איך לקנות בית בלי מתווך?
אם ברצונך לקנות בית ללא מתווך, התחל בבקשה לקבל אישור מראש למשכנתא עם לפחות 3 מלווים משכנתא שונים. לאחר מכן בחרו בשכונה בה תרצו לגור, ובדקו רישומים ברשת כדי לראות אילו בתים נמצאים בשוק. ברגע שאתה מבקר בבית שאתה אוהב, הגש הצעה לנהל משא ומתן עם המוכר או עם סוכן הנדל"ן שלהם ובצע בדיקה. לסיום, שכרו עורך דין שיתייעץ איתכם בנוגע לניירת הסגירה ולנעילה ולריבית למשכנתא. לטיפים לסגירת מכירה בצורה חלקה ומהירה, המשך לקרוא!
גם אם אתה קונה בית ללא סוכן נדל"ן, עדיין תצטרך להזמין עו"ד לסגירה.
בניגוד לדעה הרווחת, ניתן לקנות בית מבלי להזמין סוכן נדל"ן. אמנם פעולה זו עשויה לדרוש מאמץ רב יותר מצידך, אך תוכל לחסוך אלפי דולרים. באופן אידיאלי, אתם נהנים לעשות מחקר ומיומנים במשא ומתן, כי תצטרכו למצוא את הבית שלכם ולהגיע למחיר ללא עזרת סוכן. גם אם אתה קונה בית ללא סוכן נדל"ן, עדיין תצטרך להזמין עו"ד לסגירה.
חלק 1 מתוך 3: קבלת אישור מראש למשכנתא
- 1סכם את ההוצאות והחוב החודשי שלך. אם עדיין אין לך תקציב ביתי, יצירת בית מסייע לך לקבוע כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך. מכיוון שקבלת משכנתא פירושה לקיחת חוב משמעותי, וודאו שהחוב שכבר יש לכם לניהול.
- לאחר שסכמתם את הוצאותיכם, חישבו כמה מהתשלום החודשי אתם יכולים להרשות לעצמכם. ככלל, תשלום המשכנתא שלך צריך להיות פחות משליש מההכנסה החודשית שלך. באופן אידיאלי, זה אמור להיות בערך רבע מההכנסה החודשית שלך.
- אמנם התשלום החודשי שלך יהיה תלוי בריבית ובטווח המשכנתא שלך, אך בראשך תשלום חודשי עוזר לצמצם את טווח הבתים שאתה יכול לקנות.
טיפ מומחהשקול תרחישים במקרה הגרוע ביותר. נתן מילר, מייסד חברת Rentec Direct, מייעץ: "כשאתה קונה בית אתה רוצה לוודא שאתה יכול להרשות לעצמך אם יקרה משהו. למשל, אם מדובר בהכנסה של שתי משפחות, מה אם אחד משני בני המשפחה יאבד את ההכנסה שלהם עד 6 חודשים? אתה רוצה לדעת שאם ההכנסה שלך נעלמת, יש לך מספיק חסכונות כדי לבצע את תשלומי הבית שלך.
- 2בדוק את ציון האשראי שלך. משוך את דוח האשראי שלך מכל שלוש לשכות האשראי הגדולות: Experian, Equifax ו- TransUnion. אתה זכאי לדוח אשראי אחד בחינם מדי שנה על פי החוק הפדרלי. עבור השניים האחרים תצטרך לשלם אגרה סמלית.
- השתמש בשירותים בחינם, כגון אשראי קרמה או אשראי סומסום, כדי לפקח על האשראי שלך.
- אם אתה רואה שום טעויות בדוחות האשראי שלך, להודיע לשכות אשראי ולקבל שגיאות אלה תוקנו לפני שאתם מתחילים פונים לקבלת משכנתאות.
- ציון האשראי שלך ככל הנראה יירד במידה ניכרת בשנה הראשונה לאחר קניית הבית שלך. אם הציון שלך הוא באמצע שנות ה -600 ומעלה, זה לא אמור לגרום לך לבעיות משמעותיות.
- 3אסוף מסמכים כדי לאמת את חובות ההכנסה והחובות שלך. בעת הגשת בקשה למשכנתא תצטרכו לפחות 3 שנים של החזרי מס ו -6 חודשי דוחות בנק. ייתכן שתצטרך גם הצהרות מכל חשבונות השקעה שיש לך.
- בהתאם למלווה, ייתכן שתצטרך גם הצהרות ביטוח או מידע אחר. המלווה יספק רשימת מסמכים שאתה זקוק להם. אסוף מסמכים בציפייה כדי לחסוך זמן ולקבל הצעה מדויקת יותר.
- אם אין לך החזרי מס, פנה למס הכנסה לקבל עותקים.
האם אתה יכול לקנות בית משלך כסוכן נדל"ן? - 4צרו קשר עם לפחות 3 מלווים למשכנתאות כשאתה מחפש משכנתא, השווה בין מספר הצעות כדי לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר. הגש בקשה עם סוגים שונים של מלווים - מלווים לאומיים גדולים כמו גם בנקים אזוריים קטנים יותר או איגודי אשראי.
- אם יש לך חשבונות בבנק במשך 5 שנים לפחות, פנה תחילה לבנק זה. מכיוון שאתה כבר עובד איתם, האימות יהיה קל יותר. ייתכן שתקבל גם שיעור טוב יותר מבנק שאתה מקיים איתו קשר.
- מכיוון שקנייה של משכנתא היא הדבר האחראי לעשות, פניות מרובות בדרך כלל לא ישפיעו לרעה על ציון האשראי שלך.
חלק 2 מתוך 3: מציאת בית
- 1זהה שכונות בהן אתה רוצה לגור. ערכי הנדל"ן משתנים מאוד, אפילו בעיר. בדוק אזורים שבהם תרצה לחיות, ועיין ברשימות באזורים אלה. השתמש בחישובי התשלומים החודשיים שלך כדי לזהות שכונות עם בתים שאתה יכול להרשות לעצמך. אם אינך מכיר את העיר, בדוק את המוניטין של כל שכונה שתבחר.
- בדוק מידע אודות השכונה כדי לוודא שהיא עונה על צרכיך. לדוגמה, אם אתה נוסע לעבודה, ייתכן שתרצה שכונה נוחה לכביש מהיר ראשי או לדרך. אם יש לך ילדים, היית רוצה להעריך את בתי הספר המקומיים.
- בהתאם לגודל המטרופולין, זה יכול להיות רעיון טוב לחפש בכמה שכונות, ולא רק אחת.
- 2בדוק רישומי נדל"ן באופן מקוון או דרך מדיה חברתית. אפשר לחפש בתים על ידי נסיעה בשכונות או קריאת המודעות בעיתון המקומי שלך. עם זאת, תוכלו למצוא הכי הרבה רישומים באתרי נדל"ן. רישומים מקוונים מאפשרים לך להגביל את החיפושים שלך על סמך השכונה, מחיר הרישום ומאפיינים שונים של הנכס. יתכן שגם תהיה לך אפשרות לחפש אך ורק בתים למכירה על ידי הבעלים (FSBO).
- יכול להיות שזה פחות מאיים להתמקד ברישומי FSBO. בדרך זו הייתם מנהלים משא ומתן עם הבעלים האחר, ולא עם סוכן נדל"ן מנוסה. עם זאת, אינך צריך להגביל את החיפוש שלך אך ורק לרישומי FSBO.
- 3השוו את מחירי המכירה של בתים באזור. רישומים מקבילים מראים לך אם המחיר המבוקש לבית הוא הוגן. חקר בתים בגודל, גיל ומאפיינים דומים בשכונות שאתה מעוניין בהן. קבע באופן כללי בשביל מה מוכרים בתים כאלה. התמקדו ברישומים במהלך ששת החודשים האחרונים.
- כשאתה מוצא בית שאתה מעוניין בו, השווה אותו לרישומים אחרים באזור. אם המחיר המבוקש גבוה משמעותית, חפש הבדלים בנכס שיסבירו זאת. עברו תהליך דומה אם המחיר המבוקש נמוך משמעותית מאשר רישומים אחרים.
- שוחח עם מוכרים וגלה מדוע הם מוכרים את ביתם וכמה זמן עבר בשוק. נסו להבין את המוטיבציה שלהם לקביעת מחיר רישום מסוים.
- 4הגישו הצעה על הבית אותו תרצו לקנות. לאחר שתמצא בית שאתה אוהב, ברר אם לבעל הבית יש סוכן. אם כן, הגיש את הצעתך ונהל משא ומתן עם הסוכן. אם הבית הוא FSBO, יש לנהל משא ומתן ישירות עם בעלי הבית.
- תסתכל רישומים דומים באזור לעצב שלך הצעה. קח בחשבון את כל התכונות הייחודיות בנושא.
- משא ומתן הוא תהליך, כך שההצעה הראשונית שלך תהיה בדרך כלל פחות מהמקסימום שאתה מוכן לשלם עבור הנכס. עם זאת, אל תגיש את ההצעה שלך כל כך נמוכה שאתה מעליב את בעלי הבית.
- בדוק את החוקים הרלוונטיים כדי לוודא שאתה מגדיר את ההצעה כהלכה. במדינות מסוימות תצטרך להזמין עורך דין שיגבש את ההצעה הרשמית.
ברגע שאתה מבקר בבית שאתה אוהב, הגש הצעה לנהל משא ומתן עם המוכר או עם סוכן הנדל"ן שלהם ובצע בדיקה. - 5משא ומתן עם בעלי הבית. הבעלים עשויים לקבל את הצעתך, אך בדרך כלל הם יחזרו עם הצעה נגדית. צפה להצעה נגדית אם ההצעה שלך הייתה נמוכה משמעותית ממחירם המבוקש. אתה יכול להשיב להצעת הנגד שלהם בכתב, או לתאם פגישה אישית כדי לדון בנכס.
- ספק הצדקות להצעה שלך, כולל רישומים דומים. היו מוכנים להגן על הצעתכם, אך היו מוכנים גם להתפשר.
- המשא ומתן עלול להתחמם, במיוחד אם לבעלים יש קשר רגשי לבית. רגשות יכולים לגרום לאנשים להאמין שנכס שווה יותר ממה שהוא באמת. היו מוכנים ללכת משם אם נראה שהבעלים אינם מוכנים למכור את ביתם.
- 6שכר פקח בית לבדיקת הבית. לפני שאתה סוגר את העסקה על הבית, אתה זקוק לבדיקה והערכה. המפקח בוחן בקפידה את הפנים וחוץ של הבית ולזהות בעיות.
- בדרך כלל הסוכן שלך יבחר במפקח. מכיוון שאין לך סוכן, תצטרך לעשות זאת לבד. אתה יכול לשאול את סוכן הרישום אם יש לו המלצות.
- סוכן הקונה נוכח בדרך כלל במהלך הבדיקה. אתה יכול לבקש מסוכן הרישום להיות במקום במקום זאת, אך ייתכן שהם ירצו פיצוי נוסף בגין זה. אם הצבתם הצעה לבית שהוא FSBO, יתכן שתצטרכו לשכור סוכן שיהיה נוכח במהלך הבדיקה. שוחח עם עורך דין מקרקעין או בדוק את החוקים הרלוונטיים כדי לברר בוודאות.
חלק 3 מתוך 3: סגירת המכירה
- 1שכר עורך דין לסגירה. מרבית המדינות דורשות כי הקונה וגם המוכר יהיו מיוצגים על ידי עורך דין בסגירת כל עסקת מקרקעין. גם אם אינך מחויב בחוק לשכור עורך דין, פעולה זו תחסוך לך זמן ומאמץ רב ותפחית משמעותית את הסיכון לטעות בניירת.
- למרות שאתה שוכר אותם למטרה עסקית, אתה עדיין רוצה לוודא שלעורך הדין שאתה שוכר יש מוניטין טוב וניסיון בטיפול בסגירת נדל"ן.
- עורכי דין רבים בתחום הנדל"ן מספקים ייעוץ ראשוני בחינם. מומלץ לדבר תחילה עם 2 או 3, כך שתוכל לוודא שאתה מזמין את עורך הדין העונה בצורה הטובה ביותר על צרכיך.
- 2חתמו על הסכם הרכישה והפקדת קרנות. הסכם הרכישה כולל את תנאי המכירה הסופיים, לצד סכום של "כסף רציני" שעליך להפקיד כדי להוכיח שאתה רציני בקניית הנכס. לאחר חתימת הסכם הרכישה והפקדת הכסף הרציני, הבית יהיה מחוץ לשוק. את הכסף הרציני, או נאמנות, חייב צד ג 'להחזיק - בדרך כלל סוכן נדל"ן או עו"ד.
- בדרך כלל, סוכן הרישום יחזיק את כספי הנאמנות עד שתסגור את הבית. אם אין סוכן רישום, עליכם או המוכר לשכור עורך דין אחר שישמש כסוכן הנאמנות.
- 3נעל את הריבית שלך עם המלווה שלך. ייתכן שאישור מראש כלל תעריף מובטח. בלי קשר, לאחר שמצאת את הבית הרצוי והתחלת בתהליך הסגירה, סיים את המשכנתא עם המלווה שלך.
- אישורים מראש תקפים בדרך כלל לתקופה מוגבלת בלבד. אם עברו מספר חודשים מאז אישורך מראש, המלווה שלך עשוי לדרוש ניירת נוספת, כגון דפי בנק מעודכנים, כדי לסיים את ההלוואה שלך.
- לאחר שבחרתם בבית שלכם, תקבלו ריבית מדויקת כמו גם נתון מדויק כמה יהיה תשלום המשכנתא החודשי שלכם.
אם ברצונך לקנות בית ללא מתווך, התחל בבקשה לקבל אישור מראש למשכנתא עם לפחות 3 מלווים משכנתא שונים. - 4עברו על הניירת הסגירה עם עורך הדין שלכם. עורך הדין שלך יעבור על הניירות שאתה צריך לחתום כדי לקנות את הבית. בהתאם לגודל ומורכבות העסקה, עשויים להיות מאות עמודים.
- אתה אחראי להבנת כל דבר שאתה חותם עליו. שאל שאלות אם מסמך מבלבל אותך.
- 5בצע הדרכה אחרונה של הבית. במהלך ההדרכה האחרונה שלך, ודא ששום דבר לא נפגע מאז שהיית בבית לאחרונה. אם אתה והמוכר סיכמת שהמוכר יבצע תיקונים לאחר הבדיקה, וודא שהתיקונים הללו בוצעו.
- במקרים מסוימים, ייתכן שיהיה עליך להחזיר את המפקח המקורי כדי לוודא שהתיקונים בוצעו.
- 6חתמו על הניירת הסגירה. אתה ועורך הדין שלך תיפגש עם המוכרים ועם עורך דינם כדי לחתום על כל הניירת ולבסוף לסגור את הבית. יתכן שאתה נמצא באותו חדר, או שתחתום על ההסכמים בנפרד.
- זו ההזדמנות האחרונה שיש לך לשאול שאלות על ההסכם. וודא שאתה מבין את זה. אחרי שהכל יחתום, אתה תהיה הבעלים של הבית.
- מאמר זה עוסק בתהליך קניית בית ללא מתווך באירופה. במדינות אחרות, התהליך עשוי להיות שונה במקצת.
קרא גם: איך להתחיל כמשכיר?
שאלות ותשובות
- אישרו לי הלוואה מראש. מתי עלי לבדוק את הבית?לאחר שאושרת מראש, עליך להציע הצעה לבית. לאחר שהתקבלה ההצעה, עליך לבדוק את הבית.
- כיצד פועלת עמלה אם למוכר יש מתווך ולקונה אין?זה תלוי בחוזה שיש לבעל הבית עם המתווך שלו (או סוכן המכירה). לדוגמא, נניח שבעל בית הסכים לשלם 5%: מחצית לסוכן המוכר, מחצית לסוכן הקונה. סוכן המכירה אוסף את מלוא 5% בזמן המכירה מבעל הבית, ואז מחלק אותו עם הסוכן הקונה. בדרך כלל הסוכן הקונה מקבל חצי או 2,5%; אחרת הם לא היו מביאים את לקוחותיהם. אם אתה מוצא את הבית שלך באופן מקוון, בעל הבית יהיה מודע לכך שאין לך סוכן קנייה ויכול לחסוך לו עמלות. זו יכולה להיות נקודת משא ומתן טובה. עם יותר ויותר שירותים מקוונים לקונים, נאמר כי כבר לא יהיה צורך בסוכני הקנייה.
- האם האם ברגעי רכישת בית מעוקל האם אני עדיין מסוגל לקבל משכנתא?כן, רכישת בית מעוקל עובדת כמו כל נכס מגורים אחר לגבי המשכנתא שלך.
- האם אתה יכול לקנות בית משלך כסוכן נדל"ן?כן, אתה פשוט תעשה את זה באותה הדרך שבה אתה מוכר בית לכל אחד אחר, כולל להרוויח עמלה. ההבדל היחיד הוא שתצטרך לגלות בחוזה שאתה מתווך מורשה ולא הקונה הממוצע שלך. כמומחה בתחום זה מבחינה משפטית אתה צפוי להבין דברים לגבי המכירה וההליכים שרוב האנשים לא היו עושים.
- כיצד פועלת עמלה אם לקונה יש מתווך, אך למוכר אין?בדרך כלל, המוכר משלם את העמלה. התועלת למוכר במכירה של בעלים שבה לקונה יש סוכן היא שהוא / היא משלמים רק 3 אחוזים במקום 6 או 7 אחוזים. אם המוכר בחר שלא לשלם את עמלת הסוכן של הקונה, הקונה יהיה אחראי לכך או יבחר שלא לעבוד עם סוכן.
- כמה עולה שכירת עו"ד נדל"ן?זה תלוי, כמובן, בשכר טרחת עורך הדין המסוים, שעשוי לגבות לפי שעה או לקבל תעריף קבוע לסגירה. אתה יכול לצפות לשלם 110 € עד 260 € לשעה, כאשר העמלות הכוללות בדרך כלל הן בין 370 € ל- 1120 €
- האם מתווכים עולים כסף לקונים?בדרך כלל המוכר הוא שמשלם לסוכן הקונה ולסוכן הרישום. יתכן שבמקרים מסוימים לסוכן של הקונה יהיה "עמלת משרד" או "עמלת עסקה" שכנראה תהיה פחות מ -220 אירו, אך בדרך כלל לא כך עושים עסקים.
- מה עלי לעשות אם אצטרך למכור את ביתי לפני סגירת בית חדש בכדי שיהיה לי מספיק כסף לסגירת הנכס החדש?בקש מהמתווך שלך לתקן את החוזה על הנכס החדש "בכפוף למכירת מגוריך הנוכחיים." זה מבטיח שתהיה לך הזכות לחכות עד לסגירת הבית הנוכחי שלך. תוכל לסגור את שתי העסקאות באותו יום.
- האם אני צריך משכנתא אם אני משלם במזומן?אם אתה מממן את הרכישה במלואה, לא יהיה צורך במשכנתא. אך ייתכן שתידרש הוכחת כספים.
- אם יש לי קונה ואשלם מזומן עבור הבית אותו אני רוכש, והאדם שמוכר את הבית שאני רוצה לקנות אינו רוצה להשתמש בסוכן, מהם הצעדים שעלי לנקוט?שכר עורך דין נדל"ן טוב בעת ביצוע ההצעה במזומן, ללא צורך בסוכן / מתווך נדל"ן. עורך הדין יגן על האינטרסים שלך בעסקה במסגרת ההצעה / החוזה בכתב. מומלץ להזמין מפקח בית ולקבל הערכה, הן כדי להגן על האינטרסים הכספיים שלך בבית שאתה רוכש.
תגובות (6)
- זה מאוד מועיל וקל לביצוע.
- אני בן שמחפש בית לאמי. זה מאוד מועיל לדרך בה הייתי רוצה לעזור לה לקנות בית חדש. תודה.
- ידידותי למשתמש. הוראות שלב אחר שלב.
- קנינו כמה בתים, אבל אף פעם לא בלי מתווך. אנחנו משכילים מכללות אבל בובות נדל"ן. מאמר זה פירט את הצעדים שיעזרו לנו לאפשר זאת. תודה על הפשטות אך ההוראות המקיפות.
- הכין אותי לצעדים לרכישת בית כרוכש, ישירות ממוכר.
- אני טירון מוחלט אבל לפחות עכשיו אני מוכן יותר. כמו כן, אם אני נתקע אני תמיד יכול לחזור למידע זה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
