איך לקנות בית עם חברים?
לפני שאתם רוכשים בית עם חברים, עליכם להסכים על אופן השימוש בבית.
אם אינך יכול להרשות לעצמך לקנות בית בעצמך, ייתכן שיהיה יתרון לרכוש נכס בעזרת חבריך. בכך תוכלו לחלוק את העלויות של קבלת הלוואת דירה לתשלום, שמירה על הבית במצב ראוי לתשלום ותשלום ארנונה. עם זאת, רכישת בית עם חברים יכולה להיות מאתגרת גם כן. כדי לצמצם את הנושאים הפוטנציאליים שעלולים להתעורר, עליך תמיד לבצע הסכם שותפות לפני קבלת הלוואה ורכישת בית.
חלק 1 מתוך 3: ביצוע הסכם שותפות
- 1קבע מה יכסה ההסכם. הסכם שותפות הוא חוזה חוקי שנחתם כאשר קבוצת אנשים נכנסת יחד למיזם משותף. במצב זה, המיזם המשותף הוא רכישת בית. הסכם השותפות יכתיב כיצד תידרש ממך וחבריך לקיים אינטראקציה בכל הנוגע לרכישה ומגורים בבית. אמנם אתה וחבריך יכולים להסכים כמעט לכל דבר, אך אם אינך מצליח לטפל בבעיות מסוימות, חוקי המדינה (המכונים בדרך כלל חוקי שותפות אחידים) ימלאו את החסר עבורך.
- כדי למנוע סכסוכים, התייחס לכמה שיותר תרחישים היפותטיים שאתה וחבריך יכולים לחשוב עליהם. שום נושא אינו קטן מדי או גדול מדי.
- 2נבחן כיצד יתפתח החיפוש הביתי. אחד הדברים הראשונים שההסכם שלך צריך להתייחס אליו הוא איך אתה וחבריך תחליטו על בית לרכישה. זה עשוי לכלול הוראות לגבי מה שאתה מחפש בבית ומה מפסיק עסקה. בנוסף, חשוב כיצד אתה וחבריך יסכימו על הלוואת משכנתא. יש לעבד נושאים אלה מבעוד מועד על מנת למנוע מחלוקות בהמשך הדרך.
- לדוגמא, הבהירו אם כולם רוצים בריכה, חצר אחורית, מרפסת או מטבח גדול. יתר על כן, הבהירו אם ישנם דברים שאינכם רוצים (למשל, משהו פחות מבית עם ארבעה חדרי שינה).
- עם משכנתא, החליטו אם כולם רוצים הלוואה בריבית קבועה או משתנה. דון כמה אתה מוכן לקחת הלוואה ומה יותר מדי.
- 3הגדירו כיצד יתקיים התואר. בדרך כלל, כשמישהו רוכש בית, הוא לוקח את הכותרת בתשלום מוחלט פשוט או בשכר דירה במלואו. המשותף לזוגות נשואים, שכירות במלואה היא שכירות משותפת לפיה אחד מבני הזוג לוקח בעלות על חלקו של בן הזוג השני עם מותו של אותו בן זוג. עם זאת, עליכם וחבריך לשקול להסכים לקבל את התואר כשוכרים במשותף.
- בתור דיירים משותפים, לכל שותף תהיה זכות שווה להחזיק את הנכס כולו ולהשתמש בו תוך שמירה על היכולת להעביר את האינטרס שלו לכל מי שהוא רוצה.
- 4החליטו כיצד יטופלו העברות עתידיות. אם אתה וחבריך לוקחים בעלות כדיירים משותפים, יהיה עליך להסכים כיצד יתרחשו העברות. אם לא תעשו זאת, אתם או מי מחבריכם יכולים להעביר את חלקם ברכוש לכל אחד בין אם אתם מכירים או מחבבים אותם.
- אם בעל מעוניין למכור, שקול לספק לכל בעל אחר זכות סירוב ראשונה. אם אתה מסכים לזכות סירוב ראשונה, אתה נותן לכל אחד מהבעלים האחרים את הזכות לקנות את ריבית המוכר לפני שמישהו אחר יוכל. בדרך זו, אם אתה וחבריך רוצים, תוכל לשמור את הנכס במעגל שלך במקום להכניס מישהו אחר להיכנס.
בנוסף, חשוב כיצד אתה וחבריך יסכימו על הלוואת משכנתא. - 5מסכים כיצד האינטרס של בעלים יועבר בעת מותו. בנוסף לקביעת האופן שבו בעל אחד יכול למכור את האינטרס שלו, עליך להחליט גם כיצד האינטרס של הבעלים יועבר בעת מותו. עם שכירות משותפת, האינטרס של הבעלים יועבר ליורשים או למוטבים עם מותם. אם ברצונך להימנע מכך, תוכל להסכים לאפשר לבעלים האחרים לקנות את מי שירש את הנכס.
- 6איות את ההתחייבויות הכספיות של כל בעל. כאשר אתה וחבריך חותמים על משכנתא, כל אחד מכם יהיה אחראי במשותף לחוב. המשמעות היא שאם חבר אחד לא מצליח לבצע תשלום, אתה והחברים האחרים יהיו אחראים להרים את הרפיון. אם אתה וחבריך לא מצליחים לבצע תשלומים בזמן, המלווה (כלומר הבנק) יכול לבוא אחרי כל אחד מכם להחזיר את הפסדו.
- מסיבה זו, שקול לקבוע שאם בעל אחד לא מבצע מספר מסוים של תשלומים, אותו בעל יידרש למכור את חלקו בנכס לכל בעל אחר.
- אם תעשה זאת, עליך להסכים לשמאי לקבוע את שווי חלקו של אותו אדם.
- 7להסכים על מי האחראי לתחזוקה. כדי להימנע מבעיות ומחלוקות, וודא שאתה מתייחס למי שיהיה אחראי על תחזוקת הבית. הסכם זה צריך לכלול כמה שיותר אחריות. לדוגמה, פרוש במפורש מי יכסח את הדשא, יוציא את האשפה, ישלם חשבונות שירות, יתקן חלונות שבורים וכל אחריות שגרתית לכאורה שתעלה על דעתך. ככל שאחריות רבה יותר על הדברים החלקים יותר תפעל כאשר אתה הבעלים של הבית עם חבריך.
- 8החליטו האם יתקיימו כספים בקרן לתיקונים. כאשר אתה וחבריך מחזיקים בית, הדברים בהכרח יתקלקלו ויהיה צורך לבצע תיקונים. עם זאת בחשבון, החליטו כיצד ייאספו כספים לתשלום עבור תיקונים אלה. אמנם אתה יכול לאסוף כסף מכולם בסכום שווה עם כניסת החשבונות, אך ייתכן שתרצה לשקול לשים כסף בצד לתיקונים. בכך תשלם אתה וכל בעל אחר סכום מסוים מדי חודש לחשבון. לאחר מכן ניתן יהיה לגשת לחשבון כאשר יש צורך לבצע תיקונים.
- בשימוש בחשבון משותף לצורך ביצוע תיקונים, תבטיח שיהיה כסף זמין כשתזדקק לו. בנוסף, אתה יכול להכניס אותו לחשבון נושא ריביות שבו הכסף שלך יכול לצמוח כל עוד אין צורך.
- 9קבע כיצד להקצות את השימוש בנכס. אחת הסוגיות המתמודדות ביותר היא ככל הנראה מי יוכל להשתמש בנכס מתי. אתה וחבריך תרצו להשתמש בו בזמנים שונים ואתם רוצים לנסות ולהתאים לכולם הכי טוב שאפשר. מסיבה זו עליכם וחבריך להסכים כיצד יוקצה השימוש.
- אפשרות אחת היא לאפשר גישה פתוחה לכל בעלים בכל עת. זה עשוי להיות הגיוני אם יש רק כמה בעלים שלא אכפת להם לחלוק את הנכס, גם אם הם נמצאים בו זמנית.
- אפשרות אחרת היא ליצור לוח זמנים לשימוש שנתי. באמצעות שיטה זו, אתה וחבריך יתכנסו אחת לשנה ויסכימו מתי כל בעל יזכה להשתמש בנכס. לדוגמה, תוכל לחלק אותו לחודשים. תוכל גם לקבוע אם ישנם תאריכים מיוחדים שבעל אחד עשוי לרצות בנכס (כלומר, חגים, ימי הולדת או ימי נישואין). לא משנה איך אתה מחלק את זה, הסכים לשיטה מבעוד מועד.
- 10בחר מי יכול לקבל גישה לנכס. כתובת מי יכול לגשת לנכס מלבדך והבעלים האחרים. הרבה פעמים, אחד החברים שלך אולי ירצה לאפשר לחבר או בן משפחה להשתמש בבית, למרות שהבעלים האחר לא יכול להיות נוכח. אתה והאחרים תצטרכי להחליט כיצד תטפל בבקשות אלה.
- אפשרות אחת היא לאפשר גישה פתוחה לבית כל עוד אחד הבעלים מכיר את המשתמש המשתמש בבית. זו עשויה להיות בחירה טובה אם אתה סומך על החברים שלך ועל החברה שהם מנהלים.
- אפשרות אחרת עשויה להיות לאפשר גישה רק לבעלים ולמשפחותיהם. זוהי אפשרות טובה אם ברצונך לשמור על גישה מוגבלת מכל סיבה שהיא.
- 11קבעו כללי בית. לפני שאתם רוכשים בית עם חברים, עליכם להסכים על אופן השימוש בבית. ודא שאתה מכסה כמה תרחישים שאתה יכול לחשוב עליהם. אל תשאיר שום פרט בחוץ. לדוגמא, האם תאפשר לבעלים או לאורחיהם להביא חיות מחמד, האם תאפשר לעשן בבית או בסביבתו, והאם תאפשר מסיבות?
אם אתה וחבריך לוקחים בעלות כדיירים משותפים, יהיה עליך להסכים כיצד יתרחשו העברות. - 12מסכים כיצד יתקבלו החלטות. לקראת סוף הסכם השותפות שלך עליך לפרוש כיצד יתקבלו ההחלטות בינך ובני חבריך. אם עולה משהו שאינו מכוסה בהסכם שלך, כיצד תחליט כיצד לטפל בו?
- אפשרות אחת תהיה על ידי דרישה להצבעה פה אחד. זה עשוי להיות בר-קיימא אם אתם חלק מקבוצת בעלות קטנה וכולכם מסכימים בקלות יחסית. עם זאת, זה עשוי להיות קשה אם אתה חלק מקבוצה גדולה.
- אם אתה חלק מקבוצת בעלות גדולה יותר, ייתכן שתצטרך להצביע ברוב. בתרחיש זה, כל אפשרות שתשיג את מירב הקולות תושם.
חלק 2 מתוך 3: קבלת הלוואה
- 1להבין כיצד המשכנתא תעבוד. כאשר מספר אנשים חותמים על הסכם משכנתא, כל אחד מכם יהיה אחראי במשותף. אם אתה או מישהו אחר לא מצליחים לשלם, האחרים יצטרכו להרים את הרפיון ולשלם את מלוא התשלום. אתה ושאר הבעלים המשותפים הפוטנציאליים צריכים לנהל שיחה רצינית על המצב הכלכלי של כולם. וודאו שכולם מבינים את האחריות הנלווית לחתימת משכנתא יחד.
- 2אמת את האשראי של כולם. כאשר המלווה בוחן את הכישורים שלך לקבל הלוואה, המלווה ישתמש בדירוג האשראי של כולם. אם אפילו לאדם אחד בקבוצה שלך יש אשראי רע, הריבית שלך עשויה לעלות והסכום שאתה זכאי לו עשוי לרדת. וודאו שלכל אחד בקבוצה שלכם יש דירוג אשראי מקובל שלא יסכן את היכולת שלכם לקבל משכנתא סבירה.
- עלייה בריבית קטנה (למשל 4,5% לעומת 4%) יכולה לעשות הבדל גדול בתשלומים החודשיים שלך וכמה אתה משלם ריבית לאורך חיי ההלוואה.
- 3חנות המלווים. ברגע שיש לך קבוצה טובה של אנשים שאתה מרגיש בטוח להשקיע בבית, התחל לקנות עבור המלווים. מלווים שונים יציעו ריביות שונות, סכומי הלוואות שונים ועמלות שונות. חפשו בהתאם להסכם השותפות שלכם לקבלת העסקה הטובה ביותר האפשרית. בנוסף, אתה תמיד יכול לנהל משא ומתן עם המלווים שיעזרו להשיג עסקה טובה יותר.
- ההלוואות בדרך כלל יהיו בריבית קבועה או בריבית משתנה. להלוואה בריבית קבועה יש ריבית שנשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. אם אתה חושב שהשיעורים נמוכים ועשויים לעלות בעתיד, תוכל לשקול לקחת משכנתא בריבית קבועה. מצד שני, למשכנתא בריבית משתנה (או ARM) יש ריבית שתנודה לאורך זמן. משכנתאות בריבית משתנה יכולות לעזור לכם להרשות לעצמכם בית שאולי לא תוכלו לרכוש במשכנתא בריבית קבועה, אך עליכם להיות מוכנים לעליות פתאומיות בתשלומים החודשיים.
- כל הלוואה כרוכה בעמלות מסוימות. לדוגמא, לרוב תצטרכו לשלם "נקודות" שהן עמלות המשולמות למלווה בהתאם לשיעור הריבית שיש לכם. בדרך כלל, ככל שהריבית נמוכה יותר, כך משלמים יותר נקודות. שכר טרחה אחר יכלול דמי מקור, חיתום, מתווך וסגירה. הקפד לחנות ולמצוא את העסקה הטובה ביותר.
- 4קבל אישור מראש למשכנתא. כאשר אתה מוצא מלווה וסוג משכנתא שכולם יכולים להסכים, תרצה לקבל אישור מראש להלוואה. כאשר אתה מאושר מראש, המלווה מאמת את יכולתך לקחת הלוואה בסכום מסוים. אישור מקדים יימשך בדרך כלל לפרק זמן מסוים (בדרך כלל 90 יום).
- ניתן להשתמש במכתב האישור המוקדם שלך כדי להראות למוכרים שאתה רציני ברכישת הבית. זה גם יעניק למוכרים את השקט הנפשי שתוכלו להציע הצעה רצינית.
חלק 3 מתוך 3: רכישת בית
- 1שכר איש מקצוע. כשכל הברווזים שלך נמצאים בשורה, אתה וחבריך יכולים להתחיל לחפש בתים. אם כולם עסוקים, כדאי לכם לשכור איש מקצוע שיחפש אתכם. קל יחסית למצוא סוכני נדל"ן. עם זאת, לא כולם נוצרים שווים וחלקם טובים יותר מאחרים. כשאתה משוחח עם סוכנים פוטנציאליים, שאל אם הם מייצגים קונים או מוכרים, אילו שכונות הם מכירים, עם כמה לקוחות הם עובדים כיום, והרישיון שלהם עדיין תקף ובעל תקינות.
- 2חפש נכסים זמינים. אם תזמין איש מקצוע, הם ידברו איתך ועם חבריך על מה שאתה מחפש. ברגע שיש לסוכן מושג טוב על מה כולם רוצים, הסוכן ייצא למצוא נכסים עבורך.
- אם אתם מחפשים כקבוצה, התחילו בבדיקה בשכונות המתאימות לצרכים ולתקציב שלכם. בזמן שאתה יכול לצאת ולחפש באופן אישי, אתה צריך לשקול להשתמש באינטרנט כדי לעזור לך.
אם אינך יכול להרשות לעצמך לקנות בית בעצמך, ייתכן שיהיה יתרון לרכוש נכס בעזרת חבריך. - 3בדוק מגבלות למגורים. שים לב למגבלות בשכונות מסוימות ביחס לכמה אנשים יכולים לגור בבית ולמגבלות אזוריות אחרות שיש. לדוגמא, בכל מחוז יהיו חוקי אזורים המכתיבים איזה סוג בתים ועסקים יכולים להיות ממוקמים במקומות מסוימים. ישנם כללי ייעוד המגבילים כמה אנשים יכולים לגור בבית יחיד וכמה מקומות חניה יכולים להכיל בבית.
- לפני שתגיש הצעה לבית, ודא שהשימוש שלך בבית לא יוגבל באופן בלתי סביר.
- 4תסתכל על בתים דומים באזור. לפני שתציע הצעה לבית, קבע כמה אתה וחבריך יהיו מוכנים לשלם. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא להסתכל על בתים דומים באותה שכונה. על ידי חיפוש רשומות ציבוריות תוכל לקבוע באילו בתים נמכרו בעבר. באמצעות מידע זה תוכלו לקבוע מה שווה בית החלומות שלכם.
- כדי לחפש רשומות ציבוריות, ללכת למשרד מקליט המחוז שבו נמצא הנכס. משם, בקש לחפש ברשומות קרקע ציבוריות, שיכללו מעשים ומידע אחר אודות נכסים.
- 5קבע כמה מקדמה תזדקק. רוב המוכרים (והמלווים) ידרשו ממך לשלם מקדמה, כאשר יתרת מחיר הרכישה זכאי להלוואה. ככלל אצבע, מרבית המקדמות הן בין 10% ל -20% ממחיר הרכישה הכולל. לדוגמה, אם הבית שאתה מסתכל עליו עולה 149000 €, אתה יכול לצפות שיהיה לך מקדמה שבין 14900 € ל- 29900 €
- ברגע שאתה יודע מה יהיה המקדמה שלך, אתה וחבריך צריכים לאסוף את הכספים. הסכם השותפות שלך צריך לדון כיצד זה ייעשה.
- 6הגש הצעה. כשאתה מוצא את בית החלומות שלך, בצע מהלכים מהירים והגיש הצעה. ההצעה הראשונית שלך צריכה לשקף את הערך שהצבת על הבית וכמה אתה יכול להרשות לעצמך. אם אתה באמת רוצה את הבית, אל תעשה כדור נמוך.
- חשוב על דרכים יצירתיות לנהל משא ומתן על עסקה. לדוגמה, שאל אם המוכר ישאיר את מכשירי המטבח בבית אם אתה עומד במחיר הרכישה שלו. אתה יכול גם לבקש מהמוכר להסיר רהיטים ולהציע מחיר נמוך יותר.
- 7לסגור את העסקה. כאשר מתקיים הסכם, תפעל לסגירת העסקה ולקחת את ביתך החדש. לפני ובמהלך תקופת הסגירה, יהיה עליכם לסיים את הלוואת המשכנתא ולהעלותה. מאחר שאושרת מראש, תהליך זה פשוט כמו להתקשר למלווה שלך. כספי הרכישה יוכנסו לחשבון ויועברו למוכר בסגירתם. לאחר ששולם מחיר הרכישה, אתה וחבריך תשתלטו על ביתכם החדש.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
