כיצד לנהל משא ומתן על חוזה שכירות מסחרי ידידותי לדייר?
חוזה שכירות ידידותי לדיירים עשוי לכלול ממוצע דמי שכירות.
רוב האנשים מכירים את חוזי השכירות למגורים ואיך הם עובדים. חוזי שכירות מסחריים שונים לחלוטין, אלא אם כן אתם מכירים אותם, הם עשויים להיראות מרתיעים עבור דייר חדש. חוזי שכירות מסחריים מותאמים בדרך כלל לדייר ולחלל. המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד לנהל משא ומתן על חוזה השכירות המסחרי הטוב ביותר עבור העסק שלך.
- 1למד את היסודות הבסיסיים של חוזה שכירות מסחרי. חוזה השכירות המסחרי האופייני נכתב במתכונת הבאה:
- סעיף 1 - פרטי זיהוי בסיסיים כגון משכיר (בעלים), שוכר (דייר), כתובת מקום מושכר, שטח מרובע של היחידה עם ציורים נלווים המתארים את החלל.
- סעיף 2 - תקופת השכירות עם תאריכי התחלה וסיום. כמו כן, יופיעו פרטים על זמן שכר דירה חינם או שכר דירה מופחת.
- סעיף 3 - שימוש במרחב כולל הגבלות כלשהן. חכירה ידידותית לשוכרים עשויה לכלול את המונח "לשוכר יש את הזכות המלאה להפעיל חנות ____ או כל סוג אחר של חנויות המותרים על פי החוק ולא מוגבלים במפורש בכתב על ידי המשכיר".
- סעיף 4 - אפשרויות לחידוש
- סעיף 5 - חובות תיקון ותחזוקה של המשכיר.
- סעיף 6 - חובות תיקון ותחזוקה של השוכר.
- סעיף 7 - הגדרת אזור משותף. השטחים המשותפים הם אותם אזורים ומתקנים אשר עשויים להיות מרוהטים על ידי משכיר או אחרים בחלל או בסביבתו לשימוש נפוץ כללי שאינו בלעדי.
- סעיף 8 - חיובי תחזוקת שטח משותף
- סעיף 8 - חיובי מיסוי מקרקעין
- סעיף 9 - חובות שכר טרחת עורכי דין במקרה של חילוקי דעות.
- סעיף 1O - עמידה בפקודה ובחוקים
- סעיף מס '11 - זכויות הקצאה והשכרת משנה. סעיף ידידותי לדייר עשוי לקרוא "לשוכר תהיה הזכות המלאה להקצות חוזה שכירות זה לחברה בת או לארגון אחר בו השוכר הוא בעל רוב. לחוכר תהיה הזכות להקצות חוזה שכירות זה במקרה של יציאה לציבור או מכירה או סחר בעסקי השוכר. לשוכר תהיה גם הזכות המלאה להשכיר את המושכר, כל עוד השימוש במושכר אינו מתנגש עם כל בלעדיות שהחכיר העניק והודיע לחוכר על כך בכתב ".
- סעיף 12 - חובות שירות
- סעיף 13 - הודעות כניסה ובדיקה
- סעיף 14 - קו זמן החזקה וכל תנאי מסירה מאוחרים
- סעיף 15 - שיפוי משכיר
- סעיף 16 - אחריות ביטוחית
- סעיף 17 - תחום בולט
- סעיף 18 - הרס הנחות
- סעיף 19 - הסעד של המשכיר בעת ברירת המחדל. סעיף ידידותי לדיירים עשוי לקרוא "עם ברירת המחדל של המשכיר, לחוכר תהיה הזכות לבטל את חוזה השכירות בהודעה מוקדמת בכתב לפני 39 יום."
- סעיף 20 - פיקדון
- סעיף 21 - הסבר כיצד יש לתת הודעה לכל אחד מהצדדים
- סעיף 22 - זכויות ירושה
- סעיף 23 - כפיפות
- תנאים ותנאים נוספים - אם רלוונטי
- חסימות חתימה הן למשכיר והן לשוכר.
- חסימת נוטריון - אם רלוונטי
- 2החליטו אילו דברים תרצו לכלול בחוזה השכירות. חלק את אלה למשא ומתן ונחמד שיש לך כדי לעזור לך להחליט על מה אתה צריך להישאר איתן, ועל מה אתה יכול להתפשר.
חוזה שכירות ידידותי לדיירים עשוי לכלול מכסה על סכום ה- CAM, או על פריטים ספציפיים הכלולים בסכום ה- CAM (כלומר - 3כתוב והגיש מכתב כוונות (LOI). מסמך זה אמור להתייחס לאלמנטים הבאים למשא ומתן של חוזה השכירות:
- תיאור בכתב של המושכר כולל כתובות מלאות של כל צד. מתווה של המושכר המראה את טביעת הרגל והשטחים המרובעים שלו הוא להיות מצורף לחוזה השכירות הסופי.
- חישוב השטח המרובע של החכירה אינו מהווה בעיה עבור חנות בצורת מלבני. אם החלל מעוצב בצורה לא סדירה, או כולל אזורים נפרדים (כלומר שטח פטיו או שטח אחסון) נתון זה יסופק על ידי המשכיר. ודא שאתה מסכים עם הגודל שצוין.
- תקופת בסיס החכירה לידי ביטוי בשנים ואופציות בלתי מוסמכות לחידוש השכירות לאחר תום תקופת הבסיס. אפשרויות ידידותיות לדיירים כוללות:
- תקופת בסיס קצרה ואפשרויות רבות לחידוש.
- תקופת בסיס ארוכה המופעלת על ידי "סעיף קיק אאוט", שהיא הזכות לבטל את השכירות לאחר X שנים אם המכירות אינן $$ Y לתקופה מסוימת.
- תאריך המסירה ומצב הדירות המושכרות. זה אמור לכלול מספיק זמן להשכרה כדי שהדייר יוכל להשלים את הבנייה, הקיבוץ והגרב הנדרשים. יש להעניש את בעל הדירה בגין איחור במסירה.
- השכרה מבוטאת עלות למטר 2 או דולרים בסך הכל לחודש. בדרך כלל זה יהיה סכום שכירות הבסיס ולא יכלול את העלויות האחרות המפורטות להלן.
- חוזה שכירות ידידותי לדיירים עשוי לכלול ממוצע דמי שכירות. דוגמה: תקופת בסיס שנמשכה למשא ומתן ל 6 שנים בהשכרה של 11 אירו למ"ר. ניתן לממוצע זאת על ידי תשלום של 7,50 אירו בשנתיים הראשונות, ואז 11 אירו למ"ר לשנתיים הבאות ואז סוף סוף 15 אירו למ"ר לשנתיים האחרונות לתקופת הבסיס. היתרונות בממוצע הם, הערך הנוכחי של שכר הדירה בסך 7,50 €, פחות הוצאות בתקופת ההקמה שלך, והיכולת לשלם שכר דירה גבוה יותר בפרק זמן עתידי.
- בהתאם לסוג השטח שמושכר על ידי הדייר וסוג העסק המתנהל מהשטח המושכר, בעל הדירה רשאי לבקש תשלום דמי השכירות באחוזים. אחוז שכר דירה הוא שכר דירה נוסף שיש לשלם במקרה שהמכירות שנוצרו מהשטח המושכר הן יותר מהסכום המוסכם (נקרא "נקודת הפסקה"). נקודת השבר מחושב על ידי חלוקת שכר הדירה הבסיס השנתית הכוללת על ידי דמות השכרת אחוז הסכימו באופן הדדי על. לדוגמא: יש הסכם כי 3% יהיה גורם השכירות באחוזים והשכירות השנתית היא 35800 €, ואז 35800 € חלקי 0,03 שווה נקודת הפסקה של 1190 €, 000,00 בזמן שהדייר אמור שלם כדמי שכירות נוספים, 3% מהמכירות העודפות (מעל) 1190 €, 00,00. חלק מסעיפים ידידותיים לדיירים לכך עשויים לכלול נקודת שבירה גבוהה יותר, או היכולת לנכות את כל עלויות התפוסה האחרות (CAM, עלויות מיסוי נדל"ן, עלויות קידום וכו ') מכל אחוזי שכר הדירה המגיעים.
- קצבת דיירים היא כסף המשולם לחוכר על ידי המשכיר כדי לשמש להשלמת בניית וגימור החלל.
- אחריות הביטוח של כל צד ומי אמור לשאת בעלות ביטוח כזה.
- תחזוקת שטח. ככלל, השוכר אחראי על החלק החיצוני כולל רכיבי גג ומבנה, ואילו השוכר אחראי על פנים השטח המושכר כולל תיקונים ותחזוקה פנים-לא-מבניים.
- חכירה הדייר ידידותי עשויים לכלול בהסכם המחכיר או לשמור על חימום, אוורור מיזוג אויר (HVAC) System או להבטיח את מצבו במשך תקופת החכירה.
- תחזוקת שטח משותף (CAM) ועלותם. בדרך כלל זה מכסה את כל הפריטים שאינם הון, כגון תיקוני חניונים, תיקונים חיצוניים, ניקיון, תיקוני פנים משותפים וניקיון, עולה לעלות הביטוח של הסוכר העולה על דמי הביטוח והניהול של שנות הבסיס. זה בדרך כלל מתבטא כעלות לכל מטר 2, והוא מחושב על בסיס פרו ראטה.
- חוזה שכירות ידידותי לדיירים עשוי לכלול מכסה על סכום ה- CAM, או על פריטים ספציפיים הכלולים בסכום ה- CAM (כלומר הוצאות הניהול לא יעלו על 5% מסך עלות האחזקה של השטח המשותף.)
- חלק יחסי בעלות מיסוי מקרקעין. נהוג ששוכרים משלמים עליות במיסי נדל"ן שמשלמים החכירה.
- חוזה שכירות ידידותי לדייר עשוי לכלול הסכם לפיו יושג לחוכר עותקים של חשבונות המס בפועל יחד עם הסבר להגדלה. זה מאפשר לשוכר לבדוק היטב את חישוב העלאת המס ולוודא שהוא משקף את חלקו האמיתי של הדייר בכל העלאות.
- כל עלות או קצבה אחרת, כגון עלויות קידום מכירות ופרסום, כל סוג של דמי העמותה, העמלות או העלויות.
- מכתב הכוונות צריך לכלול סעיף "לא מחייב". סעיף זה קובע כי לא ניתן לראות ב LOI מסמך משפטי רשמי. הוא משקף את התנאים העסקיים הבולטים שאליהם הסכימו החוכר והשכיר וישולבו במסמך החכירה הסופי.
- תיאור בכתב של המושכר כולל כתובות מלאות של כל צד. מתווה של המושכר המראה את טביעת הרגל והשטחים המרובעים שלו הוא להיות מצורף לחוזה השכירות הסופי.
- 4בדוק את ה- LOI כאשר הוא מוחזר אליך. שימו לב לכל דבר שהוסכם עליו, והתרכזו באזורים שלא הוסבו. עיין ברשימת העדיפויות שלך תוך כדי המשך המשא ומתן שלך. זכור כי משא ומתן על חוזה שכירות מסחרי יכול לקחת זמן רב, מספר חודשים אם ישנן נקודות רבות שלא ניתן להסכים עליהן. קח את הזמן שלך, אל תרגיש ממהר ואל תחתום על שום דבר שאתה לא מסכים איתו לגמרי.
חוזה שכירות ידידותי לדייר עשוי לכלול הסכם לפיו יושג לחוכר עותקים של חשבונות המס בפועל יחד עם הסבר להגדלה.
- שקול להשתמש בעורך דין המתמחה בשכירות מסחרית. זה יהיה יקר ולוקח זמן, אך בסופו של דבר יתברר שהוא שווה את העלות.
- שמור עותקים של כל ההתכתבויות הקשורות למשא ומתן. זה יועיל במקרה שיש חילוקי דעות. נהוג לכלול את כל הטיוטות של ה- LOI עם חוזה השכירות הסופי שלך, כך שזה נותן לך דרך לאמת ששום דבר לא הוחמצ.
חוזה שכירות ידידותי לדייר עשוי לכלול הסכם של המשכיר לקיים את מערכת החימום, האוורור והמיזוג (HVAC) או להבטיח את מצבה לתקופת החכירה. - עבוד עם נציג דיירים. זהו מתווך עם אחריותך על טובתך. הם משולמים בדרך כלל על ידי המשכיר והמתווך של המשכיר בעת סיום חוזה השכירות. הם עדיין ממליצים לעורך דין לבחון את חוזה השכירות הסופי, אך יכולים לעזור לך כל כך במציאת מקום ובמשא ומתן.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- האם בעל בית יכול לתת לדייר 10 ימים בלבד לצאת מהמקום?זה תלוי באזור, אבל זה בדרך כלל 30 יום.
- האם אוכל לתבוע בעל בית ומפלגה אחרת בפלורידה על האופן שבו הם מתייחסים אלי ומכיוון שכעת אני מרגיש לא בטוח?איך אתה מרגיש לא הולך כמעט לשום מקום בפלורידה. מימון לחשבונות נאמנות אם ברצונך להעביר אותה לבית משפט, כמו גם תוכנית מחשבה מלאה במקרה של תביעה שכנגד אם תגיש נגדם. אם אתה מתכוון לנסות להתדיין, אתה חייב להיות בעל הוכחת נזק והעלות הכספית של נזקים כאלה (כלומר, איך זה עולה לך כסף, האם אתה מאבד עבודה? יש לך תיעוד לכך?). זה לא קל כמו פשוט להיכנס, להגיש תיק, ולהניח שאתה הולך להסתלק עם משהו אחר מלבד תביעת נגד להילחם. היזהר, ואם אתה חושב שזכויותיך מופרות, התקשר לארגוני זכויות האזרח באזורך.
- כיצד אוכל לנהל משא ומתן מחדש על שכר דירה עם בעל הבית?התשובה לשאלה זו טמונה במיקום ובאנשים המעורבים. אם אתם מעוניינים לנהל משא ומתן חוקי על שכר דירה, האפשרות הטובה ביותר תהיה לקבל ייעוץ משפטי מסוכנות מקומית (ולרוב המקומות יש משאב משפטי פרו-בונו אם אינכם יכולים להרשות זאת לעצמכם). ישנם מספר עצום של משתנים בכל סיטואציה. אם זו חברת דיור, סביר להניח שהמנהל יהיה מוגבל במה שהם מסוגלים להציע כיוון שרובם מבוססים על מחיר שוק / עליית COL / משך השכירות וכו '. אם זה בעל בית פרטי, דבר איתם בנימוס.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
