כיצד ניתן לצמצם את מחזור הדיירים?

אם אתם מחפשים דייר ארוך טווח (ואם אתם מנסים לצמצם את זמן המחזור, עליכם להיות) אתם לא רוצים לחתום על חוזה שכירות עם דייר שרוצה להישאר רק שלושה חודשים.

מחזור הדיירים הוא אחד הרוצחים הגדולים ביותר ברווחיות עבור בעל הבית. חודש-חודשיים שיחידה עומדת פנויה יכול לעלות בקלות אלפי דולרים בהכנסות, ולשים שקע רציני ברווחי השנה. אמנם אין דרך לחסל את מחזור הדיירים, אך אתה יכול לנקוט בצעדים למזער אותו.

חלק 1 מתוך 4: בחירת דיירים בחוכמה

1
שווק את הנכס שלך כראוי. השתדל לעשות את החדשות על הנכס הפנוי שלך לקהילת האנשים המחפשים השכרה. למרות שאתה צריך לשים שלט מול הנכס, רשום עם craigslist.org והעיתון המקומי, היה יצירתי.
- לרוב האוניברסיטאות יש רשימות משלהן עבור השכרות זמינות לסגל ולצוות. וודאו כי השכרתכם ביניהם.
- נטוורקינג עם סוכני השכירות ושירותי התאמת דיירים יכול לשלם דיבידנדים כשמגיע הזמן להשכיר יחידה פנויה. אנשים אלה יכולים לעשות את ההבדל בין תפנית קצרה לתפנית ארוכה, אז לטפח את מערכות היחסים הללו.
2
שאל שאלות חכמות בתערוכה. עוד לפני שתעבור את תהליך הסינון הרשמי, אתה יכול לחסל הרבה דיירים פוטנציאליים מלכתחילה. שאל שאלות כמו:
- מתי אתה מחפש לעבור לגור? אם דייר עונה ב"שבוע הבא ", היזהר. גלה מדוע הם צריכים לעבור כל כך מהר. זה יכול להצביע על חוסר תכנון מצידם, משום שעל כל הדיירים לתת למשכירים התראה שלהם יותר משבוע לפני שהם עוברים להתגורר.
- כמה זמן אתה רוצה שחוזה השכירות יהיה? אם אתם מחפשים דייר ארוך טווח (ואם אתם מנסים לצמצם את זמן המחזור, עליכם להיות) אתם לא רוצים לחתום על חוזה שכירות עם דייר שרוצה להישאר רק שלושה חודשים.
- למה אתה עובר דירה? תוכלו לברר על פינוי ועיקול כאשר אתם מבצעים בדיקת רקע, לכן שימו לב יותר לתשובות המשקפות בצורה שלילית ביותר על בעל הבית הנוכחי. זה יכול להצביע על כך שלדיירים ישנה מריבה.
3
סקרו דיירים אפשריים לדגלים אדומים. אמנם אתה לא רוצה להיות כל כך בררני שאתה מגרש עסקים טובים, אבל אתה צריך לוודא שאתה לא מגדיר לעצמך מקום פנוי מפתיע בזמן הקרוב. ערכו בדיקת רקע ובקשו הפניות.
- וודאו כי הדיירים שלכם יכולים להרשות לעצמם את הנכס. כלל אצבע טוב שצריך להקפיד עליו הוא להבטיח שהדיירים שלכם מרוויחים לפחות שלוש פעמים את שכר הדירה החודשי בהכנסה.
- וודאו שהם לא זבלו נכסים של בעלי בתים אחרים וודאו שלא עזבו ללא הודעה מוקדמת בעבר הקרוב.
4

תהיה הוגן. אינך רוצה לחרוג מחוקי דיור הוגנים, לכן הקפד להתייחס לכל הדיירים הפוטנציאליים באופן ידני. אם אינסטינקט המעיים שלך עשוי להוביל אותך לבצע בדיקת רקע מחמירה אצל מועמד אחד, עליך לערוך את אותו סוג של בדיקת רקע עבור כל המועמדים שלך. אינסטינקטים של מעיים משקפים לעיתים קרובות את הדעות הקדומות הלא מודעות שלנו.

תוכלו לפצות על הצרות הנוספות על ידי חיוב שכר דירה מעט גבוה יותר לדייר.

חלק 2 מתוך 4: שמירה על הדיירים הנוכחיים שלכם

1
שמור על נכסך במצב טוב. זו התלונה הגדולה ביותר שיש לדיירים עם בעלי הדירות, וזו בעיה מאוד פשוטה לתקן. אף אחד לא רוצה לחיות במזבלה. לא משנה עד כמה הנכס צנוע, ניתן לשמור על הנכס בתיקון טוב. למעשה, ככל שהנכס צנוע יותר, כך יהיה קל יותר לתחזק אותו.
- הרבה בעלי בתים חושבים כי הדיירים צריכים לדאוג לרכוש השכירות שלך כפי שהם היו עושים בנכס שלהם. אל תסמוך על זה. זה לא באחריותם, ובעל הנכס הוא זה שקוצר את היתרון הכלכלי במערכת היחסים.
2
בצע תיקונים מייד. בהערה קשורה, כשדייר זקוק לתיקון של משהו, בצעו אותו מייד. תהליך התיקון מטבעו איטי יותר עבור שוכר מאשר בעלים. על השוכר להודיע לבעל הדירה, להמתין לתגובת המשכיר, להמתין לבעל הבית שיסתובב במציאת שירות תיקונים, ואז להמתין לתיקונים שיקבעו זמן לבוא לתקן את הבעיה. בנסיבות הטובות ביותר, זה יכול לקחת כמה ימים.
- בתור בעל בית, המעט שאתה יכול לעשות הוא ליצור קשר עם השוכר בנוגע לתיקון תוך יממה. גם אם הבעיה לא תיפתר מיד, לפחות הדייר יידע שאתה עובד על זה.
- שיפוצניקים רשלניים וחסרי יכולת יוצרים רושם רע על הדייר שלך, כי הם גורמים לך להיראות כאילו לא אכפת לך מספיק מהם להעסיק אנשים מוכשרים. נוסף על הכל, עבודות תיקון מפוצלות בדרך כלל עולות לך כפליים ממחיר המדבקה, מכיוון שאתה צריך לשלם כדי לתקן את התיקון.
3
היכנסו עם הדיירים. עליכם לבצע צ'ק-אין עם הדיירים שלכם באופן קבוע. אתה לא צריך להיות החבר הכי טוב שלהם, אבל אתה צריך להיות מודע לדאגות הכלליות שלהם.
- לאחר סיום תיקון, התקשרו לדיירים שלכם וודאו שהוא הושלם לשביעות רצונם. עשו זאת גם בשירותי תחזוקה כמו גינון והדברה. זה נכון בין אם אתה מחזיק יחידה אחת או מאה יחידות.
- חשוב במיוחד לבדוק אם אתה משתמש בשירות ניהול נכסים. אמנם אתה יכול להשתמש במנהל נכס מכיוון שאתה רוצה לחסוך זמן, אך אם אתה מנסה למזער את מחזור הדיירים, אתה תפנה את הזמן לוודא שמנהל הנכסים שלך מבצע את עבודתם.
4
לעשות את המאמץ הנוסף. דייר נכנס למערכת יחסים ארוכת טווח עם בעל הבית כאשר הם חותמים על חוזה שכירות, ובדרך כלל מדובר בקשר שהופך את המשכיר לסכום כסף משמעותי. ברוב קשרי הלקוחות לטווח הארוך, הצד שמקבל את ההטבות הכספיות יעשה מאמצים מיוחדים כדי לשמור על הצד השני מאושר.
- החל את השיעור הזה על מערכות היחסים שלך עם המשכיר. שלח לדיירים שלך בקבוק יין ביום ההולדת שלהם או הנחה סביב תקופת החגים. תמרצו אותם בכדי לתת לכם הפניות להשכרה.

אמנם אין דרך לחסל את מחזור הדיירים, אך אתה יכול לנקוט בצעדים למזער אותו.

חלק 3 מתוך 4: מזעור זמן המחזור ביחידה פנויה

1
תן לדיירים שלך לתת לך הודעה מתאימה. על מנת למזער את זמן המחזור של יחידה ריקה, עליך לנקוט בצעדים מתאימים לפני שהיא מתפנה. מכיוון שאינך מעוניין להתעסק בכדי לבצע תיקונים ביחידה ריקה שכבר פנויה, וודא כי חוזי השכירות שלך מציינים את כמות ההודעה שיש לדייר לתת לך לפני שהם עוברים דירה.
- שלושים יום הם פרק זמן נהוג להתראה, 60 יום עדיף עוד יותר. לא משנה בכל תקופה שתבחר, ודא שאתה מקבל אותה בכתב ושאינך נותן לחוזי השכירות לחלוף.
2
ערכו בדיקה לפני משרה פנויה. ערכו בדיקה של הנכס לא פחות משלושה שבועות לפני שהוא מתפנה. זה עוזר לך ולדיירים היוצאים שלך. אתה יכול ליידע אותם אילו תיקונים הם צריכים לבצע על מנת לקבל את ההפקדה שלהם בחזרה, ותוכל להתחיל לתזמן תיקונים אשר נופלים מחוץ לתחום זה.
- צפה תמיד בצביעה מחודשת, אך ודא כי חלונות תקינים, צנרת וגופי תיקון והמכשירים פועלים כראוי. כמו כן, הקפידו לשים לב במיוחד לאזורים, כמו שטחי זחילה ועליית גג, שבהם הדיירים לא צפויים להסתכן.
3

נסו להשכיר את היחידה לפני שהדיירים הוותיקים עברו להתגורר. זו הדרך הכי פשוטה להפחית את זמן המחזור. יהיה עליכם לשווק באגרסיביות בכדי להשיג זאת, ולעולם לא כואב לגייס את הדיירים מטעמכם.
4
התחל לעבוד מיד. עליכם לשאוף להכין את הנכס להשכרה בשבוע הראשון למקום הפנוי. זמן הוא כסף. גם אם אתה מציג את הנכס באופן פעיל בזמן שאתה מבצע תיקונים, נכס שנמצא בשיפוץ פחות אטרקטיבי מזה שהושלם, ואף אחד לא יעבור לאתר בנייה גם אם הוא רוצה לשכור את הנכס המוגמר.
- תלוי בכמה נכסים בבעלותך, ייתכן שיהיה עליך להעסיק צוות תחזוקה קטן בעצמך לצורך צביעה ותיקונים קטנים.

נטוורקינג עם סוכני השכירות ושירותי התאמת דיירים יכול לשלם דיבידנדים כשמגיע הזמן להשכיר יחידה פנויה.

חלק 4 מתוך 4: קייטרינג למערך השוכרים החדש

1
עדכן את הנכס שלך. זה חורג מתחזוקה, ומדבר על שיפורים ברכוש. ככל שהנכס שלך יורד מעבר למגמות העכשוויות הנוכחיות, כך תוכל לדלות פחות דמי שכירות בעתיד.
- אינך צריך לשנות צריף לאחוזה בכדי להשיג מטרה זו. השתדל להפוך את הנכס הישן שלך להשוואה למה ששוכר יכול לצפות מנכס חדש באותה כיתה. כך שאם אתם שוכרים נכס מסוג בית המתנע שגילו 20 שנה, שמרו עליו להיות דומה למה ששוכר יכול היה למצוא בבית מתחיל חדש.
2
שימו לב לפרויקטים תשתיתיים והסתגלו בהתאם. תשתיות יכולות לשנות את צביונה של שכונה באופן קבוע יותר מכל דבר אחר. שדות תעופה, גשרים, אצטדיונים, מסילות ברזל - פרויקטים מסוג זה יכולים לשנות את שוק השכירות בדרכים עמוקות הן טובות והן רעות. החדשות הטובות הן שהם לעתים רחוקות מתרחשות בן לילה. להבין מה מגיע ולהתאים לשינויים שניתן לחזות מראש.
- לדוגמא, אם מכללה סמוכה עוברת הרחבה משמעותית בקרבת אחד הנכסים שלכם, תוכלו לצפות לחלק גדול יותר משוכרי המכללות הצעירים. הפוך את השינוי לעבודה לטובתך. השכרת חדרים והחתמת חוזי שכירות לשוכרים בודדים במקום שכירות לכל הבית. תוכלו לפצות על הצרות הנוספות על ידי גביית שכר דירה מעט גבוה יותר לדייר.
3
לפצות על חולשות בשוק. אם אתה מתעדכן במגמות הנוכחיות ובפרויקטים תשתיתיים קרובים, אתה עשוי להיות מודע לדרישות השוק שהופכות את הנכס שלך לפחות נחשק. עם קצת כושר המצאה, אתה יכול לפצות על אלה.
- לדוגמה, ייתכן שיהיה בבעלותך נכס פרברי אותו אתם שוכרים. אם הביקוש ליחידות עירוניות עולה וביקוש למכתשי יחידות פרבריות, ראה מה אתה יכול לעשות בכדי להביא קצת נוחות עירונית לרכוש הפרברי שלך. נסה לזרוק חברות כושר, מנוי לנטפליקס, איסוף אשפה או חבילת שירות יחד עם שכר הדירה.

קרא גם: איך למכור בית נייד?