כיצד לקבוע את עלות השכירות של נכס?

זה גורם להם להיות כשירים להעריך את החיובי והשלילי של נכס ההשכרה שלך ולקבוע את מחיר ההשכרה המתאים
זה גורם להם להיות כשירים להעריך את החיובי והשלילי של נכס ההשכרה שלך ולקבוע את מחיר ההשכרה המתאים.

קביעת דמי השכירות הנכונים עבור נכס ההשקעה שלך כוללת יותר מאשר פשוט ניסיון להרוויח. לדיירים יש כל כך הרבה אפשרויות כשמדובר בנכסים להשכרה, אז אתה צריך להבליט את שלך. המשמעות היא קביעת מחיר שכירות נכון שמושך דיירים איכותיים ומשקף את התכונות החיוביות של הנכס שלך. בעזרת מעט ידע, מתמטיקה ושוק, תוכלו לקבוע את מחיר השכירות המתאים לנכס ההשקעה שלכם.

שיטה 1 מתוך 4: שימוש בערך הבית שלך

  1. 1
    חשב 1,1 אחוז מערך הנכס שלך. זה יביא לסכום החודשי שעליך לגבות משוכרים. משקיעים מקצועיים משתמשים באחוז זה ככלל אצבע לקביעת מחיר השכירות של יחידה.
    • לדוגמא, אם אתה משכיר דירה בביתך וביתך שווה 67200 €, השתמש במשוואה 67200 € x 0,011 = 740 € זה יהיה הסכום החודשי שתוכל לגבות משכירים עבור היחידה.
  2. 2
    הבן את מגבלות השימוש בחישוב זה. אמנם זה יכול להיות מקום טוב להתחיל בו, אולם חישוב שטוח זה אינו מצליח להביא בחשבון גורמים אחרים המוסיפים לערך השכירות של נכס או גורעים ממנו. כמו כן, אם הבית נמצא בשכונה עם הכנסה גבוהה, חישוב האחוזים עלול לגרום למחיר שכירות גבוה מדי.
    • שיקולים אחרים, כגון מיקום, שירותים סמוכים, מאפייני עיצוב ופריסה, משפיעים גם על סכום השכירות שתוכלו לגבות.
    • נסה את אותו חישוב באמצעות טווח שבין 1,0% ל -1,3%, בהתבסס על שיעורי שכירות וזמינות של נכסי שכירות דומים באזור.
  3. 3
    שקול את השוק. אם הנכס ממוקם בשוק חם עם תחרות עזה מצד נכסים אחרים להשכרה, נוסחה זו עשויה להפוך את שכר הדירה לגבוה מדי מכדי להתחרות בנכסים אחרים. במקרה זה, עליכם לסקור את השוק הנוכחי על ידי השוואת היחידה שלכם לנכסי השכרה דומים אחרים כדי למצוא את העלות האידיאלית.
חלק את מחיר השכירות לפי שטח הריבוע הכולל של היחידה
כדי לחשב את מחיר השכירות למ"ר, חלק את מחיר השכירות לפי שטח הריבוע הכולל של היחידה.

שיטה 2 מתוך 4: חקר יחידות דומות

  1. 1
    חקר מחירי שכירות ליחידות דומות לשלך. גלה כמה שכר דירה אחרים גובים עבור יחידות דומות. חפש באתרים כמו קרייגסליסט, זילוב וטרוליה. סעו בשכונה כדי למצוא נכסים להשכרה שאינם רשומים באתרים אלה.
    • חפש יחידות שמתאימות לשלך באזור מרובע, מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, גיל, שירותים ומיקום.
    • ערכו רשימת נכסים הדומים לשלכם ורשמו כמה שכר דירה הבעלים גובה ושיעור התפוסה. הערך אם אתה יכול לבקש דמי שכירות זהים יותר או פחות מהנכסים הללו בהתבסס על המיקום, הנוחות והגודל שלך.
    • זכור כי מחיר השכירות המפורסם של נכס עשוי להיות גבוה מדי. אם, למשל, תמצא נכס דומה לשלך שהיה פנוי זמן רב, מחיר השכירות שהבעלים מבקשים עשוי להיות גבוה מדי. קח זאת בחשבון בעת קביעת מחיר ההשכרה ליחידה שלך.
  2. 2
    פנו למנהלי נכסים לקביעת מחיר השכירות. אם אתם מתכננים להעסיק חברת ניהול נכסים שתפקח על הנכס שלכם, הם צריכים לקבל מושג טוב איזה דמי שכירות תוכלו לגבות. אחרת, תוכלו ליצור קשר עם מנהלי נכסים מקומיים ולשאול אותם לגבי מחירי השכירות באזורכם כדי להבין מה עליכם לגבות.
    • קביעת שכר הדירה הנכון היא חלק מאחריותו של מנהל הנכס. מנהלי נכסים מבינים את השוק המקומי ומכירים את ערכי השכירות של נכסים דומים באזור.
  3. 3
    לעבוד עם סוכן. סוכני שכירות, מנהלי נכסים וכמה סוכני נדל"ן העוסקים בשכירות, מבינים היטב את שוק השכירות המקומי. הם מכירים את כל שאר נכסי ההשכרה באזור. זה גורם להם להיות כשירים להעריך את החיובי והשלילי של נכס ההשכרה שלך ולקבוע את מחיר ההשכרה המתאים. מכיוון שהם עושים הופעות, הם גם יודעים מה הדיירים אוהבים ולא אוהבים. סוכן יידע אילו דיירים יהיו מוכנים לשלם עבור המיקום, הגודל והמתקנים של הנכס שלך.
    • רוב סוכני הנדל"ן אינם עוסקים בשכירות, אם כי חלקם עשויים לעשות זאת. מסיבה זו, ייתכן שתרצה ליצור קשר עם חברת ניהול נכסים או סוכן השכרות באזור מגוריך, מכיוון שאלה נוטים להתמחות ביחידות השכרה באופן בלעדי.
  4. 4
    מחיר שכירות חישוב למטר 2. אם אתה לא יכול למצוא דירות להשכרה דומה בגודל אחרת באזור שלך, לקבוע את מחיר השכירות למטר 2 של יחידת דומה במובנים אחרים. להחיל את מחיר השכירות למטר 2 ליחידה שלך כדי לקבוע את המחיר השכיר.
    • כדי לחשב את מחיר השכירות למטר 2, לחלק את מחיר השכירות על ידי האזור המרובע הכולל של היחידה.
    • לדוגמא, תניח שיש לך שלושה חדרי שינה, 1500 מ ' 2 יחידה זמינה. סמוך שני חדרים, 1000 מ ' 2 יחידה שוכרת עבור 930 € לחודש. חשב את מחיר השכירות למטר 2 של היחידה הסמוכה עם המשוואה 930 € / 1000 מ ' 2 = 0,90 € לכל מטר 2.
    • להחיל את מחיר השכירות למטר 2 כדי לקבוע את המחיר השכיר עבור היחידה שלך. כפל 1500 מ ' 2 x 0,90 € = 1400 € בהתבסס על מחיר השכירות למטר 2, אתה יכול לשאול 1400 € ליחידה שלך.
    • שים לב שנכסים קטנים יותר שוכרים בדרך כלל יותר למטר מאשר נכסים גדולים יותר.
תוכלו לקבוע את מחיר השכירות המתאים לנכס ההשקעה שלכם
בעזרת מעט ידע, מתמטיקה ושוק, תוכלו לקבוע את מחיר השכירות המתאים לנכס ההשקעה שלכם.

שיטה 3 מתוך 4: הבנת גורמים המשפיעים על ערך השכירות

  1. 1
    שקול את המיקום. המיקום הוא גורם המפתח לפיקוח על שכר דירה גבוה יותר. אנשים בדרך כלל מוכנים להסתדר ללא שירותים מסוימים אם הנכס נמצא במיקום נוח ופופולרי.
    • אם הנכס נמצא בסמוך לבתי ספר, הוא עשוי להיות בעל ערך רב יותר למשפחות עם ילדים.
    • סטודנטים עשויים להיות מוכנים לשלם יותר עבור יחידות השכרה במרחק הליכה למכללות מקומיות.
    • שוכרים נוטים גם להיות מוכנים לשלם יותר עבור יחידות הסמוכות לתחבורה ציבורית.
  2. 2
    שקול שירותים זמינים. שוכרים מוכנים לשלם יותר עבור נוחות ונוחות מסוימים. לדוגמא, נכסי שכירות הולכים להשכרה גבוהה יותר בפיתוחים מתוכננים עם מתקנים אטרקטיביים. מאפיינים רצויים יכולים לגרום לנכס אחד לשלם דמי שכירות גבוהים יותר מאשר לנכס דומה בלעדיהם.
    • בריכות ומגרשי טניס הופכים את יחידות ההשכרה לאטרקטיביות יותר ויכולות להעלות את ערך השכירות שלהן. למעשה, כל חלל חיצוני, כמו מרפסת או סיפון, הופך את היחידה לאטרקטיבית יותר עבור השוכרים.
    • שוכרים מוכנים גם לשלם עבור חניה זמינה או מקורה, במיוחד באזורים עירוניים. שוכרים מעדיפים חניה מחוץ לרחוב, אך חניה ברחוב סמוכה יכולה לפנות גם לשוכרים.
    • השוכרים רוצים מתקני כביסה נוחים. אם מתקני כביסה נמצאים בבניין, או עדיף ביחידה, השוכרים יהיו מוכנים לשלם יותר.
  3. 3
    שקול את הרצוי של היחידה שלך. הגודל והפריסה של היחידה משפיעים על ערך ההשכרה. כמו כן, דיירים איכותיים מוכנים לשלם דולר עליון עבור אלמנטים עיצוביים עכשוויים. בנוסף, גימורים יוקרתיים ומכשירי חשמל מחייבים דמי שכירות גבוהים יותר.
    • שטח הריבוע משפיע על ערך השכירות. אם שוכר רואה 700 מ ' 2 דירה עם חדר שינה אחד וחדר 1000 מ' 2 דירה עם חדר שינה אחד, היא תימשך יותר הסיכוי הגדול אחד ולהיות מוכנים לשלם יותר.
    • מפלס הרצפה חשוב לשוכרים. ניתן לגבות תשלום נוסף על יחידות בקומות גבוהות יותר מאשר על יחידות צמודות קרקע, במיוחד אם יש מעלית. עם זאת, אם הנכס הוא דרך, ייתכן שתצטרך לגבות פחות דמי שכירות עבור הקומות הגבוהות יותר מכיוון שהדיירים יהיו פחות מוכנים לעלות במדרגות.
    • מכונת כביסה ומייבש ביחידה פונה לרוב השוכרים. הדיירים יהיו מוכנים לשלם עבור הנוחות והפרטיות של מכונת כביסה ומייבש משלהם שהם לא צריכים לחלוק עם שכניהם. אם אינכם רוצים לרכוש מכונת כביסה ומייבש, לפחות חשבו להתקין חיבורים למייבש כביסה כדי שהדיירים יוכלו להביא מכשירי חשמל משלהם.
    • רוב הדיירים מצפים למיזוג אוויר, במיוחד באזורים עם תנאי מזג אוויר חמים ולחים. שוכרים יהיו מוכנים לשלם יותר עבור מיזוג אוויר מרכזי מאשר נכס עם יחידות חלונות.
    • מציעים אינטרנט אלחוטי בחינם. השוכרים מצפים לנוחות האינטרנט האלחוטי, ודיירים איכותיים יימשכו לנכסים המציעים שירות זה.
    • פריסת היחידה משפיעה על ערך ההשכרה. שוכרים אוהבים תוכנית קומה פתוחה. יחידה עם תוכנית קומה פתוחה נראית גדולה יותר ותגבה דמי שכירות גבוהים יותר מזו שבלעדיה.
    • שוכרים מוכנים לשלם עבור פרקטים. אם תוכלו להתגאות בכך שבנכס שלכם יש רצפות עץ, תוכלו להקדים את התחרות.
    • הדיירים זקוקים להרבה מקום אחסון. הם יהיו מוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר עבור נכס עם ארונות נוספים, במיוחד ארונות.
  4. 4
    התאם את מחירי השכירות על בסיס השוק. לדוגמא, כאשר הכלכלה גרועה, הביקוש לנכסים להשכרה עולה מכיוון שאנשים לא רוצים לרכוש בתים. המשמעות היא שתוכלו לגבות יותר עבור נכסי ההשכרה שלכם. לעומת זאת, כאשר הביקוש לנכסים להשכרה יורד, עליכם לגבות פחות על מנת להמשיך ולמשוך דיירים.
    • כמו כן, אם תשכרו עונתיות, מחיר השכירות שתוכלו לגבות יעלה במהלך עונת השיא. זה יקטן במהלך העונה.
    • חשוב על סוג השכירות שאתה יכול להציע (חודש לחודש, תאריך סיום קבוע, מספר חודשים קבוע, אפשרות לרכישה וכו ') ואיזה סוג השפעה זה עשוי להיות על מי שמוכן לשכור.
    • אתה יכול לגבות יותר עבור חכירות לזמן קצר מאשר חכירה לטווח ארוך. לדוגמה, אתה יכול לגבות 750 € חודש לחודש או 670 € לחודש אם הדייר חותם על חוזה שכירות למשך שנה. באופן כללי, מקובל לשנות את חוזה השכירות על בסיס תנאי החוזה, כל עוד כל המבקשים נקבעים באותם תנאים ומחירים.
    • יש מגבלה על כמה אתה יכול לגבות פיקדון. אם הפיקדון שלך גבוה מדי, יתכן שתתקשה למשוך שוכרים.
    • בעת קביעת ההפקדה, שקול את גורם הסיכון של המבקש. הגורמים שיש לקחת בחשבון כוללים ציון אשראי, היסטוריית שכירות לשעבר, הכנסות וכל עבר פלילי. לדוגמא, מועמד עם ציון אשראי טוב צריך לקבל הפקדה נמוכה יותר מאשר בעל ציון אשראי גרוע.
קבע את מחיר השכירות למ"ר של יחידה הדומה בדרכים אחרות
אם אינך יכול למצוא יחידות השכרה אחרות בגודל דומה באזור מגוריך, קבע את מחיר השכירות למ"ר של יחידה הדומה בדרכים אחרות.

שיטה 4 מתוך 4: החלטה להעלות את שכר הדירה

  1. 1
    החליטו אם עליכם להעלות את שכר הדירה ליחידות תפוסות. העלאת שכר הדירה ליחידות תפוסות דורשת שיקולים דומים כמו קביעת שכר הדירה ליחידות ריקות. שקול את שוק ההשכרה הנוכחי באזור שלך. כמו כן, חשוב האם ברצונך להסתכן באובדן דיירים יקרי ערך או לא.
    • השווה את שיעורי השכירות שלך עם אחרים עבור נכסים דומים באזור. אם שכר הדירה שלך נמוך יותר מאחרים, שקול אם אתה מציע מספיק שירותים כדי להצדיק את העלאת שכר הדירה. החליטו אם ברצונכם להעלות את שכר הדירה בסך הכל או רק ליחידות ספציפיות.
    • חשוב על הדיירים היקרים לטווח הארוך שלך. קשה לעלות מחיר על דיירים אמינים שמתייחסים לנכס שלך כמו שלהם. החליטו אם תהיו מוכנים לאבד את הדיירים האלה אם הם לא רוצים לשלם את שכר הדירה המוגדל, ואם כן, האם תהיו מוכנים להחריג מישהו מהם מהעלאת שכירות.
    • אם יש לך מספר יחידות, ייתכן שתרצה להגדיל את שכר הדירה רק על יחידות מסוימות בכל פעם. הגדל את דמי השכירות לאורך זמן, כך שלא תסכן לאבד את כל הדיירים שלך באותו זמן.
  2. 2
    בדוק את חוקי המדינה שלך. בארה"ב יש מדינות חוקים בנוגע לאופן קביעת העלאות שכר הדירה ומועברות לדייר. חוקים אלה עשויים לקבוע כמה ימי התראה נדרשים לפני שתוכלו להגדיל את שכר הדירה. אתה צריך להיות מודע גם אם פיקוח על שכר דירה הונהג באזור שלך. עליכם לקרוא את חוק דיירי המשכיר למדינתכם.
  3. 3
    נימק את הסיבות שלך להעלאת שכר הדירה. הסבירו לדיירים את הנימוק מאחורי שכר הדירה הגבוה יותר. אם ארנונה גבוהה יותר או עלויות תפעול מצדיקות את העלייה, ודא שהדיירים מבינים זאת. הפוך אותם למודעים לכל ערך מוסף שהם יכולים לצפות לו בגלל הגידול. לדוגמא, אולי אתה שוכר שירות שרותים טוב יותר. לחלופין, אולי אתם מתכננים שיפורי הון.
  4. 4
    לתקשר עם הדיירים לגבי שכר הדירה. בנה תוכנית להגדלת דמי השכירות לחוזי השכירות שלך, כך שהדיירים ידעו מתי לצפות להם. ספק לדיירים הודעה בכתב על העלאות שכר הדירה המתוכננות. ציית להנחיות ההודעות המפורטות בשכירות, כך שהדיירים יקבלו הודעה מוקדמת מספקת. השתמש בשפה ברורה ותמציתית, והיה מקצועי על ידי שליחת מכתב שהוקלד על גבי נייר מכתבים של החברה.

שאלות ותשובות

  • כמה עוד יכול בעל הבית לגבות עבור נכסים מרוהטים?
    כל סכום שהמשכיר ירצה; עם זאת, זה הכי חכם לבדוק את המחירים המקומיים של דירות מרוהטות עם אותם שירותים שאתה מציע ומחירם בהתאם.
  • אם אני מרגיש לא בנוח לגבי דייר פוטנציאלי, מה אני אומר כאשר האדם רואה שהמודעה עדיין פועלת?
    אתה לא צריך לומר כלום; אם האדם שואל, פשוט אמור, "אני עדיין בודק מועמדים פוטנציאליים להשכרת נכס זה."

הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
מאמרים בנושאים דומים
  1. איך מוכרים כסף?
  2. איך להשקיע במתכות יקרות?
  3. איך קונים מניות כסף?
  4. איך להשקיע בכסף?
  5. איך קונים מניות זהב?
  6. כיצד לקנות בארות נפט?
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail