איך משווים משכנתאות מסחריות?
בדרך כלל בעלי עסקים או גופים לוקחים משכנתאות מסחריות על מנת לשלם עבור נדל"ן מסחרי או נכס עסקי.
משכנתא מסחרית הינה הלוואה המובטחת באמצעות נכס מסחרי כבטוחה, אולי גם עם כמה נכסים עסקיים אחרים. בדרך כלל בעלי עסקים או גופים לוקחים משכנתאות מסחריות על מנת לשלם עבור נדל"ן מסחרי או נכס עסקי. כמו בשוק המגורים, חברות המשכנתאות מתחרות זו בזו על מנת לזכות בעסקים על ידי הצעת ריביות נמוכות יותר, עמלות מופחתות ותנאים טובים יותר על הלוואותיהן המסחריות. השווה משכנתאות מסחריות על ידי עיון בפרטים בתנאי ההלוואה.
חלק 1 מתוך 3: השוואת תנאי ההלוואה
- 1בדקו שיעורי ריבית. התנאי הראשון והברור ביותר של הלוואה עבור מרבית הלווים הוא הריבית. זה סכום הריבית שהבנק יגבה כדי להלוות לך כסף. ניתן לראות את הריבית כ"עלות "לקבלת ההלוואה. ריבית גבוהה יותר, בהנחה שכל שאר התנאים שווים, תעלה לעסק שלך יותר כסף. כמו כן, הקפידו לקחת בחשבון את העמלות הנלוות ולקבוע כיצד הן קשורות לריביות שונות המוצעות. הלוואה עם עמלה גבוהה יותר וריבית נמוכה יותר עשויה בסופו של דבר לעלות יותר בסך הכל מאשר הלוואה ללא עמלה אלא ריבית גבוהה יותר.
- לדוגמה, אם העסק שלך לווה 373000 אירו לחמש שנים בריבית של 6%, תשלם פירעון 433000 אירו 59700 אירו נוספים הם העלות שאתה משלם עבור הלוואה זו.
- לשם השוואה, אותה הלוואה של 373000 אירו לחמש שנים בריבית של 7% תביא לסך כולל של 443000 אירו, לכן, הלוואה זו, עלתה לעסק שלך 70200 אירו.
- העלייה של% 1 בלבד תביא לעלייה מוגברת נטו לחברה שלך בסך 10500 €. כדאי לחפש ולמצוא את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית.
- 2השווה ריביות מתכווננות וקבועות. לרוב הלווים זמינים שני סוגים של ריביות הלוואות מסחריות - מתכווננות (או משתנות) וקבועות. שיעור קבוע הוא ריבית יחידה החלה באופן עקבי לאורך כל ההלוואה. בהלוואה קבועה תוכלו לחשב את התשלום החודשי ואז לתכנן את התשלום בכל חודש. שיעור קבוע מספק וודאות ויציבות. אולם שיעור משתנה מסתגל מחודש לחודש על סמך גורמים מסוימים בעולם העסקים. אם התעריף יורד, אתה יכול לחסוך כסף. אם התעריף יעלה, ייתכן שתשלם יותר.
- שיעור מתכוונן יכול להיות הימור, אך הוא נוטה להתחיל במיקום נמוך יותר משיעור קבוע.
- התעריפים המתאימים ביותר יסתגלו במרווחים מסוימים. הקביעה אם תעריף מתכוונן מתאים לך או לא תלוי מתי מרווחים אלה ומה מכסי ההתאמה. התאמות תכופות עם מכסים גבוהים הן סוג ההלוואה המסוכן ביותר.
- 3מצא לוח זמנים להחזר שמתאים לעסק שלך. לוח הפירעון לוקח בחשבון את משך ההלוואה, או את "תקופת ההלוואה", כמו גם את לוח הפחתים. תקופת ההלוואה היא משך הזמן מיום שאלת הכסף ועד שעליכם להחזיר אותו במלואו. לוח הזמנים של הפחתות הוא משך הזמן התיאורטי המשמש לחישוב התשלומים החודשיים שלך.
- להלוואות לעסקים, בניגוד להלוואות למגורים, יש לרוב זמן קצר יותר ולוח הפחתות ארוך יותר. זה ידרוש בסוף בלון, אשר חלק מהעסקים ישלמו ואחרים רק יממנו מחדש.
- כאשר אתה שוקל את לוח הזמנים להחזר, יהיה עליך לשקול את היכולת שלך לבצע תשלומים חודשיים. שקול את הכנסות החברה שלך. יתכן שתוכלו לנהל משא ומתן על לוח הזמנים של הפחת ותקופת ההלוואה על מנת להתאים את התשלומים החודשיים לרמה מקובלת.
- 4גלה אם אתה יכול לשלם את ההלוואה מוקדם ללא קנס. הבנקים נותנים הלוואות על מנת להרוויח כסף מתשלומי הריבית. כאשר בנק נותן הלוואה, הוא סומך על קבלת ריבית מסוימת לאורך חיי ההלוואה. אם הלווה יחזיר את ההלוואה מוקדם, הדבר יכול להפחית את הכנסות הריבית של הבנק. כדי להסביר זאת, ישנם בנקים שמקצים קנס בגין התמורה המוקדמת. אתה צריך לנסות לנהל משא ומתן למען הזכות לשלם את ההלוואה מוקדם, אם אתה חושב שזו אפשרות לעסק שלך, ללא קנס כזה. אם הבנק דורש סעיף קנס לתשלומים מוקדמים, אז אתה (לבד או עובד עם רואה החשבון שלך) צריך לחשב את הוראות הקנס שהכי טובות עבור החברה שלך.
- רוב המלווים משתמשים בלוח זמנים של "יתרה יורדת" לקנסות בתשלום מראש. שיטה זו גובה אחוז קבוע מהיתרה הנותרת, היורדת לאורך זמן. לדוגמא, ייתכן שתשלם קנס של 5% אם תשלם את ההלוואה בשנה הראשונה, אך רק קנס של 2% אם תשלם את ההלוואה בשנה החמישית.
- קנס "שמירה על תשואה" מחייב את הלווה לשלם סכום שיהיה שווה לסכום ההכנסה שהמלווה יכול היה להרוויח, אם היה גובה ומשקיע מחדש את מלוא ריבית ההלוואה. זה נוטה להיות גבוה יותר מהתמורה ל"יתרה יורדת ".
- עונש של "סעיף הפוגה" מחייב את הלווה לספק ניירות ערך נוספים באוצר בגובה שווי הנכס הממושכן, כדי להבטיח מפני פירעון מוקדם. הוראות אלה משמשות כמעכב לשלם את ההלוואה בטרם עת עבור מרבית הלווים.
- 5השווה את יחסי ההלוואה לערך הזמינים. יחס ההלוואה לערך (LTV) הוא חישוב המשווה את סכום ההלוואה לשווי הנכס הנרכש. לרוב הלווה יחפש סכום מזומנים ספציפי והמלווה ינסה להציע LTV בר השגה. אנשים רבים מכירים את ה- LTV של 80% המהווה סף נפוץ להלוואות למגורים. בעולם העסקים הרמה הנפוצה יותר נופלת בין 65% ל -80%.
השווה משכנתאות מסחריות על ידי עיון בפרטים בתנאי ההלוואה.
חלק 2 מתוך 3: ניתוח הוראות במקרה של מחדל
- 1דע אילו בטחונות נדרשים להלוואה. כאשר העסק שלך לווה כסף, המלווה ידרוש ביטחונות מסוימים עבור ההלוואה. אם ההלוואה היא לרכוש חלק מהנדל"ן למיקום העסק שלך, סביר להניח שהבטחונות הם הנכס עצמו. עם זאת, אם יש צורך לכסות סיכון נוסף, ייתכן שתתבקש להקצות כמה נכסים אחרים כבטוחה. זה יכול לכלול את המלאי שלך, כלי רכב מנועים, ציוד או חשבונות חייבים (הכנסה עתידית) של העסק שלך.
- בהתאם ליציבות העסק שלך ולסכום ההלוואה שאתה זקוק לה, המלווה עשוי לבקש ממך לספק רכוש אישי כבטוחה. זה יכול לכלול בית משלך או רכוש אישי. עליך לנסות להימנע מכך, אם ניתן, או לפחות להגביל את סכום הרכוש שלך שאתה מקצה כבטוחה. זה ידוע בשם SBA.
- 2גלה אם אתה חייב לתת אחריות אישית. הלוואות לעסקים מחולקות בדרך כלל לשני סוגים: פנייה ולא פנייה. הלוואת רזרוס הינה הלוואה המחייבת אדם כלשהו (ככל הנראה אתה) לחתום על ערבות אישית במקרה שהעסק מחדל בתשלום ההלוואה. בהלוואה שאינה מקורה אין דרישה כזו. בהלוואה שאינה מקורה, המלווה עשוי לעקל את הנכס, אך לא תהיה אחראי אישית לכל מחסור שעשוי להישאר.
- אם החברה שלך במצב טוב, יש לה היסטוריה חזקה ויש לה סיכויים פיננסיים טובים, ייתכן שתוכל לשכנע את המלווה לתת לך הלוואה שאינה מקורה.
- בהשוואה בין שתי האפשרויות, עליכם להעדיף הלוואה שאינה מקורה על פני הלוואת רסור. אם שני מלווים שונים מציעים חבילות הלוואות דומות, אך האחת הינה הלוואת פיצוי ואחת שאינה פונה, קח את ההלוואה ללא פיצוי.
- 3נסה להגביל או לצמצם כל ביטחונות צולבים בין הלוואות. אם יש לך יותר מהלוואה אחת עם המלווה, המלווה עשוי לרצות להצמיח את ההלוואות. זה קושר את הביטחונות של הלוואה כלשהי להלוואות האחרות. כתוצאה מכך, ברירת מחדל בהלוואה אחת תאפשר למלווה לעקל את כל הביטחונות.
- אם מלווה אחד ידרוש ביטחונות צולבים, בעוד שאחר לא צריך, זה יכול להיות יתרון לקחת את ההלוואה שלא (בהנחה שתנאים אחרים דומים).
- בהלוואות רבות קיימת הפרשה שאינה מאפשרת ביטוח צולב או אם מותר לשנות "עמלת כפיפות".
- 4הגבל את כל ההפרשות החוצה ברירת המחדל בהלוואה. הוראה ברירת מחדל היא סעיף שמלווים עשויים לנסות לכלול בהלוואה כדי לספק להם הגנה נוספת. אם ההלוואה שלך כוללת הפרשה ברירת מחדל, זה מקשר את ההלוואה לכל הלוואות או חשבונות אחרים שיש לך עם המלווה הזה. התוצאה היא שברירת מחדל בכל אחד מחשבונותיך תהווה ברירת מחדל גם אצל האחרים, ותאפשר למלווה להגדיל את העמלות, לדרוש תשלום מיידי או לנקוט בפעולה דומה אחרת. עליך לנסות להגביל או להסיר ככל האפשר הוראות חוצות ברירת מחדל.
- אם הבנק מתעקש על הוראות ברירת המחדל, עליכם לדרוש לפחות התראה נאותה וריפוי זכויות. אלה מאפשרים לך אפשרות לתקן בעיה במקרה של ברירת מחדל שעלולה להתרחש.
- 5היו מודעים לכל הסכמי האמנה התפעוליים והפיננסיים. הסכמי אמנה הם תנאים הכלולים בהלוואה שיכולה להגביל כמה חירויות בפעילות העסקית שלך. לדוגמא, המלווה עשוי לכלול תנאים המגבילים את יכולתך לחבות נוספת, להתקשר בשכירות נוספת או להסכמי עסקים חדשים ללא אישור המלווה, או לנקוט בפעולות אחרות העלולות להשפיע על יציבותה הפיננסית של החברה. בתחילה ניתן לנהל משא ומתן על בריתות כאלה. עם זאת, עליכם להיות מודעים אליהן בכל הלוואות שאתם שוקלים, מכיוון שאי עמידה באמנות כאלו עלול לגרום למחדל בהלוואה.
- כאשר משווים שתי הלוואות דומות, ההלוואה העדיפה בדרך כלל היא זו שדורשת הכי מעט התניות תפעוליות.
ישנם אתרים שלוקחים את המידע שלך ואז מספקים לך רשימה של משכנתאות מסחריות זמינות.
חלק 3 מתוך 3: בחינת מלווים פוטנציאליים
- 1שאל על זמן האישור. בחלק מהמקרים החיים בעולם העסקים צריכים לנוע במהירות. אם זיהית הזדמנות עסקית מסוימת, אך עליך לעבור במהירות, יתכן שתזדקק להלוואה בה ניתן להחליט במהירות. באופן כללי, בהנחה שיש לך את כל המסמכים הנדרשים מוכנים ולהגיש את בקשת ההלוואה שלך, זמן המלווים ידרוש לקבוע אם להעניק את ההלוואה שלך עשוי להשתנות במידה רבה, ויכול להיות יום עסקים בודד אך אולי 10 ומעלה. אם אתה זקוק לתיעוד נוסף או שאתה לא מוכן במיוחד, זה יכול לקחת זמן רב יותר. אם הזמן הוא מהותית, כדאי לשאול מלווים פוטנציאליים אם הם יכולים להאיץ את התהליך עבורך.
- לדוגמא, כאשר אתה מנהל שיחה מוקדמת עם קצין הלוואות במוסד המלווה, אתה עשוי לשאול: "אחרי שאגיש את כל חומרי הבקשה שלי, כמה זמן ייקח לי לקבל החלטה?"
- אם אתה זקוק להחלטה מהירה יותר, שאל, "האם אני יכול לעשות משהו כדי לעזור לתהליך ההחלטה לעבור מהר יותר?"
- 2גלה אודות העמלות הנדרשות. בנוסף לשיעור הריבית, אשר בדרך כלל מתפרסם בפומבי מאוד, מלווים רבים גובים מגוון עמלות שאינן מוצגות כגלויות. כאשר משווים הלוואות מסחריות, יהיה עליכם לשאול על העמלות שגובה כל מלווה, ולשקול אותן כחלק מעלות ההלוואה. לדוגמה, כמה דמי הלוואות מסחריים נפוצים עשויים לכלול את הדברים הבאים:
- אגרת שמאות. בהתאם לסכום ההלוואה ולסיווג המלווה, יתכן והמלווה יידרש לבצע הערכה רשמית של הנכס. עלות הערכה זו תועבר בדרך כלל ללווה.
- שכר טרחה משפטי. בנוסף לעורך הדין שלך, המלווה עשוי לדרוש ממך תשלום אגרה משפטית המכסה את עלות עורך הדין של המלווה להכנת המסמכים להלוואה ולביצוע הסגירה.
- אגרת בקשת הלוואה
- עמלת מקור הלוואה. עמלת התחלת הלוואה היא פשוט עלות, המתווספת לעיתים קרובות כאחוז מסכום ההלוואה. לדוגמא, הלוואה בסך 750 €, 000 עשויה להיות עמלת מקור של 1%, מה שמביא לעלות של 7460 € שיש לשלם כעלות לקבלת ההלוואה. זה מכונה בדרך כלל תשלום "נקודות".
- דמי סקר. בדרך כלל זה מלווה בתשלום שמאות, כדי לאפשר למלווה לאמת את הזיהוי החוקי של הנכס הנרכש.
- 3בדקו את המלווה. בכל שאר הדברים שווים, נסו למצוא מלווה שמבין את העסק שלכם ובעל היסטוריה של עבודה עם פעולות דומות. תוכל למצוא מידע על בנקים ומלווים רבים באתר FDIC הפדרלי, www.fdic.gov. קרא את הדוחות השנתיים או הרבעוניים של המלווה כדי לראות אילו סוגים אחרים של עסקים הם עובדים וכדי לבדוק את היציבות הפיננסית של המלווה עצמו.
- עבור עסק קטן הלווה סכום כסף צנוע, אתה יכול כנראה להשתמש ברוב הבנקים המקומיים. ככל שגודל העסק שלך וגובה ההלוואה גדלים, ייתכן שתצטרך לשקול מוסד הלוואות גדול יותר.
- 4היה נוח עם המלווה שלך. בקר בבנק, בתיווך או במלווה ונפגש ישירות עם קצין הלוואות. שאל את כל השאלות שיש לך. עבור מרבית הלוואות המשכנתא למגורים, בעל הבית יקבל את ההלוואה, פשוט ישלח בדואר בצ'ק חודשי ויהיה לו אינטראקציה מוגבלת עם כל מי בבנק. עם זאת, מכיוון שפעילות עסקית יכולה להשתנות מדי חודש או אפילו שבועי, יתכן שתזדקק למלווה איתו תוכלו ליצור קשר אישי יותר. שקול לשאול אחת מהשאלות הבאות:
- "איך הבנק הזה מטפל בהלוואה עם יחס LTV גדול? מה הסכום הגדול ביותר שאוכל ללוות עבור הנכס שאני קונה?"
- "אם מכירות החנות שלי יורדות למשך חודש, מה מדיניות הבנק לגבי מתן תקופת חסד לתשלום החודשי שלי?"
- "כמה חברות אחרות אתה מלווה למי שנמצא באותו עסק שאני?"
- אילו עמלות אתם גובים - האם יש אפשרות לוותר על העמלות הללו? כיצד מושפעים מהריבית אם יוותרו על העמלות?
- כמה זמן לוקח התהליך?
- אילו סוגים אחרים של ביטחונות יידרשו?
משכנתא מסחרית הינה הלוואה המובטחת על ידי נכס מסחרי כבטוחה, אולי גם עם כמה נכסים עסקיים אחרים.
- וודא כי היסטוריית האשראי והדוחות הכספיים העסקיים שלך תקינים. תידרש להגיש הרבה תיעוד ארגוני עם בקשת ההלוואה שלך. אם אתה מוכן יותר בהתחלה, תהליך הבקשה שלך ימשיך מהר יותר.
- אתה יכול להשתמש בכמה כלים מקוונים להשוואת משכנתאות. ישנם אתרים שלוקחים את המידע שלך ואז מספקים לך רשימה של משכנתאות מסחריות זמינות.
- לקבלת הלוואה מסחרית בכל סדר גודל, עליך להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון או שניהם, בכדי לעזור לקבל את התעריפים הטובים ביותר ולהבין את חובותיך.
- היזהר ממלווים טורפים, שכן הם קיימים גם בתחום ההלוואות המסחריות. אין לקחת הלוואה עם עמלות וחיובים מוגזמים המגיעים. אם הריבית נראית נמוכה או גבוהה מדי, שאל מדוע. קרא בעיון את כל הניירת לפני שאתה חותם על משהו.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
