איך לקנות נכס למכירה קצרה?

למלווה המשכנתא יש תפקיד גדול יותר במכירה קצרה מאשר במכירת נדל"ן מסורתית יותר.

בדומה לרכישת נכס עיקול, רכישה של נכס למכירה קצרה יכולה להציע חיסכון משמעותי בעלויות, כמו גם פוטנציאל לכאב ראש. נכס למכירה קצרה הוא בית שעוקל עיקול, אך המלווה טרם קיבל עליו בעלות. מכירה קצרה מאפשרת לבעלי הבית למכור את הנכס בפחות ממה שהם חייבים בהלוואת הבית במקום להיכנס לעיקול, מה שמזיק יותר לדוח אשראי. כקונה פוטנציאלי למכירה קצרה, תצטרך לדעת לזהות נכס, לבדוק את שוויו ולהגיש את הצעתך ולהשלים את הרכישה.

חלק 1 מתוך 5: מציאת נכס למכירה קצרה

1
התייעץ עם סוכן נדל"ן. לסוכני נדל"ן יש גישה לקבצים המפרטים נכסים הזמינים באמצעות מכירות קצרות. יתכן שהם גם יוכלו לספק לך נכסים שנמכרים באמצעות עיקול או פשיטת רגל גם כן. אם תודיע לסוכן הנדל"ן שאתה מעוניין במיוחד בנכס למכירה קצרה, הסוכן יכול לעזור למקד את החיפוש שלך.
- כדאי לשאול את סוכן הנדל"ן על ניסיונו בייצוג קונים בנכסים למכירה קצרה. תהליך המכירה הקצרה אכן כולל כמה שיקולים מיוחדים, כך שסוכן נדל"ן מנוסה יעזור.
תשובת מומחה

כשנשאל, "האם זה רעיון טוב לקנות בית למכירה קצרה?"

נתן מילר, מייסד רנטק ישיר, הגיב: הייתי אומר שאם אתה מנוסה בנדל"ן, ואתה יכול לזהות זאת בעצמך כהשקעה טובה, או שתאפשר לך לבצע בדיקה על הנכס, אז כן, זה היה לא להיות שונה מכל נדל"ן אחר.
2
חפש במאגרי מידע מקוונים עבור נכסים למכירה קצרה. תוכלו לערוך חיפוש משלכם אחר נכסים למכירה קצרה באזורכם. ישנם מספר מאגרי נדל"ן מקוונים המאפשרים לך לחפש נכסים על ידי בחירת מפרטים שונים.
- לדוגמה, Zillow.com מאפשר לך לבחור מיקום, סוג נכס וטווח מחירים. בדף החיפוש של Zillow בחר "עוד" ואז הזן "מכירה קצרה" בתיבה למילות המפתח לחיפוש שלך.
- MLS.com הוא האתר של שירות הרישום המרובה, המשמש רבות את סוכני הנדל"ן. באפשרותך לחפש באתר זה נכסים לפי מיקום, סוג וטווח מחירים. ניתן גם להגביל את החיפוש למאפיינים "מעוקלים". אם תבחר באפשרות זו, היא תזהה כל נכס כ"מעוקל "או" טרום עיקול ". החיפוש שלך יספק גם מפה המזהה כל נכס כמכבול עיקול, טרום עיקול או מכירה קצרה.
3
צמצם את החיפוש שלך. כשתתחיל, ייתכן שתמצא עשרות ואפילו מאות נכסים התואמים את קריטריוני החיפוש שלך. חשוב על המאפיינים החשובים ביותר עבורך, והשתמש באלה כדי לחדד את החיפוש שלך. על ידי שימוש בכמה מונחי חיפוש מגבילים, אתה יכול לצמצם את החיפוש למספר נכסים העשויים להוות עבורך אשוח.
- לדוגמה, הפעלת חיפוש כללי ב- MLS.com אחר נכסים מעוקלים באזור בוסטון, מסצ'וסטס, מביאה ל- 182 נכסים. עם זאת, הגבלת החיפוש אז ל"טרום עיקול "ו"בתים חד-משפחתיים" מצמצמת את הרשימה ל -15 בלבד.
- באתרים מסוימים תוכל גם להשתמש בתכונת מיון כדי לתעדף את התוצאות שלך. ב- MLS.com, כאשר אתה מקבל רשימת מאפיינים, אתה יכול ללחוץ על הכותרת של כל עמודה כדי למיין את המאפיינים לפי אותה תכונה. לדוגמא, לחיצה על הכותרת "מיטה" תמיין את המאפיינים בסדר עולה בהתאם למספר חדרי השינה. ניתן למיין אותה לפי כל הכותרות, מעמד, כתובת, עיר, מיקוד, מיטה, אמבט, מ ' ², סוג נכס, או מחיר.
4
הירשם לקבלת הודעות אוטומטיות על נכסי עיקול. חלק מאתרי הנדל"ן יאפשרו לך להקים חשבון כדי לקבל הודעות דוא"ל אוטומטיות על נכסים חדשים שהופכים לזמינים. בחירה באופציה זו תעזור לך ללמוד מוקדם על נכסים, מה שיגדיל את הסיכויים שלך לקבל הצעה להתקבל.
- לדוגמה, ב- MLS.com, אתה יכול להגדיר העדפה לקבלת הודעה על עיקולים, טרום עיקולים, פשיטות רגל, מכירות קצרות, מבצעים או שיעבולי מס. אתה יכול לבחור אחת או יותר מהגדרות אלה.

אם תודיע לסוכן הנדל"ן שאתה מעוניין במיוחד בנכס למכירה קצרה, הסוכן יכול לעזור למקד את החיפוש שלך.

חלק 2 מתוך 5: חקר הנכס

1

חפש נכסים הרשומים כ"מאושרים למכירה קצרה. "אם נכס רשום כ"אושר למכירה קצרה", הרי שמלווה המשכנתא כבר אישר לבעלים למכירה קצרה. המלווה כבר החליט לקבל מחיר מופחת עבור הנכס. מציאת נכס עם רישום זה עשויה לפשט את תהליך ההצעה והקבלה שלך.
2

הבן את הרישום "נדרשת בדיקת צד שלישי. " נכס שמופיע עם התווית "נדרשת בדיקת צד שלישי" טרם אושר למכירה קצרה על ידי המלווה. כתוצאה מכך, אינך יכול לפעול בוודאות על מחיר הרישום. כאשר תגיש הצעה, הקונה יצטרך להעביר את ההצעה למלווה המשכנתא ולקבל אישור לפני שתוכל לעבור מכירתך. אם אתה מעוניין בנכס עם רישום זה, עליך להיות מוכן לתהליך ארוך יותר.
3
בדקו את שיעבודים על הנכס. כדי שתתבצע מכירה קצרה, על כל מחזיקי השעבוד לאשר את המכירה. אם לבעל הנכס יש משכנתא אחת בלבד, הרי שמדובר בתהליך פשוט יחסית. עם זאת, אם הבעלים לקח משכנתא נוספת אחת או יותר, על כל הצדדים לאשר. ידיעת מספר בעלי השעבוד יכולה לעזור לך להבין כיצד התהליך יעבוד.
- אתה יכול לערוך חיפוש במרשם המעשים המקומי כדי לברר אודות שיעבודים על נכס. אתה יכול לחפש לפי כתובת הנכס. יש לרשום את כל שיעבודים.
- זיהוי מחזיקי השעבוד אינו נותן לך את כל המידע שתצטרך לגבי סכומי השיעבודים. עם זאת, תהיה לך הבנה טובה יותר של הגופים שיהיו חלק מתהליך קבלת ההחלטות.
- לדוגמא, נניח שאתה מעוניין בנכס ששוויו המשוער של 131,000 €. אתה מגלה מתיעוד ציבורי כי לבעלים יש שתי משכנתאות, אחת תמורת 104000 € ושנייה תמורת 37300 € אם תציע הצעה בנכס רק 104000 €, בעל המשכנתא הראשון יאשר את המכירה, אך השני לא יקבל כלום, וככל הנראה לא יאשר. עליכם להציע מספיק בכדי לספק לבעל המשכנתא השני התאוששות מהלוואתו.
4

בדקו את שווי הנכס. באמצעות שימוש במאגר נדל"ן מקוון, או באמצעות עבודה עם מתווך הנדל"ן שלך, תרצה להבין את שווי הנכס לפני שתגיש הצעה. תוכלו למצוא את מחירי המכירה של נכסים דומים באותו אזור. לאחר מכן בצע התאמות על פי גודל הנכס, הגיל, התוספות או האלמנטים האחרים שלך.

תוספת מכירה קצרה היא מסמך מיוחד שידווח על מצבים מסוימים או שינויים במכירה המיוחדים להסכמי מכירה קצרה.

חלק 3 מתוך 5: הגשת ההצעה שלך

1

הגש את ההצעה שלך מוקדם ככל האפשר. לבעלים ולמלווים יש תמריץ להשלים את המכירה בהקדם האפשרי. בעלים בדרך כלל רק רוצים לסיים את הנכס ולהמשיך בחייהם. המלווים מאבדים כסף על ההלוואה שלהם עד שהם יכולים לקבל תשלום. אז אם אתה יכול להציע הצעה סבירה מוקדם, אתה מגדיל את הסיכוי להתקבל.
2
הגש הצעה סבירה. בעת רכישת נכס במכירה מסורתית מהמוכר בלבד, קונה רשאי להתנסות על ידי הגשת הצעה "lowball" כדי לראות אם יתקבל. עם זאת, במכירה קצרה, למלווה יש לרוב סף מסוים שעליו לעמוד בכדי לקבל כל הצעה. אם תגיש הצעה נמוכה מדי, אתה עלול להידחות.
- המלווים בדרך כלל מעדיפים הצעות שישלמו 85% או יותר מחובות הבעלים לבנק. בשוק נדל"ן בעייתי במיוחד, עם זאת, יתמזל מזלך ותקבל אישור להצעה של עד 50%.
3

אמת את ההלוואות שלך לפני שתציע הצעה. אם אתה רציני ברכישת הנכס, עליך לנסות לקבל אישור מראש להלוואה לפני שתגיש הצעה. הגש עותק של מכתב האישור המוקדם שלך יחד עם הצעתך להוכיח לבעלים ולמלווה המשכנתא שאתה רציני ומוכן להשלים את הרכישה.
4

ספק פיקדון ניכר. כל פיקדון שתגישו יחד עם הצעתכם יזוכו בגין רכישת הנכס. מתן פיקדון גדול הוא דרך נוספת להראות לבעלים ולמלווה המשכנתא שאתה רציני בקנייה. זכרו כי המלווה המשכנתא, במיוחד, מעוניין לעבור את הליך הקבלה פעם אחת בלבד. הם לא רוצים לחקור הצעה של קונה אחד, אלא רק שהיא תיפול ואז צריכים להתחיל מחדש.

חלק 4 מתוך 5: השלמת המכירה

1
עבוד עם סוכן הנדל"ן שלך ועורכי הדין. לאחר הגשת ההצעה תצטרך להמתין לאישור ההצעה מבעלי המשכנתא. סוכן הנדל"ן או עורך הדין שלך יכול לעזור לך להבין את תהליך האישור וייתכן שהוא יוכל לזרז את המערכת.
- אם הזמן הוא דאגה עבורך, המתווך שלך יכול לעזור לך להגיש הצעה עם תנאי תזמון סביר. אתה יכול לכלול שפה שמבהירה שההצעה שלך טובה רק עד לתאריך מסוים, ואז היא תפוג.
2
וודא כי החוזה כולל תוספת מכירה קצרה. תוספת מכירה קצרה היא מסמך מיוחד שידווח על מצבים מסוימים או שינויים במכירה המיוחדים להסכמי מכר קצר. מנוסה ברוקר הנדל"ן או עורך דין יכול לעזור לך לזהות את הווריאציות הללו ולשים אותם לתוך בכתב בצורה הטובה ביותר להגן על האינטרסים שלך. חלק מהפריטים לתוספת מכירה קצרה כוללים את הדברים הבאים:
- כל מקרה מגורים מוסכם שעלול לבטל את המכירה
- הצהרה על אישור המלווה למכירה הקצרה
- מגבלות זמן ספציפיות, שנקבעות בדרך כלל על ידי הקונה
- שחרור פיקדון הכסף הרציני של הקונה
- מידע על בדיקות נכסים
- הצהרה על אחריות כל צד לסגירת עלויות
- התחשבות במספר הצעות בנכס.
3

לסייע בהשלמת הצהרת הפשרה. הצהרת פשרה היא מסמך המתאר את הכספים הכרוכים במכירה. זה מוכיח לבעל המשכנתא ולמוכר שהקונה מסוגל כלכלית להשלים את הרכישה. הצהרת הפשרה תפרט גם את כל ההוצאות החריגות שהולכות להיות חלק מהסגירה.
4

השתתף בסגירה. סגירת הנדל"ן היא בפגישה רשמית כי תשלים את מכירת הנדל"ן. הנדל"ן סגירת כלל כרוך הקונה, המוכר, עורכי דין לכל, ברוקר הנדל"ן, וכן עבור מכירה בחסר, נציגי בעלי המשכנתאות. בסגירה, התשלום למעשה מועבר מהקונה למוכר, עם תשלומים למלווים. השטר והמשכנתא, במידת הצורך עבור הקונה, מבוצעים ומוכנים להגשה. זה השלב האחרון ברכישת הנכס.

בדומה לרכישת נכס עיקול, רכישה של נכס למכירה קצרה יכולה להציע חיסכון משמעותי בעלויות, כמו גם פוטנציאל לכאב ראש.

חלק 5 מתוך 5: הבנת סוגיות משפטיות וחוזיות

1

דע את ההגדרה של "מכירה קצרה. " מכירה קצרה היא ביטוי המשמש לציון כי הבעלים עומד בפני עיקול. עם זאת, במקום לעקל את הנכס, מלווה המשכנתא הסכים לתת לבעלים למכור את הנכס בסכום הנמוך ממה שחייב במשכנתא. לפיכך, השם נובע מכך שמחיר המכירה יהיה "קצר" מהסכום המגיע למלווה.
2

הבן את תפקיד מלווה המשכנתא במכירה הקצרה. למלווה המשכנתא יש תפקיד גדול יותר במכירה קצרה מאשר במכירת נדל"ן מסורתית יותר. בנסיבות רגילות, בעל רשאי לשווק את הנכס ולהחליט על מחיר המכירה. עם זאת, במכירה קצרה, מכיוון שסכום המכירה המלא יועבר למלווה המשכנתא, יש למלווה המשכנתא את הכוח להחליט אם הצעה מספקת.
3

מימש את היתרונות הכוללים של המכירה הקצרה. מכירה קצרה, אם כי יוצאת דופן, משרתת מטרות מועילות למספר גורמים מעורבים. הימנעות מעיקול לרוב תביא להשפעה שלילית פחותה על דירוג האשראי של בעל נכס. מלווה המשכנתא, למרות שגובה פחות מהסכום המלא המגיע, ימנע מעלויות עיקול וימקסם את גבייתו. לרוכש תהיה הזדמנות לקנות את הנכס, אולי בחסכון, עם קצת יותר וודאות מאשר בעיקול.
4

היו גמישים בתזמון המכירה הקצרה. קנייה בתהליך מכירה קצר יכולה לפעמים לקחת יותר זמן ממכירה מסורתית ומאפשרת פחות וודאות בתזמון. על המלווה לתת אישור למחיר המכירה, וכי ייתכן שיהיה צורך ברמות שונות של אישור מנהלי או משפטי. אינך יכול לצפות לתגובה להצעה שלך מיד, כפי שאולי היית אם הבעלים לבדו היה מוכר את הנכס.
5
הבן שאתה קונה את הנכס במצב "כמות שהוא". עם מכירת נדל"ן מסורתית, חלק מתהליך ההצעה והקבלה כולל בדרך כלל מתן אפשרות לקונה לקבל בדק בית מוסמך. אם הקונה לא מרוצה ממצב הנכס, המכירה לא נאכפת. עם זאת, מכירה קצרה לא תמיד מאפשרת צעד זה. יתכן שתצטרך לקחת סיכון נוסף ולקנות את הנכס ללא בדיקה.
- אם תתאפשר לך לבדוק את הבית, אינך יכול לצפות שהמלווה יוזיל את מחירו בגלל כל מה שהמפקח שלך ימצא.
6

היו מוכנים לשלם עלויות סגירה גבוהות יותר. במכירה מסורתית הבעלים / המוכר בדרך כלל מקבל עלויות סגירה מסוימות כתמריץ להשלמת המכירה. עם מכירה קצרה, המלווה המשכנתא אינו מעוניין לקחת עלויות אלה מכיוון שהן יפחיתו את התמורה הקצרה כבר. כתוצאה מכך, ייתכן שהקונה יצטרך לשלם חלק מהעלויות הללו.

טיפים

כמו בכל עסקה משפטית, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין אם אתם מעוניינים לקנות נכס באמצעות מכירה קצרה. עורך דין יכול לעזור לך להבין את הנהלים ולעזור לך להשלים את כל הניירת כראוי כדי למקסם את העסקה הטובה ביותר שלך.

קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?