כיצד להשיג חשיפה מלאה בקניית בית?
מסיבה זו, אתה לא צריך להניח שאין בעיות בבית פשוט משום שהן אינן מצוינות בטופס הגילוי.
כשאתה קונה בית, אתה מקבל בית חדש ומלא אפשרויות. אתה מקבל גם את כל הבעיות, הפגמים והאתגרים של הבית. כשאתה מוצא בית שאתה רוצה לקנות, אתה מצפה מהמוכר שיספק לך טופס גילוי. כמות המידע שהמוכר נדרש למסור משתנה בהתאם למדינה, אך סוכנים רבים ידרשו גילוי מלא לפני שיסכימו לייצג בית. השג חשיפה מלאה על ידי בדיקת החוקים במדינתך ובקשת מידע אודות בעיות ידועות וחשודות בבית.
חלק 1 מתוך 3: בקשת גילוי
- 1זהה מה מוכרים חייבים לחשוף. בארה"ב, החוק הפדראלי מחייב למסור גילוי מסוים לקונים. לדוגמא, על המוכרים לחשוף את נוכחותם של צבע מבוסס עופרת או אסבסט אם הבית נבנה לפני 1978.
- החוק והמדינה המקומית שלך מחייבים גם דרישות גילוי נוספות. אתה צריך לקבל עותקים של החוק כדי לראות למה אתה זכאי. חפש באינטרנט או היכנס למחלקת תכנון ערים מקומית שלך לשאול.
- ניתן גם לבקש מסוכן נדל"ן או מעו"ד העתק מחוק הגילוי.
- במחלקת הנדל"ן של מדינתכם ייתכן גם מידע על הגילויים הנדרשים במדינתכם.
- 2בקש מהמוכר את טופס הגילוי. טופס הגילוי מאפשר לקונה לבטל את החוזה תוך 3 ימים מיום קבלת הגילויים ללא קנס. אם המוכר לא נותן לקונה את הגילויים, זה משאיר את הקונה פתוח לבטל את החוזה ללא כל סיבה ובכל עת מכל סיבה שהיא. על המוכר או סוכן המוכר לשלוח לך זאת ללא כל בקשה. עם זאת, אם עדיין לא קיבלת את זה, התקשר ובקש זאת.
- ודא שיש לך את כל הגיליונות ושתוכל לקרוא את המידע.
- השווה גם את מה שקיבלת למה שהמוכר נדרש לתת לך. וודא כי המוכר מסר את כל הגילויים הנדרשים.
- לרוב אין הסכמי רכישה תאריך יעד למוכר למסור את הגילויים. על הקונה לבקש אותם אם המוכר לא מספק אותם. אם המוכר עדיין לא מספק אותם, אז הקונה יכול לבטל את החוזה וללכת בלי קנס או לערוך בדיקה מלאה כדי לברר מה קורה.
- בתים של HUD פטורים מהשלמת גילוי נאות ולעולם לא יספקו אותם ולכן על הקונה לבצע את בדיקת נאותותם ולא להסתמך על גילוי המוכר לחלוטין.
- 3ניתוח הגילויים. הקדישו זמן לעיון בטופסי הגילוי. שים לב לכל מה שאתה לא מבין או למידע חסר. בדוק גם אילו בעיות זוהו.
- ברוב המדינות, הבעלים אינם אחראים מבחינה משפטית לבעיות שאינן מודעות להן. הם יכלו לענות בכנות שהם אינם מודעים לכל התקף טרמיטים כשיש נגיעה ממשית. מרבית המדינות אינן דורשות כי המוכרים יחפשו בעיות.
- תבין שגם הבעלים לא צריכים לשכור מישהו שיחפש בעיות אלא אם כן הם הסכימו לכך בהסכם הרכישה. מסיבה זו, אתה לא צריך להניח שאין בעיות בבית פשוט משום שהן אינן מצוינות בטופס הגילוי.
- אם קונה מבצע בדיקה ומספק עותק למוכר והמכירה מסתיימת, המוכר נדרש לחשוף את מה שנחשף בדוח הבדיקה יחד עם הגילויים המקוריים.
כשאתה מוצא בית שאתה רוצה לקנות, אתה מצפה מהמוכר שיספק לך טופס גילוי. - 4בקש מידע חסר. אם חסר מידע בטופס גילוי, עקוב אחר המוכר או הסוכן שלהם. בקש את המידע החסר. זכרו לא לבצע את הרכישה עד שתקבלו גילויים מלאים. חוקי הגילוי אמורים לכסות בדרך כלל את הדברים הבאים:
- דליפת מים מכל סוג שהוא, כולל סביב חלונות ובמרתפים
- טרמיטים או חרקים אחרים
- מזיקים, עובש או ריקבון
- בעיות צנרת וביוב
- פגמים בגג
- בעיות ניקוז
- בעיות עם מיזוג אוויר וחימום
- בעיות יסוד
- סכסוכי גבול עם שכן
- סוגיות עם הכותרת החוקית
- אחר (תלוי במדינה)
חלק 2 מתוך 3: העסקת מפקח
- 1משא ומתן על זכות לבדיקה. אתה לעולם לא צריך להסתמך רק על גילויים כדי להגן עליך. במקום זאת, עליך לבצע בדיקת בית. למעשה, בדיקה צריכה להיות אחת ה"מקריות "בחוזה. המשמעות היא שתוכל לבטל את החוזה על סמך תוצאות הבדיקה.
- גם אם המוכר כבר ביצע בדיקה לפני שהוציא את הבית לשוק, כדאי שתחשבו להזמין פקח משלכם. זה יכול להיות יקר, במיוחד אם הבית גדול, אבל זה כסף שהושקע היטב. אתה מעדיף למצוא בעיות לפני שתסכים לרכוש בית.
- החוזה שלך יכול גם לקבוע את לוח הזמנים לבדיקה. ציר זמן לבדיקה הוא בדרך כלל 10 ימים כברירת מחדל, אך ייתכן שתוכלו לנהל משא ומתן כדי לקבל עוד כמה ימים.
- 2השג הפניות למפקח. אולי אינך מכיר חברות פיקוח. למרות שאתה יכול לחפש פקחים באופן מקוון, זה יכול להיות קשה לשפוט פקחים על סמך אתרי האינטרנט שלהם. השג הפניות מאנשים שאתה סומך עליהם, כמו סוכני נדל"ן, עורכי דין, בעלי בתים אחרים או האיגוד הבינלאומי של פקחי בתים מוסמכים (www.nachi.org).
- כאשר סוכן נדל"ן מפנה מפקח, הם נדרשים לגלות איזה סוג קשר היה להם, אם בכלל, עם המפקח בכתב. זה מבטיח שהקונה יהיה מודע לכל ניגודי אינטרסים או הטבות צד ג 'הנובעות מהעסקת המפקח.
- 3בחר פקח. שאל את הפקחים אם הם יכולים לספק הפניות. התקשרו להפניות ובדקו שהאנשים מרוצים מהשירות הניתן. שאל אם המפקח התייצב בזמן ועשה בדיקה מלאה.
- קבל הצעת מחיר בכתב לכמה יעלה לשכור את המפקח.
- צמצם את הרשימה שלך ושכור את הפקח שמחירו והמוניטין שלו עובדים עבורך.
- מרבית הפקחים מצלמים את הנושאים ומשלבים אותם בדו"ח. ודא שאתה שואל את המפקח אם הוא עושה זאת לפני שתחליט להעסיק אותם.
- 4קרא את דוח הבדיקה שלך. הבדיקה צריכה להימשך שעתיים עד 5 שעות. לאחר סיום, על המפקח לתת לך ולסוכן שלך דוח של כ- 20-30 עמודים. אתה צריך גם לצלם תמונות צבעוניות של כל בעיה.
- אל תתפלאו אם יש בעיות. בדיקת בית טובה צריכה להיות יסודית ולזהות אפילו פגמים קטנים.
- שוחח עם הסוכן או עורך הדין שלך אם אחת מהבעיות נראות חמורות במיוחד או יקרות לתיקון. אם כן, יהיה עליכם לשקול את הצעדים הבאים. לדוגמה, אם אתה נמצא ב"שוק של מוכרים ", כדאי לך להימנע מלבקש מהמוכר לתקן בעיות קלות.
- עם זאת, אתה לא צריך להתעלם מליקויים מבניים גדולים, כמו בסיס סדוק.
לדוגמה, אתה יכול לתבוע לפי חוק הגילוי של מדינתך אם המוכר לא מסר גילוי נדרש. - 5שכר פקחים מומחים, במידת הצורך. בדיקה כללית יכולה לגלות בעיות מסוימות, כמו לחץ מים נמוך. עם זאת, ייתכן שיהיה עליך להזמין מומחה שיגלה את שורש הבעיה. אם הפקח שלך ממליץ על בדיקה נוספת על ידי מומחה לאחר סיום הבדיקה, יהיה עליך להגיש בקשה למוכר כדי לאפשר זאת. אם המוכר מכחיש זאת, יתכן שתצטרך להחליט אם ברצונך לרכוש כפי שהוא או לבטל. מומחי פקחים עובדים בתחומים הבאים:
- ארובה
- חשמלי
- חימום ומיזוג אוויר
- טרמיטים ומזיקים אחרים
- צבע מבוסס עופרת
- הקלה ופרישה
- גגות
- יסוד ומרתף
- עצים, צמחייה ויציבות אדמה
- מערכת ספיגה או ביוב (בדיקת מערכת ספיגה או ניקוז המערכת היא בדרך כלל מגירה נפרדת למקרה הבדיקה בפועל)
- עובש
- אחר
- 6עבוד עם המוכר כדי לתקן בעיות. הסכם רכישה מנוסח היטב אמור לתת לך זכויות במקרה שדוח הבדיקה מזהה פגמים. לדוגמה, בדרך כלל יש לך את האפשרויות הבאות:
- בקש מהמוכר לתקן את הבעיה. זה יכול להאט את המכירה. יתר על כן, המוכר יצטרך למצוא קבלן מורשה.
- משא ומתן על הפחתה במחיר הרכישה. זה נקרא לקבל "אשראי". אתה יכול להשתמש בכסף כדי לפתור את הבעיה בעצמך. כדאי לך להמשיך באפשרות זו אם ברצונך לבחור את הקבלן.
- רכשו את הבית כמו שהוא. אם המוכר מסרב להפחית את מחיר הרכישה והמלווה מסכים לאפשר מימון לתיקונים הדרושים, עדיין תוכל לרכוש את הבית. ככל הנראה מדובר במכירות עיזבונות בהן המשפחה מעולם לא התגוררה בנכס או בעיקולים של בנקים בהם הבנק אינו יודע את היסטוריית הנכסים.
- במקרים מסוימים, הנאמנות תיעצר עד לביצוע התיקונים. במקרים אחרים, יתכן שתצטרך להניח מקדמה גדולה יותר בנוסף לעלויות התיקון על מנת לקבל מימון מהמלווה.
- בטל את החוזה. החוזה שלך אמור לך כיצד להודיע למוכר שאתה רוצה שיימכר מהמכירה. דאג למסור את ההודעה המתאימה לפני כל מועד אחרון.
- אם אתה מתגעגע למועד האחרון, אתה עלול להפסיד את הכסף הרציני שלך, אלא אם כן הבעיות חמורות. במקרה זה, המלווה רשאי לבקש לבצע תיקונים מסוימים לפני שיספק מימון. אם יש לך חירום מימון בחוזה, עדיין תוכל לבטל מבלי לוותר על הכסף הרציני בשלב זה.
חלק 3 מתוך 3: הגשת תביעה בגין אי גילוי פגמים
- 1איסוף ראיות. תזדקק לראיות לפגם. תזדקק גם להוכחה כי הבעלים ידע על הפגם אך לא גילה אותו. שוחח עם עורך הדין על אילו סוגים של ראיות להשיג. שקול את הדברים הבאים:
- צילומי הפגם. פקח הבית צריך לספק לך אותם.
- אומדני תיקון. גלה כמה יעלה לפתור את הבעיה. אם יש לך גג דולף, בקש מהגגן הערכה. סכום הכסף שיעלה לפתור את הבעיה הוא בדרך כלל סכום הכסף שתוכלו לתבוע עבורו.
- עדות עד. שכן אולי יגיד לך שהמוכר היה מודע לבסיס פגום לפני שמכר. תרצה עדות של אותו אדם, שתוכל להתקבל לבית המשפט.
- הזיכרונות שלך. רשמו מה אמרו לכם המוכר והסוכן שלהם.
- 2כתוב מכתב דרישה. עליך לנסות לפתור את המחלוקת בעצמך לפני שתגיש תביעה. כתוב מכתב דרישה ושלח אותו למוכר. יש מדינות שדורשות לשלוח מכתב דרישה לפני התביעה, אך מומלץ גם אם מדינתך אינה דורשת זאת. מכתב דרישה צריך להכיל את הדברים הבאים:
- התאריך שבו אתה שולח את המכתב.
- הרקע העובדתי לסכסוך. הסבר את הפגם ואיך גילית אותו.
- כמה אתה רוצה שישלמו לך. דאג לתת מועד אחרון לתשלום.
- פרטי קשר אם למוכר יש שאלות.
- הבטחה לתבוע אם המוכר לא ישלם או יצר איתך קשר עד לתאריך מסוים.
- 3נבדק אם יש לך משפט משפטי. כדי לתבוע בגין אי גילוי נדרש להתקיים כמה עובדות. העובדות ישתנו בהתאם למצבך. עם זאת, בדרך כלל עליך להוכיח את התביעה הבאה:
- הבעיה הייתה לפני שקנית את הבית. אם לא, אינך יכול להאשים את הבעלים הקודם.
- הבעיה לא הייתה כל כך ברורה שהייתם צריכים לראות אותה בהדרכה. אם יש חור ענק בגג, תתאמץ להסביר כיצד הפגם הזה הפתיע אותך.
- איש לא גילה את הפגם. לדוגמא, לא המוכר, סוכן המוכר או פקח אמרו לך.
- הסתמכת על כל שקרים או אי גילוי. זה בדרך כלל קל להוכחה. עם זאת, אם אמרת "לא אכפת לי אם יש חור בגג, אני צריך את הנכס הזה", אז כנראה שלא סמכת על אי הגילוי.
- הליקוי גרם לך נזק כספי.
השג חשיפה מלאה על ידי בדיקת החוקים במדינתך ובקשת מידע אודות בעיות ידועות וחשודות בבית. - 4התייעץ עם עורך דין. אם אתה קונה בית שיש בו בעיות, עליך להתייעץ עם עורך דין כדי לדון באפשרויות שלך. שתף את טופסי הגילוי שקיבלת ודיבר על הבטחות או הצהרות עובדות שהמוכר הציע לך בעל פה. אתה יכול למצוא עורך דין על ידי פנייה לשכת עורכי הדין המקומית או הממלכתית ובקשת הפניה.
- דברו גם אם עליכם בכלל לתבוע. תביעות יכולות לקחת יותר משנה לפתרון, והן יכולות להיות יקרות למדי. שתף את עורך הדין בראיותיך ושאל אם יש לך מקרה חזק.
- שאל באילו תיאוריות משפטיות אתה יכול להשתמש כדי לתבוע. לדוגמה, אתה יכול לתבוע לפי חוק הגילוי של מדינתך אם המוכר לא מסר גילוי נדרש. אם המוכר הצהיר לא מדויק, אתה יכול לתבוע בגין מרמה או מצג שווא.
- הימנע מעיכוב. יש לך זמן מוגבל לתבוע, תלוי בסיבת התביעה שלך. מועד זה נקרא "חוק ההתיישנות". משך הזמן ישתנה בהתאם למדינה.
- 5תבע בבית משפט לתביעות קטנות. אם התלונה שלך לא שווה הרבה כסף, אתה יכול לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות. בית משפט זה הוקם עבור אנשים המייצגים את עצמם ללא עורך דין. לעיתים קרובות, התהליך מפושט וניתן לפתור את המקרה מהר יותר.
- יש סכום מקסימלי שתוכלו לתבוע עליו בתביעות קטנות. הסכום יהיה שונה לפי מדינה. בדוק עם פקיד בית המשפט.
- אם אתה רוצה לתבוע יותר ממקסימום, אז תתבע בבית משפט אזרחי רגיל.
- 6נסח תלונה. אתה מתחיל בתביעה בהגשת "תלונה" לבית המשפט. עורך הדין שלך יכול לנסח עבורך מסמך זה. עם זאת, אם אין לך עורך דין, יהיה עליך ליצור תלונה משלך. זה צריך לזהות אותך ואת הנאשם, את הסיבה שאתה תובע וכמה כסף אתה מבקש.
- בחלק מבתי המשפט עשויים להיות טופסי תלונה הניתנים למילוי. אם אתה תובע בבית משפט לתביעות קטנות, אז בדרך כלל יש טופס. שאל את פקיד בית המשפט או חפש באתר בית המשפט.
- בערכאות אחרות, ייתכן שתצטרך לנסח משלך. שאל את הפקיד אם יש דוגמה או נסה למצוא תלונה לדוגמא באופן מקוון או בספר ספריות עם צורות משפטיות.
- 7הגישו את התביעה. הכן עותק של התלונה לצורך רישומך ואז קח את המקור וכמה עותקים לפקיד בית המשפט. בקש להגיש. ככל הנראה תצטרך לשלם אגרת הגשה, שתלוי בבית המשפט.
- יהיה עליכם להודיע למוכר כי אתם תובעים אותם. אתה יכול לספק את ההודעה על ידי שליחת עותק של תלונתך ו"זימון ", אותו תוכל לקבל מפקיד בית המשפט.
- לבית המשפט שלך יהיו כללים ספציפיים לגבי שירות. לדוגמה, יתכן שתצטרך לשלם למישהו שיעביר את הנאשם לזימון והתלונה. אל תניח שאתה יכול פשוט לשלוח את הניירת לצד השני. תבדוק עם עורך דין.
קרא גם: איך להגיש תלונה על בעל דירה?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
