כיצד למכור את הנכס שלך לפני שהבנק לוקח אותו?
אם הבנק שלך מסכים למכירה הקצרה, הם יתעקשו שתשתמש במתווך כדי לשווק את הנכס.
זה עשוי להיות מפתה למכור נכסים שעוקלו או נמשכים מחדש, במקום לאפשר לקחת אותם על ידי הבנק. עם זאת, המכונית שלך והבית שלך הם בדרך כלל נכסים מאובטחים, כלומר הם משועבדים למלווה על מנת לספק את חובך. נכס לא מאובטח, כלומר נכס שלא הועבר למלווה כבטוחה בהלוואה, ניתן למכור בכל עת, אפילו לפני הליך פשיטת רגל. חייבים בפשיטת רגל שמוכרים או מעבירים נכסים לפני נושה יכולים להשתלט עליהם פועלים בחוסר תום לב, מה שעלול לסכן את הליך פשיטת הרגל כולו.
שיטה 1 מתוך 2: מכירת בית בעיקול
- 1קבל את אישור בעל המשכנתא. אתה אף פעם לא יודע בדיוק מה יהיה בעל המשכנתא מוכן לקבל. יש להם שיקולים משלהם, והם עשויים לקבל משהו נמוך או גבוה בהרבה ממה שהיית מצפה. הנחיית מכירה לבנק מועילה להם ולמוכר.
- אם בעל המשכנתא אכן מקבל את ההצעה, קבל את קבלתו בכתב, המתן עד שמימון הרוכש יבוא ונסגר את העסקה.
- אם בעל המשכנתא לא מקבל הצעות מספקות, אתה מסתכן בכך שהוא יפתח מחדש את העיקול. אם זה יקרה, בדקו אם הבנק פשוט יקבל את המעשה לבית - המעשה במקום עיקול. זה ישפיע לרעה על האשראי שלך, אך לא באותה מידה עיקול יהיה.
- 2גלה כמה שווה הבית שלך. בין אם עליכם למכור את הבית בקצרה ובין אם תוכלו למכור אותו באופן קונבנציונאלי, עליכם לברר את שווי הבית לפני כל דבר אחר. יש יותר מדרך אחת לעשות זאת, אך שיטות מסוימות הולכות להיות מדויקות יותר או פחות יקרות מאחרות.
- הדרך הקלה ביותר היא להשוות את ביתך לבתים אחרים שנמכרו לאחרונה באזורך בגודל דומה ובמצב דומה. בימים אלה ישנם הרבה מקורות למידע זה, כולל Realtor.com, Zillow ו- Trulia.
- אתה יכול גם לשכור שמאי מוסמך שיעשה בדיקה מפורטת בביתך ויעלה ערך מדויק יותר. צרו קשר עם הבנק שלכם לקבלת רשימת שמאים מכובדים באזורכם.
- אם אתה משתמש במתווך, המתווך ישתמש בניסיונם ובהשוואותיהם עם בתים אחרים בשכונתך כדי לקבוע ערך. במהלך המכירה, שימוש במתווך יהיה יקר יותר מאשר קביעת ערך משלך או שכירת שמאי. עם זאת, לעתים קרובות אתה מקבל את מה שאתה משלם עבורו, ומכירת בית אצל מתווך יכולה להיות הדרך היעילה ביותר לעשות זאת.
- 3חשב את ההבדל בין מה שאתה חייב לבין מה זה שווה. אסוף את הצהרת ההלוואה האחרונה שלך, קח את שווי החוב על המשכנתא שלך, והגרע סכום זה משווי הבית שלך.
- אם המספר חיובי, כלומר הבית שלך יקר יותר מההלוואה שלך, כמעט בוודאות תצטרך למכור את הבית שלך באופן קונבנציונאלי. אם הוא שלילי, ייתכן שתוכל "למכור בקצר" את ביתך אם הבנק מאשר זאת. מכירה קצרה היא מכירה בפחות ממה שחייב.
אם הוא שלילי, ייתכן שתוכל "למכור בקצר" את ביתך אם הבנק מאשר זאת. - 4החליטו אם יש צורך במכירה קצרה. אם אתה חייב יותר ממה שהבית שווה ולא תוכל למכור אותו יותר ממה שהוא שווה, תוכל לשקול מכירה קצרה. מכירה קצרה היא פשוט מחיר שבו מחיר המכירה של הבית אינו מכסה את חוב הלוואת המשכנתא. עם זאת, הבנק שלך עשוי לקבל זאת כתשלום מלא של ההלוואה אם אין דרך אחרת להחזיר את כספם. החיסרון הוא שהם גם לא עשויים לסלוח על החוב, ולדרוש ממך עדיין לשלם את היתרה שנשארה.
- מכירות קצרות, גם אם יתקבלו על ידי הבנק, עדיין יסומנו כ"לא שולמו כמוסכם "לצורכי אשראי. פירוש הדבר שמכירה קצרה עלולה להיות גרועה עבור ניקוד האשראי שלך כמו עיקול.
- אתה עשוי לחייב מיסים גם על המחסור בין שווי ההלוואה למחיר המכירה הקצר.
- 5שאל את בעל המשכנתא אם הוא יאפשר לך למכור את הבית שלך בקצרה. מכיוון שאינך רוצה להיות תקוע בתשלום עבור בית שאינך בבעלותך או בבעלותך, עליך קודם לקבל את אישור הבנק שלך, ולכן הם יסלחו על שארית חובך. כשאתה מבקש מהבנק שלך למכור את הבית שלך בקצרה, ודא שיש לך את הדברים הבאים:
- הערך הנוכחי של הבית וההבדל בין הערך למה שאתה חייב.
- דוחות מס המאמתים את הכנסותיך לפחות בשנה הקודמת.
- הוכחת ההכנסה הנוכחית שלך, כמו תלוש משכורת.
- כל מסמך פיננסי רלוונטי אחר, כמו חשבון רפואי שהופך את תשלום הבית שלך לבלתי נסבל.
- מכתב המתאר מה הקשיים שלך - לא משנה מה הם - ולמה אתה צריך להשלים את המכירה הקצרה.
- 6למכור את הבית שלך באמצעים קונבנציונליים. לא משנה מהו הערך המוערך, מכירה קונבנציונאלית תקבע את מחיר הרכישה של הבית גבוה ממה שחייב במשכנתא. אם שוק הדיור באזור שלך חזק והמחיר לא יהיה גבוה מדי כדי להפחיד קונה, זו יכולה להיות הדרך עבורך ללכת - גם אם אתה חייב יותר ממה שהוא שווה.
- תיאורטית, אתה יכול להרוויח כסף על מכירת בית גם אם הוא טרום עיקול. כמובן שבתים יכולים לשבת בשוק זמן רב, ולכן קשה לחזות אם תוכלו למכור את הבית לפני שהבנק יתפוס אותו.
- סביר יותר כי מכיוון שאתה בסכנה שהבנק יתפוס את ביתך, כבר ניסית למכור אותו באופן קונבנציונאלי. אם הבית שווה יותר ממה שאתה חייב, ולא הצלחת למכור אותו, תצטרך רק להוריד את המחיר בצורה אגרסיבית יותר.
- 7מצא מתווך. אם הבנק שלך מסכים למכירה הקצרה, הם יתעקשו שתשתמש במתווך כדי לשווק את הנכס. דאג לבחור מתווך שיוכל לשווק את ביתך באגרסיביות ובעל רקורד מוכח של הצלחה.
- הבנק שלך אמנם ישהה את תהליך העיקול בזמן שתנסה להשלים את המכירה הקצרה, אך הוא לא יחזיק מעמד ללא הגבלת זמן. לכן חשוב לקבוע מחיר תחרותי ולשווק באגרסיביות.
- 8משא ומתן עם הקונה. ברגע שיש לך אישור למכור את הבית בקצרה, תהליך מכירתו דומה מאוד למכירה קונבנציונאלית. עם זאת, המשא ומתן למכירה קצרה מחייב פעולת איזון טובה יותר.
- עליכם להיות מודעים לצורך לקבל את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, ולהאזן את השעון שמתקתק (בדרך כלל 120 יום) על הבנק שמעכב הליכי עיקול. ככל שהמחיר גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שהבנק יקבל אותו.
- מכירות קצרות עשויות להימשך חודשים עד לסגירתם, אז וודא שיש לך מספיק זמן לפני העיקול כדי לסיים את המכירה.
זה עשוי להיות מפתה למכור נכסים שעוקלו או נמשכים מחדש, במקום לאפשר לקחת אותם על ידי הבנק. - 9וודא שאתה מקבל הצהרת פשרה מהמלווה. הצהרת פשרה היא רק אישור בכתב על קבלת הבנק לשינוי ההלוואה. הוא קובע כי עמדת בתנאי המשכנתא ומשוחררת מכל התחייבות נוספת הקשורה אליו.
שיטה 2 מתוך 2: מכירת מכונית בסכנת נחת
- 1אשר את סכום החוב שאתה חייב על המכונית. בהחלט ניתן למכור מכונית שעליה אתה עדיין משלם תשלומים, זה פשוט קצת יותר מסובך מאשר למכור מכונית שיש לך את הכותרת אליה. לפני שאתה בכלל מפרט את המכונית, ודא שאתה יודע כמה אתה חייב עליה, כי זה יקבע איזה מחיר אתה גובה.
- תוכל למצוא מידע זה בהצהרת ההלוואה החודשית שלך או באמצעות קריאת המלווה שלך.
- 2העריך את שווי המכונית. לאחר מכן, מצא את הערך של המכונית שלך ממקור אמין ומכובד. הספר הכחול קלי הוא תקן הזהב, אבל אדמונדס ו נדא הם גם מצוינים. אסוף את יצרן, דגם ושנת הרכב שלך (או רק את ה- VIN) והזן אותם לאחת מתוכניות השמאות.
- אם אתה חייב פחות משווי הרכב, זה נותן לך קצת יותר גמישות בקביעת וקבלת מחיר. זה בהחלט מאפשר למכור קל יותר. כל דבר מהערך הנקוב של המכונית (או יותר) ועד סכום ההלוואה שלך הוא מחיר מכירה מקובל.
- אם אתה חייב יותר ממה ששווה, מכירת המכונית הולכת להיות קשה יותר. אינך יכול לקחת דבר פחות משמעותי מסכום ההלוואה שלך. יתרה מכך, סחר בו אינו אפשרות קיימא. אם אתה כבר בפיגור התשלומים, התנאים שתקבל בסחר מתחת למים עשויים להיות חמורים.
- 3ניסיון לשפר את שווי השוק של המכונית. אתה צריך לעשות כל מה שאתה יכול לעשות כדי שהמכונית שלך תיראה מושכת יותר. קבל את המכונית מפורטת, הניח מחצלות רצפה חדשות, נגע בשריטות ושלף שקעים.
- אם יש לך פיגור בתשלומים, עליך למכור את המכונית במהירות. אל תתנו לשום משתנה שתוכלו לשלוט בו לעמוד במכירה מהירה במחיר הדרוש לכם.
- אם אתה חייב יותר ממה ששווה המכונית, תהיה יצירתי. זרוק נכסים אחרים כמו אקדחים, כלים או אפילו רכבי פנאי עם מחיר הרכישה של המכונית. עדיף להיפרד מרכוש אחר מאשר להחזיר את היסטוריית האשראי שלך.
- 4דרוש כספים מאושרים או מזומן מהקונה. נפגש לעסקה במשרד המלווה (כמו סניף בנק). במקום לבצע צ'ק אחד בלבד עבורכם, על הרוכש לכתוב צ'ק למלווה להמשך ההלוואה, וצ'ק אחר ישירות אליכם על כל עודף.
- אל תעשו צ'ק אישי. הבנק שלך כנראה יתעקש על כך, אך יקבל רק מזומן או צ'ק קופה.
- אם המלווה שלך אינו מחוץ למדינה, זה יהיה קצת יותר מסובך למכור את המכונית שלך. תיצור קשר עם המלווה ותודיע לו על המכירה בדיוק כמו שהיית עושה עם מלווה מקומי. הקונה משלם למלווה בדיוק כפי שהיה משלם עם מלווה מקומי.
בין אם עליכם למכור את הבית בקצרה ובין אם תוכלו למכור אותו באופן קונבנציונאלי, עליכם לברר את שווי הבית לפני כל דבר אחר. - 5השביע את רצון מחזיק השעבוד. כאשר הקונה יגיש תשלום למלווה, המלווה יוותר על התואר. צרו איתם קשר כדי לוודא שהתשלום התקבל והוא מספק.
- 6העבר את הכותרת לרוכש. מבחינה טכנית, לא ניתן להעביר את התואר ללא הסכם בעל השעבוד. אולם בפועל הם בדרך כלל מתרחשים בו זמנית. עבור עסקה אישית בה אתה משלם למלווה מדינה, פשוט תעביר את התואר לקונה.
- עבור מלווה מחוץ למדינה, תלך במקום זאת ל- DMV מקומי. המלווה מודיע ל- DMV על השינוי הממשמש ובא, וה- DMV מנפיק לרוכש תג זמני או היתר זמני עד להגעת הכותרת החדשה.
קרא גם: איך לקנות בית עם חברים?
שאלות ותשובות
- בניתי בית בפרבר. האם אוכל ללוות כסף מהבנק השווה לערך הבית?זה יהיה תלוי במספר גורמים. כדי לקבל את התשובה המדויקת ביותר למצבך, עליך לשאול את הבנק שלך.
תגובות (1)
- כל המידע היה מדויק והמועיל ביותר שמצאתי עד כה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
