כיצד לקבוע מה להציע על בית?
המחיר הנקוב של בית הוא 'נקודת המחיר' או הציפייה שמוכר רגשי חושב שביתו שווה.
השאלה שכל קונה בית פוטנציאל שואל כאשר בוחן לשים הצעה על בית - מה שווה הבית הזה לי? לשאלה זו ולתשובה יהיו השלכות פיננסיות חיוביות או שליליות בבוא הזמן למכור את הבית.
- 1הבן כמה אנשים קובעים את מחירי המחירון. המחיר הנקוב של בית הוא 'נקודת המחיר' או הציפייה שמוכר רגשי חושב שביתו שווה. זה פשוט כשאתה מניח אותו על נייר. לעתים קרובות המוכרים יקבעו ערך על סמך מחירם הרשמי של בתים אחרים באזורם, ואז יוסיפו ערך נוסף בהתבסס על מספר וסוג השירותים שיש להם בבית. זה לא ממש הגיוני וזה מה שנעשה.
- 2קבע מהו שטח הריבוע של הבית. כל תוכנית רישום של MLS כוללת, בין השאר, את שטח הריבוע של הבית, וזה כולל רק את החלל המחומם המחומם. הוא אינו כולל את עליית הגג, את המוסך, בתי המלאכה שנמצאים במוסך, סיפונים, מרפסות או הרחבות שאינן חלק מהבית.
- אם רישום בתים אינו כולל נתונים אלה, אל תשקול לקנות את הבית שכן למוכר יש מה להסתיר, או קח את מידות הבית בעצמך עם קלטת 50.
- 3מחיר חישוב למטר 2. מכנה משותף מאוד בסיסי הוא מה זה עולה לבנות בית לכל מטר 2, כל בית כולל מדרגות, ארונות, מזווה, וחדרי אמבטיה, כי אלה הם אזורים למגורים ו מחוממים בתוך הבית.
- חלק את מחיר הרישום של הבית לפי שטח הריבוע המצוין בתיאור ה- MLS®
- כדוגמה, אם מחיר הרישום הוא 250,000 € והאזור מרובע הוא 2600', אז 175,000 € / 2600 = 96 € לכל מטר 2.
- זה מיועד לבית עיצוב בסיסי ללא שירותים, כגון בריכת שחייה, ג'קוזי, סאונה, גנים שופעים עם פסלים, מערכת אינטרקום, בבעלות אזעקת פריצה וכו '.
חלק את מחיר הרישום של הבית לפי שטח הריבוע המצוין בתיאור ה- MLS®. - 4היזהרו ממחירים מנופחים יתר על המידה. לשאול סוכן מה צריך לרשום את הבית זה כמו לבקש מהשועל לספור את התרנגולות בלול! עם זאת, זו עדיין שאלה מתאימה, מכיוון שאם הסוכן יתן למוכר מחיר לרשום את הבית בו נמוך מציפיית המוכר 'נקודת מחיר', המוכר לא יירשם עם אותו סוכן. שם טמונה הדילמה.
- סוכן הרישום 'להיות' חייב למצוא דרך להשיג את הרישום מהמוכר מבלי ליצור 'רוצח עסקות' שיגיד למוכר משהו שהוא לא רוצה לשמוע, ולכן הסוכן נעתר למשאלות המוכר במחיר רשום את הבית. המחיר הנקוב הוא מחיר מנופח יתר על המידה!
- 5השתמש ב- MLS. תוכנית ה- MLS מתעדת כל עסקה אחת של המוכר: בעת קניית הבית, המחיר ששולם, מתי הוא נרשם לראשונה באתר ה- MLS ובאיזה מחיר, ובכל תאריך בו הוא נרשם, רשום שוב, נמחק מהמחיר, ומחירו הנוכחי, כולל סוכן ה- MLS, עבור כל צופה לראות.
- המוכרים לא מאמינים כי היסטוריית המחירים בביתם שקופה לעולם והדבר הגרוע ביותר שהם יכולים לעשות הוא שהבית שלהם יהיה בשוק כל כך הרבה זמן שהוא יהפוך ל"נכס מעופש ". כשזה קורה, מחירי ההנפקה צונחים באותה מהירות כמו שנשר מגלה ארוחה. זה זמן טוב להציע הצעה אם אתה רוצה את הבית.
- 6היזהר מסמאס. אם סוכן הרישום אינו רוצה להמתין 6 חודשים ומעלה עד להפחתת הערך המנופח יתר על המידה של בית המוכר, הסוכן עשוי לייעץ למוכר לבצע CMA, המכונה ניתוח שוק השוואתי. מחקר זה, מתוכו יש כחמש חברות תוכנה המציעות תוכניות מסוג זה לסוכנויות נדל"ן וסוכני נדל"ן, מאפשר לסוכנים לבצע בחירות בתים מאתר ה- MLS התואמות היטב את הקריטריונים של המחיר הנקוב למכירה.
- CMAs משווים את מחירי הבתים עבור הצעות דומות בגודלן ובגילם, אך הם לא מציינים כיצד ניתן להשוות בין מתקנים, כמו אמבט עיסוי, סאונה, שטח, בריכות שחייה, מכשירים וכו '.
השאלה שכל קונה בית פוטנציאלי שואל כאשר שוקלים להציע הצעה לבית היא - מה שווה הבית הזה עבורי? - 7ערכו השוואות עם בתים אחרים למכירה באזור. בהתבסס על מחירן לכל מטר 2, לראות אם הם היו במחיר סביר או דרך מעל מחירו. חפש באינטרנט אפשרויות שמתאימות לבית שלך. גלה עבור מה הם מכרו - וודא שהם דומים בגודל, במיקום ובמתקנים המוצעים.
- 8זכרו שבסופו של דבר, הקונה תמיד קובע את מחיר הבית! אין ערך מוחלט שייקבע על ידי מי שמעריך בית אלא על ידי שמאי מוסמך שמכיר את שכונתך. מתקני נוחות לקונה אחד עשויים להזיק לרעהו. אם אתה לא קם לחבט על ידי כך שאתה מציע את מה שאתה חושב שבית שווה לך, לעולם לא תפגוש בית!
קרא גם: איך לשכור את הבית שלך?
שאלות ותשובות
- האם כקונה אוכל להשתמש באותו מתווך כמו המוכר? היה לי שהמתווך של המוכר הראה לי את הבית, ועכשיו אני רוצה להציע הצעה.אתה בהחלט יכול להשתמש באותו מתווך כמו המוכר בעת רכישת נכס. לפעמים זה יועיל, מכיוון שלא תצטרכו להתמודד עם סוכני דו-קרב ואישים. עליך לאשר שהמתווך הוא מתווך עסקאות (חשוב), ואתה טוב ללכת! בנוסף, המתווך ככל הנראה ייתן זמן רב, תשומת לב ושירות לקוחות מעולה לך, למוכר ולעסקה, שכן המתווך יקבל ככל הנראה עמלה כפולה במקרה שהעסקה תצא לפועל. אלישה לורן ג'ונסון, רישיון המתווך ווטסון ריאלטי קורפ אלישה ג'ונסון. ווטסון ריאלטי קורפ 4540-1 Southside Blvd ג'קסונוויל, פלורידה 32216
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
