כיצד לבצע ניתוח שוק השוואתי?
מציאת רישומים פעילים תעזור לך לזהות שינויים משמעותיים שהתרחשו בשוק הדיור המקומי מאז מכירת רכוש הנדל"ן, אשר השפיעו על שווי השוק הנוכחי של הנכסים.
ניתוח שוק השוואתי, או CMA, הוא סוג של ניתוח שוק הנדל"ן הבוחן את המחירים בהם נמכרו לאחרונה נכסים דומים באותו אזור. ניתוח שוק השוואתי מתבצע לרוב על ידי סוכן נדל"ן או משקיע נדל"ן מנוסה. CMA משמש סוכנים, רוכשי ומוכרי בתים ומשקיעי נדל"ן כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של נכס אותו הם רוצים לקנות או למכור. ניתוח שוק השוואתי שונה משמאות ביתית שמבוצעת על ידי שמאי מורשה, ול- CMA אין ערך משפטי או פיננסי; זה פשוט אינפורמטיבי.
חלק 1 מתוך 3: ניתוח הנכס שאתה קונה או מוכר
- 1לנתח את הנכס שלך בזהירות. בדוק מפורט את כל המאפיינים והמאפיינים העיקריים והקטנים של הבית שאותם תרצה לקנות או למכור.
- קודם כל, אתה צריך להתחיל עם המיקום של הנכס. שימו לב לשכונה, לרחוב, לסביבה, לגישה לתחבורה ציבורית ולתשתיות אחרות וכו '. רשמו את המרחק לתחנות הרכבת התחתית, תחנות אוטובוס, בתי ספר, בתי חולים, ומתקנים ומוסדות חשובים אחרים. לבית שנמצא במרחק הליכה מבית ספר ציבורי טוב יש ערך גבוה יותר (ובכך מחיר שוק) מאשר בית הממוקם במרחק של 8 ק"מ מבית הספר הקרוב ביותר. באופן דומה, דירה הממוקמת בסמוך לסופרמרקטים, מסעדות ובתי קפה עולה יותר מאותה דירה ללא אפשרויות אוכל ופנאי בסביבה.
- לאחר מכן, עליכם לנתח את הבניין בפועל ולבחון את המאפיינים הניתנים לכימות של מבנה הנכס, כגון גילו, סוגו, גודלו, מספר הקומות, מספר חדרי השינה וחדרי הרחצה ואחרים.
- לבסוף, עליכם לנתח מאפיינים אחרים, שאינם ניתנים לכמות, המשפיעים על ערך הנכס כמו ריצוף, גימור, מערכת חימום / קירור, מכשירי חשמל ואחרים.
- 2רשמו רשימה מפורטת של כל מאפייני הנכסים. הקפד לרשום את כל הפרטים מאחר שתשתמש בהמשך ברשימה זו השווה את הנכס שלך למחשבים אותם תאסוף בשלבים הבאים. לאחר השלמתה, הרשימה שלך צריכה לכלול את כל הדברים הבאים:
- האזור והשכונה
- המיקום ביחס לכבישים ראשיים, גישה לתחבורה ציבורית, בתי ספר, בתי חולים, שווקים ותשתיות אחרות
- סוג הנכס (בית משפחתי, בית עירוני, דירה, דירה או אחר)
- השנה בה הוקם הנכס
- גודל ב מ 2
- שטח הקרקע ב מ 2
- מספר הקומות
- מספר וגודל חדרי השינה וחדרי הרחצה
- חדרים אחרים
- מתקנים ותכונות כגון מרפסות, מרפסות, קמינים, פטיו, בריכות שחייה, מוסכים וכו '.
- סוג הריצוף ואיכותו
- איכות הגימור
- מצב, גיל וסוג מערכת החימום / קירור
- מצב, גיל וסוג מכשירי החשמל
- שיפורים גדולים לאחרונה
שווי השוק של הנכס שלך צריך להיות הכי קרוב למחיר המכירה של החברה.
חלק 2 מתוך 3: מציאת תשלומי נדל"ן
- 1מצא מקורות אמינים של רישומים מקומיים של בתים שנמכרו לאחרונה. תצטרך את זה כדי למצוא את המחשבים שלך. המקורות הטובים ביותר עבור נכסים שנמכרו לאחרונה כוללים:
- שירות הרישום המרובה (MLS): ה- MLS הוא המקור המקיף ביותר של כל הנכסים הרשומים לציבור בארה"ב. עם זאת, רק לסוכני נדל"ן ומתווכים יש גישה אליו. אתרים מסוימים מפרסמים נתונים מ- MLS, אך הם חלקיים בלבד ועשויים להיות מיושנים.
- אתרים עם סיקור ארצי של רישומים שנמכרו לאחרונה כגון Redfin ו- Zillow
- אתרי האינטרנט של תיווך וסוכנויות נדל"ן מקומיות, כמו גם פרופילים של סוכני נדל"ן בודדים שעובדים באזור
- סוכני נדל"ן שעובדים באזור
- רשת החברים שלך, הקולגות ומכרים אחרים שאולי קנו או מכרו בית באזור לאחרונה
- בעלי עסקים מקומיים שמכירים עסקאות נדל"ן מסביב
- 2מצא 3-5 מתחומי נדל"ן שנמכרו בקרבת מקום. השוואת נדל"ן היא נכסים הדומים מאוד לזו שאתה שוקל לקנות או למכור מבחינת סוג, גודל, גיל ושאר התכונות המפורטות לעיל.
- עליכם לחפש נכסים שנמצאים ברדיוס של 1-3 קילומטרים מהבית שלכם ונמכרו בשלושת החודשים האחרונים. וודא כי אין הבדלים משמעותיים בין מיקום הנכס שלך לבין הצרכים שבהם אתה משתמש במונחים של גישה לתשתיות, פרויקטים של פיתוח, שיעורי בטיחות ופשע ומתקנים אחרים.
- 3הרחב את הרדיוס ואת ציר הזמן שלך אם תצטרך. אם אינך יכול למצוא 3-5 נכסים העומדים בקריטריונים אלה, עליך להרחיב את הרדיוס בכמה קילומטרים ולחפש נכסים שנמכרו בששת החודשים האחרונים. עם זאת, הדבר יפגע במקצת בתוצאות ניתוח השוואת השוואתי שלך. ככל שהמרחק גדול יותר, כך נכסי הנדל"ן דומים פחות.
- בנוסף, שוק הנדל"ן עשוי לעבור שינויים משמעותיים במהלך חצי שנה אשר עשויים להשפיע על מחירי הנכסים כלפי מעלה או מטה.
- 4אספו מינימום של 3 נכסים להשוואה שלכם אליהם על מנת למנוע חריגים. לאחר שזיהיתם 3-5 קומפלקסי נדל"ן, חקרו אותם וכתבו את המאפיינים העיקריים שלהם לפי אותו פורמט הרשימה שיצרתם עבור הנכס שלכם. זה יעזור לך לשפוט עד כמה נכסים אלה דומים לשלך כדי להדגיש את ההבדלים העיקריים בהשוואה לנכס שלך. אחרי הכל, אין שני נכסי נדל"ן זהים לחלוטין.
- 5מצא 3 רישומים פעילים של מאפיינים דומים. חשוב לאתר כמה נכסים דומים לזה שאתה קונה או מוכר ככל האפשר במרחק של כ- 1-3 מייל משם, אשר כרגע רשומים למכירה. נסו למצוא נכסים מאותו סוג, באותו גודל, עם מספר חדרים זהה, ועם מאפיינים ותכונות דומים מאוד לזה שאתם מעוניינים לקנות או למכור. מציאת רישומים פעילים תעזור לך לזהות שינויים משמעותיים שהתרחשו בשוק הדיור המקומי מאז מכירת רכוש הנדל"ן, אשר השפיעו על שווי השוק הנוכחי של הנכסים.
- כאשר מתמודדים עם רישומים פעילים, עליך לזכור כי סביר להניח שמחירי הרישום אינם זהים למחירי המכירה הסופיים, שכן המוכרים בדרך כלל מציגים את בתיהם יותר ממה שהם שווים בפועל על מנת למקסם את הרווח שלהם. לכן, עליכם לצפות שמחירי המכירה יהיו מעט נמוכים יותר.
- כדי למצוא רישומי נכסים פעילים, נסה:
- בדוק את ה- MLS.
- חפש אתרי אינטרנט עם כיסוי לאומי של רשימות נכסים כגון Redfin ו- Zillow. באתרים כאלה יהיו כמה רשימות MLS, כמו גם כמה נכסים מחוץ לשוק ממקורות אחרים.
- בדוק עיתונים מקומיים מודפסים ומקוונים עם רשימות.
- סעו סביב לחפש שלטי "למכירה" באזור.
- בקר באתרי תיווך מקומי וסוכנויות נדל"ן.
- שוחח עם סוכן נדל"ן העובד עם מוכרים בשוק הדיור המקומי. סוכנים ומתווכים יוכלו לספק לך לא רק רישומים מה- MLS, אלא גם נכסים אשר המוכרים רשמו איתם ישירות.
- 6מצא 3 רישומים ממתינים של נכסים דומים באותו אזור. נכס תלוי ועומד הוא עסקה בה הקונה הסיר את כל המקרים וננעל ברכישת הבית. סגירת העסקה עשויה לארוך בין מספר ימים למספר שבועות. אלה יעזרו לך להבין בדיוק כמה בתים דומים לשלך מוכרים כרגע. מקורות הרישומים הממתינים כוללים:
- ה- MLS.
- יש אתרי אינטרנט מקוונים כגון Redfin.
- סוכני נדל"ן מקומיים ומתווכים.
- 7מצא רישומים שפג תוקפם באזור. הסיבה השכיחה ביותר לפקיעת רישום בתים היא המוכר מבקש מחיר העולה על שווי השוק ההוגן של הבית. התבוננות ברישומים שפג תוקפם תראה למוכר נכס כמה צריך לבקש יותר מדי כמו גם לרוכש נכס כמה הוא יותר מדי לשלם עבור נכס מסוים בשוק זה. מציאת רישומים שפג תוקפם יכולה להיות מאתגרת מכיוון שרשומות כאלה מוסרות מאתרים. ישנן שתי דרכים למצוא אותם:
- בדוק את ה- MLS אם יש לך גישה כסוכן או כמתווך.
- שוחח עם סוכן נדל"ן מקומי או מתווך באזור.
ניתוח שוק השוואתי מתבצע לרוב על ידי סוכן נדל"ן או משקיע נדל"ן מנוסה.
חלק 3 מתוך 3: קביעת שווי השוק של הנכס שלך
- 1קבעו תקרת מחיר. זהה בית אחד שנמכר לאחרונה מהמצלמים שלך וזה בהחלט טוב יותר מזה שאתה קונה או מוכר. זה יכול להיות גדול יותר בגודלו, להיבנות לאחרונה, לקבל חדר נוסף, לקבל ריצוף טוב יותר או לקבל תכונות אחרות טובות יותר. מחיר המכירה של הבית הזה הוא תקרת המחיר שלך.
- לדוגמא, אחד משווקי הנדל"ן שופץ את ארונות המטבח שלו לפני 3 שנים, בעוד שבביתכם עדיין יש את ארונות המטבח המקוריים מלפני 15 שנה. בית זה נמכר תמורת 261000 € לפני חודשיים. תקרת המחיר שלך היא 261000 €
- 2הגדר קומת מחירים. מצא בית אחד ממחלקת הנדל"ן שלך שהוא בהחלט גרוע משלך. זה יכול להיות קטן יותר, ישן יותר, עם פחות חדרים או פחות שירותים. מחיר המכירה של נכס זה הוא מחיר המחירון שלכם.
- למשל, באחת מההשוואה יש לרבד, ואילו הבית שלך מתגאה ברצפות עץ. אם המתחם נמכר תמורת 235000 € לפני חודש, מחיר המחירון שלך הוא 235000 €
- 3הגדר טווח מחירים. ההבדל בין רצפת המחירים לתקרת המחירים הוא טווח המחירים שלך. ערך הנכס הנמצא תחת שיקולך נמצא אי שם בטווח זה. בדוגמה שלעיל, טווח המחירים עבור הנכס שלך הוא 235000 € -261000 €
- 4החליטו על שווי השוק הנוכחי של הנכס שלכם. התחל עם טווח המחירים שקבעת לעיל. שווי השוק ההוגן של הנכס שלך צריך להיות בטווח זה. אם הטווח רחב מדי, המשמעות היא שהמחשבים שלך לא דומים מספיק לנכס שלך וזה לזה או ששינויים משמעותיים קרו במחירי הנדל"ן בשוק בחודשים האחרונים.
- לדוגמא, המחיר שקבענו לעיל (235000 € -261000 €) הוא סביר, בהתחשב בעובדה שיש כמה הבדלים ברורים בין המחשב לבית שנבדק. עם זאת, אם טווח המחירים היה 187000 € -261000 €, הוא רחב מדי. במקרה זה, עליכם לחזור ולנסות למצוא מאפיינים דומים יותר או לבצע ניתוח מפורט יותר כדי לברר את הסיבות לשינויים בשוק. רעיון טוב הוא לדבר עם מומחי נדל"ן בתחום כמו סוכנים או משקיעים.
- 5בדוק פעמיים את הערך שלך מול המחשב הכי קרוב. החליטו אילו מהתרגילים שלכם דומים ביותר לנכס שלכם. שווי השוק של הנכס שלך צריך להיות הכי קרוב למחיר המכירה של החברה.
- זהה את כל ההבדלים בין הנכס שלך לבין החברות הקרובות ביותר. התאם את מחיר הנכס שלך למעלה או למטה כדי לגרום להבדלים אלה. הקפד לדעת כמה כל אחת מהתכונות השונות מוסיפה לערך של נכס או גורעת ממנו.
- שקול את שאר המתחמים, את הרישומים הפעילים, את הרישומים הממתינים ואת הרישומים שפג תוקפם כדי לכוונן את שווי השוק של הנכס שלך.
ניתוח שוק השוואתי, או CMA, הוא סוג של ניתוח שוק הנדל"ן הבוחן את המחירים בהם נמכרו לאחרונה נכסים דומים באותו אזור.
- נסה למצוא קומפוזיציות נדל"ן הדומות לנכס שלך ככל האפשר. זה ישפר את הדיוק של ה- CMA שלך.
- נסה לעמוד ברדיוס של 1-3 מייל עבור תחרות הנדל"ן. למיקום יש חשיבות מרכזית בנדל"ן.
- נסו לאתר נכסים שנמכרו לפני לא יותר משלושה חודשים.
- הישאר מאורגן מההתחלה. רשמו את כל המידע והנתונים שאתם אוספים. השתמש בגיליונות אלקטרוניים של Excel או בכלי תוכנה אחר כדי להקל על ההשוואה בין מאפייני הגרפיקה לנכס שלך.
קרא גם: איך להגיע לאנשי קשר בגוגל?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
