איך להתגונן בתביעה של איגוד בעלי בתים?
כדי להתגונן מפני תביעה של איגוד בעלי בתים, עליך לקרוא את מסמכי השלטון של העמותה שלך ולהיעזר בעורך דין.
סכסוכים בין בעלי בתים לבין איגוד בעלי הבית שלהם (HOA) אינם נדירים. עם למעלה מ -50 מיליון אנשים החיים בעמותות פרטיות, סכסוכים אלה יכולים רק להיות נפוצים יותר. ה- HOA שלך יכול לתבוע אותך בגין הפרת כללים מכלליו. תלוי איפה אתה גר, ה- HOA שלך עשוי לנסות להסדיר היכן אתה מחנה את המכונית שלך, איזה סוג חיות מחמד יש לך ואיך הבית שלך נראה. ה- HOA יגבה מכם גם אגרות שנתיות. אם אתה מפר כל אחד מהכללים, ה- HOA יכול לתבוע אותך בבית המשפט, ובמצבים מסוימים הוא יכול אפילו לנסות לעקל את ביתך. כדי להתגונן מפני תביעה של איגוד בעלי בתים, עליך לקרוא את מסמכי השלטון של העמותה שלך ולהיעזר בעורך דין.
חלק 1 מתוך 3: תגובה לתביעה
- 1קרא את התלונה. התאחדות בעלי הבית תגיש תלונה לבית המשפט כדי להתחיל בתביעה. מסמך זה יסביר מי הצדדים ויזהה איזו הפרה ביצעת. הפרות נפוצות העלולות לגרום לתביעות של איגוד בעלי בתים כוללות:
- לא שילמת את שכר טרחתך ("שומות") ל- HOA
- ביצעת שינויים בארכיטקטורה או בגינון המפרים את כללי ה- HOA
- אינך מציית לכללי HOA אחרים, כגון חניה במקום המתאים או הגבלות על סוגי חיות המחמד שאתה יכול לקבל
- 2בדוק לשם מה תובע HOA. על התלונה לציין מה ה- HOA שלך רוצה שבית המשפט יעשה. בדרך כלל, הוא יכול לבקש מספר דברים שונים:
- בקשה שתשלמו כסף. ה- HOA יכול לתבוע אותך בגין נזקי כסף. לדוגמא, ייתכן שיהיה מאחור את העמלות השנתיות שלך. ה- HOA יכול לתבוע כדי לקבל נגדך פסק דין בסכום שאתה חייב, בתוספת ריבית ושכר טרחה מאוחר.
- בקשה לעקל את הבית שלך. אם ה- HOA כבר קיבל צו בית משפט לפיצויים בכסף, הוא עלול לשים שעבוד על הבית שלך אם לא תשלם. במדינות מסוימות, היא יכולה לבקש מבית המשפט לאפשר לו לעקל ולמכור את הבית שלך.
- בקשה שתפסיק לעשות משהו. ה- HOA עשוי לבקש מבית המשפט להורות לך להפסיק לעשות משהו. זה נקרא "צו מניעה". ה- HOA אולי ירצה למנוע ממך להוסיף לבית שלך או לחפור את החצר הקדמית שלך.
- 3קבל את העותק שלך ממסמכי השלטון של העמותה. מצא את כללי העמותה שלך. מסמכים אלה נקראים בדרך כלל הצהרת תנאים, תנאים והגבלות (CC & Rs). יתכנו גם תקנון ותקנון התאגדות עבור העמותה.
- הוציא אותם וקרא אותם מקרוב. אתה רוצה להיות בטוח שה- HOA פירש את ההוראות במדויק.
- על התלונה לציין איזו הוראה הפרת. נסה להבין אם ה- HOA קורא את ההוראה באופן סביר או שיש פרשנות אחרת.
- לדוגמה, שפה מסוימת עשויה להיות מעורפלת. HOA עשוי לאסור "חיות מסוכנות" כחיות מחמד. אם המסמכים השלטוניים אינם מגדירים "מסוכן", אתה יכול לטעון כי המסמך אינו אוסר על פיטבול המחמד שלך.
- 4נפגש עם עורך דין. ההגנה הטובה ביותר שלך היא לשכור עורך דין שייצג אותך בתביעה. עורך דין ניסיון יכול לקרוא את התלונה שלך ולייעץ לך לגבי ההגנות הטובות ביותר שלך. כדי למצוא עורך דין, תוכל לקבל הפניה מכל גורם אחר בעמותה שתבע ה- HOA.
- בהתאחדות בעלי בתים יהיה ככל הנראה עורך דין המכוסה בביטוח שלהם. אם כן, כדאי לשקול ברצינות להעסיק עורך דין שייצג אותך. אתה תהיה בעמדת נחיתות תחרותית אם תלך למשפט ללא עורך דין כאשר ל- HOA יהיה כזה.
- גם אם אינך יכול להרשות לעצמך עורך דין, ככל הנראה תרוויח מפגישה עם אחד לצורך התייעצות. עורכי דין רבים מציעים התייעצויות בחינם או במחיר מוזל של חצי שעה. במהלך פגישה זו, עורך הדין יבדוק את התלונה, את המדיניות השלטונית של ה- HOA שלך, ויספר לך על הגנות אפשריות.
אתה יכול לגרום לתביעה להיעלם אם אתה מסכים לשלם את כל יתרת העמלות. - 5לבוא עם הגנות. ההגנות המדויקות שעליך להעלות תלויות בנסיבותיך האישיות ובחוק המדינה שלך. כדאי לדבר על הגנות אפשריות עם עורך דין. עם זאת, אלה ההגנות הנפוצות ביותר שמעלים בעלי בתים:
- CC & Rs אינם מאשרים את התביעה. לא ניתן לתבוע אותך בגין הפרת כללי השלטון אם הכללים אינם אוסרים על התנהגותך.
- כללי השלטון אינם מאפשרים עיקול. אם ה- HOA מנסה לעקל כי לא שילמת את שכר טרחתך, על המסמכים השלטוניים לאפשר לו לעקל.
- ה- HOA לא עקב אחר נהלי העיקול של מדינתך. כל מדינה דורשת גם ממסמכי HOA לנקוט בצעדים מסוימים לפני העיקול. אם ה- HOA אינו מקיים את חוק המדינה, תוכל למנוע ממנו לעקל את רכושך. מדינות מסוימות, למשל, דורשות מ- HOA להמתין זמן מסוים, או שהחוק מאפשר עיקול רק אם העמלות בגין עבר חורגות מסכום מסוים.
- ה- HOA גבה סכום שגוי של שכר טרחה. אתה יכול לערער על שיטות החשבונאות של ה- HOA. על מנת לזכות בבית המשפט, על ה- HOA להראות כי חישב כראוי את כל האגרות והחיובים. כמו כן, עליה להראות כי המסמכים השלטוניים אפשרו לה להגיש חיובים אלה.
- האישומים אינם סבירים. ה- HOA שלך עשוי לפגוע בך עמלות חיובים מאוחרות גבוהות. אם ההאשמות אינן פרופורציונליות לסכום העמלות לפירעון בעבר, תוכל לבטל את בית המשפט.
- 6נסח תשובה. אתה מגיב לתלונה על ידי ניסוח תשובה. במסמך זה אתה מגיב לכל הטענות שה- HOA העלתה בתלונתה. עליך להגיש את התשובה לפני המועד האחרון שצוין בזימונך, שהיה אמור להימסר עם עותק התלונה שלך.
- בבית המשפט שלך עשוי להיות טופס "מלא את הריק" שתוכל להשתמש בו. כדאי לעצור לבית המשפט ולשאול את הפקיד. אם אין טופס זמין, על הפקיד לקבל תנועה לדוגמא שתוכל להשתמש בה כדי לעזור לך לנסח את תשובתך.
- עליך להודות, להכחיש או לטעון כי אין מספיק ידע בכדי להודות או להכחיש כל טענה בתלונה. האשמות ימוספרו. וודא שיש לך עותק של התלונה איתך בעת מילוי תשובתך.
- לדוגמא, אתה יכול להגיב, "באשר לטענות 1-15: הודאה. באשר לטענה 16: לא מספיק ידע להודות או להכחיש."
- 7הגישו את התשובה. אתה או עורך הדין שלך תיקח את התשובה המלאה לפקיד בית המשפט ותבקש להגיש. על הפקיד להחתים את עותקי התשובה עם התאריך.
- לאחר מכן עליך לשלוח עותק של תשובתך ל- HOA או לעורך הדין שלה (אם יש לו תשובה). בקש מפקיד בית המשפט מהן השיטות המקובלות להגיש עותק של תלונתך.
- שמור עותק אחד גם לרשומות שלך.
- 8החלף מידע. לאחר שתגישו תשובה, אתם וה- HOA יכולים לבקש מידע או מסמכים שבידיהם במהלך תהליך הנקרא "גילוי". בנוסף לבקשת מסמכים, ניתן גם לשאול שאלות בכתב או בעל פה.
- ככל הנראה לא תהיה תגלית רבה בתביעה שהובאה על ידי HOA. גם לך וגם ל- HOA צריכים להיות עותקים של העמותות המסדירות. לשניכם גם יהיו ראיות לכך שהפרתם את כללי העמותה.
- ייתכן שתרצה לבקש מ- HOA לספק לך חשבונאות מפורטת של כל העמלות ששילמת ואופן חישוב כל חיוב או ריבית מאוחרים.
- 9הגש בקשה לשיפוט סיכום. אתה יכול לגרום לעורך הדין שלך להגיש בקשה לשיפוט סיכום לאחר הגילוי. בהצעה זו אתה טוען כי אין נושאים השנויים במחלוקת וכי אתה זכאי לזכות בתביעה על סמך העובדות והחוק.
- עליכם לשכור עורך דין שיגיש עבורכם הצעה זו. זה דורש היכרות עם החוק במדינתך.
חלק 2 מתוך 3: משא ומתן עם התאחדות בעלי הבית
- 1הציע לשלם עמלות שנגרמו למועד. אתה יכול לגרום לתביעה להיעלם אם אתה מסכים לשלם את יתרת העמלות הכלכלית. הגש הצעה סכום חד פעמי לכיסוי כל העמלות המגיעות בעבר, כולל חיובים באיחור וריבית.
- אם ה- HOA תובע אתכם בגין שינויים ברכוש שלכם או בגינון, תוכלו להסכים שלא לבצע את השינויים. עם זאת, אם כבר תכננתם את ביתכם מחדש או שתלתם עצים, ייתכן שלא תרצו להסכים במהירות לבטל את השינויים.
- 2חשב כמה אתה יכול לשלם. אם אתה נתבע בגין דמי עמותה שלא שולמו, עליך לחשב כמה יתרה תוכל לשלם. ייתכן שתרצה לנהל משא ומתן להפחתת דמי העבר. לדוגמא, אם אתה חייב 1490 אירו, ייתכן שתרצה להוריד אותו ל 750 אירו
- לפני שתציע משא ומתן, עליך להבין כמה אתה יכול להרשות לעצמך. אתה לא רוצה לנהל משא ומתן על הפחתה ואז לגלות שאתה לא יכול לשלם אפילו סכום זה.
ה- HOA יכול לתבוע כדי לקבל נגדך פסק דין בסכום שאתה חייב, בתוספת ריבית ושכר טרחה מאוחר. - 3משא ומתן עם התאחדות בעלי הבית. בקש מעורך הדין שלך להתקשר לעורך הדין של ה- HOA ולהציע משא ומתן. חלק מ- HOA מוכנים לנהל משא ומתן בעוד שאחרים אינם. לא תדע אם זו אפשרות אלא אם תשאל. אם מועצת ה- HOA מוכנה לנהל משא ומתן, זכור את הדברים הבאים:
- הישאר תמיד רגוע. אם אתה חושב שחברי מועצת ה- HOA זועמים, אל תתנהג באותה צורה. אל תחזיר איומים עם איומים משלך. במקום זאת, נשמו עמוק וחשבו לפני שאתם מדברים.
- לשאול שאלות. אחת הדרכים להשיג את היד העליונה במשא ומתן היא לשאול את הצד השני שאלות. לדוגמה, תוכלו לשאול אם בעלי בתים אחרים איחרו בשכר טרחתם והאם הם נתבעו. אם התשובה היא לא, מועצת ה- HOA תיראה בלתי סבירה לתבוע אותך.
- להיות גמיש. אם דירקטוריון ה- HOA לא יסכים מיד להצעתך לשלם חלק מהעמלות האיחור שלך, ואז שאל אותם אם תוכל לקחת עוד כמה דקות לסיעור מוחות לפתרונות נוספים. נסו להיות פתוחים להצעות שלהם.
- 4מסכים לתוכנית תשלום. ייתכן ש- HOA לא ירצה להפחית את דמי האיחור שלך. עם זאת, הוא עשוי להסכים להקים תוכנית תשלום. באופן זה, תוכלו לשלם את העמלות המגיעות לתקופה קצובה.
- מדינות מסוימות עשויות לדרוש מ- HOA להציע לך אפשרות זו. בקולורדו, למשל, חייבים HOA לעשות מאמץ בתום לב להקים תוכנית תשלומים עם בעלי בתים שעומדים מאחוריהם.
- 5קבל כל הסכם בכתב. אם ה- HOA שלך מסכים להפחית את סכום העמלות לפירעון בעבר או מסכים להקים תוכנית תשלומים, עליך לקבל את ההסכם בכתב. אחרת, ה- HOA עשוי להמשיך בתביעתו.
חלק 3 מתוך 3: התגוננות בבית המשפט
- 1בחר מושבעים. בהתאם לתביעה, אתה יכול לבחור חבר מושבעים. אתה יכול לקבל משפט מושבעים אם תובעים כסף. עם זאת, אם התובע תובע אותך בגין צו מניעה, בדרך כלל תופיע רק בפני שופט.
- כדי לבחור חבר מושבעים, השופט שואל את המושבעים הפוטנציאליים סדרת שאלות על חייהם, למשל, באיזו תפקיד הם עובדים, מה התחביבים שלהם וכו '. השופט גם ישאל כל חבר מושבעים אם הוא או היא יכולים להיות הוגנים.
- אתה עשוי לחשוב שמושבע יהיה מוטה, במיוחד אם המושבעים מודה כי החליטו כבר בלי לשמוע כל ראיות. במצב זה, אתה יכול לבקש מהשופט לפטר את המושבע מטעם.
- ייתכן שיש לך גם כמה אתגרים מותרים שאתה יכול להשתמש בהם. כשאתה משתמש באתגר מותר, אינך זקוק לאישור השופט לפטר את השופט ואינך צריך לציין סיבה.
- 2הצהרת פתיחה. כל צד רשאי למסור הצהרת פתיחה. כצד שהגיש את התביעה, ה- HOA יגיע ראשון. עורך הדין שלך יעבור למקום השני.
- אם אתה מייצג את עצמך, תצטרך להצהיר את הצהרת הפתיחה. נסה לשמור את זה בקצרה. למושבעים אין טווח קשב ארוך. גם השופטים לא.
- הסבירו אילו ראיות תציגו ומה יוכיחו. השתמש בהצהרת הפתיחה כ מפת דרכים להוכחות שלך.
- סכם את עובדות המפתח שלך. אם אתה טוען כי התאחדות בעלי הבית לא חישבה כראוי את שכר הטרחה שלך, תוכל לומר, "כפי שהראיות יראו, הנאשם הגיש צ'ק בסך 560 אירו ביום 30. ביוני. הראיות גם יראו כי צ'ק זה מעולם לא זוכה לחשבונו. במקום זאת, התובע הפקיד את הצ'ק לחשבון של בעל בית אחר. "
- 3שאלו את עדי התובע שאלות. ה- HOA יציג ראשית עדויות. יש לך אפשרות לחקור אותם. עליכם לעשות זאת אם לדעתכם העד חסר אמינות או שגוי בעובדותיו.
- 4להעיד במשפט. אם יש לך עורך דין, הוא או היא יחקרו אותך. עם זאת, אם אין לך עורך דין, תוכל למסור את עדותך בנאום. לא משנה איך אתה מעיד, אתה צריך לצפות מעורך הדין של ה- HOA לחקור אותך.
- על חקירה נגדית, חשוב לך להישאר רגוע. כעס רק יראה לחבר המושבעים עד כמה אתה לא יכול להיות סביר.
- אתה גם לא צריך להסתכל על עורך הדין שלך במהלך חקירה נגדית. במקום זאת, שבו זקוף, נשמו, וחשבו על תשובתכם לפני שתעבירו אותה למושבעים.
עם זאת, אלה ההגנות הנפוצות ביותר שמעלים בעלי בתים: CC & Rs אינה מסמיכה את התביעה. - 5טען טיעון סיום. לאחר הצגת כל הראיות, תוכל להגיש טיעון סיום בפני חבר המושבעים. עליכם לסכם את הראיות ולהראות כיצד הן מצוותות על תוצאה לטובתכם.
- דאג להזכיר למושבעים ראיות ספציפיות. אם העדויות קיימות כמוצג או כמסמך שהוכחו כראיות, תוכל להראות אותן בפני חבר המושבעים כדי להזכיר להם.
- לדוגמא, אתה יכול לומר, "זוכר מתי העיד מר דאגלס, נשיא התאחדות בעלי הבית? כיצד הוא לא הכחיש שקיבל צ'ק. במקום זאת, מילותיו המדויקות היו 'אני לא זוכר'. אני לא זוכר. אבל היו עדויות לכך שהצ'ק מומש. למעשה הוצגו לך השיקים שבוטלו. הם ממש כאן. אז אנחנו יודעים שהנאשם שילם את האגרות לשנת 2014. "
- דאג להזכיר למושבעים ראיות ספציפיות. אם העדויות קיימות כמוצג או כמסמך שהוכחו כראיות, תוכל להראות אותן בפני חבר המושבעים כדי להזכיר להם.
- 6המתן לפסק הדין. השופט קורא את חבר המושבעים את הוראותיו ואז חבר המושבעים יפרוש לדיון. אם התיק שלך נשמע על ידי השופט, היא עשויה לקבל החלטה מיד לאחר סגירת הוויכוח או שתקדיש זמן לחשוב על כך.
- 7הגש ערעור. אם אתה מפסיד במשפט, יש לך את הזכות לערער. אתה יכול לבקש מבית המשפט הפקיד טופס הודעת ערעור ולהגיש אותו. אם אתה רוצה לערער, אתה לא צריך לחכות. חוק המדינה שלך ייתן לך רק כל כך הרבה זמן להגיש, לרוב פחות מ -30 יום.
- שוחח עם עורך דין לפני הגשת ערעור. ערעורים יכולים להיות יקרים. עליך להזמין תמלילי בית משפט, ואינך יכול לסרב לשלם את פסק הדין נגדך כאשר אתה ממתין לסיום הערעור. במקום זאת, אתה צריך לשלם לתובע או לקבל אג"ח. עורך דין יכול לעזור לך להבין אם המקרה שלך מספיק חזק כדי להצדיק תשלום עלויות אלה.
- ככל הנראה אינך יכול לסרב לשלם דמי HOA מכיוון שמועצת ה- HOA מסרבת לבצע את תפקידיה, כגון שמירה על ניקיון הבריכה הקהילתית או כריתת הדשא. אם ה- HOA מסרב למלא חובות אלה, תוכל להגיש תביעה. עם זאת, אינך יכול להשתמש בזה כהגנה כאשר ה- HOA תובע אותך.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
