איך משכירים שטחי מסחר?
חכירת שטחי מסחר יכולה להיות משימה מרתיעה כאשר אתה רק פותח עסק או מעביר עסק קיים.
חכירת שטחי מסחר יכולה להיות משימה מרתיעה כאשר אתה רק פותח עסק או מעביר עסק קיים. כדי למצוא שטחי מסחר, עליך להעריך כמה אתה יכול להרשות לעצמך ואז למצוא נכסים בטווח המחירים שלך. עליכם לדאוג גם להבין את תנאי השכירות לפני שאתם מנהלים משא ומתן עליהם.
חלק 1 מתוך 5: מציאת נכסים
- 1קבע כמה מקום אתה צריך. עבור בחנויות המתחרים שלך כדי לבדוק את פריסתם ולהעריך כמה שטח הם משתמשים. הצרכים שלך ישתנו בהתאם לעסק שלך, אך בדרך כלל תזדקק לקומת מכירות, חדר מלאי, חדרי הלבשה, משרדים וחדרי אמבטיה.
- אתה יכול להעריך את הצרכים רצפת המכירות שלך באמצעות חישוב פשוט זה: מכירות בהיקף מחולק על ידי מכירות לכל מטר 2.
- אתה יכול למצוא מכירות הקמעונאיות ממוצעות למ"ק 2 באתר statista.
- 2העריך מה אתה יכול להרשות לעצמך. אם העסק שלך כבר פועל, בדוק את הביצועים הכספיים שלך. אם עדיין לא פתחת את העסק שלך, תצטרך להעריך כמה כסף יש בתקציב שלך עבור שטחי מסחר.
- 3חפש באינטרנט. אתה רוצה למצוא ארבעה או חמישה חללים אפשריים להשכרה. חפש באינטרנט באתרים כגון Loopnet.com, שם תוכל לחפש לפי מיקום, סוג נכס, שיעור חכירה וגודל שטח.
- ישנם גם שירותי מנוי, כמו Co-Star. עם זאת, תצטרך לשלם כדי להשתמש בהם. אם אינך יכול למצוא דבר באמצעות חיפושים בחינם, כדאי לך לשקול שירות מנוי.
- 4תסתכל בעיתון. בעלי בתים מסחריים עדיין מפרסמים בעיתון. מצא את המסווגות. בדרך כלל, לכל בעל בית שמפרסם בעיתון יש גם אתר שתוכלו לבקר בו. חפש באתר האינטרנט נכסים אחרים שיש לבעל הבית.
אם בעל הבית משלם, אז שימוש במתווך הוא דרך אידיאלית לשטחי מסחר.
חלק 2 מתוך 5: הערכת שטחי מסחר
- 1בדוק את מחיר השכירות. השכרה לשטחי מסחר בדרך כלל מחושבת על ידי מ ' 2 או כאחוז ממכירות ברוטו. דמי השכירות יכולים לנוע בין 0,70 € למספר דולרים לפי 2, או שתשלם 6% מהמכירות ברוטו. תעריף השכירות צריך להיות רשום במודעות מקוונות או במודעות מסווגות. פנה למשרד הניהול אם יש לך שאלות.
- 2בדוק את שיעורי הפשיעה באזור. אתה רוצה שהעסק שלך ממוקם באזור בטוח, אחרת הלקוחות לא יבקרו. בדוק את סטטיסטיקת הפשיעה באזור בכתובת mylocalcrime.com. אתה יכול לחפש לפי מיקוד.
- 3מצא היכן נמצאים המתחרים שלך. יש עסקים שרוצים להיות ממוקמים ליד המתחרים שלהם. יתרון אחד הוא שלקוחות כבר יעצרו באזור, כך שמבטיחים לכם די הרבה תנועת רגליים (אם המתחרים שלכם מצליחים).
- עם זאת, ייתכן שלא תרצה להיות ממוקם קרוב מדי למתחרים שלך. יהיה קשה להבדיל את עצמך, והציבור אולי כבר נאמן לעסקים מבוססים.
- 4חפש עסקים משלימים. כשאנשים יוצאים לקניות, הם יעצרו בחנויות רבות ושונות במהלך הטיול שלהם. לדוגמא, מישהו שהולך לארוחת צהריים עשוי לעצור בחנות בגדים בדרך. אתה יכול להפיק תועלת ממיקום העסק שלך ליד מפעלי קמעונאות אחרים, כגון בתי קפה או מסעדות.
- עסקים משלימים צריכים למקד לאותה דמוגרפיה כמו העסק שלך. לדוגמא, אם יש לך חנות לבגדי ילדים, אז יהיה ממוקם אידיאלי ליד מעון יום. עם זאת, זה לא אידיאלי להיות ממוקם ליד בר.
- 5בדוק את קרבת התחבורה הציבורית. שקול אם אתה רוצה להיות ממוקם ליד תחבורה ציבורית, כגון קו האוטובוסים או תחנת רכבת תחתית. ככלל, ככל שתהיה קרוב יותר לתחבורה הציבורית, כך יהיה קל יותר להגיע לתנועה רגלית בסמוך לחנות שלך. עם זאת, עליכם לשקול גם לאיזה סוג לקוחות אתם מקווים להגיע.
- לדוגמה, ייתכן שתפתח בוטיק יוקרתי. במצב זה, אתה כנראה לא רוצה להיות ליד תחבורה ציבורית, מכיוון שבדרך כלל אנשים בעלי הכנסה גבוהה יותר ינהגו.
- 6בקר בחלל הקמעונאי. הימנע מהסתמכות רק על תמונות. במקום זאת, עצור ליד שטח הקמעונאות כדי שתוכל לחוש את זה. במידת האפשר, פנה לבעל הבית ובקש לעבור במרחב.
- 7ודא שהחלל מיועד לעסק שלך. חוקי יעוד מגבילים אילו עסקים יכולים לפעול באזורים גיאוגרפיים מסוימים. לאחר שתמצמצ את החיפוש, היכנס למשרד הייעוד המקומי כדי לבדוק אם אתה יכול להפעיל את העסק שלך באזור.
כדי למצוא שטחי מסחר, עליך להעריך כמה אתה יכול להרשות לעצמך ואז למצוא נכסים בטווח המחירים שלך.
חלק 3 מתוך 5: העסקת מתווך
- 1השג הפניות. יתכן שלא תוכל למצוא נכסים בעצמך, באופן מקוון או בעיתון. אל תדאג. אתה יכול לעבוד עם מתווך, שיוכל למצוא משהו מתאים בהתאם לצרכים שלך. קבל הפניות למתווך דיירים בדרכים הבאות:
- שוחח עם עו"ד הנדל"ן שלך. עליהם להכיר מתווכים מקומיים.
- שאלו מישהו ששוכר נדל"ן מסחרי. אמור להם שאתה מחפש לשכור ובקש את שם המתווך שלהם.
- עיין באתר Loopnet ולחץ על "מצא מתווך".
- 2שאל על שכר המתווך. סוכני נדל"ן מסחריים גובים בדרך כלל כ -3% מסך עלויות החכירה. לפיכך, חכירה לחמש שנים בסך 20000 לשנה תעלה כ 2240 אירו דמי תיווך. עם זאת, ייתכן שתוכלו לנהל משא ומתן על תשלום אחיד, שיכול להיות נמוך יותר.
- בעלי בתים רבים משלמים עבור דמי התיווך, לכן יש לגלות זאת מבעוד מועד. אם בעל הבית משלם, אז שימוש במתווך הוא דרך אידיאלית לשטחי מסחר.
- 3שקול לחתום על הסכם ייצוג בלעדי. המתווכים בדרך כלל רוצים שתעבוד איתם באופן בלעדי. בהתאם לכך, הם עשויים לבקש ממך לחתום על הסכם ייצוג, שבו אתה מסכים לשלם את דמי התיווך שלהם גם אם אתה מוצא נכס בעצמך. שקול אם זו האפשרות הטובה ביותר שלך.
- לדוגמה, ייתכן שתחתום על הסכם זה אם יש לך אמון רב ביכולתו של המתווך למצוא לך נכס, או אם אין הרבה שטחי מסחר זמינים בעיר שלך.
- שקול במקום זאת הסכם שאינו בלעדי, שבו אתה משלם למתווך עמלה רק אם הם אכן מוצאים לך נכס.
חלק 4 מתוך 5: משא ומתן על חוזה השכירות שלך
- 1בקש מהצעת סוכן ליסינג. לאחר שתמצא שטחי מסחר שברצונך לשכור, התקשר לסוכן הליסינג. אתה יכול למצוא את מספר הטלפון באופן מקוון או בספר הטלפונים. בקש הצעה.
- במידת האפשר, בקש הצעות לשני נכסים שונים לפחות. בדרך זו, אתה יכול לשחק את שני בעלי הבית אחד נגד השני. אתה תהיה במצב משא ומתן חזק יותר אם יש לך יותר מאופציה אחת.
- 2בקש מעורך דין לבחון את חוזה השכירות. לפני שתנהל משא ומתן על חוזה השכירות שלך, עליך לעורך דין לבדוק זאת. אם עדיין אין לך עורך דין, השג הפניה מטעם לשכת עורכי הדין המקומית או הממלכתית. התקשר אליהם וקבע פגישה. אמור להם שיש לך חוזה שכירות וזקוק לעזרה בהבנתו.
- אתה יכול לחסוך לעצמך הרבה זמן וכסף על ידי משיכת עורך דין לתהליך כבר בתחילת הדרך. עורך דין יכול גם לעזור לך לנהל משא ומתן אם לא נעים לך לעשות זאת.
- 3קבע את אורך השכירות. ככלל, חוזה שכירות קמעונאי נמשך לפחות שלוש שנים, וחלק מהשכירות המסחריות נמשכות 5-10 שנים. עם זאת, ייתכן שתרצה שכירות קצרה יותר עם הזכות לחדש. בדרך זו תוכלו לצאת מהשכירות אם העסק שלכם לא מצליח, אך עדיין תוכלו לחדש אם השטח עובד עבורכם.
- המשכירים בדרך כלל מעדיפים שכירות ארוכה יותר, כך שהם עשויים להתנגד לקיצור עבורך.
- 4זהה כיצד מחשבים דמי שכירות. קרא את ההצעה כדי לברר כיצד בעל הדירות מחשב את שכר הדירה. לדוגמה, ייתכן שתחויב על בסיס שטח מרובע או על אחוז מהמכירות ברוטו שלך.
- בדקו גם כיצד מטפלים בהעלאת שכר הדירה. בעלי הבית מנסים בדרך כלל להגדיל את שכר הדירה מדי שנה. וודא שאתה מבין כיצד מחשבים כל עליה. לדוגמא, שכר הדירה עשוי לעלות יחד עם מדד המחירים לצרכן.
- 5
- 6להשיג זכויות שילוט. אם אתה רוצה להציב שלטים, עליך לבדוק שהחכירה מאפשרת לך. בדוק גם את מגבלות השילוט וודא שאתה מרגיש בנוח איתם. המגבלות יגבילו היכן ניתן לשים שילוט וכמה גדולים השלטים שלך יכולים להיות.
- ככלל, ככל שאתה חשוב כשוכר, זכויות השילוט שלך גבוהות יותר. לדוגמה, הדיירים החשובים ביותר בדרך כלל יכולים לקבל שילוט "בניין עליון", שניתן לראות עבור בלוקים מסביב.
- דיירים פחות חשובים יכולים לקבל "שילוט גבות", הנראה מעל הכניסה הראשית.
- 7בדקו אם תוכלו לחדש את החלל. יתכן שתצטרך לשפץ את שטחי הקמעונאות. המשכירים צופים זאת וכוללים הוראות "בנייה" בחוזי השכירות שלהם. בדקו אילו שיפורים ניתן לבצע ומי ישלם עבורם. בשכירות ארוכה יותר, עשוי המשכיר להסכים לשלם עבור שינויים בחלל.
- 8קבל את הזכות להשכיר את המרחב מחדש. בעלי בתים רבים אינם רוצים שתשכירו את המרחב למישהו אחר. עם זאת, סעיף שכירות משנה יכול להגן עליך במקרה שאתה לא יכול לשלם את שכר הדירה שלך יותר ויהיה עליך לפנות את המקום.
- אם בעל הדירה מעוניין בחכירה ארוכה יותר, חפש זכות להשכרת נכס מחדש. זהו פשרה הוגנת.
- 9עיין בסעיף תוכנית היציאה. אם אתה צריך לבטל את חוזה השכירות מוקדם, אתה יכול לצפות לשלם קנס. נסה לנהל משא ומתן על קנס קטן ככל האפשר, למשל, חודשיים או שלושה שכירות.
- 10בדוק אם יש סעיף לשימוש בלעדי. סעיף זה מסייע להרחיק את המתחרים שלך מהחנות שלך בכך שהוא אוסר על בעל הבית שלך לשכור מקום לאחד מהם. כשוכר, נסה להשיג סעיף שימוש בלעדי רחב.
- לדוגמה, ייתכן שתנהל סטודיו ליוגה. תרצה לא לכלול אולפני יוגה אחרים, אך ייתכן שתרצה לא לכלול את כל העסקים האחרים הקשורים לכושר.
אם עדיין לא פתחת את העסק שלך, תצטרך להעריך כמה כסף יש בתקציב שלך עבור שטחי מסחר.
חלק 5 מתוך 5: סגירת העסקה
- 1טיוטה והגשת הצעה נגדית. לאחר הערכת ההצעה של בעל הבית, עליך לערוך הצעה נגדית משלך. היו תוקפניים בהצעת הנגד הראשונית שלכם. לא סביר שתקבל את כל מה שאתה מבקש. עם זאת, לא תקבל הנחות אלא אם תבקש זאת. בקש תעריף שכירות נמוך יותר, תקופת חכירה קצרה יותר וסעיף שימוש בלעדי רחב.
- בהצעת הנגד שלך, הזכר שאתה גם מנהל משא ומתן עם בעל בית אחר. ידיעה זו עשויה לדרבן את בעל הדירה לתת לך וויתורים רבים ככל האפשר.
- 2חתמו על ערבות אישית. מרבית המשכירים ידרשו ממך להבטיח באופן אישי את החכירה. המשמעות היא שאם העסק שלך לא יכול לשלם את חוזה השכירות, אז המשכיר יכול לבוא אחריך באופן אישי כדי לשלם. אם אתה עסק קטן בלי הרבה היסטוריית אשראי, אתה יכול לצפות לחתום על ערבות אישית.
- 3לשלם. בעלי בתים מסחריים רבים יצפו פיקדון ו / או שכר דירה ששולם מראש. אתה יכול לצפות לשכר דירה של עד חודשיים כפיקדון ביטחון ולחודש עד שלושה חודשים של שכר דירה ששולם מראש.
קרא גם: איך להתחיל עסק אלקטרוני?
שאלות ותשובות
- מי משלם עבור החום, ומי מחליף את החימום אם הוא נפגע?כשמדובר בתשלום, זה תלוי בהסכם השכירות. ככלל, על בעל הבית לתחזק את מערכת החימום. אם הוספת מערכת חימום בעצמך, סביר להניח שתצטרך לשלם עליה - כולל תיקונים.
- כמה עולה להקים עסק?זה תלוי באיזה סוג עסק אתה רוצה לפתוח, באיזה שלב הוא נמצא וכמה גדול תרצה שהוא יגדל.
תגובות (3)
- בכנות, יש לי כבר חשיבה נכונה ומוטיבציה מוסמכת להגשים את כל יעדי היזמות שלי, אך חסר לי את הידע החיוני כיצד באמת להתחיל. עכשיו אני יודע. אני אודה אישית לכולכם יום אחד.
- זה היה מידע מעניין עבורי, אני פותח עסק קטן.
- זה היה מאוד שימושי. סיפק מידע תובנה לקבלת ההחלטות שלי באותו הרגע.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
