא כי השימוש המיועד שלך מותר על ידי הייעוד על ידי פנייה לעירייה המקומית. לפעמים אתה צריך לקבל אישור מיוחד לשימושים מסוימים.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
