כיצד לנהל דירות?
איך אני מנהל מעברי בריכה עם דיירי דירות?
השכרת דירה יכולה להיות הזדמנות מעולה להרוויח כסף. לפני שתתחיל, עבוד עם עורך דין או חברת ניהול נכסים כדי לעזור לך להבין את התקנות המשפטיות וההמלצות הכספיות שאתה צריך לבצע כדי להגן על עצמך ועל הדיירים שלך. אם תמצאו דיירים טובים להשכיר אליהם, תוכלו להתחיל מצוין. עם זאת, עדיין עליך לבדוק באופן קבוע את הנכס שלך ולטפל במהירות בכל הבעיות המתעוררות במקום. תקשרו טוב עם הדיירים שלכם, ולרוב כולם יהיו מרוצים.
חלק 1 מתוך 3: בעקבות פרוטוקולים משפטיים
- 1מצא עורך דין טוב. ישנם כללים נוקשים המסדירים דיור ברוב האזורים, והתקנות משתנות ממיקום למיקום. כדי ללמוד על החוקים והתקנות הספציפיים באזורך, עדיף ליצור קשר עם עורך דין טוב באזורך המכיר את תחום הדיור. ספר להם שאתה מעוניין לנהל דירות, ושאל איזה מדיניות רלוונטית עליך לדעת.
- עורכי דין יוכלו גם לייעץ לך לגבי התחייבויות מס וזיכויים פוטנציאליים הקשורים להשכרת נכס.
- כדי למצוא עורך דין, אתה יכול להתחיל לחפש משהו כמו " עורך דין בעל הבית לוס אנג'לס ".
- אתה יכול גם לשאול כל עורכי דין שאתה מכיר אם הם יכולים להפנות אותך לעורך דין המתמחה בעניינים הקשורים לרכוש והשכרה.
- ברגע שיש לך עורך דין פוטנציאלי אחד או יותר, קבע פגישה עם כל אחד מהם. שוחח איתם על תוכניות ההשכרה שלך, והחליט אם הם נראים כמו מישהו שאתה יכול לעבוד איתו. אם כן, שוחח איתם על השירותים שהם יכולים לספק ועל העמלות שהם יגבו.
- 2ביטוח רכישה. כל הרכוש שלך צריך להיות מבוטח מפני אובדן, נזק, ונושאים אחרים. אם יש לכם עובדים שמנהלים או מתחזקים את הנכס, וודאו שהם גם מבוטחים כראוי.
- התייעץ עם עורך דין ו / או סוכן ביטוח אם אינך בטוח איזה סוג של הגנה אתה זקוק.
- 3כתוב חוזה שכירות. מדובר בחוזה משפטי המכסה את ההסכם בין המשכיר לדייר. זה נחתם כאשר דייר ומשכיר מסכימים לשכור דירה, והעתקים נשמרים לשני הצדדים. אתה יכול למצוא תבניות חכירה באופן מקוון, או לדבר עם עורך הדין שלך על איזה מידע להכניס. רוב השכירות כוללת דברים כמו:
- שמות החתימות של הדייר / ה ובעל הדירה.
- תאריך חתימת השכירות.
- תאריכי ההתחלה והסיום בהם יושכר הנכס
- עלויות שכירות ותאריכי פירעון
- מדיניות על פיקדונות ביטחון וסיום חכירה
- מידע על כל הסכנות הסביבתיות הקיימות במקום
- מדיניות אופציונלית בנושאים כמו השכרת משנה וכל השירות הכלול בשכירות
- 4בקשו מהדיירים פיקדון ביטחון. בדרך כלל משתמשים בזה לכיסוי הוצאות במקרה שיש נזקים או בעיות אחרות בדירה כאשר דייר עובר דירה. עם זאת, ישנן תקנות חוקיות ספציפיות המסדירות כיצד לגבות, לנהל ולהחזיר פיקדונות ביטחון (אם הדירה מספקת בעת המעבר).
- בקש מעורך הדין שלך להסביר את המדיניות בנושא פיקדונות ביטחון.
- יתכן שתידרש להחזיק את הכספים בפקדון בזמן שהדייר תופס את הדירה, ולהחזיר את הפיקדון, בניכוי חיובים תקפים, בתוך פרק זמן מסוים, כגון 30 יום.
- עיין בחוק דייר המשכיר במדינתך או באזורך כדי לגלות כמה זמן אתה צריך להחזיר את הפיקדון ו / או הצהרת פשרה.
- 5ספר לדיירים שלך על כל מפגעים סביבתיים. באזורים רבים יש חוקים המחייבים כיום את המשכירים ליידע את הדיירים אם יש צבע עופרת או אינסטלציה בבניין הדירות. אם ישנם סכנות סביבתיות אחרות שהדיירים עלולים להיחשף אליהם, יידעו אותם בכתב. זה יספק הגנה משפטית ויאפשר לדיירים לבחור בחירות טובות.
זה נחתם כאשר דייר ומשכיר מסכימים לשכור דירה, והעתקים נשמרים לשני הצדדים.
חלק 2 מתוך 3: אחזקת הרכוש שלך
- 1צור תקציב מקיף. ניהול דירה יכול להיות הזדמנות להרוויח כסף, אך הכרוכות בעלויות. כדי לוודא שאתה נשאר צף כלכלי, צור תקציב. אתה יכול גם לעבוד עם רואה חשבון לענייני הכספים שלך. על התקציבים לפרט:
- הכנסות השכירות החודשיות שלך
- הוצאות חודשיות (עלויות משכנתא, עמלות עבור דברים כמו ביטוח ושירותים, ומיסים)
- עלויות צפויות לתחזוקה ותחזוקה
- כסף שאתה שומר במילואים כדי לכסות דברים כמו דירות פנויות ופרסום
- כספים שהוקצו לסיוע בכיסוי הוצאות חירום (כגון נזק מסופה או עלייה בעלויות המשכנתא)
- 2שכור שירות ניהול נכסים. באפשרותך להאציל את חלק מחובותיך או את כולן לחברת צד ג 'המתמחה בניהול נכסים. ניתן לתאם הסכמים שונים: אתה יכול להחליט שמנהל נכס רק יפקח על תחזוקה, למשל, או שהם יהיו אחראים לכל דבר, החל מביצוע חוזי שכירות ועד גביית שכר דירה, ועד ניהול נושאי דיירים.
- מנהלי נכסים יכולים להקל על התהליך, אך הם יגבו עמלות. ודא שאתה יכול להכניס זאת לתקציב שלך.
- 3ערכו בדיקות רכוש קבועות. בכל פעם שדייר עובר פנימה או החוצה, עליכם לעבור ולוודא שהנכס נקי ובמצב טוב. אם יש נזקים, מכשירים או מכשירים שאינם פועלים כראוי, או נושאים אחרים, רשמו הערה ובדקו תיקון הבעיה. בזמן שדיירים גרים בדירה, כדאי לבצע גם בדיקות סדירות.
- יתכן שתידרש לבצע בדיקות לעיתים קרובות (כגון פעם בחודש), או לעתים רחוקות (כמו פעם בשנה).
- פרט למקרי חירום, עליכם להודיע לדיירים שלכם על 48 שעות בכתב לפני ביצוע בדיקה בנכס. למידע נוסף עיין בחוק דיירי המשכיר לאזור שלך.
- 4וודאו כי הדיירים עושים את שלהם. בדרך כלל מצופה מהדיירים לדאוג לחלק מהתחזוקה הבסיסית של הדירה. זה כולל דברים כמו שמירה על ניקיון, הוצאת אשפה באופן קבוע, שימוש בנכס רק לפעילויות משפטיות, בהתאם למדיניות החניה, ואי התרת תושבים לא רשמיים.
- בדיקות סדירות אמורות לעזור לך לבדוק זאת.
- אתה יכול גם להפיץ עלון דיירים רגיל אם אתה צריך להזכיר להם מדיניות כלשהי.
- 5שמור על הדירה מאובטחת ומושכת. אף אחד לא רוצה לגור בדירה שנראית כאילו היא מנופלת או מטרה לגנבים. השקעה בכמה דברים, כמו תאורה חיצונית נכונה ותחזוקת נופים קבועה, תשמור על רכושכם במראה מטופל.
- אתה יכול לעשות כמה תיקונים ותחזוקה בעצמך אם אתה יודע איך אתה כשיר.
- שכר קבלנים לעבודות גדולות כלשהן, או כאשר המשימות משפיעות על קודי הבנייה או על תקנות אחרות.
- 6הישאר מאורגן. שמור תמיד תיעוד של כל העסקאות הכספיות הקשורות לניהול הנכס שלך, כולל קבלות וחשבוניות. כמו כן, עליך לשמור על כל דייר קובץ הכולל רישומי חוזה השכירות, תשלומי שכירות וכל מידע רלוונטי אחר. ניהול רישומים מסודרים ומקיפים יוודא כי מטפלים בנושאים משפטיים ופיננסיים בקלות, ויחסוך לכם כאב ראש רב.
ספר להם שאתה מעוניין לנהל דירות, ושאל איזה מדיניות רלוונטית אתה צריך לדעת.
חלק 3 מתוך 3: ניהול קשרי דיירים
- 1פרסם את השכרתך. אפילו בשווקי דיור עם ביקוש גבוה, פרסום הזמינות שלך מועיל. אתה רוצה שדיירים פוטנציאליים יגלו אילו דירות יש לך ואיך ליצור איתך קשר לגבי השכרה. דרכים קלות לפרסום כוללות:
- פרסום זמינות באתרים המסווגים באינטרנט
- יצירת רישומים באתרי חיפוש דירות
- יצירת אתר וחשבונות מדיה חברתית משלך כדי לתאר את השכירות שלך
- מבקשים מחברת ניהול נכסים או מתווך נדל"ן לפרסם עבורכם
- 2צור בקשה בכתב. בקש מדיירים פוטנציאליים להשלים את הבקשה הזו ולהגיש אותה אליך. אתה יכול גם לגבות דמי בקשה קטנים כדי להבטיח שהמועמדים שלך רציניים ולהבין מה צפוי. היישום צריך לבקש דברים כמו:
- מבקש כתובת נוכחית, מספר טלפון, ואת מספר תעודת זהות.
- כתובתו הקודמת של הדייר, וכמה זמן הם גרו שם.
- הפניות (משכירים לשעבר)
- מידע תעסוקתי
- הצהרת הכנסה חודשית
- העדפות לדברים כמו חיות מחמד וחניה (אם רלוונטי לנכס שלך)
- 3ערכו בדיקת רקע וקבלו דוח אשראי למועמדים. כדי להבטיח שתמצא דיירים שלא יפרו את החוק או יבצעו פעילויות לא חוקיות מחוץ לנכס, עליך לבצע בדיקת רקע על כל מבקש. כמו כן, השג דוח אשראי עבור כל מבקש כדי שתוכל לקבוע אם הם עשויים להיות מסוגלים לעמוד בתשלומי שכר הדירה ולבצע אותם במועד.
- ערכו חיפוש פינוי כדי לברר אם המועמד פוטר בעבר.
- בדוק את הכתובות ביישום שלהם כדי לוודא שהם תואמים את דוח היסטוריית האשראי של המבקש.
- 4בחר דיירים טובים. חוקי דיור הוגן קובעים כי אינך יכול להפלות דיירים על רקע גזע, מין, נטייה מינית וכו '. עם זאת, עליך לבחון את המועמדים כדי לוודא שהם מסוגלים כלכלית לשכור את הנכס שלך, ועלולים לטפל בו היטב. הקריטריונים שלך צריכים להיות זהים לכל המועמדים ולשמור רשומות. ההקרנה יכולה לכלול:
- בקשת הפניות (בעלי בתים קודמים והפניות אישיות במידת הצורך)
- אימות הכנסות (כמו תלושי שכר שהתפרסמו לאחרונה) כדי להראות לדיירים יוכלו לעמוד ברמת שכר הדירה
- 5וודא שהכללים ברורים. זה מגן עליך ועל הדיירים שלך, מכיוון שלכולם יהיה רישום ברור של הדרישות. הסכם השכירות או מערכת כללים נפרדת יכולים ליצור יחסים טובים על ידי ציון דברים כמו כמה התראה שתמסרו לדיירים לפני הכניסה לבית לבדיקה. כמו כן, אם ישנם אזורים משותפים, כמו אזור גריל או בית מועדון, פרסם כללים לשימוש נכון.
- 6התמודד מיד עם כל התיקונים או השדרוגים הדרושים. לדיירים זכות לגור בדירה בטוחה ותפקודית. בקש מהדיירים שלך להודיע לך בהקדם האפשרי אם צינור מתפוצץ, תקרה דולפת, מכשיר פולט או שיש בעיה אחרת. לאחר מכן, דאג לתיקונים אלה מייד. זה ישמור על מצב טוב של הנכס שלך, והדייר שלך יהיה מאושר.
- תן לדיירים מספר שבו ניתן להגיע אליך או למנהל ל -20,57 לטיפול בכל מצבי חירום חמורים (כמו הצפה).
- 7הקשיבו לדיירים שלכם. אם יש בעיות כלשהן, בין אם מדובר בעלויות, מתקנים או חיי תושבים, שמע את הדיירים שלך. ואז עבוד איתם כדי להגיע לפתרונות או לפשרות. התושבים יהיו מאושרים יותר וסיכוי לחדש את ההשכרה אם ירגיש שהם יכולים לתקשר עם בעל הבית שלהם.
- אם יש סכסוכים חמורים, לא פתורים או מתמשכים, פנה לגישור או לייעוץ משפטי.
- 8נקוט בצעדים משפטיים במידת הצורך. אם יש לך דיירים באופן עקבי שלא ישלמו שכר דירה, לא יקיימו פעילויות לא חוקיות במקום, יפגעו ברכוש שלך בצורה קשה או יפרו את הסכם השכירות, תצטרך לנקוט בפעולה. שוחח עם עורך הדין שלך על הדרך הנכונה להתקדם.
- במקרים מסוימים יתכן ומגשר יוכל לעבוד איתך ועם הדייר בכדי להגיע להסדר או להסכם כיצד לטפל בנושא.
- במקרים אחרים, ייתכן שתצטרך לפנות את הדייר או לתבוע אותו.
עם זאת, ישנן תקנות חוקיות ספציפיות המסדירות כיצד לגבות, לנהל ולהחזיר פיקדונות ביטחון (אם הדירה מספקת בעת המעבר).
- הכיר את חוק דיירי המשכיר ואת הנחיות הדיור ההוגן במדינתך או באזורך כדי להבטיח שאתה מבין מה נדרש ומצופה ממך כמשכיר, גם אם יש לך עורך דין.
- גלה אם קיימים סמינרים למניעת פשע באזורך. אם כן, השתתף בסמינר כדי ללמוד על נושאי הפשיעה הנוכחיים באזור וכן אסטרטגיות מניעה להגנה על רכושך.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- עם מי אני יוצר קשר כדי לבדוק אם יש פינוי מוקדם?פינויים קודמים יופיעו בבדיקת דוח אשראי. כמו כן, בדיקת רקע פלילי עשויה לכלול חיפוש אחר הגשת פינוי ופסקי דין לפינוי. פסקי הדין יופיעו בדוח האשראי אם לא פג תוקפם.
- איך אני מנהל מעברי בריכה עם דיירי דירות?למען האמת, גישה למפתחות מפתח עובדת בצורה הטובה ביותר. בדרך זו תוכלו להגביל את מסגרת הזמן שבמהלכה ניתן להשתמש בבריכה. אתה יכול להגדיר את רפידות המפתח בכל דלתות הבריכה ולהגביל את הכניסה על בסיס מסגרות זמן או מספר הפעמים המשמשות בפרק זמן מוגדר. בצד החיובי, זה יחסית חסין תקלות, ואם מפתח הולך לאיבוד או לא במקום, אתה יכול להסיר את הגישה מהמערכת. בשלילה, מערכות אלו יכולות להיות מעט יקרות, ואחזקת האלקטרוניקה יכולה להיות עלות נוספת שחלק מהבעלים אולי לא ירצו לשלם.
תגובות (2)
- טיפים מהירים וקלים שהם ישירים ולעניין. אני בהחלט אשמור על אלה ואשתמש בהם בעתיד. תודה על עזרתך.
- מפורט היטב, תודה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
