כיצד להשוות בין תוכניות למשכנתאות?
אומדן ההלוואה מפרט את החלקים החשובים ביותר במשכנתא (ריבית, עלויות סגירה, אפריל וכו ').
מחפשים לקנות בית? מזל טוב! עכשיו מגיע החלק הקשה: להחליט איזו משכנתא מתאימה לכם. אתה רוצה למצוא את התעריף הטוב ביותר, כמובן, אבל אתה גם רוצה לוודא שלא מנצלים אותך. הפוך את התהליך לפחות מכריע על ידי ידיעה למה אתה נועד.
חלק 1 מתוך 4: בחינת סוגים שונים של הלוואות ומקורות הלוואות
- 1בדוק משכנתא בריבית קבועה. בשיעור קבוע, הריבית והתשלומים החודשיים שלך יישארו זהים למשך ההלוואה. עבור אנשים רבים עקביות זו מושכת, ומסיבה זו משכנתאות בריבית קבועה הן הסוג הפופולרי ביותר.
- בעוד שסכום הדולר של התשלומים החודשיים שלך לא ישתנה עם הזמן, אופן הקצאת הכסף הזה יהיה.
- בהתחלה, אתה בעיקר תשלם ריבית. לקראת הסוף תשלם בעיקר עקרון.
- חישוב העלויות של משכנתא בריבית קבועה כאן.
- 2שקול משכנתא בריבית מתכווננת (ARM). שיעורים מתכווננים לרוב יהיו נמוכים יותר בהתחלה, אך הם - והתשלומים החודשיים שלך - ישתנו במהלך ההלוואה. מכיוון שלהלוואה מסוג זה יש יותר סיכון, אנשים רבים מנסים להימנע מכך.
- יהיה לך שיעור קבוע לשלוש, חמש, שבע או עשר השנים הראשונות של הלוואה שלושים שנה בדרך כלל.
- לאחר מכן, התשלומים החודשיים יעלו כאשר הריביות יעלו, אך הם יירדו גם כאשר הריבית תרד. סכום העלייה לשנה בודדת יוגבל.
- כדאי לך לשקול הלוואה מסוג זה אם תקופת הריבית הקבועה הראשונית מפצה על הסיכון שהריבית תעלה מאוחר יותר, אם אתה מתכנן למכור את הבית לפני שתסתיים תקופת הריבית הקבועה, או אם אתה בטוח שהריבית תעבור. לרדת במהלך העשורים הבאים. בדרך כלל מדובר בעסקה טובה יותר כאשר שיעורי הריבית גבוהים.
- חישוב העלויות של ARM כאן.
- 3שקלו את היתרונות והחסרונות באורכי משכנתא שונים. אורך המשכנתא יכול להשתנות מאוד, כאשר התנאים נמשכים בין 8-30 שנים. משכנתאות ל -30 שנה הן הפופולריות ביותר, אך שקול גם אפשרויות אחרות.
- 4קבע אם משכנתא לזמן קצר יותר מתאימה לך. הלוואה קצרת טווח פירושה שהמלווה ייקח פחות סיכון וייתכן שהוא מוכן להציע לכם ריבית נמוכה יותר.
- עם זאת, הלוואה לזמן קצר יותר פירושה גם שההוצאות החודשיות שלך יהיו גדולות יותר.
- בחר טווח קצר יותר אם אתה יכול להרשות לעצמך תשלומים חודשיים גבוהים יותר ותרצה לחסוך כסף בריבית.
- 5קבע אם משכנתא לזמן ארוך יותר מתאימה לך. טווח ארוך יותר אומר שאתה יכול להרשות לעצמך משכנתא גדולה יותר (מכיוון שהתשלומים שלך יהיו פרוסים יותר).
- עם זאת, תשלם יותר ריבית בהלוואה לטווח ארוך יותר. ההון בבית גדל לאט יותר ככל שתקופת ההלוואה גדלה.
- בחרו טווח ארוך יותר אם ברצונכם לקבל את המשכנתא הגדולה ביותר שתוכלו מבלי שהתשלומים החודשיים שלכם יהפכו לאסורים.
- 6חקר תוכניות מיוחדות למשכנתאות. בהתבסס על הכנסה או רקע תעסוקתי, אתה עשוי להיות זכאי לתכניות ממומנות ו / או מנוהלות. לרוב מדובר בתנאים נוחים יותר ממה שהיית יכול להבטיח באמצעות משכנתא פרטית, כולל מקדמה נמוכה או ללא ריבית נמוכה יותר.
- תוכנית המשכנתא הפדרלית (FHA) מאפשרת לרוכשי דירות בעלי הכנסה נמוכה ומתונה לקנות בית בתשלום מקדמה של 3,5%.
- המחלקה לענייני חיילים משוחררים בארה"ב (VA) מאפשרת לחברי שירות צבאי פעילים וגם לגמלאים לקבל משכנתא בתשלום מקדמה נמוך או ללא ריבית נמוכה יותר. (זוכרים את התפוצצות הפרברים אחרי מלחמת העולם השנייה?)
- אם אתה מעוניין להתגורר באזור כפרי, אתה יכול לזכות בהלוואת דירה של משרד החקלאות האמריקני (USDA), שמגיעה ללא מקדמה וריבית נמוכה יותר.
- צורות אחרות של סיוע בגיבוי ממשלתי כוללות זיכויי מס בגין תשלומי משכנתא ועזרה בתשלום מקדמה ובעלויות סגירה.
- ארגונים פרטיים כמו פאני מיי מציעים סיוע גם לרוכשי דירות בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.
- לעיתים יפורסמו משכנתאות לאנשים בענף מסוים, אך היזהר מהצעות אלה. יתכן שהם טורפים ענפים מסוימים עם שיעורים ותשלומים פחות נוחים.
- 7בדוק סוגים שונים של מוסדות הלוואות. בנקים עשויים להיות המקום הברור ביותר להתחיל בו בחיפוש אחר משכנתא, אך הם אינם האפשרות היחידה שלך. כמה סוגים שונים של מוסדות מציעים משכנתאות. הם כוללים את הדברים הבאים:
- אגודות חיסכון והלוואות
- חברות משכנתא או מתווכים
- מלווים ישירים
- איגודי אשראי
- משקיעים פרטיים (בדרך כלל חוזים על ידי אנשים עם אשראי ירוד, משקיעים פרטיים יגבו בדרך כלל את הריבית הגבוהה ביותר)
- 8שקול מתווך. בניגוד למלווים (בנקים ומוסדות אחרים), המתווכים אינם מממנים משכנתאות ישירות. במקום זאת, הם פועלים כאנשי אמצע ועושים עבודת רגל בשבילך על ידי לקיחת בקשתך למספר מלווים שונים. בדרך זו, אתה יכול להשוות תוכניות ממספר מוסדות. למתווכים תהיה גישה למגוון רחב יותר של מוצרים מאשר שאינם מתווכים.
- כדי לוודא שאתה מקבל את התעריפים הטובים ביותר האפשריים, עליך לעבוד עם מספר מתווכים.
- לא תמיד תוכלו לדעת אם מתווך מעורב. כמה מוסדות פיננסיים מעניקים הלוואות ועובדים כמתווכים למציאת מלווים. יתר על כן, לא כל האנשים העובדים כמתווכים יזדהו ככאלה. יהיה עליך להיות יוזם ולשאול אם העסקה שלך כוללת מתווך.
טווח ארוך יותר אומר שאתה יכול להרשות לעצמך משכנתא גדולה יותר (מכיוון שהתשלומים שלך יהיו פרוסים יותר).
חלק 2 מתוך 4: שאלת השאלות הנכונות
- 1קח את הזמן. יכול להיות שיש לך תחושה איזה סוג של מוסד אתה רוצה להבטיח משכנתא או אם אתה רוצה לעבוד עם מתווך או לא, אך אל תתחייב עד שאספת את כל המידע הדרוש להשוואת תוכניות. מומחים מציעים לך לחקור לפחות ארבעה מלווים שונים. באופן אידיאלי, לפחות חלקם יהיו מקטגוריות שונות של מלווים.
- אל תדאג שהקניות ישפיעו על דירוג האשראי שלך. אמנם נכון שביצוע פניות מרובות באשראי בפרק זמן קצר יכול להוריד את מספרך, אך הדבר אינו חל על משכנתאות.
- סוכנויות דיווחי אשראי סופרות חקירה אחת בלבד בכל שלושים יום. לאחר שתגיש חקירה אחת, יש לך שלושים יום להגיש כמה שתרצה לפני שתדווח על חקירה אחרת.
- 2קבל את הפרטים על שיעורי הריבית. מוסדות פיננסיים אינם מציעים את אותם הריבית לכולם. במקום זאת, הם עושים זאת על סמך דירוג האשראי שלך. בזמן שאתה מבצע מחקר על מלווים שונים, ודא שאתה מקבל הצעת מחיר המותאמת לפרופיל האשראי שלך, ולא רק לשיעור המוצע ללקוחות עם ציון האשראי הטוב ביותר.
- הקפד לברר אם התעריף המוצע לך הוא קבוע או מתכוונן.
- 3גלה את אחוז האחוז השנתי (אפריל). עניין לא מספר את כל הסיפור. אפריל כולל את כל עלות ההלוואה לאורך שנה, כולל הריבית וכל העמלות הנוספות. אם עמלות אלה באות לידי ביטוי כסכום חד פעמי, בקש לראות רשימה מפורטת ובקש הבהרה לכל מי שאינו מבין. העמלות יכולות לכלול את כל הדברים הבאים או את כולם:
- דמי מקור הלוואה או חיתום (סכום שגובה המוסד לצורך עיבוד ההלוואה)
- דמי מתווך
- עלויות עסקה, הסדר או סגירה (כולל שכר טרחה משפטי ושכר טרחה להשגת מסמכים נחוצים)
- 4שקול כמה גדול של מקדמה אתה יכול להרשות לעצמך. באופן מסורתי, תצטרך לשלם 20% ממחיר הרכישה של הבית (אם אתה קונה את הבית) או את הערך המוערך (אם אתה מממן מחדש) כמקדמה. אולם כעת, מרבית המוסדות הפיננסיים הורידו סכום זה, מה שאפשר לקבל הלוואה עם ירידה של עד 3 או 5% בלבד.
- למקדמה קטנה יש חסרונות. תידרש לרכוש ביטוח משכנתא פרטי, מה שמבטיח כי המלווה ישולם גם אם אתה מחדל בהלוואה.
- אם אתה מוצא את עצמך במצב זה, ודא שאתה מגלה כמה יעלה הביטוח הנוסף, מה יהיה התשלום החודשי שלך כולל הביטוח וכמה זמן אתה צריך לשלם את הביטוח.
- אם אתה משלם פחות מ -20% הנחה, עליך לקבל ביטוח משכנתא פרטי (PMI). היזהר ממלווים המציעים תשלומים נמוכים יותר ללא PMI; הם יגבו ממך שיעורים גבוהים יותר לתשלום עבור ביטוח משכנתא בתשלום מלווה (LPMI). ברגע שתשלם יותר מ -20% משווי ההלוואה שלך, PMI רגיל ייעלם, אך LPMI תישאר איתך להמשך ההלוואה שלך.
- 5בקש הערכת הלוואה וגליון עבודה של דמי המלווה מכל המלווים הפוטנציאליים. כמעט בוודאות תופתעו מכל המידע שתקבלו ממלווים שונים אם תנסו לעקוב אחריו בראש. מסמכי מפתח אלה יקלו על השוואת תוכניות בהרבה.
- אומדן ההלוואה מפרט את החלקים החשובים ביותר במשכנתא (ריבית, עלויות סגירה, אפריל וכו '). על פי חוק, המלווים נדרשים לספק לך אחד תוך שלושה ימים מיום הגשת הבקשה המלאה שלך, ולכן זהו דגל אדום ענק אם הם לא. זהו מסמך סטנדרטי, כך שכל המלווים יספקו לכם את אותו המידע באותה מתכונת, מה שמקל על ההשוואה.
- גיליון העבודה של דמי המלווה מתאר בפירוט רב יותר מאומדן ההלוואה, ומפרט את כל העלויות הקשורות למשכנתא. זה לא נדרש כחוק, אך בדרך כלל תוכל להשיג אחת אם תבקש. מלווים רבים יספקו אחד לפני שיתנו לך הערכת הלוואה מחייבת.
- 6קבל את זה בכתב. ברגע שאתה והמלווה או המתווך שלך הסכימו על תנאים, בקש הסכם נעילה יחד עם אומדן ההלוואה שלך, מה שמבטיח את התנאים עליהם ניהלת משא ומתן כל עוד ההלוואה נסגרת תוך פרק זמן מסוים. ייתכן שתצטרך לשלם אגרה עבור הסכם זה.
- חשוב לנעול חשוב כי שיעורי הריבית עשויים לעלות בזמן עיבוד ההלוואה שלך. עם זאת, הם עשויים גם לרדת, ובנקודה זו הייתם נעולים בשיעור גבוה יותר.
- נעילה בלבד תגן רק על הריבית. כדי לוודא שעמלות אחרות לא ישתנו, אתה זקוק גם לאומדן ההלוואה. הערכת הלוואה תמנע את עליית העמלות למתווכים, למלווים ולשירותים הנדרשים. אומדן הלוואה אינו יכול לנעול עמלות עבור שירותי צד ג '.
בחרו טווח ארוך יותר אם ברצונכם לקבל את המשכנתא הגדולה ביותר שתוכלו מבלי שהתשלומים החודשיים שלכם יהפכו לאסורים.
חלק 3 מתוך 4: השוואת הצעות
- 1התמקדו בפריטים החשובים ביותר. לריבית ולעלויות סגירה תהיה ההשפעה הגדולה ביותר על הכספים שלך, גם עכשיו וגם לשנים הבאות. אלה צריכים להיות הגורמים העיקריים שאתה לוקח בחשבון בעת השוואה בין הצעות ממלווים שונים. את שניהם ניתן למצוא על הערכת ההלוואה או על גליון העבודה.
- אתר את הריבית בראש עמוד אחד של אומדן ההלוואה.
- אתר את עלויות הסגירה בתחתית העמוד הראשון. עלויות אלה מתחלקות לכמה קטגוריות שונות, לכן חפש את " חיובי ההסדר המשוערים " כדי לקבל תחושה כללית.
- 2תסתכל באפריל. זה ייתן לך תחושה טובה של איך הכסף שלך מוקצה במונחים של שיעורי ריבית לעומת עמלות. מצא אותו על פי אומדן ההלוואה.
- חלק מהמלווים יציעו ריביות אטרקטיביות אך עמלות גבוהות, בעוד שאחרים יעשו את ההפך. אפריל מאפשר לך להשוות בין הצעות שונות אלה במהירות ובקלות.
- אם אתה רואה שאפריל שלך גבוה משמעותית משיעור הריבית שלך, זה סימן שהמלווה כולל עמלות רבות. שקול לנהל משא ומתן לעלויות נוספות אלה.
- אם שני מלווים מציעים ריבית זהה אך אפריל שונה, אתה יודע שאחד מהם גובה עמלות גבוהות יותר.
- 3נזהר כאשר משווים סוגים שונים של משכנתאות. זכור, למשל, שלמשכנתאות בריבית קבועה לרוב תהיה ריבית גבוהה יותר מזו של ARM בהתחלה. אל תשכח לחשוב על עלויות לטווח קצר לעומת לטווח הארוך.
חלק 4 מתוך 4: הימנעות מהלוואות טורפות
- 1יש לנקוט בזהירות הנכונה. מרבית המתווכים והמלווים הם מקצועיים, אמינים וישרים; עם זאת, אנשים פרקטיים ופרקטיקות קיימים. היו מוכנים לכל אחד מהדברים הבאים, מה שעלול לגרום לכם להיות רגישים לאובדן הבית בהמשך הדרך:
- הערכות שווא שמנפחות את ערך הבית
- עידוד לשקר בבקשתך
- שיעורים גבוהים על בסיס הגזע או המוצא הלאומי שלך
- אגרות שאינן קיימות או שאינכם זקוקים לה (זכרו לשאול על כל דבר שאינכם מבינים)
- 2התחמשו במידע. משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב מנהל רשימה של סוכנויות ייעוץ שאושרו לתת קורסים לבעלות על בתים. במיוחד אם אתה חדש בתהליך, אתה עשוי להרוויח מהשתתפות באחד כזה.
- 3ודא שאין שום דבר יוצא דופן בתנאים שמציעים לך. השווה תמיד את הטיפול שלך לאופן שבו מטפלים באנשים אחרים. אם אתה מבחין בדגלים אדומים כלשהם, פנה לסוכנות הדיור המקומית שלך.
- התייעץ עם כמה סוכני נדל"ן שונים על מנת לוודא שמחיר הבית שאתה רוצה לקנות אינו מנופח.
- השוו את מחיר הבית אותו תרצו לקנות לבתים אחרים באותה שכונה.
- אתה כבר יודע להשוות הצעות ממספר מלווים שונים. לא מתווכים ולא אף אחד אחר צריכים ללחוץ עליכם לבחור בבחירה מסוימת.
גיליון העבודה של דמי המלווה מתאר בפירוט רב יותר מאומדן ההלוואה, ומפרט את כל העלויות הקשורות למשכנתא.
- דע כי חוק הזדמנות אשראי שוויון ואת חוק דיור היריד להגן עליך מפני אפליה בכל שלב בתהליך. אם אתה חושב שהופלה לרשותך, הגש תלונה למחלקת השיכון ופיתוח עירוני.
- קבל את דוח האשראי שלך לפני שתגיש בקשה להלוואה. אם אין לך את הזיכוי הטוב ביותר, אך יש לך סיבות לגיטימיות לכך, ייתכן שתוכל להסביר למתווך או לפקיד ההלוואות שלך.
קרא גם: כיצד להשתתף בישיבת נושים 341?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
