איך להבין את חכירת הדירה שלך?
בהסכם השכירות לדוגמא, כאשר תקופת החכירה הראשונית מסתיימת, החכירה תימשך כחכירה מחודש לחודש.
חכירות נדל"ן יכולות להיות מאיימות - לרוב הן ארוכות למדי והשפה עלולה לבלבל. כתוצאה מכך, אנשים רבים יחתמו על חוזה השכירות מבלי לקרוא או להבין את המסמך כולו. המשכירים יכולים לכלול כל מיני הוראות שונות בחוזה השכירות. לאחר שתחתום על החוזה, תנאים אלה מחייבים מבחינה משפטית. חשוב להקדיש זמן רב ככל שתצטרכו בכדי להבין את חכירת הדירה שלך. על ידי כך, תהיה מוכן הרבה יותר לטפל בכל סכסוכים או בעיות שעלולות להתעורר במהלך השכירות שלך. אם אתה ממשיך לשאול שאלות לגבי חוזה השכירות שלך, עליך להתייעץ עם מתווך נדל"ן מורשה או עו"ד נדל"ן באזור מגוריך.
חלק 1 מתוך 6: זיהוי הצדדים והרכוש במושכר
- 1וודא כי שמך רשום באופן ברור ונכון. ברוב השכירות הכתובה הסטנדרטית, אחת הפסקאות הראשונות תהיה זיהוי הצדדים. יהיה עליך לוודא שאתה מזוהה נכון כשוכר. אם אתם שוכרים עם שותף לחדר, בן / בת זוג או משפחה, עליכם לוודא כי כל מי שאחראי משפטית לשכר הדירה נקרא כשוכר.
- תוכל למצוא הסכם שכירות לדוגמא בכתובת http://masshousinginfo.org/resources/download/landlord/property_management/Lease%20form.pdf?item_id=98098. תבנית זו כוללת מונחים כלליים המקובלים ברוב המדינות. בהסכם השכירות לדוגמא, הצדדים מזוהים מיד בסעיף 1.
- אם אתם נשואים ויש לכם ילדים, הילדים לא מתכוונים להיקרא כדיירים מכיוון שהם לא יהיו אחראים מבחינה חוקית לחוזה. עם זאת, תוכל לבדוק אם חוזה השכירות מכיל פיסקה על ילדים או מדור למתן שם לכל מי שיגור בדירה. בהסכם השכירות לדוגמא, תפרט ילדים בסעיף 7.
- אם אתם שוכרים עם שותף לחדר, עליכם והשותף להחליט כיצד תחלקו את האחריות לחוזה השכירות. ברוב המקרים, בעל הבית עשוי לרצות למנות את שני האנשים כשוכרים. באופן זה, אם דייר אחד מחדל או מתרחק, המשכיר עדיין יכול להחזיק את הדייר האחר באחריות. בדרך כלל זה האינטרס שלך להיות שכל השותפים לדירה נקראים על חוזה השכירות, כך שלא תיתקע עם האחריות המשפטית כולה.
- 2הבין מיהו בעל הבית שלך. האדם שמראה לך את הדירה ושוחח איתך על התנאים לא יכול להיות הבעלים של הנכס. עבור בניין דירות גדול או מתחם, הבעלים יכול להיות תאגיד או מישהו שאפילו לא מתגורר במקום. על חוזה השכירות לזהות בבירור את המשכיר.
- בהסכם השכירות לדוגמא, המשכיר מזוהה גם בסעיף 1.
- 3חפש זיהוי של מנהל נכס או אחראי אחר. אם הבעלים לא מתגורר במקום כדי לטפל בכל החששות שעלולים להתעורר, תרצה לוודא שאתה יודע למי לפנות בכל בעיה. חפש את שמו של מנהל נכס או מפקח, עם דרך ליצור איתו קשר בכל שעה ביום עם בעיה.
- שקול את האפשרות שהחום שלך יכול לצאת או שמא צינור יתפוצץ באמצע הלילה. אתה צריך מספר טלפון לאדם שאליו תוכל ליצור קשר בכל עת.
- הסכם השכירות לדוגמא אינו מכיל הוראת הודעה מסוג זה. אתה יכול פשוט לבקש מבעל הבית למסור לך את המידע, או שתוכל לצרף אותו כהוראה נוספת (ראה סעיף 21).
- 4מצא את ההגדרה של הנכס שאתה שוכר. למרות שזה אולי נראה ברור מאליו, על החכירה לכלול הצהרה ברורה על הנכס שאתה שוכר. וודאו כי הדירה מזוהה בבירור על ידי מספר או תיאור. הזיהוי צריך לכלול לפחות תיאור קצר של הדירה, כגון מספר החדרים, חדרי הרחצה, הארונות וכדומה.
- בהסכם השכירות לדוגמא, סעיף 2 מגדיר את הנכס. בפסקה 5 מוצג אז תיאור של גופים ורכוש אחר הכלול בדירה.
- שכירות במתחם דירות עם מספר יחידות דומות עשויה לצרף תוכנית קומה של הדירה.
- אם אתם שוכרים מקום בבית עירוני או בבית משפחתי, למשל, ייתכן שלא יהיה מספר דירה. לחוזה השכירות יכול להיות רק תיאור, כגון "דירה בקומה השנייה ברחוב גרוב 276, עם שימוש בחדר אמבטיה משותף ובמטבח בקומה הראשונה."
הסכם השכירות לדוגמא מגדיר את תקופת השכירות בסעיף 3.
חלק 2 מתוך 6: מציאת הפרטים אודות תשלומי שכר דירה
- 1דע את גובה תשלומי שכר הדירה שלך. כששוכרים דירה, אולי הפרט החשוב ביותר הוא השכירות. יש לומר זאת באופן ברור, בדרך כלל באחת מהפסקאות הראשונות בחוזה השכירות. וודא כי שכר הדירה הנקוב בחוזה תואם את מה שאתה ובעל הבית סיכמתם.
- בהסכם השכירות לדוגמא, תוכלו למצוא את סעיף השכירות בסעיף 4.
- הימנע מ"הסכמי צד ". לפעמים, בעל דירה ושוכר עלולים להסכים להדפיס דבר אחד בחוזה השכירות ואז להסכים באופן פרטי למשהו אחר. לדוגמה, הם עשויים להסכים באופן פרטי על שכר דירה חודשי בסך 970 €, אך לדווח על שכר דירה של 1190 € כך שבעל הבית בעתיד יוכל לשכור למישהו אחר ביתר קלות בסכום גבוה יותר. עליכם להבין כי במקרה שמתעוררת בעיה או סכסוך בינכם לבין בעל הדירה שלכם, בית המשפט עומד לקיים את מה שאומר בחוזה השכירות הכתוב. בדוגמה זו יתכן שבעל הדירה יוכל להפעיל אותך ולדרוש 220 € נוספים בכל חודש.
- 2להסכים על מועד ותאריך פירעון לתשלומי השכירות. חוזה השכירות צריך להגדיר מתי תשלומי שכר הדירה שלך נדרשים. בדרך כלל, התשלומים אמורים להתבצע עד לחודש הראשון, אם כי חלק מהשכירות יקראו לתשלומים ביום האחרון של החודש או עשויים לקבוע תאריך ספציפי באמצע החודש.
- סעיף 4 להסכם השכירות לדוגמא מגדיר הן את סכום תשלומי השכירות והן את מועדי הפירעון.
- 3קרא את ההוראות לגבי תקופת חסד לתשלומי איחור. אתה תמיד צריך לקבל את שכר הדירה שלך בתשלום עד לתאריך היעד. עם זאת, מרבית השכירות תכלול הפרשה לתקופת חסד. בכך, אם אתה מבצע את התשלום שלך באיחור של 5, 10, או לפעמים באיחור של 15 יום, בעל הבית יקבל את התשלום ולא ינקוט שום פעולה נגדך.
- הסכם השכירות לדוגמא לא אומר דבר על איחור בתשלומים. מצד אחד, הדבר מועיל לשוכר משום שהוא מגביל את יכולתו של המשכיר לגבות תשלום מאוחר. מצד שני, אתה לא מוגן על ידי תקופת חסד, ובעל הבית יכול פשוט להצהיר עליך כי ברירת המחדל של החוזה כבר ביום הראשון שאתה מאחר. זה יהיה רעיון טוב לנהל משא ומתן לתקופת חסד ולהוסיף זאת לחוזה השכירות.
- הקפידו להסתמך על תקופת החסד. למרות שבעל הדירה אינו רשאי להטיל קנס או לנקוט בפעולה כלשהי בגין תשלום המאוחר ביומיים בלבד, הוא עדיין רשאי לשים לב לעובדה שהתשלום מאחר. אם אתה זקוק להפניה מבעל הדירה כדי לעבור לדירה אחרת מתישהו, זה לא ישמש אותך טוב אם ההפניה אומרת שביצעת כל תשלום באיחור.
- 4הבן את הקנסות בגין איחור בתשלומים. באותה הוראה בדבר תשלומי שכר דירה, עליך למצוא הסבר על זכותו של המשכיר במקרה שתשלומיך מאחרים מעבר לתקופת החסד. זה עשוי לנוע בין דמי קנס נמוכים לפינוי אפשרי.
- חוקי המדינה מסדירים לעיתים קרובות את הסכום שעל בעל הבית לגבות כעונש. אם אתה סבור כי חוזה השכירות מאפשר קנס שנראה בלתי סביר, עליך לבדוק אצל עורך דין מקרקעין או וועדת דיור מקומית.
- 5חפש הצהרות כלשהן לגבי זכותו של בעל הבית להגדיל את שכר הדירה. על חוזה השכירות להגדיר את כל השינויים המתוכננים בשכר הדירה שלך, או לתאר מתי ובאיזו מידה בעל הדירה עשוי להגדיל את שכר הדירה. לדוגמא, אם אתה חותם על חוזה שכירות רב-שנתי, יהיה זה סביר לכלול הוראה המאפשרת לבעל הדירה להגדיל את שכר הדירה בסוף כל שנה באחוזים מוגבלים.
- חלק מחוקי המדינה מגבילים את עליות שכר הדירה, ואילו מדינות אחרות לא.
- אם השכירות אינה מתייחסת לנושא העלאת שכר הדירה, אז על המשכיר לכבד את סכום השכירות למשך תקופת השכירות. אם תוקף החכירה יפוג או יחזור לחוזה שכירות מחודש לחודש, אז בעל הדירה יהיה רשאי להנפיק תוספת.
- הסכם השכירות לדוגמא לא אומר דבר על עליות שכר דירה.
חשוב להקדיש זמן רב ככל שתצטרכו בכדי להבין את חכירת הדירה שלך.
חלק 3 מתוך 6: סקירת תקופת השכירות
- 1ודא שתאריכי ההתחלה והסיום נקבעים בבירור. על חוזה השכירות לזהות בבירור את התאריכים הראשונים והאחרונים לשכירותך. בדרך כלל זה מתוכנן להתחיל בראשון לחודש ולהסתיים בחודש האחרון, אם כי אתה ובעל הבית יכולים להסכים לכל תאריך התחלה וסיום שתרצו.
- אם תצטרך לעבור לגור לפני הראשון בחודש, ייתכן שתוכל לנהל משא ומתן עם בעל הדירה לתאריך מוקדם יותר של המדינה. אם הנכס ריק בכל מקרה ומוכן עבורך, יתכן שבעל הבית יהיה מוכן לתת לך לעבור מוקדם ולדרג את שכר הדירה למספר ימים.
- 2חפש הצהרה על תקופת השכירות. שכירות דירה נמשכת בדרך כלל למשך שנה או שהיא מחודשת לחודש. חלקם עשויים גם להיות חוזי שכירות רב שנתיים. לסוגי השכירות השונים הללו יתרונות וחסרונות שונים, אותם תרצו לשקול במשא ומתן על הסכםכם.
- חוזה שכירות שנתי נמשך לשנה אחת, ולך ולבעל הבית תהיה הזכות לנהל משא ומתן על חוזה שכירות בסוף אותה שנה. זה מספק לך ביטחון למשך שנה, שיש לך בית, אבל יש לו את הגמישות להיות מסוגל לעבור בסוף אותו זמן אם תרצה בכך.
- חוזה שכירות רב שנתי נמשך בדרך כלל שנתיים או שלוש, אם כי חלק משכירות המגורים נמשכת זמן רב עוד יותר. בכמה מתחמי דירות יוקרתיים, בהם התושבים נוטים להיות יציבים יותר, שכירות רב שנתית עשויה להיות נפוצה יותר.
- חוזה שכירות מחודש לחודש מספק את מירב הגמישות אך את הפחות בטחון. יש לך את היכולת להודיע כמעט בכל עת שאתה עובר, כל עוד אתה מסיים את החודש. אם התוכניות שלך אינן יציבות, ייתכן שזו החכירה שאתה רוצה. עם זאת, לבעל הבית יש גם את הזכות לסיים את ההסכם בהתראה קצרה ולזוז. למשכיר יש גם יותר הזדמנות להגדיל את שכר הדירה שלך בחכירה מחודשת לחודש.
- הסכם השכרת לדוגמא מגדירה תקופת החכירה בסעיף 3. עם זאת, אם אתה קורא את זה מקרוב, השפה היא לא כתובה בצורה ברורה מאד. לא ברור אם החכירה מיועדת להיות חוזה שנתי לחודש או שכירות שנתית. אם תאריכי ההתחלה והסיום נפרדים בין שנה, זה מרמז על חכירה שנתית, שהופכת לחכירה מחודש לחודש בסוף השנה.
- 3בדוק אם יש דרישות הודעה לחידוש השכירות. כמעט בכל תחום שיפוט, אינך צריך לעשות דבר בכדי להישאר בחוזה שכירות לחודש. עם זאת, עליכם לקרוא את החוזה בעיון בכדי להבין מה עליכם לעשות אם ברצונכם לחדש חוזה שכירות שנתי או חוזה שכירות רב שנתי. בדרך כלל, יהיה עליך להודיע לבעל הדירה לפחות 30 או 60 יום לפני תאריך התפוגה המקורי של חוזה השכירות. זה ייתן לך ולבעל הבית זמן לנהל משא ומתן על כל תנאי חדש להשכרה מתוקנת. חלק מהשכירות יתחדשו אוטומטית לשנה נוספת, אלא אם תודיעו למשכיר כי אתם עוזבים.
- בהסכם השכירות לדוגמא, כאשר תקופת החכירה הראשונית מסתיימת, החכירה תימשך כחכירה מחודש לחודש. זה מוגדר בסעיף 3.
- 4קרא את הפרטים אודות מה עליך או בעל הבית שלך לעשות על מנת לסיים את חוזה השכירות מוקדם. כל חוזה שכירות אמור להכיל הוראות לגבי סיום מוקדם. זה יחול גם על השוכר וגם על המשכיר. קרא את ההוראות כדי לברר כמה הודעה עליך לספק אם ברצונך לעזוב, וכמה הודעה על בעל הדירה לספק אם הוא או היא רוצים שתעזוב מוקדם. (יתכן ואסור לסיים מוקדם על ידי בעל הבית במקומות רבים).
- הודעה זו יש למסור בדרך כלל בכתב לאדם מסוים בכתובת מסוימת. שימו לב לפרטים אלה.
- בהסכם השכירות לדוגמא, סיום מוקדם מטופל בסעיף 20. אל תתבלבלו בין סעיף 16, שנקרא "סיום". הוראות סעיף 16 מתמקדות בעזיבת הדייר את היחידה בסוף החוזה הרגיל.
שכירות במתחם דירות עם מספר יחידות דומות עשויה לצרף תוכנית קומה של הדירה.
חלק 4 מתוך 6: הבנת השירותים הניתנים
- 1גלה מי אחראי לתשלום השירות. בנוסף לשכר דירה, תשלום עבור השירות יכול להיות אחת ההוצאות הגדולות ביותר שלך. אם השירותים כלולים בשכר הדירה, הדבר יכול להוות חיסכון גדול. עליכם לוודא כי חוזה השכירות מגדיר אילו שירותים כלולים בדמי השכירות ואילו לא.
- הסכם השכירות לדוגמא מספק דוגמה טובה לדרך לאיית את האחריות לתשלומי השירות, בסעיף 9.
- אם אתה אחראי לתשלום עבור שירותים מסוימים, בדוק אם עליך להשתמש בספקים מסוימים או שאתה עשוי לחפש מחירים טובים יותר.
- 2וודא כי חוזה השכירות מתאר בבירור את האחריות לתחזוקה. עליכם להבין אילו משימות אחזקה באחריותכם ואילו על בעל הבית. באופן כללי, השוכר יהיה אחראי על תיקונים קלים בתוך הדירה, ובעל הדירה ידאג לעבודות נרחבות יותר (אינסטלציה, חימום). אם יש לך שאלה כלשהי לגבי מה אתה יכול להיות אחראי לעשות, עליך לשאול ולהבהיר אותה בחוזה השכירות.
- על פי הסכם השכירות לדוגמא, המשכיר יספק את מרבית שירותי התחזוקה (סעיף 18). הוראות נוספות מחייבות את הדייר לבצע תיקונים שוטפים בנזקים קלים (סעיף 11) ולקיים את הנכס במצב מסודר ומגורי באופן קבוע (סעיף 9).
- 3וודא כי חוזה השכירות מתאר בבירור את כל השירותים הכלולים בחוזה השכירות. כל מה שתיאר בעל הדירה כשהחלטת על הדירה צריך להיכלל בהסכם השכירות. זה יכול להיות כל דבר, החל ממתקני כביסה זמינים וכלה בשימוש בבריכת שחייה ועד פינוי אשפה. אם היה מיוצג משהו שחשוב לך, וודא שהוא כלול בחוזה השכירות.
חלק 5 מתוך 6: ידיעת פרטי פיקדון הביטחון שלך
- 1מסכים על גובה הפיקדון. חלק סטנדרטי מכל הסכם חכירה הוא הפיקדון. עבור מרבית השכירות הפיקדון יהיה שווה לדמי שכירות של חודש, אם כי ניתן לנהל משא ומתן על סכומים שונים. הפיקדון הוא סכום שעליכם לשלם לבעל הבית שלכם שהוא ישמור עליו עד שתעזבו. על חוזה השכירות להכיל את הכללים אודות הטיפול של המשכיר בפיקדון בחשבון מאובטח ויש להסביר מתי על בעל הדירה להשיב לך אותו.
- הסכם השכירות לדוגמא מגדיר את הפיקדון בסעיף 6.
- 2הבן את התנאים שיאפשרו לבעל הבית שלך לשמור על פיקדון הביטחון שלך. על חוזה השכירות להכיל הוראות העוסקות במועד בו רשאי המשכיר לשמור את פיקדון הביטחון שלך. בדרך כלל זה יהיה בגין נזק לדירה, או בגין אי תשלום דמי השכירות. על פי חוזי שכירות רבים, על בעל הדירה לספק לדייר הודעה בכתב אם הוא מתכוון לשמור על חלק כלשהו מהפקדון, עם הסבר מפורט על הסיבה.
- במקרים רבים יש לשמור את הפיקדון בחשבון נושא ריבית למשך תקופת השכירות שלך. שאל את בעל הבית שלך על כך אם אינך רואה זאת בהסכם השכירות.
- 3עיין בפרטים על החזרת הפיקדון שלך. על החוזה להסביר מתי אתה זכאי לקבל את הפיקדון שלך. בדרך כלל זה יעבור זמן מה אחרי שתעזוב את הדירה, עם משך זמן סביר למשכיר להיכנס ולבדוק ולנקות מאחוריך.
חוזה השכירות הכתוב עומד לשלוט ביחסיכם עם בעל הבית שלכם למשך תקופת השכירות.
חלק 6 מתוך 6: צירוף מסמכים או הוראות נוספים
- 1ודא כי חוזה השכירות מכיל את כל ההסכם שלך. כל פרט שחשוב לך חייב להיכלל בהסכם החכירה בכתב. אם הם לא נכללים, עליך להוסיף אותם. אם אתה ובעל הבית שלך מחלוקת אי פעם על חוזה השכירות שלך וצריך לפנות לבית משפט, שופט הולך לפרש את חוזה השכירות בכתב כפי שהוא. לא יעזור לך לומר לשופט, "אבל בעל הבית אמר...," אלא אם כן תוכל להוכיח זאת איכשהו.
- לא משנה עד כמה בעל הבית שלך נראה "נחמד" כשאתה עובר לגור, אתה חייב שיהיה כל חלק מההסכם שלך בכתב. בעל הבית עשוי לחייך ולהגיד לך ש"כמובן שמותר לכלבים ", אך אם לא תכתוב זאת בכתב, הוא יכול לשנות את דעתו ולהגיד לך להיפטר מהדני הגדול שלך אחרי חודשיים.
- 2הוסף מסמכים או עמודים נוספים לתנאים שאינם כלולים כבר בחוזה השכירות. זה עשוי לכלול נושאים כמו עישון, שכירות משנה, או התרת חיות מחמד בדירה. חוזי שכירות סטנדרטיים רבים הם רק הסכמים טופסיים. כדי להתאים אישית אותם, אתה ובעל הבית שלך רשאים להקליד הסכמים נוספים ולצרף אותם. אם תעשה זאת, וודא כי המזוהים עם הקבצים המצורפים ומתייחסים אליהם כחלק מהשכירות המקורית.
- לדוגמא, פסקה משותפת לקראת סיום השכירות עשויה להיות שכותרתה "הסכמים נוספים", או משהו דומה. זה המקום בשבילך לזהות את השם של כל המסמכים שנוספו. הוראות נוספות מוזכרות בהסכם השכירות לדוגמא בסעיף 21. אף שפסקה זו אינה כוללת מקום להגדרת קבצים מצורפים כלשהם, כדאי יהיה למנות קבצים מצורפים כלשהם, אפילו בשולי העמוד, ולשני הצדדים להצטרף חכירה ראשונית התוספת. ואז צרף את העמוד או העמודים הנוספים.
- 3חתום או התחל ותארך כל עמוד מצורף. כל ההסכמים שנוספו חייבים להיות חתומים בנפרד על ידי הצדדים לחוזה השכירות המקורי. עליכם לתארך גם קבצים מצורפים, רצוי עם התאריך הזהה לזה של הסכם השכירות עצמו. תוספות אלה אמורות להיות חלק מההסכם המקורי, לכן הן צריכות להכיל את אותן פורמליות כמו ההסכם המקורי ועליהם להתאים ככל האפשר למקור.
קרא גם: איך כותבים מכתב התפטרות?
- אם אתה עובד עם סוכן נדל"ן להשכרת הדירה, ככל הנראה יהיה לסוכן חוזה שכירות רגיל. טפסים אלה מתוכננים בדרך כלל בקפידה רבה כדי לציית לחוקי הנדל"ן המקומיים והממלכתיים החלים. עם זאת, אל תניח שאתה חייב להסכים עם כל מה שיש בטופס השכירות. אם יש לך שאלות או שאתה רוצה לנהל משא ומתן על תנאים שונים, דבר.
- במידת הצורך, ייתכן שתרצה להתייעץ עם עו"ד נדל"ן שיעזור לך להבין את כל תנאי החכירה המפוקפקים.
- הקפידו לשמור עותק של חוזה השכירות. כשאתה ובעל הבית חותמים על ההסכם, בקש העתק משלך ושמור עליו במקום כלשהו בטוח. יתכן שתצטרך להתייחס אליו מדי פעם.
- חוזה השכירות בכתב עומד לשלוט ביחסיכם עם בעל הבית שלכם למשך תקופת השכירות. ודא שאתה מבין את זה לגמרי. אם ישנם מונחים שאינך מבין לחלוטין, בקש מהמשכיר או מתווך הנדל"ן להסביר אותם.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
