כיצד לקנות בתים לעיקול למכירה?
אתם תרכשו את הבתים האלה בצורה שונה: בתים למכירה במכירה פומבית.
אתה בשוק של בית חדש כשאתה חושב, "למה לא עיקול?" בתים מעוקלים הם בדרך כלל זולים יותר מאשר רישומים מסורתיים, ויהיה מלאי רב כאשר הכלכלה מתמלאת. עם זאת, עליכם להמשיך בזהירות לפני שאתם קונים עיקול. אתה רוצה לעשות הרבה בדיקות נאותות כדי שלא תשלם יותר מדי עבור הנכס שלך.
שיטה 1 מתוך 4: מציאת עיקולים למכירה
- 1זהה את סוג העיקול הרצוי. ישנם בדרך כלל שני סוגים של בתים מעוקלים למכירה בשוק. אתה תרכוש את הבתים האלה אחרת:
- בתים למכירה במכירה פומבית. בתים אלה בדרך כלל מוכרים במכירה פומבית על מדרגות בית המשפט המחוזי שלך, והמציע הזוכה משלם באמצעות צ'ק קופה באופן מיידי. ישנם גם כמה מקורות מקוונים, כגון Hubzu.com ו- Xome.com, שבהם תוכל להציע הצעות מחיר ישירות באתר.
- עיקולים בבעלות בנק. אם בית בבעלות בנק אינו יכול למכור במכירה פומבית, הבנק אוחז בו ומנסה למכור אותו מאוחר יותר. בתים אלה מכונים REOs, שמייצג "בבעלות נדל"ן. בנקים עשויים לנהל משא ומתן בעת מכירת רי"ו.
- 2חפש מכירות פומביות. הציעו רק על בתים במכירות פומביות לגיטימיות. תוכל למצוא אותם בדרכים הבאות:
- חפש ברשימות המשפטיות בעיתון המקומי שלך.
- מצא את המכירות הפומביות הקרובות באתרי הסוכנות הממשלתית. גלול בין הרישומים במשרד האוצר האמריקני, פאני מיי ובמשרד השיכון ופיתוח עירוני (HUD). אתה יכול להסתכל על הנכס באתרים של ארגונים אלה, כמו גם למצוא סוכן מורשה של HUD, הנדרש לצורך מתן הצעה לבית מעוקל של HUD או USDA.
- אגודל דרך המלאי באתרי מכירות פומביות. כמה מחברות המכירות הפומביות הלגיטימיות כוללות את הדסון ומרשל, וויליאמס וויליאמס ו- Auction.com.
- 3עיין ברישומים באתרי הבנק. על הבנקים לרשום את המלאי שלהם באתרי האינטרנט שלהם. חפש לפי בנק ו" REO ". בין הבנקים הגדולים שמוכרים REO נמנים וולס פארגו, בנק אירופה, צ'ייס ובנק ארה"ב.
- 4חפש באתרים. אתרים רבים ינסו לגבות ממך כסף עבור גישה לרשימות שלהם. עם זאת, Zillow.com מפרט נכסים מעוקלים יחד עם מכירות מסורתיות. אתה יכול לחפש לפי מיקוד ולהצר את החיפוש שלך לנכסים מעוקלים בלבד. החיפוש הוא בחינם.
- 5שכר מתווך נדל"ן. למתווך יש גישה לאלפי נכסים מעוקלים. מצא אחד שיש לו ניסיון בעיקולים. הם יודעים היכן למצוא את הרישומים הטובים ביותר ולהבין את התכונות הייחודיות של עסקת עיקול.
- אתה יכול למצוא סוכן נדל"ן על ידי חיפוש בספר הטלפונים שלך או חיפוש מקוון. התקשר אליהם ושאל על החוויה שלהם.
ישנם בדרך כלל שני סוגים של בתים מעוקלים למכירה בשוק.
שיטה 2 מתוך 4: ביצוע בדיקת נאותות
- 1קבל את תנאי העיקול. ישנם שני סוגים של עיקולים. שטר אמון מעוקל מאפשר לקונה לרכוש את הנכס כאשר הוא הופך למעוקל. משכנתא מעוקלת מאפשרת לבעל המעוקל תקופת פדיון. אם הם יכולים לשלם את עלויות העיקול כדי להפוך את הנכס לעדכני, הם מחזיקים אותו שוב. תוכל למצוא את פרטי העיקול באמצעות חיפוש כותרת ולהחליט אם ברצונך להמתין.
- אם אתה קונה מבנק, הם בדרך כלל לא מוכרים נכסים עם זכות פדיון. במקום זאת, הם יחזיקו ויטפלו בבית במהלך פרק זמן זה. לאחר שחלף התקופה, הם עשויים למכור את הבית.
- לקונה הקודם אין זכויות לאחר עיקול עם שטר אמון מלבד חוקי ההעברה הסטנדרטיים של אותה מדינה. בדרך כלל זו תהיה הודעה בכתב של 20 יום, אך אם יש שוכרים שם, החוק הפדרלי מאפשר מינימום של 90 יום הודעה בכתב אם אין חוק מדינה הגובר על החוק הפדרלי.
- 2היה בלש ושאל שאלות. ידע הוא כוח; לעתים קרובות לא תגיע לתחתית הדברים לפני שתתחיל לשרוך מסביב. בבתים מעוקלים, כמו בשאר החיים, בדרך כלל מה שנראה טוב מכדי להיות אמיתי.
- גלה כמה זמן הבית כבר למכירה. כנראה שיש משהו לא בסדר בבית שיש לו מחיר ביקוש תחתון שישב בשוק כבר שמונה חודשים.
- שוחח עם שכני הנכס. שאלו מדוע הבית כבר לא נמכר. לפעמים, השכנים יכולים למסור לך מידע שאינו אינטרס הבנק למסור.
- 3קבל בדיקה לפני שתלחץ על ההדק. בתים מעוקלים נמכרים "כמו שהם", כלומר הקונה לוקח על עצמו את כל הסיכון אם בבית יש פגמים. אם יש פגם מבני עצום במרתף, אינך יכול להסתובב ולתבוע את המוכר. מסיבה זו נסה לבדוק את הבית. זה יעלה כמה מאות דולרים, אבל זה יכול לחסוך לכם אלפים.
- אם אתה מעוניין לקנות במכירה פומבית, אתה בדרך כלל לא יכול להציג את הנכס מבעוד מועד.
- עם זאת, סוכן עיקול מנוסה יכול לעיתים קרובות לשים את ידו על דוח בדיקה עדכני, וזו סיבה נוספת לעבוד עם אחד כזה.
- אחת הדרכים להגיע לבדיקה היא ליצור קשר עם הבעלים הנוכחי ולשאול. הם יכולים לאפשר לך להיכנס לנכס; עם זאת, רוב הסיכויים שהם כבר המשיכו הלאה.
- 4קבל הערכות לתיקונים לפני שאתה קונה. הידיעה כמה אתה צפוי להוציא על תיקונים ושיפורים תעזור לך לחשוף אם אתה מקבל הרבה או שאתה מקבל מכסה. צרו קשר עם נגר או קבלן מנוסה ודונו מה צריך לעשות בנכס. הם יכולים לאמוד את העלויות.
- כלל אצבע טוב הוא להפריש 10% ממחיר הרישום לתיקונים. זה אולי נראה גבוה, אבל אתה יכול לכיס את השינוי אם תקל עליו.
- 5הפעל דוח כותרת. בתים מעוקלים לרוב כוללים שיעבודים מרובים בגין מיסים שלא שולמו עליהם. אם אתה קונה את הנכס, שיעבודים מגיעים לפעמים לנסיעה. מסיבה זו, עליך לשכור חברת כותרות שתנהל דו"ח כותרות.
- אתה יכול גם להיכנס למשרד רשומות הקרקעות במחוז ולהסתכל במעשה. צריך לרשום שם גם שעבודים.
- 6שכר עורך דין. אתה בהחלט זקוק לייצוג משפטי גם בקניית עיקול. הם יכולים לעזור בבדיקת הניירת כדי לוודא שהכל בסדר. השג הפניה לעורך דין מקרקעין על ידי פנייה לשכת עורכי הדין הקרובה ביותר שלך.
בנקים מסוימים לא יציעו משכנתאות מסורתיות לבתים בעיקול, במיוחד אם הם במצב גרוע או נחשבים בלתי ראויים למגורים.
שיטה 3 מתוך 4: הצעות מחיר במכירה פומבית
- 1השתתף בכמה מכירות פומביות כמשקיף. אם מעולם לא היית במכירה פומבית בעבר, אתה עלול למצוא את התהליך מכריע. עדיף לצפות במספר מכירות פומביות מבלי להציע. שימו לב איך אנשים מציעים, איפה הם עומדים, איך הם מתלבשים וכו '.
- מועדי מכירות פומביות משתנים לרוב ברגע האחרון, לכן יש לאשר תמיד כי מדובר ב"סיבוב "לפני היציאה ליום.
- 2גלה דרישות להשתתפות. מכירות פומביות מסוימות דורשות להפקיד כסף כדי להראות שאתה מציע רציני. לדוגמה, ייתכן שתצטרך להביא צ'ק מוסמך בסך 3730 € אם תזכה, ההמחאה תתממש. אם לא תזכה, אתה פשוט מפקיד מחדש את הכספים שלך. במקום לספק צ'ק, ייתכן שתצטרך למסור את מספר כרטיס האשראי שלך.
- כמו כן, ברר אם אתה זקוק להמחאת קופאית על הסכום המלא אם תזכה. במדינות מסוימות, אתה צריך לשלם רק אחוז מסוים, והיתר צריך להיות בתוך 30 יום.
- 3העריך את הצעת המחיר הזוכה. אתה יכול להשתמש באומדן העיקול של Zillow כדי להגיע למחיר גס. חפש ברשימות המכירה הפומבית וחשב אומדנים עבור הבתים שאתה מעוניין בהם.
- זכרו לתמחר בעלות התיקונים.
- 4התארגנו ליום מכירה פומבית. הדפיסו תמונה של כל בית עליו תרצו להציע. כתוב את הסכום המקסימלי שתציע על התמונה כדי שלא תתבלבל בעיצומה של מלחמת הצעות מחיר. זכור לעמוד בהערכה שלך ולא להציע יותר מכך.
- 5להגיע מוקדם. מכירות פומביות עוברות במהירות - חלקן מסתיימות לאחר חמש דקות. אם תאחר, אתה תפספס את כל ההצעות. נסו להגיע לפחות 20 דקות מוקדם. אם מעולם לא ביקרתם באתר המכירות הפומביות, סעו יום קודם כדי לבדוק זאת.
- מכירות פומביות רבות נערכות גם ברשת. עקוב אחר נכסים מקוונים לאחר שהגשת את הצעת המחיר שלך כדי לראות אם הוצעה הצעה גבוהה יותר ואתה צריך להגדיל את ההצעה שלך.
- חלק מהנכסים במכירה פומבית עשויים להופיע גם בשירות הרישום המרובה (MLS). צרו קשר עם סוכן נדל"ן בכדי לברר אודות מכירות פומביות המופיעות ב- MLS.
- 6הימנע ממלחמת הצעות מחיר. לבנקים עשויה להיות הצעת מחיר התחלתית נמוכה עבור נכס כאמצעי לפתות יותר מתמודדים. ככל שהמכרז מתקרב לסיום, זה יכול להוביל למלחמת הצעות מחיר. היזהר להימנע מאלה, מכיוון שהם עלולים לגרום להוצאות מהירות ולא רציונליות. עם זאת, אם משהו מתומחר בתחרות, ייתכן שתמצא את עצמך בקרוב במלחמת הצעות מחיר עם מציע אחר.
- אתה יכול להימנע מהמלחמה על ידי סירוב לעבור על ההצעה המקסימלית שעליה התייצבת לפני ההגעה למכירה הפומבית.
- 7קח בעלות אם תזכה. ברגע שזכית, עליך לדבר עם המכרז כדי לקבל את כל הניירת הדרושה שמראה שזכית. במדינות רבות תפקידו אחוז מהסכום שתציעו ותזמן יום הסדר שייערך בעוד 30 יום.
- ביום ההסדר שלך אתה משלם את יתרת היתרה על הבית ומקבל את שטר הנאמן שלך, שעליו עליך לרשום.
- לעתים קרובות, על בית משפט לאשר מכירת מכירה פומבית לפני שתוכל להשתלט.
שיטה 4 מתוך 4: קנייה מבנק
- 1קבל אישור מראש למשכנתא. בדרך כלל אתה צריך לשלם במזומן במכירה פומבית. אך אם אתם מעוניינים לקנות REO, תוכלו לשלם באמצעות משכנתא. המפתח הוא לקבל אישור מראש. עצור ליד בנק או קבל אישור מראש באינטרנט. יהיה עליך לספק מידע פיננסי כלשהו, כגון הכנסותיך, נכסיך והיסטוריית האשראי שלך.
- בנקים מסוימים לא יציעו משכנתאות מסורתיות לבתים בעיקול, במיוחד אם הם במצב גרוע או נחשבים בלתי ראויים למגורים. במקרה כזה, יתכן שתזדקק למשכנתא לא מסורתית, שעשויה לעלות לא מעט יותר. ברוב המכירות הפומביות המקוונות תצוין ישירות אם מימון מותר או לא.
- במידת האפשר, נסו לקבל אישור מראש על ידי הבנק שבבעלותו על הנכס. הם אינם נדרשים להאריך מימון, אך אם כן יעשו זאת. אחרת, ייתכן שתצטרך לעבוד עם משכנתא משנית או לחפש הלוואת גמילה אם הנכס סובל מבעיות בולטות.
- 2חפש נכסים דומים כאשר תמחור את ההצעה שלך. גלה כמה מוכרים בתים מעוקלים אחרים באותה שכונה. וודא כי ל"מכלולים "אלו יש מפרט בסיסי זהה לאזור הריבועי הביתי שלך, מספר חדרי השינה וכו '. חשב הצעה שמתאימה לטווח המחשבים והכי חשוב שתתאים לתקציב שלך.
- בדוק גם כמה זמן הקומפוזיציות הללו היו בשוק. האם הם ישבו שם יותר מחצי שנה? או שמא בתים עברו הרבה יותר מהר?
- בדוק את שווי השוק ההוגן עבור נכסים אחרים באזור שלך. כאשר אתה מחשיב את עלויות התיקון לעלות הראשונית של העיקול, הוא לא אמור לחרוג משווי השוק ההוגן. אם כן, ייתכן שתשלמו יתר על המידה עבור הנכס.
- אם מלאי הדיור באזור שלך הוא מועט, יתכן שלא יהיו נכסים מעוקלים אחרים להשוואה.
- 3לבוא עם מקדמה. אתה עדיין צריך להציע מקדמה בעת רכישת נכס בבעלות בנק. אם בכוונתך לשכור את הנכס, ייתכן שתצטרך להגיע לכל מקום בין 10% ל -30% ממחיר הרכישה.
- זכור כי דרישות המקדמה משתנות. בעוד שבנק REO עשוי לדרוש ירידה של 10% בלבד, המלווה במשכנתא עשוי לדרוש עד 25-30%, תלוי אם הנכס הוא מסחרי או מגורים.
- מתחם 5 ומעלה יכול להיחשב כנכס מסחרי, גם אם אתם משכירים אותו כדירות מגורים.
- 4התחל עם הצעת המחיר הטובה ביותר שלך. שוקי הדיור ברוב אזורי הארץ השתפרו במידה ניכרת. אתה כנראה מתחרה עם אנשים רבים כדי לקבל עיקול, אז כדאי שתתחיל בהצעה הטובה ביותר שלך קודם אם השוק חם.
- אם ההצעה שלך נמוכה, עליך להגיש מסמכים תומכים המצדיקים את הסכום. לדוגמה, ספק רשימה של תיקונים או מאפיינים דומים.
- 5לחכות. לאחר ההצעה, היה מוכן לחכות. תהליך ההצעה על נכס בבעלות בנק אינו זהה לתהליך ההתמחרות במכירה מסורתית. בנק יצטרך מנהל נכסים שיחתום על החוזים. יתכן שתצטרך לחכות כמה ימים לאחר שתציע הצעה ראשונית לקבלת החוזים שלך או לקבל הצעה נגדית.
- לעתים קרובות, אתה יכול לצפות לתגובה תוך מספר ימים. זה יכול לקחת כמה ימים לביצוע הסכם להצעת הזכייה. לעתים קרובות, עם זאת, המוכרים לא אוהבים להחזיק את התהליך זמן רב יותר מהנדרש לחלוטין ולכן הם יזרזו אותו ככל האפשר.
בדרך כלל נכסים נמכרים עם כותרת ברורה, אך במכירה פומבית של שריף עשויים להיות שעבודים על הנכס שעדיין צמודים לאחר המכירה.
- לעיקולים יכולים להיות לפעמים עלויות נסתרות כמו פרמיות של קונה המשויכות אליהן. נסו לקבל מדגם מהחוזה שייחתם על ידי המציע הזוכה בכדי לראות את כל העלויות הכרוכות בקניית הנכס.
- תחשוב פעמיים לפני שאתה מרפרף, במיוחד אם מעולם לא עשית את זה קודם. הנכס עלול להיפגע קשות, או שתיקונים עשויים לעלות יותר ממה שציפיתם. אם אתה לא יכול למכור את הבית במהירות, יהיה לך אלבטרוס סביב הצוואר.
- לעיתים קרובות, המים יושבתו בבתים אלה, כך שלא תוכלו לבדוק נזילות. הפעל בדיקת לחץ ופנה למחוז המים המקומי שלך כדי לראות אם היו קוצים בשימוש לפני כיבוי המים. קוצים גדולים יכולים להצביע על דליפה לא קבועה.
קרא גם: איך להתמודד עם עיקול?
שאלות ותשובות
- האם אני יכול לראות נכס מעוקל לפני שאני קונה אותו?זה תלוי ברכוש האישי. צרו קשר עם המתווך המייצג אותו בכדי לברר זאת.
- האם אני אחראי לשעבודים כלשהם בנכס?אם כל שיעבודים אינם מרוצים מהרכישה שלך, כן, אתה תהיה אחראי לכל שעבוד שנותר.
- האם הבנק מוודא שאין שעבודים על נכסים מעוקלים?בדרך כלל נכסים נמכרים עם כותרת ברורה, אך במכירה פומבית של שריף עשויים להיות שעבודים על הנכס שעדיין צמודים לאחר המכירה. אתה יכול לבצע חיפוש עם חברת כותרות לפני שתציע הצעה על הבית. במכירות פומביות רבות הם יאפשרו למקרה כותרת לאפשר את תשלום שיעבודים על ידי המוכר לפני מכירתו. לפעמים הם עשויים לבקש מהקונה לקחת על עצמו את האחריות של נושא אכיפת קוד ואת התיקון הנדרש אם מדובר בבעיה מכיוון שהוא לא יבצע תיקונים פעם אחת בחוזה.
- איזה אחוז ממחיר המחירון אתה מציע לשלם עבור הבית אם אתה משלם במזומן?בשוק נדל"ן לוהט יכול המוכר מאוד לבחון הצעות מרובות. מטבע הדברים, מזומנים תמיד טובים יותר מאשר הלוואה, אך אם נכסים נמכרים במחיר מחירון של 100% בשכונה זו, ואתה מציע 90% למשל, המוכר עשוי לבחור לנצל את הסיכויים שלו להצעה עם הלוואה אם הוא עומד על נטו. 10% יותר. זה תמיד רעיון טוב לראות מה השווקים עושים בשכונת הנכסים לפני שתחליט איזה אחוז להציע. ישנם גורמים נוספים המעורבים, כמו למשל מה מוכרים המתמודדים, כמה נמוך ההיצע, עד כמה הביקוש חזק, האם התיקונים יהיו יקרים מדי לערך הבית. האם המחירים עולים או יורדים, כמה זמן הנכס נמצא בשוק, קצב הצמיחה של השוק, האם הוא איטי או חזק? זה דורש הערכה מלאה,אשר מתווך נדל"ן יכול לסייע לו אם אתה משתמש באחד מהם כדי לרשום את הצעתך. משקיעים רבים אוהבים להציע הצעות לואולבול לכל דבר שהם מכניסים הצעה ואחד מהם עשוי להיצמד ואתה בהחלט יכול להשתמש באסטרטגיה זו, אולם אם אתה באמת רוצה את הבית אז אתה צריך לעשות ניתוח יסודי כדי להגיע למיטב הצעה. כל עיקול בשוק עבר ניתוח מרובה על ידי אנשים שונים כדי לקבוע את התמחור הטוב ביותר ברשימה. קונה צריך לבצע בדיקת נאותות משלו.כל עיקול בשוק עבר ניתוח מרובה על ידי אנשים שונים כדי לקבוע את התמחור הטוב ביותר ברשימה. קונה צריך לבצע בדיקת נאותות משלו.כל עיקול בשוק עבר ניתוח מרובה על ידי אנשים שונים כדי לקבוע את התמחור הטוב ביותר ברשימה. קונה צריך לבצע בדיקת נאותות משלו.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
