כיצד ניתן לקבל הלוואה ללא ביטוח משכנתא פרטי (PMI)?

זה ידרוש תשלומי PMI חודשיים של, בדוגמה זו, 39 € קונה זה יכול למצוא משכנתא למשך 30 שנה ב -3,75%, מה שמביא לתשלומים חודשיים של 350 € (תשלום הלוואה) + 39 € (PMI) = 380 € (תשלום חודשי).

עבור אנשים רבים ומשפחות אשר בוחנים רכישת בית או כל נדל"ן אחר, ביטוח משכנתא פרטי (PMI) יכול להוות גורם עלות מרכזי. PMI הוא דרישה שנכנסת לתפקיד אם המקדמה הראשונית של הקונה היא פחות מ -20% ממחיר הרכישה. PMI נועד להבטיח את האינטרס של הבנק בנכס במידה והרוכש לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא. בנקים רבים מפרסמים הלוואות שדורשות רק מקדמות נמוכות, אך עלות PMI עשויה להיות מוגזמת. חשוב להבין שישנן מספר דרכים להימנע מ- PMI.

שיטה 1 מתוך 5: ביצוע מקדמה גדולה מספיק

1
חשב את יחס "הלוואה לערך" שלך. יחס ההלוואה לערך, לעתים מקוצר LTV, הוא היחס המודד את סכום ההלוואה לעומת ערך הבית. כדי להימנע מ- PMI, ברוב ההלוואות, ה- LTV צריך להיות 80% או פחות. חישוב ה- LTV הוא עניין פשוט של חלוקת סכום ההלוואה (הסכום שאתה צריך ללוות) במחיר הבית.
- נניח שבני זוג רוצים לקנות בית במחיר של 149,000 €, ויש להם חיסכון של 14900 €. הם צריכים ללוות את היתרה של 134,000 €, כך שה- LTV הוא 180000/200000 = 0,90 או 90%.
- נניח שמישהו אחר רוצה לקנות בית במחיר של 74600 אירו, אך לאותו אדם יש את אותו סכום של 14900 יורו. ההלוואה הפעם היא 59700 €, כך שה- LTV הוא 80000/110000 = 0,80 או 80%.
2
בצע את המקדמה הגדולה ביותר שאתה יכול להרשות לעצמך. תשלום PMI תואר כ"מסור כסף ", לכן כדאי לנסות להימנע מכך אם אתה יכול. אתה יכול לעשות זאת על ידי תשלום מקדמה מספיק גדול. באופן כללי, כדי להימנע מ- PMI, עליכם לקבל מקדמה של 20% ממחיר הרכישה של הבית. בנקים עשויים להציע עסקאות שנראות אטרקטיביות עבור רוכשי בתים ראשונים משום שהן מאפשרות מקדמות נמוכות. עם זאת, תשלומי ה- PMI הנוספים יכולים להיות מוגזמים.
- בדרך כלל כדאי לנסות לבצע מקדמה גדולה ככל האפשר. אם אתה יודע שקניית בית היא בעתיד שלך, חשוב להתחיל לחסוך מוקדם. שקול הלוואה מבני משפחה או ממקורות אחרים, אם אפשר.
3
קבע את ההלוואה שלך. גלה מה אתה יכול להרשות לעצמך ללוות על סמך החיסכון שלך. חישוב פשוט, המבוסס על מה שמרת, יכול לעזור לקבוע ההלוואה המרבית שלך עבור LTV של פחות מ 80%. התחל עם סכום המקדמה שאתה יכול להרשות לעצמך. הכפל ב 4. זה יגיד לך כמה אתה יכול להרשות לעצמך ללוות. הוספת סכום זה וסכום המקדמה שלך יגידו לך את מחיר הרכישה שאתה יכול להרשות לעצמך.
- לדוגמה, שקול זוג שחסך 22400 € ורוצה לקנות בית מבלי לשלם PMI. 22400 € x 4 = 89600 €, שזה סכום ההלוואה שהם יכולים להרשות לעצמם. הוספת 22400 € + 89600 € = 112000 €, שזה המחיר הגבוה ביותר עבור בית שהם יכולים להרשות לעצמם מבלי לשלם PMI.
- נניח שלזוג אחר יש 37300 € זמין תמורת מקדמה ורוצים להימנע מ- PMI. 37300 € x 4 = 149000 €, שזה סכום ההלוואה שהם יכולים להרשות לעצמם. הוספת 37300 € + 149000 € = 187000 €, שזה המחיר הגבוה ביותר של הבית שזוג זה יכול להרשות לעצמו מבלי לשלם PMI.
4

השתמש במחשבון הלוואות מקוון. הדוגמאות שלעיל מספקות הערכות פשוטות מאוד של יכולת ההלוואות שלך. לחישובים מדויקים יותר, הלוקחים בחשבון את שיעור הריבית ומשך ההלוואה, ניתן להשיג מספר תוכניות מחשבון הלוואות באופן מקוון.

הלוואה חזירית לא תהיה אוטומטית זולה יותר מאשר הלוואה מסורתית הכוללת תשלומי PMI.

שיטה 2 מתוך 5: שימוש בהלוואת פיג'בק

1
חקרו את האפשרות "חזיר חזיר". "הלוואה חזירית" תאפשר למישהו עם מקדמה נמוכה, או אפילו ללא מקדמה, לרכוש בית ללא PMI. זהו למעשה שם לקבלת שתי הלוואות נפרדות. ההלוואה הראשונה תהיה בסך של 80% משווי הנכס, כך שלא תהיה דרישת PMI. ואז הלווה יקבל הלוואה שנייה ש"החזר "על זו הראשונה, כדי לכסות את שאר הכסף הדרוש. בעקבות ההאטה בשוק הדיור, בנקים רבים הגבילו את אופציית ה- piggyback ל -10% מהשווי, ודרשו מהלווה לשלם לפחות 10% מקדמה. זה נקרא לעתים קרובות הלוואה "80/10/10", המתייחסת להלוואה ראשונה של 80%, הלוואה חזירית של 10% ו- 10% מקדמה.
- נניח שקונה ירצה לקנות נכס תמורת 149000 € בהלוואת פיג'בק 80/10/10 הוא היה לווה 119000 € במשכנתא ראשונה (80%), 14900 € במשכנתא שנייה חזיר (10%), ויעשה מקדמה של 14900 € (10%).
- תאר לעצמך שקונה אחר מעוניין לקנות נכס תמורת 336000 € באמצעות הלוואת פיג'בק 80/10/10. המשכנתא הראשונה שלו תהיה 269000 € (80%); המשכנתא השנייה עם פיג'בק תהיה 33600 € (10%); והתשלום המקדמי יהיה 33600 € (10%).
2

חשב את הערך. הלוואה חזירית לא תהיה אוטומטית זולה יותר מאשר הלוואה מסורתית הכוללת תשלומי PMI. אתה יכול להשתמש במחשבון הלוואות מקוון כדי לעזור לך להבין מה עדיף. דוגמה אחת למחשבון כזה הוא http://goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html.
3

להבין את החסרונות. ההלוואה השנייה היא בדרך כלל לטווח קצר בהרבה מהראשונה, ולעתים קרובות נדרשת תמורה מלאה בעוד כעשר שנים. הלוואת החזרה מאפשרת לך לקצץ תשלומי PMI, אך עליך להבין שתשלם חודשי על שתי הלוואות בבת אחת. קונה המשתמש באפשרות זו יצטרך להיות בטוח שהוא יכול לעמוד בתשלומים החודשיים על שתי ההלוואות יחד.

הלוואת החזרה מאפשרת לך לקצץ תשלומי PMI, אך עליך להבין שתשלם חודשי על שתי הלוואות בבת אחת.

שיטה 3 מתוך 5: שימוש בביטוח משכנתא בתשלום מלווה (LPMI)

1

חקרו את האפשרות. חלק מהמלווים יאפשרו לך לקבל הלוואה בפחות מ -20% מקדמה. בדרך כלל, הדבר ידרוש ממך תשלומי PMI חודשיים, לפחות עד שתשלם חלק ניכר מההלוואה. עם זאת, אם המלווה מציע אפשרות לביטוח משכנתא בתשלום מלווה (LPMI), אז המלווה יכלול את סכום הביטוח בהלוואה עצמה. זה בדרך כלל דורש ריבית מעט גבוהה יותר, אך העלות הכוללת לאורך זמן מסתכמת פחות מתשלום PMI בעצמך.
2

חפש מחירים. כמו שלמלווים יש שיעורי משכנתא שונים עבור הלוואות "רגילות", הם גם בעלי שיעורים שונים עבור הלוואות LPMI. תרצה להסתובב באינטרנט או להתקשר למלווים מקומיים באזורך כדי לגלות למי יש את שיעורי ההלוואות הטובים ביותר עבור אפשרות זו. הקפד להבהיר שאתה שואל לגבי אפשרות LPMI.
3
חשב את העלויות. יהיה עליכם להשוות את התשלומים החודשיים במסגרת הלוואה רגילה, בשיעור נמוך יותר עם תשלומי PMI שנוספו, לתשלום החודשי של הלוואת LPMI, בשיעור גבוה יותר ללא PMI. כדי לקבל נתונים אלה, תצטרך להשתמש במחשבון הלוואות באופן מקוון ולבדוק עם המלווים לגבי שיעורי הריבית שלהם ב- LPMI.
- נניח שמישהו רוצה לרכוש נכס בשווי 74600 €, עם LTV של 90% (זה אומר מקדמה של 7460 €). זה ידרוש תשלומי PMI חודשיים של, בדוגמה זו, 39 €
  - קונה זה יכול למצוא משכנתא למשך 30 שנה ב -3,75%, מה שמביא לתשלומים חודשיים של 350 € (תשלום הלוואה) + 39 € (PMI) = 380 € (תשלום חודשי).
  - לחלופין, אותו קונה מוצא שהמלווה ייתן משכנתא ל 30 שנה בשיעור של 4,00% עם התגברות הביטוח. התוצאה היא תשלומים חודשיים של 360 € (הלוואה) + 0 € (ללא PMI) = 360 € התשלום החודשי נמוך יותר במקרה זה (אך לא תמיד זה יהיה).

שיטה 4 מתוך 5: שימוש בהלוואת מינהל ותיקים

1
קבע אם אתה כשיר. ותיקי יתרונות מנהל (VA) ערבויות והלוואות הביתה ותיקים מוסמכים ותלוי הזכאים שלהם, עם מספר יתרונות. הלוואות אלה יכולות להיות נהדרות במיוחד משום שהן אינן דורשות שום PMI, לא משנה מה המקדמה שלך. כדי להעפיל, עליך:
- לקנות את הבית לאכלוס אישי
- שוחררו בכבוד
- לעמוד בדרישות השירות במשמר הצבאי או הלאומי של 90 יום ומעלה, תלוי בשנים שבהן השירות התרחש בפועל
- בני זוג עשויים להיות זכאים בנסיבות מסוימות.
2

אתר המלווה. עליך למצוא מלווה המשתתף בתוכנית VA. אתה יכול לשאול בנקים מקומיים משלך לגבי השתתפות, או פשוט לחפש "מלווים של VA" באופן מקוון. המחלקה לענייני ותיקים בארה"ב מפרסמת רשימה שנתית של 300 המלווים הטובים ביותר ב- VA הרשומים לפי היקף הלוואות VA שלהם.
3

קבל תעודת זכאות (COE). תעודת זכאות מאמתת בפני המלווה שאתה זכאי להלוואת VA. אתר האינטרנט של משרד העניינים הוותיקים בארה"ב, http://knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303, יבצע אתכם בצעדים להשגת COE.
4

מצא בית וחתום על הסכם רכישה. זה נועל את תנאי המכירה המשא ומתן בינך לבין הבעלים. הקפידו לכלול סעיף המאפשר לכם לבטל את המכירה למקרה שלא תוכלו להבטיח את הלוואת ה- VA.
5

הגש בקשה להלוואת VA שלך. מלווה שמשתתף בתוכנית VA יידע את הדרישות והטפסים הנותרים הנדרשים לסגירת ההלוואה.

התוצאה היא תשלומים חודשיים של 360 € (הלוואה) + 0 € (ללא PMI) = 360 € התשלום החודשי LPMI נמוך יותר במקרה זה (אך זה לא תמיד יהיה).

שיטה 5 מתוך 5: ביטול PMI לאחר ששילמת

1
הבן את זכויותיך. PMI היא פוליסת ביטוח להגנה על המלווה, אם ה- LTV שלך הוא 80% ומעלה. אם אתה יוזם הלוואה עם פחות מ -20% מקדמה, אתה תהיה במצב זה. עם זאת, ככל שתשלם את ההלוואה שלך לאורך זמן, ה- LTV שלך יקטן וייתכן שתוכל לסיים את תשלומי ה- PMI.
- נניח שקונה קונה נכס של 149,000 € עם מקדמה של 14900 € (10%). LTV שלו בשלב זה הוא 180000/200000 = 0,90 או 90%. אך עם הזמן, כאשר הוא מבצע את תשלומי המשכנתא החודשיים שלו, הוא יגיע למצב בו סכום ההלוואה שנותרה הוא רק 119000 €. LTV הוא כעת 160000/200000 = 0,8 או 80%. בשלב זה הוא יכול ליצור קשר עם הבנק שלו כדי להפסיק את ה- PMI.
- שקול קונה אחר שקונה נכס של 224000 € עם תשלום מקדמה של 18700 € (8,3%). לכן LTV בהתחלה הוא 275000/300000 = 0,917 או 91,7%. אך נניח שכאשר הוא משלם את המשכנתא, גם ערכי הנכסים באזורו עולים, כך ששווי הנכס שלו יעלה ל 239000 € כאשר הוא מקטין את סכום ההלוואה ל -191000 €, הוא יהיה ב- LTV של 80%. 256000/320000 = 0,8 או 80%, וכעת הוא יכול לבקש מהבנק לסיים את ה- PMI.
2
הגש בקשת ביטול בכתב. אם אתה סבור שה- LTV שלך ירד מתחת ל -80%, תוכל לשלוח בקשה בכתב למלווה שלך לסיים את ה- PMI שלך. המלווה נדרש לכבד את בקשתך אם:
- יש לך היסטוריית תשלומים טובה
- התשלומים שלך שוטפים
- אתה עונה על כל הדרישות שהמלווה מציב בנוגע להוכחת שווי הנכס.
3

בדוק את הצהרות המשכנתא הרגילות שלך למידע אוטומטי על PMI. המלווה נדרש על פי חוק לסיים את ה- PMI שלך כאשר ה- LTV שלך מגיע ל -78% ומטה. כדי שזה יקרה, תשלומי ההלוואה שלך חייבים להיות שוטפים על מנת ש- PMI יסתיים.

טיפים

בדוק את מצב ההשתתפות העצמית במס עבור PMI. אם אכן יש לך ביטוח משכנתא פרטי כחלק מהסכם ההלוואה שלך, ייתכן שתוכל לנכות סכום זה ממסים שלך. המפרט של נושא זה שונה עבור כל משק בית, לכן עיין במחקר מפורט או צור קשר עם מכין המס שלך כדי להבין כיצד PMI ישפיע על נטל המס הכולל שלך.

אזהרות

המוקד של מאמר זה הוא הימנעות מ- PMI, על ידי מדידת LTV של הלוואה. שיקול חשוב נוסף, שלא מתייחס אליו כאן, הוא העלות השוטפת של תשלום ההלוואה. השתמש במחשבון הלוואות מקוון, הזמין באתרי אינטרנט רבים של סוכנויות נדל"ן או הלוואות, כדי לקבוע מה תהיה העלות החודשית עבור ההלוואה שלך, בהתחשב בריבית, אורך ההלוואה, מקדמה ועלויות משוערות אחרות של ההלוואה.

קרא גם: כיצד לבקש פטור מדמי פשיטת רגל?